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Ein:e Immobiliengutachter:in – auch Immobiliensachverständige:r oder Gutachter:in für Immobilien genannt – ermittelt den realistischen Wert von Haus, Wohnung oder Grundstück. Das ist entscheidend, wenn du verkaufen oder kaufen willst, bei einer Erbschaft oder Scheidung eine faire Lösung suchst oder eine Bankfinanzierung planst. In diesem Ratgeber erfährst du, was ein Immobiliengutachten kostet, welche Arten es gibt und wie du die richtige Fachperson findest. Außerdem zeigen wir dir schnelle Alternativen, mit denen du den Immobilienwert kostenlos online ermitteln kannst.
Du möchtest verkaufen? Prüfe ganz einfach, wie viel deine Immobilie wert ist.
Gutachter Immobilien sind sachverständige Fachleute, z. B. Architekt:innen oder Bauingenieur:innen.
Gutachterkosten sind frei verhandelbar: Kurzgutachten um 500 Euro, Vollgutachten ab 1000 Euro aufwärts.
Alternativen: kostenlose Online-Bewertung oder Maklereinschätzung – schneller, aber nicht gerichtsfest.
Welcher Preis für deine Immobilie angemessen ist? – Die kostenlose Immobilienbewertung von ImmoScout verrät es dir.
- Was macht ein Immobiliengutachter?
- Was kostet ein Immobiliengutachten – und wie berechnen Gutachter für Immobilien ihre Honorare?
- Wann lohnt sich ein Wertgutachten für Haus oder Wohnung?
- Arten von Immobiliengutachten: Kurzgutachten und Wertgutachten
- Qualifikation von Sachverständigen und Immobiliengutachtern
- Immobiliengutachter finden – darauf solltest du achten
- Welche Unterlagen werden für ein Immobiliengutachten benötigt?
- Alternativen zum Immobiliengutachter
- Welche Unterlagen werden für eine Immobilienbewertung benötigt?
- FAQ: Häufige Fragen zu Immobiliengutachtern
Ein:e Immobiliengutachter:in bewertet Häuser, Wohnungen oder Grundstücke nach anerkannten Verfahren. Ziel ist, den realistischen Marktwert zu bestimmen.
Unterschied zum:zur Makler:in: Eine Makler:in gibt meist eine kostenlose Preiseinschätzung, ein:e Gutachter:in erstellt dagegen ein rechtssicheres, neutrales Gutachten.
Bei der Bewertung berücksichtigt der:die Gutachter:in zahlreiche Faktoren wie Lage, Baujahr, Ausstattung, Zustand und Bodenrichtwert. Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren bilden die methodische Basis, um den Immobilienwert zu bestimmen. Wie diese anzuwenden sind, ist durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt.
Was kostet ein Immobiliengutachten – und wie berechnen Gutachter für Immobilien ihre Honorare?
Wenn du ein Wertgutachten beauftragst, musst du die Kosten dafür tragen. Bei Baufinanzierungen ist es in der Regel die Bank, vor Gericht die Seite, die verloren hat.
Die Kosten für ein Gutachten hängen von der Art des Gutachtens, der Größe und dem Wert der Immobilie ab.
- Kurzgutachten: ca. 300–800 € – ideal, wenn du nur eine erste Orientierung brauchst.
- Verkehrswertgutachten: mindestens ca. 1.000–2.500 € – ausführlich und gerichtsfest.
Früher richteten sich die Honorare nach der HOAI und bewegten sich zwischen 1 und 1,5 % (Honorarordnung für Architekt:innen und Ingenieur:innen). Heute vereinbaren Immobiliengutachter:innen die Preise frei – ein Vergleich lohnt sich also.
Tipp: Gerade bei teuren Immobilien können die Kosten höher liegen. Frag vorab ein Angebot an und kläre den Umfang genau.
Ein Immobiliengutachten wird als aktuell angesehen, wenn es nicht älter als 6 Monate ist. Diese Richtschnur gilt, insofern sich keine großen Veränderungen an Haus und Umgebung, wie Dachschäden, Bau einer Schnellstraße oder ähnliches ergeben haben.
Ein Wertgutachten lohnt sich immer dann, wenn du Klarheit über den Immobilienwert brauchst.
Besonders sinnvoll ist es bei:
- Verkauf oder Kauf einer Immobilie
- Scheidung und Zugewinnausgleich
- Erbschaften und Nachlassregelungen
- Bankfinanzierungen
- Gerichtlichen Auseinandersetzungen
- Wohngebäudeversicherung (Absicherung nach aktuellem Gebäudewert)
Im Immobiliengutachten verhindert, dass du beim Immobilienverkauf unter dem Preis bleibst, aber auch einen zu hohen Preis ansetzt, der einen zügigen Verkauf verhindert. Bei der Vermögensaufteilung infolge von Scheidung oder Erbschaft vermeidest du Streitigkeiten und sorgst für einen zügigen Ablauf.
Ein Vollgutachten ist immer dann notwendig, wenn der Verkehrswert vor Gerichten, Banken oder Behörden Bestand haben muss. Es handelt sich um ein ausführliches und rechtssicheres Dokument, das den Marktwert einer Immobilie nach § 194 BauGB bestimmt. Gerade bei Finanzierungen, gerichtlichen Auseinandersetzungen oder komplizierten Erbfällen solltest du deshalb auf ein solches Vollgutachten zurückgreifen.
Je nachdem, ob du ein Kurzgutachten oder ein Verkehrswertgutachten (Vollgutachten) in Auftrag geben willst, kommen unterschiedliche Immobiliengutachter:innen infrage. Gemeinsam ist allen, dass sie in der Regel einen Hintergrund als Architekt:in, Bauingenieur:in oder Sachverständige:r für Immobilienbewertung haben.
- Freie Immobiliengutachter:innen: Sie sind weder vereidigt noch zertifiziert, verfügen aber oft über viel Praxiserfahrung, etwa als Bauleiter:in oder Makler:in mit Zusatzqualifikation. Für ein Kurzgutachten oder eine private Immobilienbewertung reicht das in der Regel aus.
- Zertifizierte Gutachter:innen (z. B. nach DIN EN ISO/IEC 17024): Sie haben ihre Fachkompetenz durch ein anerkanntes Zertifizierungsverfahren nachgewiesen. Ein solches Gutachten wird von Banken und Versicherungen meist anerkannt.
- Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige: Sie gelten als höchste Instanz. Diese Gutachter:innen werden von der IHK geprüft und regelmäßig kontrolliert. Ihre Immobiliengutachten sind bei Gerichten, Behörden und Finanzämtern uneingeschränkt gültig.
Neben freien und zertifizierten Gutachter:innen kannst du auch den Gutachterausschuss deiner Gemeinde oder Stadt beauftragen. Diese unabhängigen Gremien erstellen offizielle Verkehrswertgutachten und legen regelmäßig die Bodenrichtwerte fest. Allerdings musst du hier oft mit längeren Bearbeitungszeiten rechnen.
Wenn du ein Immobiliengutachten beauftragen willst, lohnt sich ein genauer Blick auf Qualifikation und Erfahrung.
Hilfreich sind:
- Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige – sie sind geprüft und werden regelmäßig kontrolliert.
- Zertifizierte Immobiliengutachter:innen (z. B. nach DIN EN ISO/IEC 17024, HypZert) – das Zertifikat bestätigt die Fachkompetenz.
- Regionale Nähe – spart Fahrtkosten und sorgt dafür, dass der:die Gutachter:in den lokalen Markt kennt.
- Unabhängigkeit – wichtig, wenn du eine neutrale Bewertung brauchst, etwa ohne Maklerinteressen.
Der persönliche Eindruck zählt: Die Internetpräsenz des:der Immobiliengutachters:in und ein Telefongespräch können dir verraten, ob die Person gründlich und genau ist, moderne Methoden verwendet, welchen fachlichen Hintergrund und wie viele Jahre Berufserfahrung vor Ort sie hat.
Tipp: Nutze zuerst eine kostenlose Online-Bewertung, um eine schnelle Orientierung zu erhalten. Anschließend kannst du entscheiden, ob du zusätzlich ein professionelles Gutachten benötigst.
Qualifizierte Sachverständige in deiner Nähe kannst du über den Deutschen Gutachter und Sachverständigen Verband (DGSV).
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Damit dein:e Immobiliengutachter:in – insbesondere beim Vollgutachten – den Wert deiner Immobilie korrekt bestimmen kann, sind bestimmte Dokumente nötig:
- Grundbuchauszug
- Baupläne, Grundrisse
- Wohn- oder Nutzflächenberechnung
- Energieausweis
- Flur- oder Lageplan
- Mietverträge oder Mietaufstellung (bei vermieteten Objekten)
- Nachweise zu Modernisierungen
Rechte wie Wohnrechte, Nießbrauch oder Reallasten sind im Grundbuch eingetragen und können den Immobilienwert deutlich mindern. Lege entsprechende Vereinbarungen den Unterlagen bei.
Je nach Fall können zusätzliche Unterlagen erforderlich sein, zum Beispiel eine Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen, ein Erbbaurechtsvertrag oder ein Denkmalbescheid. Sprich am besten direkt mit deinem:deiner Gutachter:in – fehlende Dokumente dürfen in der Regel auch nachgereicht werden.
Wenn du nur eine schnelle Orientierung brauchst, musst du nicht sofort ein kostenpflichtiges Immobiliengutachten beauftragen. Es gibt zwei gängige Alternativen:
- Kostenlose Online-Bewertung: Mit dem ImmoScout24-Tool kannst du den Immobilienwert in wenigen Minuten ermitteln – unverbindlich, kostenlos und ohne Vor-Ort-Termin.
- Makler-Einschätzung: Viele Makler:innen bieten eine kostenlose Bewertung an. Sie kann hilfreich sein, ist aber nicht unabhängig und ersetzt kein rechtssicheres Gutachten.
Für den Verkauf reicht oft eine erste Einschätzung. Wenn es jedoch um rechtliche Auseinandersetzungen, Finanzierungen oder Erbschaften geht, kommst du an einem professionellen Gutachter für Immobilien nicht vorbei.
Für ein umfassendes Immobiliengutachten müssen hingegen möglichst ganzheitlich Informationen vorliegen, beginnend bei der ursprünglichen Baugenehmigung bis hin zum aktuell gültigen Energieausweis.
Folgende Unterlagen und Dokumente sind für eine ausführliche Immobilienbewertung wichtig:
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FAQ: Häufige Fragen zu Immobiliengutachtern
- Wie viel kostet ein Wertgutachten?
-
Je nachdem, wie umfangreich ein Gutachten ist, fallen unterschiedliche Kosten an. Ein Kurzgutachten kostet wenige hundert Euro, ein Vollgutachten 0,5 bis 1,5 Prozent des ermittelten Immobilienwertes. Die genaue Höhe hängt von der Komplexität und dem Schwierigkeitsgrad ab.
- Was macht ein:e Immobiliengutachter:in?
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Ein:e Immobiliengutachter:in ist immer dann gefragt, wenn es darum geht ein Haus, eine Wohnung und ein Grundstück zu bewerten. Immobiliengutachter gehen nach der ImmoWertV vor, wenn ein gerichtsfestes Gutachten erforderlich ist, und wenden das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Sachwertverfahren an.
- Wer darf Gutachten für Immobilien erstellen?
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Immobiliengutachter:innen kommen aus folgenden Berufsgruppen: Architekt:innen, Immobilienmakler:innen, Immobilienkauf- und Bankkaufleute, Ingenieur:innen, Handwerksmeister:innen, Techniker:innen
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Wann braucht man eine:n Immobiliengutachter:in?
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Die Anlässe, eine:n Immobiliengutachter:in einzuschalten, sind vielfältig. Rechtliche, steuerliche und versicherungstechnische Fälle sowie Baufinanzierungen gehören zu den häufigsten Anlässen, in denen ein umfangreiches Wertgutachten der Immobilie benötigt wird.
- Welche Arten von Gutachter:innen für Immobilien gibt es?
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Freie Immobiliengutachter:innen und Sachverständige, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, staatlich anerkannte Immobiliengutachter:innen. Die beiden letztere stellen umfangreiche Gutachten bis zu 60 Seiten Länge aus, die vor Gericht Bestand haben.
Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir Ihnen, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.
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