Wohnung bewerten:
Kostenlos Wohnungswert ermitteln

Du hast Fragen zur Wohnungsbewertung? Das ist berechtigt, denn der Verkaufspreis lässt sich nachträglich nicht mehr korrigieren. Es gibt außerdem noch einige weitere Anlässe, die einen Wertermittlung erforderlich machen. Wir gehen hier näher auf unseren Wohnungswertrechner und seine Funktionsweise ein, auf das Berechnungsverfahren, auf wertbeeinflussende Faktoren und wie du das Beste aus deiner Wohnung herausholst.

• Top oder Flop – viele Wohnungseigentümer:inn können Status ihrer Wohnung grob einordnen. Wer es genauer wissen will, ist gut bedient mit dem Wohnungswertrechner von ImmoScout24.

• Der Wert einer Wohnung wird in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt, bei vermieteten Immobilien ist es das Ertragswertverfahren und bei Wohnraum mit hohem Sachwert das Sachwertverfahren.

• Beim Verkauf oder Kauf einer Eigentumswohnung ohne große Abweichungen vom Erwartbaren, reicht in der Regel die online Wertermittlung, die Vergleichswerte als Bezugsgrößen heranzieht.

• Wichtige Wertfaktoren zur Berechnung des Hauswertes sind unter anderem die Lage, Wohnfläche und Zimmeranzahl- /aufteilung, Ausstattung sowie der bauliche und energetische Zustand der Immobilie.

Wer seine Wohnung ohne Makler:in verkauft oder sich noch in der Vorbereitungsphase befindet, sollte sich über den Verkehrswert der Wohnung erkundigen. Je mehr Besonderheiten eine Wohnung aufweisen, desto weniger Vergleichswerte befindet sind in der online Datenbank des Wohnungswertrechners und du solltest erwägen, eine:n Makler:in oder eine:n Sachverständigen hinzuzuziehen. Du vermeidest grundsätzlich mit einer Wertermittlung, deine Wohnung weit unter Wert zu verkaufen. Wenig zielführend ist es auch, die Wohnung weit über Wert anzubieten, weil du damit potenzielle Käufer:innen abschrecken könntest.

Wer eine Wohnung für sich kaufen möchte, hat meistens nicht genug Marktgespür, um zu beurteilen, ob der Preis angemessen ist. Auf Wohnungssuche kannst du auf Angebote treffen, die vollkommen überteuert sind und sich unter Umständen noch herunterhandeln lassen. Auf der anderen Seite kann es auch vorkommen, dass du ein Schnäppchen ausfindig machst und es zu einem Traumpreis kaufen kannst. Wie auch immer die Ausgangslage ist, du solltest dich mittels Wohnungswertrechner unbedingt über den Verkehrswert des jeweiligen Objektes informieren und im Zweifel eine:n Gutachter:in hinzuziehen.

Völlig ausreichend ist die Wohnungswertermittlung von ImmoScout24 in allen Fällen des Verkaufs oder Kaufs einer Wohnung, wenn das Objekt keine großen Besonderheiten aufweist. Für sehr individuelle Immobilien enthält die Datenbank unter Umständen zu wenig Vergleichsobjekte, um eine verlässliche Werteinschätzung liefern zu können und der Gang zum:zur Expert:in ist ratsam.

 
Wenn du ein gerichtsfestes Dokument benötigst, solltest du dich an eine:n Sachverständige:n vor Ort wenden. Im Rahmen von Erbschaften, Schenkungen oder Scheidungen ist eine solche Wohnungsbewertung in der Regel erforderlich. Sie ist genauer als eine Wohnungsbewertung online, aber auch mit Wartezeiten und Kosten verbunden, die sich im Normalfall zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des ermittelten Wohnungswertes bewegen.

Die Wohnungswertermittlung von ImmoScout24 ist kostenfrei und bei den meisten Wohnungsverkäufen oder Wohnungskäufen absolut ausreichend. Du benötigst keinen Kundenaccount, musst dich nicht einloggen und erhältst zusätzlich zu der aussagekräftigen Werteinschätzung unverbindliche Maklerempfehlungen für den Fall, dass du beim Verkauf oder Kauf Unterstützung benötigst.

Der Wohnungswert lässt sich auf der Grundlage bestimmter Faktoren ermitteln, wie der Lage der Immobilie, aber auch Zustand und Ausstattung. Diese fließen unterschiedlich stark in die Bewertung ein. Bei der Wohnungswertermittlung online wirst du über die Benutzerführung zu den einzelnen Faktoren befragt. Auf dieser Grundlage werden Vergleichsobjekte ermittelt und aus deren Werten ein Durchschnittswert gebildet. Am besten machst du dich mit den hier genannten Faktoren im Vorfeld vertraut, um die Antworten parat zu haben. Auf diese Weise entwickelst du außerdem ein gutes Gespür für die Vor- und Nachteile deiner Wohnung. 

Besonders wichtig ist die Lage des Objektes für den Wohnungswert. Dabei unterscheidet man zwischen Makrolage und Mikrolage.  

Makrolage 
Bei der Makrolage bezieht man sich auf das weitere Umfeld der Wohnung, angefangen vom Stadtviertel bis hin zur Region, in der sie liegt. Die Infrastruktur ist das entscheidende Kriterium und die Nähe zu Schulen, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten steht im Vordergrund sowie auch die Wirtschaftskraft der Region und die Auswahl der Arbeitgeber. Bei Verkauf oder Vermietung solltest du dir die Frage stellen: Für welche Personengruppe passt diese Lage?

Makrolage 
Ruhig oder laut, gut angebunden durch Nahverkehr oder nicht, multikulti oder bürgerlich – letztendlich ist die Mikrolage ein Barometer dafür, wer sich dort wohlfühlen und seine Bedürfnisse befriedigen kann. Auch das Geschoss zählt zur Mikrolage und je weiter oben sich die Wohnung befindet, desto wertvoller ist sie in der Regel. Dass ein Fahrstuhl vorhanden ist, wirkt sich in jedem Fall positiv aus. Auch Erdgeschosswohnungen mit Gartenzugang sind oft teurer als vergleichbare Wohnungen im Erdgeschoss. 

Die Lage bestimmt maßgeblich über den Wert einer Wohnung. Wenn du wissen möchtest, welche Quadratmeterpreise in deinem Stadtviertel abrufbar sind, besuche den Preisatlas von ImmoScout24. Bedenke bei der Bewertung der Lage, dass sich Stadtviertel weiterentwickeln und damit auch die Immobilienpreise. Versuche die Entwicklung der Wohnungsumgebung zu verfolgen und mögliche Umgestaltungen frühzeitig zu erfahren.

Zustand: Überlege nicht nur, in welchem Zustand dein Sondereigentum ist, sondern auch, wie es um das Gemeinschaftseigentum bestellt ist. Dazu gehören Treppenhaus, Waschraum, Keller, Heizungsleitungen und das Dach. Ein niedriger Energiebedarf ist selbstverständlich vorzuziehen und je moderner die Anlage, desto wertvoller ist sie auch. Dagegen reduzieren Instandhaltungsrückstände und Mängel den Wert der Immobilie.  

Baujahr und Bausubstanz: Das Baujahr ist häufig ein Hinweis auf den Zustand der Bausubstanz. Wohnungen aus den 60er und 70er Jahren erhalten häufiger eine schlechtere Bewertung aufgrund der schlechten Bausubstanz. Dagegen liegt der Preis für Neubauten oder für sanierte, gut erhaltene Altbauten oft deutlich über dem Durchschnitt. Auch eine energetische Sanierung bringt Pluspunkte.

Ausstattung der Wohnung: Die Ausstattung der Wohnung ist ein Faktor, der sich auf Wunsch verändern lässt. Indem du die Eigentumswohnung zur Werterhöhung vor dem Verkauf mit einer gehobenen Ausstattung versiehst, kannst du wesentliche Preisänderungen erzielen. Für die Bewertung entscheidend sind die Qualität des Bades, der Küche oder der Böden. Etliche Extras wie ein Kamin, Echtholzfußboden, Fußbodenheizung, elektrische Rollläden können den Wohnungswert positiv beeinflussen.  

Raumaufteilung: Es gilt die Faustregel: Je mehr Zimmer, desto mehr Wert hat die Wohnung, vorausgesetzt sie bietet ausreichend Komfort. Als Zimmer zählt ein Raum, der mindestens 10 Quadratmeter groß ist, alles darunter bezeichnet man als halbes Zimmer. Küche und Bad zählen nicht hinein in die Zimmeranzahl. Wertsteigernd sind auch Balkon, Terrasse oder Loggia als Entspannungsplatz der Wohnung. Sie vergrößern die Wohnfläche, werden aber in der Regel nur zu 25 Prozent angerechnet.

Die Wahl des geeigneten Verfahrens hängt unter anderem davon ab, um welche Art von Wohnung es sich handelt. Bei eigengenutzten Wohnungen ist das Vergleichswertverfahren am sinnvollsten. Es kann bei Bedarf durch das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren ergänzt werden. Bei vermieteten Objekten hingegen sollte das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommen, um einen schnellen Überblick zum möglichen Profit des Objektes zu geben.  
 
In Deutschland gibt es laut Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei verschiedene Verfahren der Wertermittlung, die alle gleichermaßen anerkannt sind  

1. Das Vergleichswertverfahren: Hier wird deine Wohnung mit ähnlichen Objekten in einer vergleichbaren Lage in Bezug gesetzt, um einen realistischen aktuellen Marktwert zu ermitteln.

2. Das Sachwertverfahren: Für alle anderen Eigentumswohnungen, die sich schwer bewerten lassen, kommt das Sachwertverfahren infrage.  Es nutzt Faktoren wie den Bodenrichtwert und die Baukosten, um eine ungefähre Preisempfehlung abzugeben. 

3. Das Ertragswertverfahren: Bei Mietobjekten ist das Ertragswertverfahren sinnvoll, denn hier wird die Eigentumswohnung auf Basis der Mieteinnahmen bewertet.

Du kannst Einfluss nehmen auf den Wert deiner Wohnung. Kaufe keine Wohnung in einer Eigentumsgemeinschaft mit erhöhtem Sanierungsbedarf. Unwägbare Kosten schmälern auch deinen Ertrag beim Verkauf. 

Dann solltest du dir vor einer Vermietung überlegen, ob die Wohnung für Kapitalanleger interessant sein könnte. Reine Mietshäuser mit hoher Rendite sind attraktive Anlageobjekte, aber auch kleine Stadtwohnungen mit einem hohen Quadratmeterpreis können sich eignen und Interessenten anlocken.  

Das Gegenteil kann der Fall sein, denn wenn eine attraktive geräumige Wohnung in guter Lage „nur“ in vermietetem Zustand angeboten wird, kann sich das negativ auf deinen Verkaufserfolg auswirken. Von einem Werteverlust von bis zu 30 Prozent durch Vermietung ist auszugehen. Verständlich ist das, wenn man bedenkt, dass sich der:die neue Eigentümer:in den:die Mieter:in nicht mehr selbst aussuchen und auch nicht selbst in die Wohnung einziehen kann. Darüber hinaus ist er:sie an gesetzliche Regelungen bzw. Mietpreiserhöhungen gebunden, wie beispielsweise der Mietpreisbremse. Andersherum ist ein vermietetes Objekt in einer Region, in der sich sehr schwer Mieter:innen finden lassen, leichter vermittelbar als ein leerstehendes Objekt und daher auch begehrter. 

Ein weiterer Hebel zur Wohnungswertsteigerung ist die Ausstattung der Wohnung. Je wertiger die Materialien und je moderner und hochpreisiger Küche und Bad, desto mehr kannst du für die Wohnung verlangen. Auch Extras wie ein Kaminofen oder die Fußbodenheizung können den Verkaufspreis erhöhen.

Ein guter Schritt in Richtung Wohnungswertermittlung ist der kostenfreie online Wohnungswertrechner von ImmoScout24. Zur Wertermittlung sucht der Wohnungswertrechner Verkaufspreise vergleichbarer Wohnung heraus, die bereits in jüngerer Zeit über das Portal verkauft worden sind. Um Vergleichswerte zu ermitteln, benötigt das System von dir aber noch Angaben zu Postleitzahl, Größe von Haus und Grundstück, wie viele Zimmer es sind, welcher Standard usw. Nur einige Minuten später erhältst du ein PDF mit der angeforderten Immobilienbewertung. Die damit verbundene Maklerempfehlung ist unverbindlich und stellt eine Option für dich dar, eine noch genauere Einschätzung eines Profis zu erhalten. Probier es einfach mal aus.

Einer der wichtigsten Faktoren für den Wert einer Immobilie ist die Lage, womit die Region, die Nachbarschaft, aber auch die Lage im Haus – je höher, desto besser– gemeint sein kann. Hinzu kommen Ausstattung, Bausubstanz und Baujahr sowie Zimmeraufteilung. Alle diese Faktoren fließen in das Vergleichswertverfahren ein, mit dem auch Immobilienwertrechner wie der von ImmoScout24 arbeiten. Eine Stellschraube, mit der du den Wohnungswert anheben kannst, ist die Ausstattung. Ist sie gehoben, mit qualitativ hochwertiger Einbauküche, neuem Bad, Parkett und Fußbodenheizung? Gibt es Extras wie einen Kaminofen? Am besten befragst du den Wohnungswertrechner von ImmoScout24 nach einer ersten Einschätzung und erarbeitest dir Schritt für Schritt ein Gefühl für den Wert deiner Wohnung.