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Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nicht mehr nach Einheitswerten, sondern nach Grundsteuerwerten berechnet. Trotzdem bleibt der Einheitswert wichtig – etwa als Referenz in anderen Bescheiden/Abgaben und für historische oder laufende Feststellungen des Finanzamts. Hier erfährst du, wann der Einheitswert heute noch gebraucht wird, was im Bescheid steht und wie du ihn findest oder prüfen kannst.
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Einheitswert: Verwaltungswert des Finanzamts für Grundstücke und Immobilien – berechnet nach dem Bewertungsgesetz (BewG) mit standardisierten Verfahren des Finanzamts.
Seit 1. Januar 2025 keine Grundlage mehr für die Grundsteuer, aber weiterhin relevant für andere Steuerarten und Verwaltungsverfahren.
Preisfindung beim Verkauf? → Dafür zählt der Verkehrswert, nicht der Einheitswert.
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- Was ist ein Einheitswertbescheid?
- Warum erhalte ich einen Einheitswertbescheid?
- Wozu dient ein Einheitswertbescheid?
- Besitzerwechsel und Einheitswertbescheid
- Was ist der Einheitswert?
- Einheitswert – Kritikpunkte (kurz & neutral)
- Einheitswert hat für Grundsteuer ausgedient – neue Berechnung ab 2025
- Fazit: Einheitswert – veraltet, aber nicht bedeutungslos
- FAQ: Häufige Fragen zum Einheitswertbescheid
Der Einheitswertbescheid wird vom Finanzamt ausgestellt und enthält den vom Staat festgestellten Einheitswert deiner Immobilie oder deines Grundstücks.
Es handelt sich um einen Grundlagenbescheid mit gesetzlich bindenden Feststellungen, auf die andere Steuerbescheide aufbauen können.
Der Einheitswert ist durch die Grundsteuerreform seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr relevant für die Grundsteuerberechnung.
Dennoch bleibt der Bescheid relevant für andere Steuerarten wie die Erbschaft-, Schenkungs- und Grunderwerbsteuer sowie bei Altbescheiden und Fortschreibungen.
Aus dem Einheitswertbescheid kannst du folgende Angaben ablesen:
- das Bewertungsgrundstück mit Lage und Nutzung, Einheitswertnummer (als Aktenzeichen links oben auf jedem Einheitswertbescheid)
- Eigentumsverhältnisse und eventuelle Änderungen,
- den festgestellten Einheitswert samt Berechnungsgrundlagen.
Der Einheitswertbescheid weist keine Steuer aus – er liefert nur die Grundlage, auf deren Basis das Finanzamt bzw. die Kommunen andere Abgaben oder Gebühren berechnet.
Die zentrale Größe dabei ist der Einheitswert, der neben Marktwert, Verkehrswert, Beleihungswert und Wert 1914 zu den elementaren Werten der Immobilienbewertung gehört. Dennoch sind sie nicht austauschbar. Du ermittelst den Verkehrswert, wenn du dein Haus verkaufen willst. Dagegen ist der Einheitswert zur Preisfindung beim Hausverkauf nicht relevant.
Die Einheitswertnummer steht links oben im Bescheid (Aktenzeichen der Bewertungsstelle). Sie identifiziert die „wirtschaftliche Einheit“ (z. B. Grundstück, Gebäude, land-/forstwirtschaftliche Fläche). Beim Kontakt mit dem Finanzamt immer angeben. Das Format variiert je Bundesland.
- Bescheid suchen (digital/Ordner).
- Aktenzeichen notieren und Objektdaten abgleichen (Adresse, Nutzung, Flächen).
- Änderungen seit Kauf? → ggf. Fortschreibung anstoßen.
Wie viel ist deine Immobilie beim Verkauf wert?
Du erhältst einen Einheitswertbescheid, wenn das Finanzamt eine Immobilie oder ein Grundstück neu bewertet – zum Beispiel, weil du Eigentümer:in geworden bist oder sich an der Nutzung etwas ändert. Der Bescheid informiert dich über den amtlich festgestellten Einheitswert und gilt als Grundlagenbescheid für andere steuerliche Verfahren.
Nach einem Erwerb – ob durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung – stellt das Finanzamt den Bescheid in der Regel innerhalb eines Jahres aus. Bei Erbschaften oder Schenkungen kann sich die Zustellung etwas verzögern, da erst alle Daten abgeglichen werden müssen.
Ein neuer oder geänderter Einheitswertbescheid wird erlassen, wenn:
- neue wirtschaftliche Einheiten entstehen (z. B. durch Grundstücksteilung),
- Wohnungseigentum gebildet wird oder
- bauliche Veränderungen den bisherigen Wert erheblich beeinflussen.
Diese Anpassung nennt das Finanzamt Nachfeststellung bzw. Fortschreibung.
Der Einheitswertbescheid dient als Grundlagenbescheid für Abgaben/Beiträge oder steuerliche Verfahren (je nach Rechtsgrundlage) und macht Immobilien verwaltungsrechtlich vergleichbar.
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Ändert sich der oder die Eigentümer:in einer Immobilie oder eines Grundstücks, muss das Finanzamt den Einheitswert anpassen. Der bisherige Wert wird dem neuen Eigentum zugeordnet – das nennt sich Zurechnungsfortschreibung.
Der Einheitswert bleibt auch nach 2025 in der Finanzverwaltung relevant. Bei jedem Eigentumswechsel prüft das Finanzamt daher, ob eine Nachfeststellung oder Fortschreibung nötig ist.
Eine neue Bewertung erfolgt immer dann, wenn
- das Eigentum durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung übergeht,
- ein Grundstück geteilt oder zusammengelegt wird oder
- sich die Nutzung oder Bebauung wesentlich ändert.
So stellt das Finanzamt sicher, dass der Einheitswertbescheid weiterhin den tatsächlichen Eigentumsverhältnissen entspricht – auch wenn er keine Rolle mehr für die Grundsteuer spielt.
- Zurechnungsfortschreibung: Eigentümerwechsel – derselbe Wert wird dem neuen Eigentum zugeordnet.
- Wertfortschreibung: wesentliche Wertänderung (z. B. Anbau, Nutzungsänderung).
- Artfortschreibung: geänderte Art der wirtschaftlichen Einheit (z. B. Bildung von Wohnungseigentum).
- Nachfeststellung: neue wirtschaftliche Einheit entsteht (z. B. Teilung eines Grundstücks).
Du hältst den Einheitswert für zu hoch? Du kannst innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch beim Finanzamt einlegen.
Prüfe vorab:
- Objektangaben
- Nutzungsart
- Flächen
- Baujahr/Änderungen
- Belege beifügen (Pläne, Verträge, Fotos)!
Bei Erfolg erlässt das Finanzamt einen geänderten Feststellungsbescheid; Folgebescheide werden angepasst.
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Der Einheitswert ist ein vom Finanzamt festgestellter Verwaltungswert für Grundstücke und Immobilien. Er beschreibt den steuerlichen Wert einer Immobilie zu einem gesetzlich festgelegten Stichtag und dient als Grundlage für verschiedene steuerliche Verfahren.
Die Lage einer Immobilie fließt in die Berechnung des Einheitswertes ein.Festgelegt wird der Einheitswert nach dem Bewertungsgesetz (BewG) in einem vereinfachten Massenbewertungsverfahren. Dabei werden vergleichbare Grundstücke zu Gruppen zusammengefasst und mit standardisierten Parametern bewertet – unabhängig vom aktuellen Marktgeschehen.
Grundlage der Einheitsbewertung sind die Hauptfeststellungszeitpunkte 1964 (Westdeutschland) und 1935 (Ostdeutschland). Diese historischen Werte werden vom Finanzamt fortgeschrieben, jedoch nicht mehr neu ermittelt.
Der Einheitswert nutzt historische Stichtage (1935/1964) und pauschale Verfahren. Er bildet keinen Marktwert ab und kann zu Ungleichbehandlungen führen – etwa durch unterschiedlich alte Bewertungsgrundlagen.
Ergebnis: Verwaltungswert, nützlich für Verfahren, aber nicht für Preisfindung.
Die Einheitsbewertung nutzt massenhafte, vereinfachte Modelle. Das ist nicht mit den marktbezogenen Verfahren der ImmoWertV (Ertrags-, Sachwert, Vergleich) zu verwechseln, die den Verkehrswert für Verkauf / Finanzierung ermitteln.
Einfamilienhäuser werden mit dem Ertragswertverfahren bewertet.Das Finanzamt nutzt dafür ein sogenanntes Massenbewertungsverfahren, bei dem Immobilien nach standardisierten Kriterien in Wertgruppen eingeteilt werden. Dadurch unterscheidet sich der Einheitswert oft deutlich vom aktuellen Markt- oder Verkehrswert.
Je nach Objektart kommen unterschiedliche Bewertungsansätze zur Anwendung:
- Unbebaute Grundstücke: Fläche × historischer Bodenwert (Stichtag 1964 bzw. 1935)
- Bebaute Grundstücke: vereinfachte Bewertungsmodelle, angelehnt an Ertrags- oder Sachwertprinzipien
- Selbst genutzte Immobilien: Ansatz einer fiktiven ortsüblichen Miete
Das Ergebnis ist ein standardisierter Verwaltungswert, der auf dem Bescheid als Einheitswert in Euro ausgewiesen wird.
Diese steuerlichen Verfahren sind nicht mit den marktbezogenen Bewertungsmethoden der ImmoWertV zu verwechseln, die für die Verkehrswertermittlung genutzt werden.
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Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland nicht mehr auf Grundlage des Einheitswerts, sondern nach dem Grundsteuerwert berechnet. Dieser basiert auf der Grundsteuerreform mit einer Hauptfeststellung zum 1. Januar 2022 und spiegelt – anders als der Einheitswert – aktuelle Grundstücks- und Gebäudewerte wider.
Die bisherige Berechnungsformel lautete:
Grundsteuer = Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz
Seit 2025 gilt:
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
Du findest den Grundsteuermessbetrag im Grundsteuerbescheid und nicht mehr im Einheitswertbescheid.
Damit hat der Einheitswert zwar für die Grundsteuer ausgedient, bleibt aber für andere steuerliche Verfahren – etwa bei Erbschaft, Schenkung oder Grunderwerb – weiterhin relevant. Auch in Altbescheiden oder bei Fortschreibungen kann er noch auftauchen.
Der Einheitswert ist ein steuerhistorischer Wert. Für die Grundsteuer zählt ab 2025 allein der Grundsteuerwert, der das aktuelle Marktgeschehen deutlich besser abbildet.
Der Einheitswert hat für die Grundsteuer zwar ausgedient, bleibt aber in der Finanzverwaltung weiter präsent. Eigentümer:innen begegnen ihm noch bei Erbschaften, Schenkungen oder Eigentumswechseln. Wer also einen Einheitswertbescheid erhält, sollte die Angaben prüfen und bei Unstimmigkeiten Einspruch einlegen. Für aktuelle steuerliche Bewertungen zählt künftig allein der Grundsteuerwert – er bildet Immobilienwerte deutlich realistischer ab.
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FAQ: Häufige Fragen zum Einheitswertbescheid
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Wie erfahre ich den Einheitswert meines Hauses?
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Den aktuellen Einheitswert findest du im Einheitswertbescheid, den du vom Finanzamt erhältst, in dessen Zuständigkeitsbereich dein Grundstück liegt. Du kannst dort auch eine Zweitschrift anfordern, falls der ursprüngliche Bescheid verloren gegangen ist.
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Was ist ein Einheitswertbescheid?
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Ein Einheitswertbescheid ist ein Grundlagenbescheid des Finanzamts. Er legt den steuerlichen Wert deiner Immobilie fest, auf den andere Behörden bei der Berechnung bestimmter Abgaben Bezug nehmen.
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Was sagt der Einheitswert eines Hauses aus?
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Der Einheitswert zeigt den steuerlichen Vergleichswert deines Hauses zu einem historischen Stichtag (1935 / 1964). Er bildet nicht den aktuellen Marktwert ab, sondern dient rein verwaltungsrechtlichen Zwecken.
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Was muss ich mit dem Einheitswertbescheid machen?
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Prüfe die Angaben zu Grundstück, Nutzung und Eigentum sorgfältig. Bei Änderungen oder Fehlern kannst du innerhalb eines Monats Einspruch beim Finanzamt einlegen. Der Bescheid dient als Grundlage für andere Steuerverfahren, weist aber selbst keine Steuerbeträge aus.
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Ist der Einheitswert gleich Grundsteuerwert?
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Nein. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf Basis des Grundsteuerwerts berechnet. Der Einheitswert spielt für die Grundsteuer keine Rolle mehr, bleibt aber in anderen Steuerverfahren relevant.
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Wie oft bekommt man einen Einheitswertbescheid?
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In der Regel einmal nach Erwerb einer Immobilie. Nur wenn sich etwas ändert – etwa Eigentum, Nutzung oder Bebauung – erlässt das Finanzamt eine Nachfeststellung oder Fortschreibung.
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"Viele Eigentümer:innen wundern sich, warum sie noch Post zum Einheitswert bekommen, obwohl die Grundsteuer längst neu geregelt ist. Der Grund ist simpel: Steuerrecht hinkt manchmal der Realität hinterher. Wichtig ist nur, den Einheitswertbescheid aufzubewahren und auf Richtigkeit zu prüfen – ein falscher Wert kann in anderen Steuerarten teuer werden."