Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen will, muss den Wert der Immobilie möglichst genau kennen – nur so lässt sich ein realistischer Verkaufspreis ermitteln. Immobiliengutachter:innen liefern eine fundierte Einschätzung zum Wert einer Immobilie. Wir zeigen, welche Arten von Bewertungen und Sachverständigen es bei Immobilien gibt und welche Kosten für ein Immobiliengutachten entstehen.


Immobiliengutachter im Büro

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Immobiliengutachter:innen erstellen objektive Wertgutachten für Immobilien.
     

  • Es gibt unterschiedliche Arten von Gutachten, die von verschiedenen Expert:innen erstellt werden – zum Beispiel freie Immobiliensachverständige, öffentlich bestellte Sachverständige und staatlich anerkannte Immobiliengutachter:innen.
     

  • Die Kostenhöhe wird beeinflusst durch Umfang und Zweck des Immobiliengutachtens. Ein weiterer entscheidender Kostenfaktor liegt in der Komplexität des Bewertungsobjektes.
     

  • Die Kosten für ausführliche Immobiliengutachten variieren zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des ermittelten Immobilienwertes. Unsere kostenlose Immobilienbewertung hilft Ihnen bei der Ermittlung Ihres Immobilienwertes.


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  • Was macht ein Immobiliengutachter?

    Wenn es darum geht, objektiv und unabhängig ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zu bewerten, ist die Expertise von Immobiliengutachter:innen gefragt. Sie ermitteln dabei den Wert einer Immobilie professionell nach den gesetzlich sowie fachlich vorgegebenen Methoden. Dadurch sind Sachverständige auch in der Lage, den aktuellen Zustand einer Immobilie fachgerecht zu beurteilen.

    Beim Ankauf oder Verkauf einer Immobilie kann es vorab sinnvoll sein, wenn Sie das Objekt von professionellen Gutachter:innen objektiv bewerten lassen. Diese Sachverständigen stehen Ihnen während des gesamten Kaufprozesses unterstützend zur Seite.

    Gutachter:innen dürfen dabei nicht einfach formfrei vorgehen oder nur eine Schätzung vornehmen, da es klare Standards gibt, die bei der Erstellung des Gutachtens eingehalten werden müssen. Im § 194 Baugesetzbuch (BauGB) sind die Anforderungen an ein Verkehrswertgutachten definiert.

    Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) enthält einheitliche Grundsätze und konkrete Vorgaben zur Anwendung normierter Wertermittlungsverfahren. Seit dem 1. Januar 2022 gilt die novellierte Fassung der ImmoWertV. Dadurch wurden veraltete Richtlinien zur Bewertung von Immobilien und Grundstücken außer Kraft gesetzt, die bis Ende 2021 noch angewendet werden durften.


    Tätigkeiten von Immobiliengutachter:innen

    Unabhängige Immobiliengutachter:innen werden oft von Gerichten und Behörden, aber auch von Banken und Versicherungen beauftragt. Dies ist zum Beispiel für die folgenden Situationen der Fall:

    • Begutachtung von Gebäudeschäden und Mängeln
    • Erstellung von Analysen zur Kaufberatung
    • Überprüfung und Überwachung von Bauprozessen
    • Bewertung von technischen Gebäudeausrüstungen
    • Brandschutzprüfungen
    • Schiedsgutachten sowie Mediation

    Immobiliengutachter besichtigt beschädigtes Gebäude

    Besonders häufig kommen Immobiliengutachter:innen aus fachlich naheliegenden Berufsgruppen:

    • Architekt:innen
    • Immobilienmakler:innen
    • Immobilienkauf- und Bankkaufleute
    • Ingenieur:innen
    • Handwerksmeister:innen
    • Techniker:innen

    Doch die Auswahl der richtigen Person muss gezielt erfolgen, denn vor Gericht werden beispielsweise nur Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter:innen anerkannt.

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    Auswahlkriterien für professionelle Immobiliengutachter:innen

    Wie bei anderen beratenden und prüfenden Berufsgruppen sollten auch bei der Auswahl des:der Sachverständigen bestimmte Kriterien ganz oben stehen. Dazu gehören:

    • Qualifikation
    • Erfahrung
    • eventuell vorhandene Homepage
    • der berufliche Werdegang und spezielle Referenzen
    • Kosten für das Wertgutachten

    Wer darf sich als Immobiliengutachter bezeichnen?

    Die Berufsbezeichnungen Immobiliengutachter:in oder Sachverständige sind nicht geschützt. Es gibt also keine bestimmten Qualitätsvorschriften oder Nachweispflichten für die Qualifizierung, eine Immobilienbewertung durchzuführen.

    Personen, die sich selbst als Sachverständige oder Gutachter:innen bezeichnen, müssen dennoch damit werben und beruflich agieren, nach geltender Rechtsprechung Nachweise über ihr erweitertes Fachwissen und ihre Erfahrung auf dem jeweiligen Fachgebiet erbringen.

    Folgende Unterteilung unter Gutachter:innen und Sachverständigen sollten Sie kennen:

    Welcher Gutachter ist wofür geeignet?

    Nicht jede:r Gutachter:in besitzt die Qualifikation, gerichtsfeste Vollgutachten zu erstellen. Daher ist es wichtig zu wissen, welche Gutachter:innen und Sachverständigen für Ihre Immobilienbewertung überhaupt in Frage kommen.
    Zu unterscheiden sind dabei freie Immobiliengutachter:innen und Sachverständige, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie staatlich anerkannte Immobiliengutachter:innen.


    Freie Immobiliengutachter:innen und Sachverständige

    Beim normalen Hauskauf oder -verkauf können alle freien Immobiliensachverständigen tätig werden. Sie können ihre Berechnungen im Umfang von wenigen Seiten in Anspruch nehmen, halten aber damit kein von Behörden anerkanntes Wertgutachten in den Händen.

    Für den An- bzw. Verkauf einer Immobilie ist eine solche Werteinschätzung oftmals bereits ausreichend. Schließlich ist das Dokument nicht etwa für einen Gerichtsprozess oder zum Nachweis gegenüber Behörden gedacht, sondern als Indikation zur Angebotspreisfestlegung.

    Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

    Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige können Ihnen dagegen ein gerichtsfestes Gutachten über den Wert der Immobilie erstellen. Sie werden von der Industrie- und Handelskammern (IHK) geprüft und zertifiziert und von ihr oder der Architekten- und Ingenieurkammer des jeweiligen Bundeslandes bestellt.

    Sie führen die durch Behörden anerkannten und gesetzlich geregelten Verfahren zur Ermittlung eines Markt- und Verkehrswerts (Umfang ca. 30 bis 50 Seiten) durch. Dadurch ist bei ihnen die besondere Sachkunde, Unabhängigkeit, Objektivität und Vertrauenswürdigkeit in Bezug auf die Immobilienbewertung geben.

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    Wichtig: Regelmäßige Prüfung der fachlichen Kenntnisse

    Die öffentliche Bestellung von Sachverständigen erfolgt stets auf Zeit. Sie müssen ihr Fachwissen also regelmäßig nachweisen, um weiterhin als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige tätig sein zu dürfen.


    Staatlich anerkannte Immobiliengutachter:innen

    Auch staatlich anerkannte Immobiliengutachter:innen zählen zu den IHK-zertifizierten sowie öffentlich bestellten Sachverständigen. Sie sind jedoch der Aufsicht von Landesbehörden unterstellt. Dort bewerten die Sachverständigen Immobilien im öffentlichen Auftrag, zum Beispiel für die Bauaufsicht.

    Was kostet ein Immobiliengutachten?


    Sollten Sie nur an einem Immobilienverkauf interessiert sein, genügt möglicherweise ein Kurzgutachten oder eine Einschätzung durch eine Online-Bewertung. Wenn Sie jedoch ein Immobiliengutachten für behördliche oder gerichtliche Zwecke benötigen, erwarten Sie deutlich höhere Kosten. Gutachter:innen für Immobilien kosten also je nach Fall unterschiedlich viel.


    hint
    Was kostet ein Wertgutachten für ein Haus?

    Die Kosten für Sachverständige und Gutachter:innen richteten sich bis 2019 nach § 34 der Honorarordnung für Architekt:innen und Ingenieur:innen (HOAI). Heute sind die Honorare jedoch frei verhandelbar. Daher können die Kosten für ein Wertgutachten eines Hauses abhängig von den beauftragten Gutachter:innen variieren.

    Kostenlose oder günstige Immobilienbewertungen

    Kostenlose und günstige Angebote gibt es typischerweise nur von Immobilienmakler:innen, die darauf hoffen, anschließend mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt zu werden. Es gibt außerdem die Möglichkeit, eine kostenlose Immobilienbewertung innerhalb von wenigen Minuten vorzunehmen – schnell, bequem und komplett online.


    Kosten von Kurzgutachten

    Viele freie Sachverständige und Immobiliengutachter:innen erstellen Kurzgutachten schnell und professionell. Je nach Qualität und Umfang fallen für ein solches Immobiliengutachten mindestens wenige Hundert Euro an. In der Regel werden Kurzgutachten pauschal bepreist oder die Erstellung wird nach festen Stundensätzen berechnet.

    Mit einer solchen Immobilienbewertung können Sie den Verkehrswert (auch: Marktwert) Ihrer Immobilie ausreichend präzise einschätzen lassen. Allerdings sind diese Gutachten vor Gericht oder Behörden nicht als Beweismittel zugelassen. Auch von den kreditgebenden Banken werden sie nicht akzeptiert.

    Kosten für Vollgutachten

    Bei Vollgutachten handelt es sich üblicherweise um Verkehrswertgutachten im Sinne von § 194 BauGB. Die Kosten für ein Vollgutachten bewegen sich zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des ermittelten Immobilienwertes. Je komplexer das Gebäude und je schwieriger damit auch die Gutachtenerstellung ist, desto teurer ist das Gutachten.


    Verkehrswertberechnung mit Taschenrechner

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    Beispiel: Berechnung der Kosten von einem Vollgutachten

    Ergibt ein Vollgutachten ein Immobilienwert in Höhe von 550.000 Euro, dann bewegen sich die Kosten für die Erstellung etwa zwischen 2.750 und 8.250 Euro.

    Empfehlenswert ist, für die Erstellung des Gutachtens vorab einen Pauschalpreis zu vereinbaren – sofern der:die angefragte Immobiliengutachter:in zustimmt. So haben Sie größere finanzielle Planungssicherheit.

    Wann muss ein Immobiliengutachter beauftragt werden?

    Die Situationen, in denen ein Immobiliengutachten erforderlich ist, sind vielfältig. Häufig geht es um rechtliche, steuerliche und versicherungstechnische Fälle, in denen ein umfangreiches Wertgutachten der Immobilie benötigt wird.


    Erbgemeinschaft und Scheidung

    Erhält eine Erbgemeinschaft einen Erbnachlass, bei der ein oder mehrere Objekte bewertet werden müssen, um eine möglichst gerechte Aufteilung unter den Erbberechtigten zu ermöglichen. Auch bei einer Scheidung ist es nötig, den exakten Vermögenswert für eine gerechte Verteilung zu bewerten.


    Versicherungsfall

    Ein Immobiliengutachten kann aber auch nach Unwetterschäden nötig sein. Wenn die Versicherung zur genauen Berechnung der Schadenssumme den Wert der Immobilie ermitteln möchte, kann sie ein entsprechendes Wertgutachten anfordern.

    Wenn betroffene Eigentümer:innen hingegen den Verdacht haben, dass die Schadenssumme der Versicherung zu gering ist, können sie selbst ein Immobiliengutachten in Auftrag geben, um im Zweifelsfall eine zu geringe Schadenssumme anzufechten.


    Steuerliche Hintergründe

    Das Thema der Wertveränderung kann auch aus steuerlichen Gründen eine Bewertung nötig machen. Insbesondere mit Blick auf eine mögliche Erbschafts- oder Schenkungssteuer kann es sinnvoll sein, den Wert der Immobilie von Immobiliengutachter:innen ermitteln zu lassen.

    Finanzämter wenden zur Ermittlung des Immobilienwertes und damit der fälligen Erbschafts- oder Schenkungssteuer pauschale Berechnungsverfahren an, die immer wieder zu ungenauen Resultaten führen. Je höher der Wert der Immobilie geschätzt wird, desto höher sind auch die zu zahlenden Steuern. Daher lohnt sich ein Immobiliengutachten zur Gegenprüfung oft, um sicherzugehen, dass die Steuerlast korrekt berechnet wurde.


    Immobilienfinanzierung

    Banken können selbst eine Objektbewertung vornehmen, um zu prüfen, ob eine Immobilie als Sicherheit für eine bestimmte Kreditsumme geeignet ist. Im Fokus steht hierbei der Beleihungswert einer Immobilie, weshalb in diesem Zuge auch von einem Beleihungswertgutachten die Rede ist.

    Um den Beleihungswert und damit die Darlehenshöhe zu berechnen, wird zunächst der Immobilienwert ermittelt. Die finanzierende Bank berechnet von diesem Wert anschließend Sicherheitsabschläge, um das finanzielle Ausfallrisiko einer gewährten Immobilienfinanzierung auszugleichen.


    tipp
    Umfassendes Immobiliengutachten nicht immer nötig

    Planen Sie beispielsweise einen Verkauf und möchten erfahren, welcher Preis realistisch ist, müssen Sie nicht zwingend ein umfassendes Gutachten erstellen lassen. Eine schnelle und kostenlose Immobilienbewertung reicht häufig schon für eine erste Werteinschätzung aus.

    Welche Eigenschaften werden im Immobiliengutachten bewertet?

    Für die Erstellung eines Immobiliengutachtens wird das bewertende Objekt ausführlich in Augenschein genommen. Immobiliengutachter:innen und Sachverständige achten bei Immobilien auf folgende Gebäude- und Grundstückseigenschaften:

    • Baujahr
    • Wohnfläche und Raumaufteilungen
    • Grundstück (Zuschnitt und Ausstattung)
    • Lage und Infrastruktur
    • Ausstattung
    • Kellergeschoss
    • Dachgeschoss
    • Geschossdecken
    • Mauerwerk
    • Außenfassade
    • Energetischer Zustand
    • Elektroinstallationen
    • Sanitäre Anlagen
    • Heizungsanlage
    • Feuchtigkeit
    • Gesundheitsschädliche Bausubstanz
    • Befall durch Schädlinge und Pilze
    • Drainagen und Grundwasserbelastung
    • Durchgeführte Modernisierungen oder Sanierungen
    • Wirtschaftliche Daten (Kosten und Erträge)
    • Rechte und Belastungen im Grundbuch

    Wie berechnet der Immobiliengutachter den Immobilienwert?

    Wenn Sie ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten von einem:einer Immobiliengutachter:in brauchen, wird er:sie nach den Vorgaben der ImmoWertV vorgehen. Dabei kommen normierte Wertermittlungsverfahren zum Einsatz, insbesondere das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

    Vergleichswertverfahren

    Das Vergleichswertverfahren wird dann angewendet, wenn die Immobilie ein leicht vergleichbares Gebäude ist, dessen Typ häufiger vorkommt: Ein- und Zweifamilienhäuser, baugleiche Reihenhäuser, Doppelhaushälften oder Wohnungen mit Standardgröße und üblichem Grundriss. Der Wert ergibt sich dann durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten und den aktuellen Kaufpreisen. Es muss dabei darauf geachtet werden, passende Zu- und Abschläge anzusetzen, wenn Immobilien nicht ganz direkt vergleichbar sind oder die Lage der jeweiligen Objekte unterschiedlich werthaltig ist.

    Sachwertverfahren

    Im Sachwertverfahren wird ein Immobilienwert ermittelt, wenn keine oder nicht genügend vergleichbare Objekte auf dem Markt vorhanden sind. Das Verfahren ist auch dann sinnvoll für die Immobilienbewertung, wenn der erzielbare Mietertrag keine Rolle spielt, da die Immobilie selbst genutzt wird.

    Ertragswertverfahren

    Gutachter:innen werden das Ertragswertverfahren bevorzugen, wenn die Immobilie langfristig vermietet werden soll. Das trifft insbesondere auf Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien zu. Denn gerade hier steht bei potenziellen Käufer:innen oft der bestmögliche Ertrag und eine größtmögliche Rendite im Vordergrund. Die erzielbare Rendite ist somit für die Bewertung der Immobilie entscheidend.

    Einschätzung zur aktuellen Preisentwicklung
    Kostenlose und aktuelle Preisdaten
    Einschätzung der Datenlage vom Marktführer
    Ausblick zur Preisentwicklung deutschlandweit

    Arten von Immobiliengutachten: Vollgutachten und Kurzgutachten

    Immobiliengutachten können insgesamt in zwei Kategorien unterteilt werden: Vollgutachten und Kurzgutachten. Sie unterscheiden sich vor allem in puncto Umfang, Kosten und Aussagekraft.

    Vollgutachten

    Das Vollgutachten als Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist eine nach den Vorgaben und Grundsätzen der ImmoWertV durchgeführte Immobilienbewertung. Es kann für behördliche und gerichtliche Zwecke verwendet werden.

    Kurzgutachten

    Es handelt sich bei einem Kurzgutachten um eine professionelle Einschätzung dazu, welchen Marktwert die Immobilie hat, ohne detaillierte Kalkulationen anzustellen. Geeignet ist das Kurzgutachten somit nur für den außergerichtlichen Bereich.

    Welche Unterlagen werden für eine Immobilienbewertung benötigt?

    Unterlagen für Immobiliengutachten

    Bei einer Bewertung, die nicht für gerichtliche Zwecke geeignet sein muss, macht sich die beauftragte Person typischerweise vor Ort ein Bild der Immobilie. Der:die Gutachter:in wird Sie bei Bedarf nach bestimmten Dokumenten und Unterlagen zur Immobilie oder zum Grundstück fragen.

    Für ein umfassendes Immobiliengutachten müssen hingegen möglichst ganzheitlich Informationen vorliegen, beginnend bei der ursprünglichen Baugenehmigung bis hin zum aktuell gültigen Energieausweis.

    Folgende Unterlagen und Dokumente sind für eine ausführliche Immobilienbewertung wichtig
    :

    Dokumente und Unterlagen Bezugsquelle
    Baugenehmigung Bauaufsichtsbehörde
    Baubeschreibung Bauaufsichtsbehörde
    Grundrisse und Bauzeichnungen Bauaufsichtsbehörde
    Energieausweis Energieausweis online bestellen
    Flächen- und Raumberechnung (Kubatur) Wohnflächenberechnung nach DIN 277
    Amtlicher Flur- oder Lageplan Liegenschaftsamt
    Aufstellung durchgeführter Reparaturen, Modernisierungen und Sanierungen Eigene Dokumentation
    Wohnflächen- bzw. Nutzflächenberechnung Bauaufsichtsbehörde
    Aktueller Auszug aus dem Grundbuch Grundbuchamt
    Teilungserklärung (im Falle einer Eigentumswohnung) Grundbuchamt
    Aufteilungsplan bzw. Teilungsplan (bei Wohnungen) Bauaufsichtsbehörde
    Miet- oder Pachtvertrag, Mietaufstellung, Zusatzvereinbarungen (bei Vermietung oder Verpachtung) WEG-Verwaltung oder eigene Dokumentation

    FAQ: Häufige Fragen zu Immobiliengutachter:innen

    ​Wie viel kostet ein Wertgutachten?

    Die Kosten sind davon abhängig, ob ein Kurzgutachten oder Vollgutachten erstellt werden soll. Während Sie bei einem Kurzgutachten mit mindestens wenigen hundert Euro rechnen müssen, bewegen sich die Kosten für ein Vollgutachten bei etwa 0,5 bis 1,5 Prozent des ermittelten Wertes. Liegt der ermittelte Wert beispielsweise bei 550.000 Euro, werden zwischen 2.750 und 8.250 Euro für den:die Immobiliengutachter:in fällig.

    ​Was macht ein:e Immobiliengutachter:in?

    Ein:e Immobiliengutachter:in bezieht alle relevanten Einflussfaktoren wie unter anderem Bausubstanz, Energieeffizienz, Wohnflächenberechnungen und durchgeführte Modernisierungen in das Gutachten ein und kalkuliert auf ihrer Basis den Wert der Immobilie. Neben freien Gutachter:innen und Sachverständigen gibt es auch staatlich anerkannte Gutachter:innen. Je nach Art der Immobilie wird das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren von dem:der beauftragten Immobiliengutachter:in angewendet.

    ​Wer darf Gutachten für Immobilien erstellen?

    Es kommt darauf an, wofür das Gutachten genutzt werden soll. Ein Kurzgutachten zum Zweck der Kaufpreisfindung kann von fachkundigen Personen wie Immobilienmakler:innen erstellt werden. Ein ausführliches Vollgutachten in Form eines Verkehrswertgutachten, das für ein gerichtliches Verfahren geeignet sein soll, muss hingegen von öffentlichen bestellten und vereidigten Sachverständigen angefertigt werden.

    ​Wie lange dauert ein Gutachten für ein Haus?

    Hier lässt sich kein bestimmter Zeitraum nennen. Verschiedene Faktoren wie die Art des Gutachtens, also Kurzgutachten oder Vollgutachten, Komplexität des Gebäudes oder Vollständigkeit aller benötigten Unterlagen und Dokumente beeinflussen die Erstellungsdauer maßgeblich. Auch die Verfügbarkeit von Immobiliengutachter:innen ist entscheidend. Rechnen Sie mit mindestens wenigen Wochen und mit maximal zwei bis drei Monaten.

    ​Wann braucht man eine:n Immobiliengutachter:in?

    Ein Wertgutachten kann für unterschiedliche Zwecke angefertigt werden. Häufige Anlässe sind Scheidungen, Erbschaften sowie allgemein gerichtliche Streitigkeiten, bei denen der Immobilienwert relevant ist. Aber auch bei einem geplanten Immobilienverkauf sind Immobiliengutachter:innen hilfreich. Sie nehmen eine fundierte Einschätzung des Immobilienwertes vor, die als Orientierung für den späteren Verkaufspreis dient. Nur wer weiß, wie viel die Immobilie wert ist, erzielt einen angemessenen Preis.

    ​Welche Arten von Gutachter:innen für Immobilien gibt es?

    Je nachdem, wofür Sie das Gutachten brauchen, kommt ein anderer Profi infrage. Grundsätzlich lassen sich Gutachter:innen für Immobilien wie folgt unterscheiden: Zum Ersten gibt es freie Immobiliengutachter:innen und Sachverständige, zum Zweiten gibt es staatlich anerkannte Gutachter:innen und zu guter Letzt gibt es öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Letztere erstellen gerichtsfeste Verkehrswertgutachten und handeln unabhängig, unparteiisch, gewissenhaft, unbefangen und weisungsungebunden.

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