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Die Spekulationssteuer kann immer dann anfallen, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen. Wir zeigen, welche Ausnahmen es von der Spekulationssteuer gibt, wann sie in jedem Fall zu zahlen ist und wie hoch sie im Einzelfall ausfällt. 

Das Wichtigste in Kürze

  •  Die Spekulationssteuer bemisst sich nach dem erzielten Gewinn aus dem Immobilienverkauf und Ihrem persönlichen Steuersatz.  
  • Die Spekulationsfrist beträgt in der Regel zehn Jahre. Diese Zehnjahresfrist entfällt jedoch bei selbst genutzten Immobilien. 
  • Bei Erbschaften gilt das Datum des Erwerbs durch den:die Vorbesitzer:in.
Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen?

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Was ist die Spekulationssteuer?

Wenn Sie Immobilien, Goldbarren oder andere Wirtschaftsgüter im Rahmen einer privaten Veräußerung verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen, kann die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Diese wird auf den Betrag, der sich als Gewinn ergibt, erhoben (§ 23 EStG). Den erzielten Gewinn können Sie berechnen, indem Sie beim Verkauf Ihrer privaten Immobilie die Differenz zwischen ursprünglichen Kaufpreis und dem neuen Verkaufspreis berechnen, abzüglich eventuell angefallener Kosten. 

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Wie kann ich die Spekulationssteuer umgehen und wann muss ich sie zahlen?

Beim Immobilienverkauf muss die Spekulationssteuer gezahlt werden, wenn die Spekulationsfrist beim Verkauf unterschritten wurde und ein Gewinn durch den Verkauf erzielt wird. Dabei spielt es aber auch eine Rolle, warum der:die Hausbesitzer:in die Immobilie erworben hat. Unter anderem kommt es darauf an, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wurde. 

Spekulationssteuer bei Vermietung

Die Spekulationsfrist umfasst bei nicht selbstgenutzten, sondern vermieteten Immobilien zehn Jahre. Wurden die zehn Jahre abgewartet, bevor der Hausverkauf beginnt, entfällt die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf. Ausschlaggebend für die Terminberechnung und den Beginn der Frist sind die Daten, an denen die Kaufverträge jeweils beurkundet wurden. 

Innerhalb der Spekulationsfrist muss außerdem zahlen, wer

  •  ein Haus erworben hat, um es mit einem höheren Gewinn weiterzuverkaufen. (Einstufung als gewerbliche:r Verkäufer:in)
  • eine Immobilie durch Betriebsaufgabe erhält.
  • ein Haus im Zuge einer Scheidung zugesprochen bekommt.

Spekulationssteuer bei Eigennutzung

Die verkürzte Spekulationsfrist bei privat selbstgenutzten Immobilien beträgt drei Jahre (Verkaufsjahr und mindestens die beiden vorangegangen Jahre). Haben Sie in diesem Zeitraum Haus oder Wohnung zur eigenen Wohnzwecken genutzt, ist der Verkauf hinsichtlich der Spekulationssteuer steuerfrei.  

Private Nutzung durch Kinder:

Unter die private Nutzung fällt dabei nicht nur das Bewohnen durch Sie selbst, sondern auch durch Ihre Kinder, sofern Sie für diese zu diesem Zeitpunkt noch Kindergeld erhalten.

Die Spekulationsfrist richtet sich dabei nach dem Kalenderjahr. Es ist möglich, eine Immobilie im Dezember 2020 zu erwerben, diese von Dezember 2020 bis Januar 2022 selbst zu bewohnen und anschließend ohne Spekulationssteuer zu verkaufen. So haben Sie genau genommen nur ein Jahr und einen Monat darin gewohnt, müssen aber trotzdem keine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf entrichten. 

Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken

Bei unbebauten Grundstücken ist eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ausgeschlossen. Wird ein solches Grundstück mit Gewinn verkauft, müssen Sie immer Spekulationssteuer zahlen, unabhängig davon, ob die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist oder nicht.


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Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken:

In unserem Ratgeberbereich finden Sie mehr Informationen zur Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken.

Spekulationssteuer bei Erbschaft

In der Regel von der Zahlung befreit sind hingegen Erb:innen, die die Immobilie durch den Tod des Erblassers erwerben. Sofern das Haus durch den:die Vorbesitzer:in vor mehr als zehn Jahren erworben wurde, ist die Spekulationsfrist auch für den:die Erb:innen abgelaufen. Es fällt für den weiteren Verkauf der geerbten Immobilien keine Spekulationssteuer an.  

Spekulationsteuer bei Erbschaft:

Details zum Thema „Spekulationsteuer bei Erbschaft“ finden Sie ebenfalls bei ImmoScout24. 

Spekulationssteuer bei Schenkung

Allgemein gilt: Wer eine Immobilie im Rahmen einer Schenkung erhalten hat, übernimmt mit der geschenkten Immobilie auch die Spekulationsfrist der vorherigen Eigentümer:innen. Das bedeutet im Verkaufsfall: Für die Fälligkeit der Spekulationssteuer ist das Kaufdatum der Vorbesitzer:innen beziehungsweise auch die Art der Nutzung entscheidend. 

Aber: Bei einer Schenkung sollten Sie die Steuerfreibeträge im Blick haben. Werden diese Freibeträge überschritten, wird für die Beschenkten eine Schenkungssteuer fällig. Die Freibeträge im Rahmen einer Schenkung sind wie folgt geregelt: 

Begünstigte/r der Schenkung Freibetrag
Ehepartner; Lebensgefährte bis 500.000 Euro
Kinder, und wenn diese bereits verstorben sind, Enkel bis 400.000 Euro
Enkel, dessen Vater/Mutter noch lebt; Urenkel bis 200.000 Euro

Eltern; Großeltern

Geschwister; Nichten; Neffen; Stief- oder Schwiegereltern; Schwiegersöhne und -töchter; Freunde

bis 100.000 Euro
Lebensgefährte 20.000 Euro
Spekulationssteuer bei einer Schenkung:

Alles Wissenswerte rund um die Spekulationssteuer bei einer Schenkung lesen Sie bei ImmoScout24. 

Spekulationssteuer beim gewerblichen Hausverkauf

Verkaufen Sie mehr als ein Haus, Grundstück oder eine Wohnung, entsteht die Frage, ab wann der gewerbliche Immobilienverkauf beginnt. Die Grenze wird bei drei Objekten in fünf Jahren gezogen (Drei-Objekte-Grenze). Erwerben Sie in diesem Zeitraum die genannte oder eine größere Anzahl an Immobilien und verkaufen diese weiter, wird dies vom Finanzamt als „gewerblicher Verkauf“ eingestuft. 

Die Voraussetzung für den gewerblichen Grundstückshandel oder Hausverkauf ist allerdings die Absicht zur Gewinnerzielung, beispielsweise, wenn Sie Modernisierungsmaßnahmen durchführen und die Verkaufschancen erhöhen wollen. Treffen diese Eckdaten zu, wird der Verkauf als unternehmerische Tätigkeit gewertet und gemäß § 15 Einkommenssteuergesetz der Einkünfte aus gewerblicher Tätigkeit besteuert. 

Wohnungen können im Nachhinein unter diesen Steuersatz fallen:

Auch im Nachhinein können Wohnungen unter diesen Steuersatz fallen. Das gilt, falls Sie als Privatperson bereits zwei Immobilien verkauft haben und anschließend ungeplant eine dritte Immobilie innerhalb der fünf Jahre hinzukommt.


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Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe der Steuer wird am Verkaufsgewinn und nach Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz bemessen. Der Gewinn im Zuge des Immobilienverkaufs und damit die Höhe der Steuer können zu Ihren Gunsten beeinflusst werden, wenn 

  • Renovierungsarbeiten im Zuge des Verkaufs durchgeführt wurden. 
  • Werbekosten für den Verkauf anfallen. 
  • die Grunderwerbsteuer (Zweitschuldnerhaftung oder Vereinbarung) berechnet wurde und/oder ein kostenpflichtiger Grundbucheintrag erfolgte. 
  • Gebühren für einen Makler anfallen (zum Beispiel im Zuge der Immobilienbewertung). 
  • das Haus immerhin anteilig privat genutzt wurde (dann wird die Steuer anteilig berechnet). 

Diese Kosten können Sie vom Gewinn abziehen und damit bewirken, dass die Steuer weniger hoch ausfällt. 

Beispielrechnung für die Höhe der Spekulationssteuer

Verkaufswert 200.000 Euro
- abzüglich Anschaffungswert 120.000 Euro
- abzüglich o. g. Kosten (z. B. durch Renovierung oder Maklergebühren) 15.000 Euro
zu versteuernder Gewinn 65.000 Euro
Steuersatz (persönlicher Einkommenssteuersatz) z.B. 40 Prozent
anfallende Spekulationssteuer 26.000 Euro

Wie berechne ich die Spekulationssteuer beim Hausverkauf, wenn ich den genauen Immobilienwert nicht kenne?

Sie können die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf natürlich nur dann berechnen, wenn Sie den Verkaufspreis kennen. Wünschen Sie sich schon vor dem Verkauf eine realistische Einschätzung, können Sie eine Immobilienbewertung durchführen. 

Anhand der Objektdaten zur vorhandenen Ausstattung, dem Bauzustand und den gegebenenfalls durchgeführten Maßnahmen zur Modernisierung erfolgt die Bewertung bequem online. Alternativ können Sie die Bewertung von Makler:innen oder Gutachter:innen durchführen lassen.  


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