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Möchten Sie ein Haus verkaufen oder kaufen, müssen Sie den Wert des Objekts möglichst genau kennen. Immobiliengutachter:innen können hier mit einem Gutachten eine fundierte Einschätzung liefern, die deutlich genauer ist als die eines:einer Lai:in. Welche Art von Sachverständigen und Bewertungen es bei Immobilien gibt und wie hoch die Kosten für ein Wertgutachten sein können, zeigen wir Ihnen hier.


Immobiliengutachter im Büro

Das Wichtigste in Kürze

  • Immobiliengutachter:innen erstellen objektive und unabhängige Immobilienbewertungen.
  • Es gibt unterschiedliche Arten von Gutachten für die verschiedene Experten zuständig sind, zum Beispiel freie Immobiliensachverständige, öffentlich bestellte Sachverständige & staatlich anerkannte Immobiliengutachter:innen.
  • Die Kosten für Immobiliengutachten variieren und werden durch bestimmte Kriterien, wie z. B. Umfang und Zweck des Gutachtens, beeinflusst.
Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen?

Was ist ein Gutachter für Immobilien?

Wenn es darum geht, objektiv und unabhängig ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zu bewerten, ist die Tätigkeit eines:einer Immobiliengutachters:in gefragt. Er:sie ermittelt dabei den Wert einer Immobilie professionell nach den gesetzlich sowie fachlich vorgegebenen Methoden. Dadurch sind Sachverständige auch in der Lage, den aktuellen Zustand einer Immobilie fachgerecht zu beurteilen.

Was macht ein Gutachter?

Bei einem erstmaligen Erwerb von Immobilien kann es sinnvoll sein, wenn Sie Ihr Haus von einem:einer Gutachter:in objektiv bewerten lassen – diese sachverständige Person kann Ihnen während des gesamten Kaufprozesses unterstützend zur Seite stehen.

Die Wertermittlung nehmen Expert:innen unter anderem auf Basis dieser Objektdaten und Unterlagen vor:

  • Baujahr
  • Beschreibung der Bausubstanz von Keller, Fundament und Gebäude
  • Grundstück, Zuschnitt und Ausstattung
  • die Wohnfläche und Raumaufteilungen
  • Dokumente zu Modernisierungen
  • wirtschaftliche Daten (Kosten, Erträge)
  • das Wohnumfeld und die Infrastruktur sowie
  • die Lage

Tätigkeiten eines:einer Immobiliengutachters:in

Der:die Immobiliengutachter:in wird oft bei Gericht und Behörden oder von Banken beauftragt.

Dies ist zum Beispiel für die folgenden Situationen der Fall:

  • Begutachtung von Gebäude-Schäden und Mängeln
  • Erstellen von Analysen zur Kaufberatung
  • Bauprozess-Überprüfung und Überwachung
  • Bewertung von technischen Gebäudeausrüstungen
  • Brandschutz-Prüfungen
  • Schiedsgutachten sowie Mediation

Immobiliengutachter besichtigt beschädigtes Gebäude

Besonders häufig kommen Immobiliengutachter:innen aus fachlich naheliegenden Berufsgruppen: Architekt:innen, Immobilienmakler:innen, Immobilienkauf- und Bankkaufleute, Ingenieur:innen, Handwerksmeister:innen oder Techniker:innen.

Auswahlkriterien für professionelle Immobiliengutachter:innen

Wie bei anderen beratenden und prüfenden Berufsgruppen sollten auch bei der Auswahl des:der Sachverständigen bestimmte Kriterien ganz oben stehen. Dazu gehören:

  • die Qualifikation
  • die Erfahrung
  • die eventuell vorhandene Homepage
  • der berufliche Werdegang und spezielle Referenzen
  • Kosten für das Wertgutachten

Welcher Gutachter erstellt welches Gutachten?

Bei der Begutachtung von Immobilien und beim Hauskauf kommt es darauf an, den:die richtige:n Sachverständige:n für eine Immobilienbewertung auszuwählen. Je nach Einsatzgebiet und Anlass ist eine dieser drei Spezialisierungen von Sachverständigen gefragt:

  • Freie:r Immobiliensachverständige:r
  • Öffentlich bestellte:r Sachverständige:r
  • Staatlich anerkannte:r Immobiliengutachter:in

Freie:r Immobiliensachverständige:r

Beim normalen Hauskauf oder -verkauf kann jede:r freie Immobiliensachverständige tätig werden. Sie können seine:ihre Berechnungen im Umfang von wenigen Seiten in Anspruch nehmen, halten aber damit kein von Behörden anerkanntes Wertgutachten in den Händen.

Öffentlich bestellte:r Sachverständige:r

Ein:e öffentlich bestellte:r und vereidigte:r Sachverständige:r kann Ihnen dagegen ein gerichtsfestes Gutachten über den Wert der Immobilie erstellen. Ein:e entsprechende:r Immobiliengutachter:in wird durch die Industrie- und Handelskammern (IHK) geprüft und zertifiziert. Diese dürfen die durch Behörden anerkannten und gesetzlich geregelten Verfahren zur Ermittlung eines Markt- und Verkehrswerts (Umfang ca. 30 - 50 Seiten) durchführen. Dadurch ist bei ihnen die besondere Sachkunde, Unabhängigkeit, Objektivität und Vertrauenswürdigkeit in Bezug auf die Immobilienbewertung gegeben.

Staatlich anerkannte:r Immobiliengutachter:in

Auch ein:e staatlich anerkannte:r Immobiliengutachter:in zählt zu den IHK-zertifizierten sowie öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Er:sie ist aber der Aufsicht der Landesbehörden unterstellt. Dort bewerten die Sachverständigen Immobilien im öffentlichen Auftrag wie zum Beispiel für die Bauaufsicht.

Wie bewertet ein Gutachter den Verkehrswert einer Immobilie?

Wenn Sie ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten von einem:einer Sachverständigen brauchen, wird er:sie nach den Regeln der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vorgehen. Dabei wendet der:die Gutachter:in bestimmte Methoden oder eine Kombination aus diesen an, um das Gutachten zu erstellen.


Verkehrswertberechnung mit Taschenrechner

Diese drei Wertermittlungsverfahren sind üblich:

  1. Vergleichswertverfahren
  2. Sachwertverfahren
  3. Ertragswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird besonders dann angewendet, wenn die Immobilie ein leicht vergleichbares Gebäude ist, dessen Typ häufiger vorkommt: Ein- und Zweifamilienhäuser, baugleiche Reihenhäuser, Doppelhaushälften oder Wohnungen in Standardgröße und Grundriss. Der Wert ergibt sich dann durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten und den aktuellen Kaufpreisen.

Sachwertverfahren

Im Sachwertverfahren wird ein Immobilienwert ermittelt, wenn keine oder nicht genügend vergleichbare Objekte im Markt vorhanden sind. Das Verfahren ist auch dann sinnvoll für die Immobilienbewertung, wenn der Mietertrag zum Beispiel bei einer selbst genutzten Immobilie nicht die wesentliche Rolle spielt.

Ertragswertverfahren

Der:die sachverständige Gutachter:in wird dagegen das Ertragswertverfahren bevorzugen, wenn die Immobilie auch langfristig vermietet werden soll. Das trifft insbesondere für Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien zu. Denn gerade hier steht bei dem:der potenziellen Käufer:in oft der bestmögliche Ertrag und eine größtmögliche Rendite im Vordergrund.

Für alle genannten Verfahren für die Immobilienbewertung werden von dem:der Gutachter:in auf Basis der gesetzlichen Bestimmungen bestimmte Berechnungsschritte und Methoden der Wertermittlung durchgeführt.

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Wie teuer ist ein Gutachter?

Sollten Sie und alle anderen Eigentümer:innen nur an einem Immobilienverkauf interessiert sein, genügt ein einfaches Kurz- oder Wertgutachten. Viele Anbieter:innen erstellen diese Form der Gutachten schnell und professionell. Je nach Qualität und Umfang sind sie kostenlos oder gegen eine geringe Gebühr zu erhalten. Auf diese Weise können Sie den Marktwert Ihrer Immobilie ausreichend präzise einschätzen lassen. Allerdings sind diese Gutachten vor Gericht oder Behörden nicht als Beweismittel zugelassen. Auch von den kreditgebenden Banken werden sie nicht akzeptiert.


Mann zahlt Gutachten mit Kreditkarte

Gerichtsfeste Gutachten in Form entsprechender Verkehrswertgutachten kosten dagegen erheblich mehr. Hierfür wird von dem:der Gutachter:in in der Regel die Honorarordnung für Architekt:innen und Ingenieur:innen (HOAI) angewendet. Daneben gibt es noch weitere, unverbindliche Honorartafeln und Gebührenordnungen. Auch die Städte und Länder haben spezielle Gebührenregelungen.

Je nach Verkaufswert der Immobilie sind bereits bei einem Betrag von rund 300.000 Euro nach HOAI im Mindestsatz („Normalstufe“) rund 1.000 Euro Honorar fällig. Weitere Aufschläge können durch höhere Schwierigkeitsanforderungen des Gutachtens entstehen. Dann dürften sich die Kosten für das Wertgutachten inklusive der Mehrwertsteuer nahezu verdoppeln.

Tipps von Immobilienbewerter Michael Kiefer

Heute sind wir im Raum Berlin im Einsatz. Denn dort befindet sich das Einfamilienhaus aus dem Jahr 1972, ein Baujahr, bei dem Sie mit Sanierungsarbeiten rechnen müssen. Ein Fall für Immobilienbewerter Michael Kiefer. Er zeigt Ihnen, worauf Sie achten sollten.

Undichte Rollläden-Kästen, verkalkte Ver- und Entsorgungsleitungen oder schlecht isolierte Außenwände – all dies sind typische Mängel von Bauten aus den Siebziger- und Achtzigerjahren. Aber auch undichte, einfach verglaste Fenster gehören zu den Energie-Schluckern Nr.1 und sollten dringend ausgetauscht werden. Eine der wirtschaftlichsten Maßnahmen bei der Modernisierung eines alten Hauses ist der Austausch der veralteten Heizanlage. Denn ein neues Heizsystem bringt die höchste Energieersparnis und rechnet sich bereits nach wenigen Jahren. Doch damit die Bewohner:innen des Hauses nicht für die Umwelt heizen, ist eine nachträgliche Dämmung dünner Außenwände ein absolutes Muss.

Der Immobilien-Experte rät: Bevor Sie sich für ein Haus entscheiden, sollten Sie genau auf den energetischen Stand der Fenster, Heizung, Dämmung und Sanitär-Installation achten. Sollten hier Sanierungsarbeiten anstehen, dann lassen Sie sich vorher verbindliche Angebote zu den anstehenden Maßnahmen geben, um später keine Kostenexplosionen zu erleben.

Der Immobiliengutachter - ImmobilienScout24

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