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Als Sachwert einer Immobilie oder eines Grundstücks wird ihr Gebrauchswert unabhängig von Entwicklungen auf dem Markt bezeichnet. Er wird mit der Summe der Herstellungskosten abzüglich möglicher Wertminderungen berechnet. Wichtig ist der Sachwert bei speziellen Umständen der Wertermittlung bei Immobilien.

Das Wichtigste in Kürze

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Was ist der Sachwert einer Immobilie?

Als Grundlage des Sachwerts einer Immobilie oder eines Grundstücks gelten drei Faktoren:

  • die Herstellungskosten des Hauses oder der Wohnung

  • der Bodenrichtwert des Grundstücks

  • die Herstellungskosten der Außenanlagen wie Garagen, Carports oder Wege

Die Herstellungskosten werden anhand der Bauart und der Qualität der Bauteile ermittelt. Hier ist also wichtig, ob das Haus einen Keller oder ein ausgebautes Dachgeschoss hat und wie hochwertig Außenwände, Fenster, Fußböden, Heizung, Dach und weitere Bauteile sind.

Dient der Sachwert als Verkehrswert einer Immobilie?

Grundsätzlich kann der Sachwert einer Immobilie seinem Verkehrswert entsprechen, jedoch ist im Sachwert die aktuelle Marktsituation nur in Form eines Marktanpassungsfaktors, der mit dem vorläufigen Sachwert multipliziert wird, repräsentiert. Dieser Faktor wiederum ist jedoch sehr umstritten, da er in der Konsequenz häufig zu ungenauen Sachwerten und somit auch zu Verkehrswerten führt, die letztlich zu hoch oder zu niedrig sind.

Vielmehr dient der Sachwert als eine solide Berechnungsgrundlage für Immobilienfinanzierungen oder Gebäudeversicherungen, da das zugrundeliegende Wertermittlungsverfahren objektiv nachvollziehbar ist.

Was ist der Unterschied zwischen Sachwert und Ertragswert?

Während der Sachwert den Wert des Grundstücks mitsamt der darauf errichteten Immobilie widerspiegelt, sind im Ertragswert zusätzlich die Gewinne, die aus einer Verpachtung beziehungsweise einer Vermietung eines Objekts resultieren, hinzuaddiert. Daher findet letzterer Wert auch bei selbst genutzten Immobilien keine Anwendung, da hier keine Gewinne mit dem Objekt erzielt werden.

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Wie ist der Sachwert zu berechnen?

Im Rahmen des Sachwertverfahrens nach ImmoWertV (Immobilien-Wertermittlungsverordnung) errechnet ein Gutachter in einem komplexen Modell die Herstellungskosten der Immobilie. Er nutzt dazu unterschiedliche Tabellen und Normwerte, sodass er auch Sanierungsmaßnahmen oder besondere Ausstattungsmerkmale in seine Berechnungen integrieren kann.

Natürlich wird auch die Alterswertminderung beachtet. Pro Jahr werden 1,25 Prozent des Wertes abgezogen. Die Summe, die nach dem Abzug übrigbleibt, wird als Gebäudesachwert bezeichnet.

Zum Gebäudesachwert wird im Anschluss der Bodenwert, also der Wert des Grundstücks, addiert. Hieraus ergibt sich der vorläufige Sachwert.

Ist der vorläufige Sachwert aussagekräftig?

Zwar hat der Gutachter mit dem vorläufigen Sachwert einen nahezu objektiven Wert des Gebäudes ermittelt, jedoch ist dieser auf dem Immobilienmarkt wenig aussagekräftig. Für ein und dieselbe Immobilie kann in gefragten Vierteln großer Städte ein deutlich höherer Preis erzielt werden als in strukturschwachen Gegenden mit wenig Nachfrage.

Der Gutachter nutzt den Marktanpassungsfaktor aus der Sachwertrichtlinie, um die Marktumstände in seine Berechnungen aufzunehmen. So kann es sein, dass in der Gegend, in der ein Haus verkauft werden soll, die Häuser für durchschnittlich nur 85 Prozent des vorläufigen Sachwerts verkauft werden. In dem Fall beträgt der Marktanpassungsfaktor 0,85. Der Gutachter multipliziert den vorläufigen Sachwert mit diesem Faktor und erhält so den finalen Sachwert.

Beispielrechnung finaler Sachwert

Hat der Gutachter einen vorläufigen Sachwert von 200.000 Euro errechnet und beträgt der Marktanpassungsfaktor 0,85, ergibt sich der folgende finale Sachwert:

200.000 Euro x 0,85 = 170.000 Euro

Experten kritisieren häufig, dass auch der finale Sachwert, korrigiert durch den Marktanpassungsfaktor, nicht dem auf dem Markt erzielbaren Preis entspricht. Zu schwierig ist es, das genaue Marktgeschehen abzubilden. Für spezielle Häusertypen wie Passivhäuser gibt es zudem kaum Daten, die verwertet werden können.

Was hat es mit der Sachwertrichtlinie auf sich?

Die Sachwertrichtlinie wurde im Jahr 2012 vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung herausgegeben. Im ersten Punkt dieser Richtlinie ist der Zweck und Anwendungsbereich definiert:

„Diese Richtlinie gibt Hinweise für die Ermittlung des Sachwerts nach §§ 21 bis 23 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639). Ihre Anwendung soll die Ermittlung des Sach- bzw. Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen sicherstellen. Diese Hinweise gelten auch für die Ableitung der Sachwertfaktoren. […]“

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