Immobilienbewertung

Mit der Immobilien- oder Grundstücksbewertung können Käufer und Verkäufer auf drei rechtlich abgesicherte Verfahren zurückgreifen, die den Marktwert einer Immobilie ermitteln.

Es wird ein Sachverständiger bzw. eine Firma beauftragt, die nach betriebswirtschaftlichen, juristischen und bautechnischen Standards eine Bewertung vornehmen. Es gibt in Deutschland drei Verfahren der Bewertung, die durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normiert sind:

  • Das Vergleichswertverfahren, bei dem der Wert über einen Vergleich mit ähnlichen Objekten bestimmt wird
  • Das Ertragswertverfahren, bei dem der Wert hauptsächlich in Abhängigkeit vom erwirtschafteten Ertrag (bei Hotels, Mehrfamilienhäusern etc.) bestimmt wird
  • Das Sachwertverfahren, bei dem der Wert der Immobilie unabhängig vom Bodenwert ermittelt wird.


Zwecke der Immobilienbewertung

Die Gründe, die eine Immobilienbewertung erforderlich machen, sind sehr vielfältig. Einer der bekanntesten Fälle ist die Ermittlung des Immobilienwertes, wenn ein Verkauf ansteht. Der ermittelte Immobilienwert dient dann als Basis für die Festsetzung des Verkaufspreises und als Verhandlungsgrundlage. Aber auch bei Auseinandersetzungen im Rahmen eines Scheidungsverfahrens oder bei Erbstreitigkeiten erfolgt in der Regel eine Wertermittlung. Weitere Zwecke der Immobilienbewertung sind:

  • Zwangsversteigerung
  • Festsetzung des Versicherungswertes
  • Beleihung einer Immobilie
  • Bilanzierung von Immobilien, die als Finanzinvestition gehalten werden (IAS 40)
  • Besteuerung

Anerkannte Wertermittlungsverfahren

Vergleichswertverfahren

Für die Immobilienbewertung mittels des Vergleichswertverfahrens werden die Kaufpreise sogenannter Vergleichsobjekte herangezogen. Hierbei handelt es sich um Immobilien, die im Hinblick auf die Werthaltigkeit der zu bewertenden Immobilie eine hinreichende Übereinstimmung aufweisen. Um das Vergleichswertverfahren anwenden zu können, ist dementsprechend eine ausreichende Zahl an vergleichbaren Objekten erforderlich. Alternativ kann das indirekte Vergleichswertverfahren angewendet werden. Als Grundlage dienen die vom Gutachterausschuss einer Gemeinde vorgehaltenen Kaufpreise der Vergangenheit, die dann im Einzelfall um Zu- und Abschläge korrigiert werden müssen. Zu den Korrekturfaktoren für die Zu- und Abschläge zählen neben dem Zustand der Immobilie die Mikrolagen, der Grundriss, die Grundstücksausrichtung und die Nutzungsrechte sowie -möglichkeiten.

Ertragswertverfahren

Mit dem Ertragswertverfahren wiederum wird der Immobilienwert auf Basis der erwarteten Erträge ermittelt. Daher wird dieses Verfahren zumeist dann angewendet, wenn die Immobilieninvestition vorrangig der Ertragserzielung dient, beispielsweise bei Wohnobjekten mit mehr als drei Wohneinheiten oder Betreiberimmobilien (Krankenhäuser, Hotels, Freizeitimmobilien).

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren findet immer dann Anwendung, wenn die betreffende Immobilie nicht dem Mietmarkt zugeordnet werden kann, sondern vielmehr selbst genutzt wird. Statt den Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte oder den potenziellen Erträgen werden daher die Kosten ermittelt, die zu einer Wiederherstellung des Immobilienobjektes aufgebracht werden müssten.