Ein­heits­wert ei­nes Grund­stücks: wo­für der Einheitswertbescheid noch re­le­vant ist

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nicht mehr nach Einheitswerten, sondern nach Grundsteuerwerten berechnet. Dennoch bleibt der Einheitswert in der Finanzverwaltung weiterhin relevant. Hier erfährst du, wann der Einheitswert heute noch gebraucht wird, was im Bescheid steht und wie du ihn findest oder prüfen kannst.

Der Einheitswertbescheid wird vom Finanzamt ausgestellt und enthält den vom Staat festgestellten Einheitswert deiner Immobilie oder deines Grundstücks.

Es handelt sich um einen Grundlagenbescheid mit gesetzlich bindenden Feststellungen, auf die andere Steuerbescheide in der Vergangenheit aufgebaut haben. Der Einheitswert wurde jedoch als veraltet eingestuft, weil er deutlich unter dem aktuellen Marktwert liegt.  

Mit Wirksamwerden der Grundsteuerreform zum 1. Januar 2025 wurde der Einheitswert nicht mehr zur Grundsteuerberechnung herangezogen. 

Der Einheitswert ist ein vom Finanzamt festgestellter Verwaltungswert für Grundstücke und Immobilien. Er beschreibt den steuerlichen Wert einer Immobilie zu einem gesetzlich festgelegten Stichtag und diente ursprünglich als Grundlage für verschiedene steuerliche Verfahren.

Festgelegt wird der Einheitswert nach dem Bewertungsgesetz (BewG) in einem vereinfachten Massenbewertungsverfahren. Dabei werden vergleichbare Grundstücke zu Gruppen zusammengefasst und mit standardisierten Parametern bewertet – unabhängig vom aktuellen Marktgeschehen.

Grundlage der Einheitsbewertung sind die Hauptfeststellungszeitpunkte 1964 (Westdeutschland) und 1935 (Ostdeutschland). Diese historischen Werte werden vom Finanzamt fortgeschrieben, jedoch nicht mehr neu ermittelt.

• Beim Eigentümerwechsel: Das Finanzamt übernimmt den bestehenden  
  Einheitswert und ordnet ihn dem:der neuen Eigentümer:in zu (Zurechnungsfortschreibung).  
• Bei Änderungen am Grundstück: etwa durch Anbau, Teilung oder  
  Nutzungsänderung – hier wird der Einheitswert fortgeschrieben. 
• Bei bestehenden Bescheiden: Ältere Einheitswertbescheide bleiben  
  weiterhin gültig und werden nicht automatisch aufgehoben. 
• Im Kontakt mit dem Finanzamt: Die Einheitswertnummer dient häufig  
  als Referenz für die Zuordnung deiner Immobilie.  

• das Bewertungsgrundstück mit Lage und Nutzung, Einheitswertnummer (als Aktenzeichen links oben auf jedem Einheitswertbescheid) 
• Eigentumsverhältnisse und eventuelle Änderungen, 
• den festgestellten Einheitswert samt Berechnungsgrundlagen. 

Die Einheitswertnummer steht links oben im Bescheid (Aktenzeichen der Bewertungsstelle). Sie identifiziert die „wirtschaftliche Einheit“ (z. B. Grundstück, Gebäude, land-/forstwirtschaftliche Fläche). Beim Kontakt mit dem Finanzamt immer angeben. Das Format variiert je Bundesland. 

Du erhältst einen Einheitswertbescheid, wenn das Finanzamt eine Immobilie oder ein Grundstück neu bewertet – zum Beispiel, weil du Eigentümer:in geworden bist oder sich an der Nutzung etwas ändert. 

Nach einem Erwerb – ob durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung – stellt das Finanzamt den Bescheid in der Regel innerhalb eines Jahres aus. Bei Erbschaften oder Schenkungen kann sich die Zustellung etwas verzögern, da erst alle Daten abgeglichen werden müssen.

Ein neuer oder geänderter Einheitswertbescheid wird erlassen, wenn:

• neue wirtschaftliche Einheiten entstehen (z. B. durch Grundstücksteilung),
• Wohnungseigentum gebildet wird oder
• bauliche Veränderungen den bisherigen Wert erheblich beeinflussen.

Diese Anpassung nennt das Finanzamt Nachfeststellung bzw. Fortschreibung.

Ändert sich der oder die Eigentümer:in einer Immobilie oder eines Grundstücks, muss das Finanzamt den Einheitswert anpassen. Der bisherige Wert wird dem neuen Eigentum zugeordnet – das nennt sich Zurechnungsfortschreibung.

Der Einheitswert bleibt auch nach 2025 in der Finanzverwaltung relevant. Bei jedem Eigentumswechsel prüft das Finanzamt daher, ob eine Nachfeststellung oder Fortschreibung nötig ist.

Eine neue Bewertung erfolgt immer dann, wenn

• das Eigentum durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung übergeht,
• ein Grundstück geteilt oder zusammengelegt wird oder
• sich die Nutzung oder Bebauung wesentlich ändert.

So stellt das Finanzamt sicher, dass der Einheitswertbescheid weiterhin den tatsächlichen Eigentumsverhältnissen entspricht – auch wenn er keine Rolle mehr für die Grundsteuer spielt.

• Zurechnungsfortschreibung: Eigentümerwechsel – derselbe Wert wird dem neuen Eigentum zugeordnet.
• Wertfortschreibung: wesentliche Wertänderung (z. B. Anbau, Nutzungsänderung).
• Artfortschreibung: geänderte Art der wirtschaftlichen Einheit (z. B. Bildung von Wohnungseigentum).
• Nachfeststellung: neue wirtschaftliche Einheit entsteht (z. B. Teilung eines Grundstücks).
  

Du hast im Einheitswertbescheid Unstimmigkeiten entdeckt? Du kannst innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch beim Finanzamt einlegen. 

Prüfe vorab: 

• Objektangaben 
• Nutzungsart 
• Flächen 
• Baujahr/Änderungen 
• Belege beifügen (Pläne, Verträge, Fotos)!  

Bei Erfolg erlässt das Finanzamt einen geänderten Feststellungsbescheid; Folgebescheide werden angepasst. 

Das Finanzamt nutzt dafür ein sogenanntes Massenbewertungsverfahren, bei dem Immobilien nach standardisierten Kriterien in Wertgruppen eingeteilt werden. Dadurch unterscheidet sich der Einheitswert oft deutlich vom aktuellen Markt- oder Verkehrswert.

Je nach Objektart kommen unterschiedliche Bewertungsansätze zur Anwendung:

• Unbebaute Grundstücke: Fläche × historischer Bodenwert (Stichtag 1964 bzw. 1935)
• Bebaute Grundstücke: vereinfachte Bewertungsmodelle, angelehnt an Ertrags- oder Sachwertprinzipien
• Selbst genutzte Immobilien: Ansatz einer fiktiven ortsüblichen Miete
  

Das Ergebnis ist ein standardisierter Verwaltungswert, der auf dem Bescheid als Einheitswert in Euro ausgewiesen wird.

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland nicht mehr auf Grundlage des Einheitswerts, sondern nach dem Grundsteuerwert berechnet. Dieser basiert auf der Grundsteuerreform mit einer Hauptfeststellung zum 1. Januar 2022 und spiegelt – anders als der Einheitswert – aktuelle Grundstücks- und Gebäudewerte wider.

Die bisherige Berechnungsformel lautete:
Grundsteuer = Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz

Seit 2025 gilt:
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz

Der Einheitswert hat für die Grundsteuer ausgedient. Er wird jedoch weiterhin in der Finanzverwaltung verwendet – etwa bei bestehenden Bescheiden, Eigentümerwechseln oder  Fortschreibungen. Für aktuelle steuerliche Bewertungen und den Verkaufspreis deiner Immobilie spielt er dagegen keine Rolle mehr. Wer einen Einheitswertbescheid erhält, sollte die Angaben dennoch prüfen und bei Unstimmigkeiten Einspruch einlegen. Für aktuelle steuerliche Bewertungen zählt künftig allein der Grundsteuerwert – er bildet Immobilienwerte deutlich realistischer ab.