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Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen will, muss den Wert der Immobilie möglichst genau kennen – nur so lässt sich ein realistischer Verkaufspreis ermitteln. Immobiliengutachter:innen liefern eine fundierte Einschätzung zum Wert einer Immobilie. Wir zeigen, welche Arten von Bewertungen und Sachverständigen es bei Immobilien gibt und welche Kosten für ein Immobiliengutachten entstehen.

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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Immobiliengutachter:innen erstellen objektive Wertgutachten für Immobilien.

  • Es gibt unterschiedliche Arten von Gutachten, die von verschiedenen Expert:innen erstellt werden – zum Beispiel freie Immobiliensachverständige, öffentlich bestellte Sachverständige und staatlich anerkannte Immobiliengutachter:innen.

  • Die Kostenhöhe wird beeinflusst durch Umfang und Zweck des Immobiliengutachtens. Ein weiterer entscheidender Kostenfaktor liegt in der Komplexität des Bewertungsobjektes.

  • Die Kosten für ausführliche Immobiliengutachten variieren zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des ermittelten Immobilienwertes. Unsere kostenlose Immobilienbewertung hilft dir bei der Ermittlung deines Immobilienwertes.

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  • Was macht ein Immobiliengutachter?

    Wenn es darum geht, objektiv und unabhängig ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zu bewerten, ist die Expertise von Immobiliengutachter:innen gefragt. Sie ermitteln dabei den Wert einer Immobilie professionell nach den gesetzlich sowie fachlich vorgegebenen Methoden. Dadurch sind Sachverständige auch in der Lage, den aktuellen Zustand einer Immobilie fachgerecht zu beurteilen.


    Immobiliengutachter im Büro

    Sowohl die Art und Weise einer Immobilienbewertung als auch die Form unterliegen gesetzlichen Regelungen. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) enthält einheitliche Grundsätze und konkrete Vorgaben zur Anwendung normierter Wertermittlungsverfahren. Seit dem 1. Januar 2022 gilt die novellierte Fassung der ImmoWertV.  

    Im § 194 Baugesetzbuch (BauGB) sind die formellen Anforderungen an ein Verkehrswertgutachten definiert. 

    Tätigkeiten von Immobiliengutachter:innen

    Unabhängige Immobiliengutachter:innen werden oft von Gerichten und Behörden, aber auch von Banken und Versicherungen beauftragt. Dies ist zum Beispiel für die folgenden Situationen der Fall:

    • Begutachtung von Gebäudeschäden und Mängeln
    • Erstellung von Analysen zur Kaufberatung
    • Überprüfung und Überwachung von Bauprozessen
    • Bewertung von technischen Gebäudeausrüstungen
    • Brandschutzprüfungen
    • Schiedsgutachten sowie Mediation

    Immobiliengutachter besichtigt beschädigtes Gebäude

    Besonders häufig kommen Immobiliengutachter:innen aus fachlich naheliegenden Berufsgruppen:

    • Architekt:innen
    • Immobilienmakler:innen
    • Immobilienkauf- und Bankkaufleute
    • Ingenieur:innen
    • Handwerksmeister:innen
    • Techniker:innen

    Doch die Auswahl der richtigen Person muss gezielt erfolgen, denn vor Gericht werden beispielsweise nur Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter:innen anerkannt.

    tipp
    Auswahlkriterien für professionelle Immobiliengutachter:innen

    Wie bei anderen beratenden und prüfenden Berufsgruppen sollten auch bei der Auswahl des:der Sachverständigen bestimmte Kriterien ganz oben stehen. Dazu gehören:

    • Qualifikation
    • Erfahrung
    • eventuell vorhandene Homepage
    • der berufliche Werdegang und spezielle Referenzen
    • Kosten für das Wertgutachten

    Wer darf sich als Immobiliengutachter bezeichnen?

    Die Berufsbezeichnungen Immobiliengutachter:in oder Sachverständige sind nicht geschützt. Es gibt also keine bestimmten Qualitätsvorschriften oder Nachweispflichten für die Qualifizierung, eine Immobilienbewertung durchzuführen.

    Personen, die sich selbst als Sachverständige oder Gutachter:innen bezeichnen, müssen dennoch damit werben und beruflich agieren, nach geltender Rechtsprechung Nachweise über ihr erweitertes Fachwissen und ihre Erfahrung auf dem jeweiligen Fachgebiet erbringen.

    Folgende Unterteilung unter Gutachter:innen und Sachverständigen solltest du kennen:

    Welcher Gutachter ist wofür geeignet?

    Nicht jede:r Gutachter:in besitzt die Qualifikation, gerichtsfeste Vollgutachten zu erstellen. Daher ist es wichtig zu wissen, welche Gutachter:innen und Sachverständigen für deine Immobilienbewertung überhaupt infrage kommen.
    Zu unterscheiden sind dabei freie Immobiliengutachter:innen und Sachverständige, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie staatlich anerkannte Immobiliengutachter:innen.


    Freie Immobiliengutachter:innen und Sachverständige

    Beim normalen Hauskauf oder -verkauf können alle freien Immobiliensachverständigen tätig werden. Du kannst ihre Berechnungen im Umfang von wenigen Seiten in Anspruch nehmen, hältst aber damit kein von Behörden anerkanntes Wertgutachten in den Händen.

    Für den An- bzw. Verkauf einer Immobilie ist eine solche Werteinschätzung oftmals bereits ausreichend. Schließlich ist das Dokument nicht etwa für einen Gerichtsprozess oder zum Nachweis gegenüber Behörden gedacht, sondern als Indikation zur Angebotspreisfestlegung.


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    Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

    Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige können dir dagegen ein gerichtsfestes Gutachten über den Wert der Immobilie erstellen. Diese werden von der Industrie- und Handelskammern (IHK) geprüft und zertifiziert und von ihr oder der Architekten- und Ingenieurkammer des jeweiligen Bundeslandes bestellt.

    Sie führen die durch Behörden anerkannten und gesetzlich geregelten Verfahren zur Ermittlung eines Markt- und Verkehrswerts (Umfang ca. 30 bis 50 Seiten) durch. Dadurch ist bei ihnen die besondere Sachkunde, Unabhängigkeit, Objektivität und Vertrauenswürdigkeit in Bezug auf die Immobilienbewertung geben.

    hint
    Wichtig: Regelmäßige Prüfung der fachlichen Kenntnisse

    Die öffentliche Bestellung von Sachverständigen erfolgt stets auf Zeit. Sie müssen ihr Fachwissen also regelmäßig nachweisen, um weiterhin als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige tätig sein zu dürfen.


    Staatlich anerkannte Immobiliengutachter:innen

    Auch staatlich anerkannte Immobiliengutachter:innen zählen zu den IHK-zertifizierten sowie öffentlich bestellten Sachverständigen. Sie sind jedoch der Aufsicht von Landesbehörden unterstellt. Dort bewerten die Sachverständigen Immobilien im öffentlichen Auftrag, zum Beispiel für die Bauaufsicht.

    Was kostet ein Immobiliengutachten?


    Solltest du nur an einem Immobilienverkauf interessiert sein, genügt möglicherweise ein Kurzgutachten oder eine Einschätzung durch eine Online-Bewertung. Wenn du jedoch ein Immobiliengutachten für behördliche oder gerichtliche Zwecke benötigst, erwarten dich deutlich höhere Kosten. Gutachter:innen für Immobilien kosten also je nach Fall unterschiedlich viel.


    hint
    Was kostet ein Wertgutachten für ein Haus?

    Die Kosten für Sachverständige und Gutachter:innen richteten sich bis 2019 nach § 34 der Honorarordnung für Architekt:innen und Ingenieur:innen (HOAI). Heute sind die Honorare jedoch frei verhandelbar. Daher können die Kosten für ein Wertgutachten eines Hauses abhängig von den beauftragten Gutachter:innen variieren.

    Kostenlose oder günstige Immobilienbewertungen

    Kostenlose und günstige Angebote gibt es typischerweise nur von Immobilienmakler:innen, die darauf hoffen, anschließend mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt zu werden. Es gibt außerdem die Möglichkeit, eine kostenlose Immobilienbewertung innerhalb von wenigen Minuten vorzunehmen – schnell, bequem und komplett online.


    Kosten von Kurzgutachten

    Viele freie Sachverständige und Immobiliengutachter:innen erstellen Kurzgutachten schnell und professionell. Je nach Qualität und Umfang fallen für ein solches Immobiliengutachten mindestens wenige Hundert Euro an. In der Regel werden Kurzgutachten pauschal bepreist oder die Erstellung wird nach festen Stundensätzen berechnet.

    Mit einer solchen Immobilienbewertung kannst du den Verkehrswert (auch: Marktwert) deiner Immobilie ausreichend präzise einschätzen lassen. Allerdings sind diese Gutachten vor Gericht oder Behörden nicht als Beweismittel zugelassen. Auch von den kreditgebenden Banken werden sie nicht akzeptiert.

    Kosten für Vollgutachten

    Bei Vollgutachten handelt es sich üblicherweise um Verkehrswertgutachten im Sinne von § 194 BauGB. Die Kosten für ein Vollgutachten bewegen sich zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des ermittelten Immobilienwertes. Je komplexer das Gebäude und je schwieriger damit auch die Gutachtenerstellung ist, desto teurer ist das Gutachten.


    Verkehrswertberechnung mit Taschenrechner

    hint
    Beispiel: Berechnung der Kosten von einem Vollgutachten

    Ergibt ein Vollgutachten ein Immobilienwert in Höhe von 550.000 Euro, dann bewegen sich die Kosten für die Erstellung etwa zwischen 2.750 und 8.250 Euro.

    Empfehlenswert ist, für die Erstellung des Gutachtens vorab einen Pauschalpreis zu vereinbaren – sofern der:die angefragte Immobiliengutachter:in zustimmt. So hast du größere finanzielle Planungssicherheit.

    Wann muss ein Immobiliengutachter beauftragt werden?

    Die Situationen, in denen ein Immobiliengutachten erforderlich ist, sind vielfältig. Häufig geht es um rechtliche, steuerliche und versicherungstechnische Fälle, in denen ein umfangreiches Wertgutachten der Immobilie benötigt wird.


    Erbgemeinschaft und Scheidung

    Erhält eine Erbgemeinschaft einen Erbnachlass, bei der ein oder mehrere Objekte bewertet werden müssen, um eine möglichst gerechte Aufteilung unter den Erbberechtigten zu ermöglichen. Auch bei einer Scheidung ist es nötig, den exakten Vermögenswert für eine gerechte Verteilung zu bewerten.


    Versicherungsfall

    Ein Immobiliengutachten kann aber auch nach Unwetterschäden nötig sein. Wenn die Versicherung zur genauen Berechnung der Schadenssumme den Wert der Immobilie ermitteln möchte, kann sie ein entsprechendes Wertgutachten anfordern.

    Wenn betroffene Eigentümer:innen hingegen den Verdacht haben, dass die Schadenssumme der Versicherung zu gering ist, können sie selbst ein Immobiliengutachten in Auftrag geben, um im Zweifelsfall eine zu geringe Schadenssumme anzufechten.


    Steuerliche Hintergründe

    Das Thema der Wertveränderung kann auch aus steuerlichen Gründen eine Bewertung nötig machen. Insbesondere mit Blick auf eine mögliche Erbschafts- oder Schenkungssteuer kann es sinnvoll sein, den Wert der Immobilie von Immobiliengutachter:innen ermitteln zu lassen.

    Finanzämter wenden zur Ermittlung des Immobilienwertes und damit der fälligen Erbschafts- oder Schenkungssteuer pauschale Berechnungsverfahren an, die immer wieder zu ungenauen Resultaten führen. Je höher der Wert der Immobilie geschätzt wird, desto höher sind auch die zu zahlenden Steuern. Daher lohnt sich ein Immobiliengutachten zur Gegenprüfung oft, um sicherzugehen, dass die Steuerlast korrekt berechnet wurde.


    Immobilienfinanzierung

    Banken können selbst eine Objektbewertung vornehmen, um zu prüfen, ob eine Immobilie als Sicherheit für eine bestimmte Kreditsumme geeignet ist. Im Fokus steht hierbei der Beleihungswert einer Immobilie, weshalb in diesem Zuge auch von einem Beleihungswertgutachten die Rede ist.

    Um den Beleihungswert und damit die Darlehenshöhe zu berechnen, wird zunächst der Immobilienwert ermittelt. Die finanzierende Bank berechnet von diesem Wert anschließend Sicherheitsabschläge, um das finanzielle Ausfallrisiko einer gewährten Immobilienfinanzierung auszugleichen.


    tipp
    Umfassendes Immobiliengutachten nicht immer nötig

    Planst. du beispielsweise einen Verkauf und möchtest erfahren, welcher Preis realistisch ist, musst du nicht zwingend ein umfassendes Gutachten erstellen lassen. Eine schnelle und kostenlose Immobilienbewertung reicht häufig schon für eine erste Werteinschätzung aus.

    Welche Eigenschaften werden im Immobiliengutachten bewertet?

    Für die Erstellung eines Immobiliengutachtens wird das bewertende Objekt ausführlich in Augenschein genommen. Immobiliengutachter:innen und Sachverständige achten bei Immobilien auf folgende Gebäude- und Grundstückseigenschaften:

    • Baujahr
    • Wohnfläche und Raumaufteilungen
    • Grundstück (Zuschnitt und Ausstattung)
    • Lage und Infrastruktur
    • Ausstattung
    • Kellergeschoss
    • Dachgeschoss
    • Geschossdecken
    • Mauerwerk
    • Außenfassade
    • Energetischer Zustand
    • Elektroinstallationen
    • Sanitäre Anlagen
    • Heizungsanlage
    • Feuchtigkeit
    • Gesundheitsschädliche Bausubstanz
    • Befall durch Schädlinge und Pilze
    • Drainagen und Grundwasserbelastung
    • Durchgeführte Modernisierungen oder Sanierungen
    • Wirtschaftliche Daten (Kosten und Erträge)
    • Rechte und Belastungen im Grundbuch

    Wie berechnet der Immobiliengutachter den Immobilienwert?

    Wenn du ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten von einem:einer Immobiliengutachter:in brauchst, wird er:sie nach den Vorgaben der ImmoWertV vorgehen. Dabei kommen normierte Wertermittlungsverfahren zum Einsatz, insbesondere das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

    Vergleichswertverfahren

    Das Vergleichswertverfahren wird dann angewendet, wenn die Immobilie ein leicht vergleichbares Gebäude ist, dessen Typ häufiger vorkommt: Ein- und Zweifamilienhäuser, baugleiche Reihenhäuser, Doppelhaushälften oder Wohnungen mit Standardgröße und üblichem Grundriss. Der Wert ergibt sich dann durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten und den aktuellen Kaufpreisen. Es muss dabei darauf geachtet werden, passende Zu- und Abschläge anzusetzen, wenn Immobilien nicht ganz direkt vergleichbar sind oder die Lage der jeweiligen Objekte unterschiedlich werthaltig ist.

    Sachwertverfahren

    Im Sachwertverfahren wird ein Immobilienwert ermittelt, wenn keine oder nicht genügend vergleichbare Objekte auf dem Markt vorhanden sind. Das Verfahren ist auch dann sinnvoll für die Immobilienbewertung, wenn der erzielbare Mietertrag keine Rolle spielt, da die Immobilie selbst genutzt wird.

    Ertragswertverfahren

    Gutachter:innen werden das Ertragswertverfahren bevorzugen, wenn die Immobilie langfristig vermietet werden soll. Das trifft insbesondere auf Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien zu. Denn gerade hier steht bei potenziellen Käufer:innen oft der bestmögliche Ertrag und eine größtmögliche Rendite im Vordergrund. Die erzielbare Rendite ist somit für die Bewertung der Immobilie entscheidend.

    Einschätzung zur aktuellen Preisentwicklung
    Kostenlose und aktuelle Preisdaten
    Einschätzung der Datenlage vom Marktführer
    Ausblick zur Preisentwicklung deutschlandweit

    Arten von Immobiliengutachten: Vollgutachten und Kurzgutachten

    Immobiliengutachten können insgesamt in zwei Kategorien unterteilt werden: Vollgutachten und Kurzgutachten. Sie unterscheiden sich vor allem in puncto Umfang, Kosten und Aussagekraft.

    Vollgutachten

    Das Vollgutachten als Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist eine nach den Vorgaben und Grundsätzen der ImmoWertV durchgeführte Immobilienbewertung. Es kann für behördliche und gerichtliche Zwecke verwendet werden.

    Kurzgutachten

    Es handelt sich bei einem Kurzgutachten um eine professionelle Einschätzung dazu, welchen Marktwert die Immobilie hat, ohne detaillierte Kalkulationen anzustellen. Geeignet ist das Kurzgutachten somit nur für den außergerichtlichen Bereich.

    Welche Unterlagen werden für eine Immobilienbewertung benötigt?

    Unterlagen für Immobiliengutachten

    Bei einer Bewertung, die nicht für gerichtliche Zwecke geeignet sein muss, macht sich die beauftragte Person typischerweise vor Ort ein Bild der Immobilie. Der:die Gutachter:in wird dich bei Bedarf nach bestimmten Dokumenten und Unterlagen zur Immobilie oder zum Grundstück fragen.

    Für ein umfassendes Immobiliengutachten müssen hingegen möglichst ganzheitlich Informationen vorliegen, beginnend bei der ursprünglichen Baugenehmigung bis hin zum aktuell gültigen Energieausweis.

    Folgende Unterlagen und Dokumente sind für eine ausführliche Immobilienbewertung wichtig
    :

    Dokumente und Unterlagen Bezugsquelle
    Baugenehmigung Bauaufsichtsbehörde
    Baubeschreibung Bauaufsichtsbehörde
    Grundrisse und Bauzeichnungen Bauaufsichtsbehörde
    Energieausweis Energieausweis online bestellen
    Flächen- und Raumberechnung (Kubatur) Wohnflächenberechnung nach DIN 277
    Amtlicher Flur- oder Lageplan Liegenschaftsamt
    Aufstellung durchgeführter Reparaturen, Modernisierungen und Sanierungen Eigene Dokumentation
    Wohnflächen- bzw. Nutzflächenberechnung Bauaufsichtsbehörde
    Aktueller Auszug aus dem Grundbuch Grundbuchamt
    Teilungserklärung (im Falle einer Eigentumswohnung) Grundbuchamt
    Aufteilungsplan bzw. Teilungsplan (bei Wohnungen) Bauaufsichtsbehörde
    Miet- oder Pachtvertrag, Mietaufstellung, Zusatzvereinbarungen (bei Vermietung oder Verpachtung) WEG-Verwaltung oder eigene Dokumentation

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    FAQ: Häufige Fragen zu Immobiliengutachtern

    ​Wie viel kostet ein Wertgutachten?

    Je nachdem, wie umfangreich ein Gutachten ist, fallen unterschiedliche Kosten an. Ein Kurzgutachten kostet wenige hundert Euro, ein Vollgutachten 0,5 bis 1,5 Prozent des ermittelten Immobilienwertes. Die genaue Höhe hängt von der Komplexität und dem Schwierigkeitsgrad ab. 

    ​Was macht ein:e Immobiliengutachter:in?

    Ein:e Immobiliengutachter:in ist immer dann gefragt, wenn es darum geht ein Haus, eine Wohnung und ein Grundstück zu bewerten. Immobiliengutachter gehen nach der ImmoWertV vor, wenn ein gerichtsfestes Gutachten erforderlich ist, und wenden das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Sachwertverfahren an.

    ​Wer darf Gutachten für Immobilien erstellen?

    Immobiliengutachter:innen kommen aus folgenden Berufsgruppen: Architekt:innen, Immobilienmakler:innen, Immobilienkauf- und Bankkaufleute, Ingenieur:innen, Handwerksmeister:innen, Techniker:innen 

    Wann braucht man eine:n Immobiliengutachter:in? 

    Die Anlässe, eine:n Immobiliengutachter:in einzuschalten, sind vielfältig. Rechtliche, steuerliche und versicherungstechnische Fälle sowie Baufinanzierungen gehören zu den häufigsten Anlässen, in denen ein umfangreiches Wertgutachten der Immobilie benötigt wird. 

    ​Welche Arten von Gutachter:innen für Immobilien gibt es?

    Freie Immobiliengutachter:innen und Sachverständige, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, staatlich anerkannte Immobiliengutachter:innen. Die beiden letztere stellen umfangreiche Gutachten bis zu 60 Seiten Länge aus, die vor Gericht Bestand haben.

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    Nadine Kunert
    Expertin für Verkauf & Vermietung

    Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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