Wohnungsbewertung:
Kostenlos Wohnungswert ermitteln

Der Wohnungswert gibt Antwort auf die Frage, was deine Wohnung wert ist. Wir zeigen dir in unserem Ratgeber zur Wohnungswertermittlung, was sich hinter der Rechengröße Wohnungswert verbirgt, stellen Berechnungsmethoden vor und identifizieren wertbeeinflussende Faktoren. Erfahre hier, wie du den Wert deiner Wohnung günstig beeinflussen kannst.

Indem du den Wohnungswert errechnest, ermittelst du den Wert, den eine Wohnung bei einem Verkauf zu einem bestimmten Zeitpunkt voraussichtlich erzielen wird. Dieser Wert wird auch als Marktwert oder Verkehrswert bezeichnet. Eine genaue Bestimmung dieses Verkehrswertes liefert § 194 BauGB (Baugesetzbuch).

Der Wohnungswert bezeichnet laut gesetzlicher Definition den stichtagsbezogenen Wert eines bestimmten Grundstücks oder Objekts

• mit charakteristischen Eigenschaften (Lage, Größe, Zustand …)
• unter aktuellen marktüblichen Bedingungen (Angebot und Nachfrage)
• und auf der Grundlage der gesetzlich definierten Ermittlungsverfahren (Verkehrswert-, Ertragswert-, Sachwertverfahren)

Persönliche Verhältnisse wie beispielsweise Verwandtschaftsverhältnisse zwischen Verkäufer:in und Käufer:in bleiben dabei außen vor.

Es handelt sich bei dem Wohnungswert um einen rechnerischen Wert zum Zeitpunkt der Wertermittlung.

Dagegen ist der Verkaufspreis am Ende des Verkaufsprozesses der tatsächliche Preis, den ein:e Käufer:in zum Verkaufszeitpunkt zu zahlen bereit war. Wohnungswert und Verkaufspreis können sich voneinander unterscheiden. Dennoch ist der Wohnungswert wichtig, um den Angebotspreis für den Verkauf festzulegen sowie als Rechengröße etwa bei Erbauseinandersetzungen.

Der Wert einer Wohnung ist beim Verkauf oder Kauf einer Wohnung die Grundvoraussetzung. Die Wohnungswertermittlung gibt dir aber auch einen Hinweis auf erzielbare Mietpreise und hilft dir, die mögliche Höhe eines Darlehens besser einzuschätzen.

Du willst investieren und modernisieren? Dann solltest du den Wohnungswert kennen und idealerweise die mögliche Wertentwicklung mitbedenken. Kurz gesagt: Wer eine Eigentumswohnung besitzt, sollte sich auch mit dem Wohnungswert seiner Immobilie beschäftigen.

Zudem ist die Wohnungsbewertung regelmäßig erforderlich zu folgenden Anlässen:

• Zwangsversteigerung
• Vermögensteilung nach Scheidung oder Erbaufteilung
• Bei Schenkungen
• Kreditaufnahme & Versicherungsabschluss
• Feststellung des Betriebsvermögens für ein Unternehmen
• Steuerliche Bewertung im Rahmen von Schenkungs- und Erbschaftssteuer
  

Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen ist immer ein Gutachten von offiziell vereidigter Stelle notwendig. In allen anderen Fällen kann es außerdem ratsam sein, sich nicht auf ein Fremdgutachten, beispielsweise vom Finanzamt, zu verlassen, sondern ein eigenes in Auftrag zu geben. Beim Verkauf einer Wohnung genügt jedoch in der Regel ein online Wertgutachten.

Das Thema Wohnungswert ist beim Wohnungsverkauf oder -kauf ist oft mit einer großen Unsicherheit verbunden. Daher solltest du nicht erst unter Zeitdruck handeln, sondern dich frühzeitig mit den Möglichkeiten der Wohnungswertermittlung vertraut machen.

Du vermeidest grundsätzlich mit einer Wertermittlung, deine Wohnung weit unter Wert zu verkaufen. Wenig zielführend ist es auch, die Wohnung weit über Wert anzubieten, weil du damit potenzielle Käufer:innen abschrecken könntest. Eine nachträgliche Herabsetzung des Kaufpreises in deiner Wohnungsanzeige wirkt sich unter Umständen ebenfalls negativ auf das Kaufinteresse aus.

Darum sollte der Verkaufspreis von Anfang realistisch sein und sich als Verhandlungsbasis eignen. Es ist daher ratsam, beispielsweise den Wohnungswertrechner von ImmoScout24 zu nutzen oder ein Sachverständigengutachten zu beauftragen.

Wohnungsbewertung kann sich lohnen. Wenn du auf der Suche nach deiner Traumwohnung bist, kannst du unter Umständen viel Geld sparen, indem du den jeweiligen Wohnungswert für dich ermittelst.

Überteuerte Angebote kannst du unter Umständen herunterhandeln, genauso kannst du Angebote unter Wert schneller erkennen und als Schnäppchen erwerben.
Wie auch immer die Ausgangslage ist, du solltest dich mittels Wohnungswertrechner unbedingt über den Verkehrswert des jeweiligen Objektes informieren. Hast du dich zum Kauf einer bestimmten Wohnung entschlossen, kann ein Sachwertgutachten deinen Vorstellungen bei der Preisverhandlung das nötige Gewicht verleihen.

Ein guter Schritt in Richtung Wohnungswertermittlung ist der kostenfreie online Wohnungswertrechner von ImmoScout24.

Zur Wertermittlung sucht der Wohnungswertrechner Verkaufspreise vergleichbarer Wohnung heraus, die bereits in jüngerer Zeit über das Portal verkauft worden sind. Um Vergleichswerte zu ermitteln, benötigt das System von dir aber unter anderem noch Angaben zu Postleitzahl, Größe, wie viele Zimmer es sind und welcher Standard vorliegt. Im Umkehrschluss heißt das aber auch, dass die Ergebnisse immer dann besonders belastbar sind, wenn ausreichend Vergleichswerte vorliegen. Bei Wohnungen in Wohnanlagen ist das in der Regel der Fall.

Nur einige Minuten später erhältst du ein PDF mit der angeforderten aussagekräftigen Immobilienbewertung. Die zusätzliche unverbindliche Maklerempfehlung ist für den Fall gedacht, dass du beim Verkauf oder Kauf Unterstützung benötigst. Dieser Service ist für dich komplett kostenlos, erfordert weder Kundenaccount noch Login.

Neben der Online-Wertermittlung gibt es noch weitere Möglichkeiten, den Wert einer Wohnung zu ermitteln.

Insbesondere, wenn du deine Wohnung mit Makler verkaufen willst, kannst du dem:der Makler:in die Wohnungsbewertung getrost überlassen. Aber natürlich bewerten Makler:innen deine Immobilie auch ohne Verkaufsauftrag. Ein erhebliches Maß an Fach- und Marktkenntnis sowie Erfahrungswerte qualifizieren dieses Immobilienprofis in besonderer Weise. Gerne empfehlen wir dir Makler:innen aus deiner Region.

Wenn du ein offizielles Gutachten benötigst, das Beweiskraft bei Gericht oder vor dem Finanzamt hat, wendest du dich an eine:n Immobiliengutachter:in. Diese:r führt alle Informationen deiner Wohnung zusammen wie Größe, Lage, Zustand so wie auch im Grundbuch eingetragene Belastungen, Eigentums- und Nutzungsrechte.

Bei dieser umfangreichen Version mit Fotos und Urkunden zur Wohnung spricht man von einem gerichtsfesten Vollgutachten. Die Kosten für ein solches Gutachten liegen im Normalfall zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des ermittelten Wohnungswertes. Dabei gilt: derjenige, der das Gutachten in Auftrag gibt, muss es auch bezahlen.

„Lage, Lage, Lage“ist ein viel zitierter Ausdruck, wenn es um Immobilienwerte geht. Und das ist nur zu wahr, denn der Faktor Lage bestimmt den Wohnungswert wesentlich. Wohnungen in begehrten Lagen sind deutlich hochpreisiger als in mittleren oder einfachen Lagen. 

Man unterscheidet dabei zwischen Makrolage und Mikrolage.

Bei der Makrolage bezieht man sich auf das weitere Umfeld der Wohnung, angefangen vom Stadtviertel bis hin zur Region, in der sie liegt.

Entscheidende Kriterien zur Einordnung der Lage sind:

• Anbindung an den öffentlichen Nah- und Fernverkehr, Autobahn und Flughäfen
• Nähe zu Schulen, Ärzten, Einkaufsmöglichkeiten, (Sport)vereinen
• Wirtschaftskraft der Region und die Auswahl der Arbeitgeber
• Erreichbarkeit von Naherholungsgebieten

Bei Verkauf oder Vermietung solltest du dir die Frage stellen: Für welche Personengruppe passt diese Lage?

Die Mikrolage reicht von den benachbarten Straßenzügen bis hin zur Lage im Haus.

Typische Fragen, um die Mikrolage zu erfassen, sind:

• Ist das Wohnumfeld ruhig oder laut?
• Ist die Nachbarschaft multikulti oder bürgerlich?
• Sind Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs in unmittelbarer Nähe?
• In welcher Etage befindet sich die Wohnung?
• In welche Himmelsrichtung ist die Wohnung ausgerichtet?

Letztendlich ist die Mikrolage ein Barometer dafür, wer sich dort wohlfühlen und seine Bedürfnisse befriedigen kann. Je weiter oben sich die Wohnung befindet, desto wertvoller ist sie in der Regel. Dass ein Fahrstuhl vorhanden ist, wirkt sich in jedem Fall positiv aus. Zudem sind Erdgeschosswohnungen mit Gartenzugang sind oft teurer als vergleichbare Wohnungen im Erdgeschoss.

Wenn du wissen möchtest, welche Quadratmeterpreise in deinem Stadtviertel abrufbar sind, besuche den Preisatlas von ImmoScout24. Bedenke bei der Bewertung der Lage, dass sich Stadtviertel weiterentwickeln und damit auch die Immobilienpreise. Versuche, die Entwicklung der Wohnungsumgebung zu verfolgen und mögliche Umgestaltungen frühzeitig zu erfahren.

Überlege nicht nur, in welchem Zustand dein Sondereigentum ist, sondern auch, wie es um das Gemeinschaftseigentum bestellt ist.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören unter anderem:

• Treppenhaus
• Keller
• Heizungsleitungen
• Fassade
• Dach
  

Ein niedriger Energiebedarf ist selbstverständlich vorzuziehen und je moderner die Wohnanlage ist, desto wertvoller ist sie auch. Dagegen reduzieren Instandhaltungsrückstände und Mängel den Wohnungswert.

Das Baujahr ist häufig ein Hinweis auf den Zustand der Bausubstanz. Wohnungen aus den 60er und 70er Jahren erhalten häufiger eine schlechtere Wohnungsbewertung aufgrund der schlechten Bausubstanz. Dagegen liegt der Preis für Neubauten oder für sanierte, gut erhaltene Altbauten oft deutlich über dem Durchschnitt. Ganz besonders viele Pluspunkte bringt eine energetische Sanierung für den Wohnungswert.

Die Ausstattung der Wohnung ist ein Faktor, der sich auf Wunsch verändern lässt. Indem du die Eigentumswohnung zur Werterhöhung vor dem Verkauf mit einer gehobenen Ausstattung versiehst, kannst du wesentliche Preisänderungen erzielen.

Für die Bewertung entscheidend sind folgende Ausstattungsmerkmale:

• die Qualität des Bades
• Wertigkeit und Ausstattungsmerkmale der Einbauküche
• Extras wie Kamin, Fußbodenheizung, elektrische Rollläden

Genauso wie sich eine überdurchschnittliche Ausstattung positiv auf den Wohnungswert auswirkt, mindert eine defizitäre Ausstattung den Wohnungswert.

Es gilt die Faustregel: Je mehr Zimmer, desto mehr Wert hat die Wohnung, vorausgesetzt sie bietet ausreichend Komfort. Als Zimmer zählt ein Raum mit Fenster, der mindestens sechs Quadratmeter groß ist. Alles darunter sowie Wohnküchen und Vorräume ab zwölf Quadratmeter bezeichnet man als halbe Zimmer.

Küche und Bad zählen nicht hinein in die Zimmeranzahl. Wertsteigernd sind auch Balkon, Terrasse oder Loggia als Entspannungsplatz der Wohnung. Sie vergrößern die Wohnfläche, werden aber in der Regel nur zu 25 Prozent angerechnet.

In Deutschland gibt es laut Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei verschiedene Verfahren der Wertermittlung, die alle gleichermaßen anerkannt sind

Die Wahl des geeigneten Verfahrens hängt unter anderem davon ab, um welche Art von Wohnung es sich handelt.

• Bei eigengenutzten Wohnungen ist das Vergleichswertverfahren am sinnvollsten. Es kann bei Bedarf durch das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren ergänzt werden.
• Bei vermieteten Wohnungen hingegen sollte das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommen, um einen schnellen Überblick zum möglichen Profit des Objektes zu geben.

Hier wird deine Wohnung mit ähnlichen Objekten in einer vergleichbaren Lage in Bezug gesetzt, um einen realistischen aktuellen Marktwert zu ermitteln. Das Vergleichswertverfahren eignet sich für selbstgenutzte Wohnungen.

Für alle anderen Eigentumswohnungen, die sich schwer bewerten lassen, kommt das Sachwertverfahren infrage. Es nutzt Faktoren wie den Bodenrichtwert und die Baukosten, um eine ungefähre Preisempfehlung abzugeben.

Bei Mietobjekten ist das Ertragswertverfahren sinnvoll, denn hier wird die Eigentumswohnung auf Basis der Mieteinnahmen bewertet.

Die gute Nachricht ist: Du kannst Einfluss nehmen auf den Wert deiner Wohnung.

Aber zuallererst solltest du clever kaufen:

1. Kaufe keine Wohnung in einer Eigentumsgemeinschaft mit erhöhtem Sanierungsbedarf. Unwägbare Kosten schmälern auch deinen Ertrag beim Verkauf.
 

2. Dann solltest du dir vor einer Vermietung überlegen, ob die Wohnung für Kapitalanleger interessant sein könnte.

Gut zu wissen: Reine Mietshäuser mit hoher Rendite sind attraktive Anlageobjekte, aber auch kleine Stadtwohnungen mit einem hohen Quadratmeterpreis können sich eignen und Interessenten anlocken.

3. Falls du an einer Kapitalanlage interessiert bist, solltest du dir überlegen, ob du eine Immobilie vermietet oder unvermietet erwerben möchtest.

Gut zu wissen: Wenn eine attraktive geräumige Wohnung in guter Lage „nur“ in vermietetem Zustand angeboten wird, kann sich das negativ auf deinen Verkaufserfolg auswirken. Von einem Werteverlust von bis zu 30 Prozent durch Vermietung ist auszugehen. Verständlich ist das, wenn man bedenkt, dass sich der:die neue Eigentümer:in den:die Mieter:in nicht mehr selbst aussuchen und auch nicht selbst in die Wohnung einziehen kann. Darüber hinaus ist er:sie an gesetzliche Regelungen bzw. Mietpreiserhöhungen gebunden, wie beispielsweise der Mietpreisbremse. Andersherum ist ein vermietetes Objekt in einer Region, in der sich nur sehr schwer Mieter:innen finden lassen, leichter vermittelbar als ein leerstehendes Objekt und daher auch begehrter.

4. Ein weiterer Hebel zur Wohnungswertsteigerung ist die Ausstattung der Wohnung. Je wertiger die Materialien und je moderner und hochpreisiger Küche und Bad, desto mehr kannst du für die Wohnung verlangen. Auch Extras wie ein Kaminofen oder die Fußbodenheizung können den Verkaufspreis erhöhen.

Einer der wichtigsten Faktoren für den Wert einer Immobilie ist die Lage, womit die Region, die Nachbarschaft, aber auch die Lage im Haus – je höher, desto besser– gemeint ist.

Hinzu kommen Größe, Zustand, Ausstattung, Baujahr sowie Zimmeraufteilung. Alle diese Faktoren fließen in das Vergleichswertverfahren ein, mit dem auch Immobilienwertrechner wie der von ImmoScout24 arbeiten.

Eine Stellschraube, mit der du den Wohnungswert anheben kannst, ist die Ausstattung. Ist sie gehoben, mit qualitativ hochwertiger Einbauküche, neuem Bad, Parkett und Fußbodenheizung? Gibt es Extras wie einen Kaminofen?

Am besten befragst du den Wohnungswertrechner von ImmoScout24 nach einer ersten Einschätzung und erarbeitest dir Schritt für Schritt ein Gefühl für den Wert deiner Wohnung.