Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf kann den Gewinn bedeutend mindern. Sie kann fällig werden, wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb verkaufen. Dann wird unterstellt, dass Sie auf kurzfristige Wertsteigerung spekulieren. Wir zeigen, welche Ausnahmen es von der Spekulationssteuer gibt, wann sie in jedem Fall zu zahlen ist und wie hoch sie im Einzelfall ausfällt.

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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Die Spekulationssteuer bemisst sich nach dem erzielten Gewinn aus dem Immobilienverkauf und Ihrem persönlichen Steuersatz. 

  • Die Spekulationsfrist beträgt in der Regel zehn Jahre. Diese Zehnjahresfrist entfällt jedoch bei selbst genutzten Immobilien.

  • Bei Erbschaften gilt das Datum des Erwerbs durch den:die Vorbesitzer:in.

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    Was ist die Spekulationssteuer?

    Wenn Sie überlegen, Ihr Haus zu verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen, kann die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Diese wird auf den Betrag, der sich als Gewinn ergibt, erhoben. Gemäß § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Einkommensteuergesetz sind private Veräußerungsgeschäfte wie der Verkauf von Wertpapieren oder Immobilien grundsätzlich steuerpflichtig.

    Den erzielten Gewinn können Sie berechnen, indem Sie beim Verkauf Ihrer privaten Immobilie die Differenz zwischen ursprünglichen Kaufpreis und dem neuen Verkaufspreis berechnen, abzüglich eventuell angefallener Kosten.

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    Spekulationssteuer für Immobilien vermeiden und Steuern sparen

    Angenommen, Sie haben 2014 eine Immobilie gekauft und wollen sie 2023 mit Gewinn wieder veräußern. In diesem Fall haben Sie die Spekulationsfrist des Hauses unterschritten und die Spekulationssteuer fällt an. Anders sieht es aus, wenn Sie durch Schenkung oder Erbe zu Ihrer Immobilie gekommen sind. Eine Rolle spielt auch, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet haben.  Mehr dazu und wie Sie die Spekulationssteuer umgehen können, erfahren Sie in folgenden Absätzen.

    Spekulationssteuer bei Eigennutzung

    Die verkürzte Spekulationsfrist bei privat selbstgenutzten Immobilien beträgt drei Jahre (Verkaufsjahr und mindestens die beiden vorangegangen Jahre). Haben Sie in diesem Zeitraum Haus oder Wohnung zur eigenen Wohnzwecken genutzt, können Sie die Spekulationsfrist umgehen. Der Verkauf ist hinsichtlich der Spekulationssteuer also steuerfrei.  


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    Private Nutzung durch Kinder

    Unter die private Nutzung fällt dabei nicht nur das Bewohnen durch Sie selbst, sondern auch durch Ihre Kinder, sofern Sie für diese zu diesem Zeitpunkt noch Kindergeld erhalten.


    Die Spekulationsfrist richtet sich dabei nach dem Kalenderjahr.  Es ist möglich, eine Immobilie im Dezember 2020 zu erwerben, diese von Dezember 2020 bis Januar 2022 selbst zu bewohnen und anschließend ohne Spekulationssteuer zu verkaufen. So haben Sie genau genommen nur ein Jahr und einen Monat darin gewohnt, müssen aber trotzdem keine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf entrichten. 

    Spekulationssteuer und Vermietung

    Die Spekulationsfrist umfasst bei nicht selbstgenutzten, sondern vermieteten Immobilien zehn Jahre. Sie können die Spekulationsfrist umgehen, wenn 10 Jahre abgewartet wurden bevor der Hausverkauf beginnt. Ausschlaggebend für die Terminberechnung und den Beginn der Frist sind die Daten, an denen die Kaufverträge jeweils beurkundet wurden. 

    Innerhalb der Spekulationsfrist muss außerdem zahlen, wer

    •  ein Haus erworben hat, um es mit einem höheren Gewinn weiterzuverkaufen. (Einstufung als gewerbliche:r Verkäufer:in)
    • eine Immobilie durch Betriebsaufgabe erhält.
    • ein Haus im Zuge einer Scheidung zugesprochen bekommt.

    Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken

    Bei unbebauten Grundstücken ist eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ausgeschlossen. Wird ein solches Grundstück mit Gewinn verkauft, müssen Sie immer Spekulationssteuer zahlen, unabhängig davon, ob die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist oder nicht.


    Unbebaute Grünfläche und Felder

    hint
    Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken:

    In unserem Ratgeberbereich finden Sie mehr Informationen zur Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken.

    Spekulationssteuer bei Erbschaft

    In der Regel von der Zahlung befreit sind hingegen Erb:innen, die die Immobilie durch den Tod des Erblassers erwerben. Sofern das Haus durch den:die Vorbesitzer:in vor mehr als zehn Jahren erworben wurde, ist die Spekulationsfrist auch für den:die Erb:innen abgelaufen. Es fällt für den weiteren Verkauf der geerbten Immobilien keine Spekulationssteuer an.  


    hint
    Spekulationsteuer bei Erbschaft:

    Details zum Thema „Spekulationsteuer bei Erbschaft“ finden Sie ebenfalls bei ImmoScout24. 

    Spekulationssteuer bei Schenkung

    Allgemein gilt: Wer eine Immobilie im Rahmen einer Schenkung erhalten hat, übernimmt mit der geschenkten Immobilie auch die Spekulationsfrist der vorherigen Eigentümer:innen. Das bedeutet im Verkaufsfall: Für die Fälligkeit der Spekulationssteuer ist das Kaufdatum der Vorbesitzer:innen beziehungsweise auch die Art der Nutzung entscheidend. 

    Aber: Bei einer Schenkung sollten Sie die Steuerfreibeträge im Blick haben. Werden diese Freibeträge überschritten, wird für die Beschenkten eine Schenkungssteuer fällig. Die Freibeträge im Rahmen einer Schenkung sind wie folgt geregelt: 

    Begünstigte/r der Schenkung Freibetrag
    Ehepartner; Lebensgefährte bis 500.000 Euro
    Kinder, und wenn diese bereits verstorben sind, Enkel bis 400.000 Euro
    Enkel, dessen Vater/Mutter noch lebt; Urenkel bis 200.000 Euro

    Eltern; Großeltern

    Geschwister; Nichten; Neffen; Stief- oder Schwiegereltern; Schwiegersöhne und -töchter; Freunde

    bis 100.000 Euro
    Lebensgefährte 20.000 Euro

    hint
    Spekulationssteuer bei einer Schenkung:

    Alles Wissenswerte rund um die Spekulationssteuer bei einer Schenkung lesen Sie bei ImmoScout24. 


    Wie hoch ist die Spekulationssteuer für Immobilien?

    Die Höhe der Steuer wird am Verkaufsgewinn und nach Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz bemessen. Der Gewinn im Zuge des Immobilienverkaufs und damit die Höhe der Steuer können zu Ihren Gunsten beeinflusst werden, wenn 

    • Renovierungsarbeiten im Zuge des Verkaufs durchgeführt wurden. 
    • Werbekosten für den Verkauf anfallen. 
    • die Grunderwerbsteuer (Zweitschuldnerhaftung oder Vereinbarung) berechnet wurde und/oder ein kostenpflichtiger Grundbucheintrag erfolgte. 
    • Gebühren für einen Makler anfallen (zum Beispiel im Zuge der Immobilienbewertung). 

    Alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Veräußerung stehen, werden als Veräußerungskosten bezeichnet und mindern die Höhe der Spekulationssteuer.


    Spekulationssteuer Rechner







    Beispielrechnung: Spekulationssteuer für einen Hausverkauf

    Verkaufswert 200.000 Euro
    - abzüglich Anschaffungswert 120.000 Euro
    - abzüglich o. g. Kosten (z. B. durch Renovierung oder Maklergebühren) 15.000 Euro
    zu versteuernder Gewinn 65.000 Euro
    Steuersatz (persönlicher Einkommenssteuersatz) z.B. 40 Prozent
    anfallende Spekulationssteuer 26.000 Euro
    hint
    Achtung

    Auch steuerliche Abschreibungen haben Einfluss auf die Spekulationssteuer. Sie werden komplett angesetzt, erhöhen den Verkaufswert und damit auch den zu versteuernden Gewinn.

    Spekulationssteuer beim gewerblichen Hausverkauf und Einlagen

    Verkaufen Sie mehr als ein Haus, Grundstück oder eine Wohnung, entsteht die Frage, ab wann der gewerbliche Immobilienverkauf beginnt. Die Grenze wird bei drei Objekten in fünf Jahren gezogen (Drei-Objekte-Grenze). Erwerben Sie in diesem Zeitraum die genannte oder eine größere Anzahl an Immobilien und verkaufen diese weiter, wird dies vom Finanzamt als „gewerblicher Verkauf“ eingestuft. 

    Die Voraussetzung für den gewerblichen Grundstückshandel oder Hausverkauf ist allerdings die Absicht zur Gewinnerzielung, beispielsweise, wenn Sie Modernisierungsmaßnahmen durchführen und die Verkaufschancen erhöhen wollen. Treffen diese Eckdaten zu, wird der Verkauf als unternehmerische Tätigkeit gewertet und gemäß § 15 Einkommenssteuergesetz der Einkünfte aus gewerblicher Tätigkeit besteuert. 


    hint
    Wohnungen können im Nachhinein unter diesen Steuersatz fallen:

    Auch im Nachhinein können Wohnungen unter diesen Steuersatz fallen. Das gilt, falls Sie als Privatperson bereits zwei Immobilien verkauft haben und anschließend ungeplant eine dritte Immobilie innerhalb der fünf Jahre hinzukommt.


    Frau mit Brille sitzt im Büro

    Was geschieht, wenn ich ein Grundstück in mein Betriebsvermögen einlege? 
    Wenn Sie ein privat erworbenes Grundstück während der Spekulationsfrist in ein Betriebsvermögen einlegen, liegt zunächst keine Veräußerung vor und es erfolgt keine Steuererhebung.  
    Aber: Entschließen Sie sich jedoch innerhalb der Spekulationsfrist zum Verkauf dieses Grundstücks, zahlen Sie als Privatperson Spekulationssteuer.

    Ein Sonderfall ist die verdeckte Einlage
    Eine verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft gilt immer als Veräußerung. 


    Beispiel: A verkauft ein Grundstück im Wert von 220.000 EUR für 100.000 EUR an die ihm gehörende A-GmbH 


    Folge: Entstanden ist eine verdeckte Einlage von 120.000 EUR, die zu versteuern ist.


    Spekulationssteuer auf Auslandsimmobilien

    Wenn Sie eine Immobilie im Ausland besitzen und sie verkaufen möchten, gelten die Regelungen des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und dem Land, in dem sich die Immobilie befindet. Mithilfe dieses Vertrages soll vermieden werden, dass Sie als Steuerpflichtige:r für dieselben Einkünfte im selben Zeitraum durch gleichartige Steuern doppelt belastet werden.

    Fazit: Die Spekulationssteuer kann Ihren Verkaufserlös deutlich schmälern. Ob Eigennutzung, Vermietung, Erbe, Schenkung, Einlage, Gewerbeimmobilie bis hin zur Auslandsimmobilie - es lohnt sich, einen genaueren Blick auf die Besteuerung bei einem Hausverkauf zu werfen. Oder Sie wenden sich mit Ihren individuellen Fragen direkt an unser Expertennetzwerk.  


    FAQ: Häufige Fragen zum Thema Spekulationsteuer

    Wann ist eine Spekulationssteuer zu zahlen?

    Sie müssen Spekulationssteuer zahlen, wenn Sie innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist Ihre Immobilie verkaufen und dabei Gewinn erzielen. Diese Frist beträgt in der Regel zehn Jahre.

    Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

    Die Spekulationssteuer ist abhängig von Ihrem Gewinn und Ihrem persönlichen Steuersatz. Sogenannte Veräußerungskosten werden vom Gewinn abgezogen, steuerliche Abschreibungen werden dem Gewinn hinzugerechnet. 

    Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?

    Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie es im Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen 2 Jahren selbst genutzt haben. Bei Vermietung der Immobilie gilt jedoch eine Spekulationsfrist von mindestens 10 Jahren, damit keine Spekulationssteuer anfällt. Immobilien aus Nachlässen oder Schenkungen sind steuerfrei, wenn der Kauf durch den:die Erblasser:in 10 Jahre oder länger her ist.

    Kann man ein Haus nach 2 Jahren wieder verkaufen?

    Eine selbstgenutzte Immobilie können Sie nach 2 Jahren wieder verkaufen ohne Spekulationssteuer zu zahlen. Allerdings müssen Sie beweisen können, dass Sie die Immobilie selbst genutzt haben.



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