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Die Spekulationssteuer kann immer dann anfallen, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen. Wir zeigen, welche Ausnahmen es von der Spekulationssteuer gibt, wann sie in jedem Fall zu zahlen ist und wie hoch sie ausfällt.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Die Spekulationssteuer bemisst sich nach dem Gewinn aus dem Immobilienverkauf und dem persönlichen Einkommenssteuersatz des Verkäufers.
  • Die Spekulationsfrist beträgt in der Regel zehn Jahre. Sie entfällt bei selbst genutzten Immobilien.
  • Bei Erbschaften gilt das Datum des Erwerbs durch den Vorbesitzer.
  • Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.
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Was ist die Spekulationssteuer?

Wenn Sie Wertgegenstände, Goldbarren oder eben Immobilien aus privatem Besitz verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen, kann die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Diese wird auf den Betrag, der sich als Gewinn ergibt, erhoben(§ 23 EStG).

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Wie kann ich die Spekulationssteuer umgehen und wann muss ich sie zahlen?

Zunächst kommt es darauf an, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wurde:

Spekulationssteuer bei Vermietung

Die Spekulationsfrist umfasst bei nicht selbst genutzten Immobilien zehn Jahre. Wurden die zehn Jahre abgewartet, bevor der Hausverkauf beginnt, entfällt die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf. Ausschlaggebend für die Terminberechnung sind die Daten, an denen die Kaufverträge jeweils beurkundet wurden.

Spekulationssteuer bei Eigennutzung

Die Spekulationsfrist für Häuser, die von Ihnen privat genutzt wurden, beträgt drei Jahre (Verkaufsjahr und mindestens die beiden vorhergehenden Jahre). Unter die private Nutzung fällt nicht nur das Bewohnen durch Sie selbst, sondern auch durch Ihre Kinder, sofern Sie für diese zu diesem Zeitpunkt noch Kindergeld erhalten.

Beim Immobilienverkauf muss die Spekulationssteuer gezahlt werden, wenn die Spekulationsfrist beim Verkauf unterschritten wurde und ein Gewinn durch den Verkauf erzielt wird. Dabei spielt es aber auch eine Rolle, warum der Hausbesitzer die Immobilie erworben hat.

Innerhalb der Spekulationsfrist muss zahlen, wer

  • das Haus erworben hat, um es mit einem höheren Gewinn weiterzuverkaufen.
  • die Immobilie durch Betriebsaufgabe erhält.
  • das Haus im Zuge seiner Scheidung zugesprochen bekommt.

In der Regel von der Zahlung befreit ist hingegen ein Erbe, der die Immobilie durch den Tod des Erblassers erwirbt. Sofern das Haus durch den Vorbesitzer vor mehr als zehn Jahren erworben wurde, ist die Spekulationsfrist auch für den Erben abgelaufen. Es fällt für den weiteren Immobilienverkauf keine Spekulationssteuer an.

Die Spekulationsfrist richtet sich nach dem Kalenderjahr. Es ist möglich, eine Immobilie im Dezember 2020 zu erwerben, diese von Dezember 2020 bis Januar 2022 selbst zu bewohnen und anschließend ohne Spekulationssteuer zu verkaufen. So haben Sie genau genommen nur ein Jahr und einen Monat darin gewohnt, müssen aber trotzdem keine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf entrichten.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe der Steuer wird am Verkaufsgewinn und nach Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz bemessen.

Der Gewinn im Zuge des Immobilienverkaufs und damit die Höhe der Steuer können zu Ihren Gunsten beeinflusst werden, wenn

  • Renovierungsarbeiten im Zuge des Verkaufs durchgeführt wurden.
  • Werbekosten für den Verkauf anfallen.
  • die Grunderwerbsteuer (Zweitschuldnerhaftung oder Vereinbarung) berechnet wurde und/oder ein kostenpflichtiger Grundbucheintrag erfolgte.
  • Gebühren für einen Makler anfallen (zum Beispiel im Zuge der Immobilienbewertung).
  • das Haus immerhin anteilig privat genutzt wurde (dann wird die Steuer anteilig berechnet).

Beispielrechnung für die Höhe der Spekulationssteuer

Verkaufswert 200.000 Euro
- abzüglich Anschaffungswert 120.000 Euro
- abzüglich o. g. Kosten (z. B. durch Renovierung oder Maklergebühren) 15.000 Euro
zu versteuernder Gewinn 65.000 Euro
Steuersatz (persönlicher Einkommenssteuersatz) z.B. 40 Prozent
anfallende Spekulationssteuer 26.000 Euro

Wie berechne ich die Spekulationssteuer beim Hausverkauf, wenn ich den genauen Immobilienwert nicht kenne?

Sie können die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf natürlich nur dann berechnen, wenn Sie den Verkaufspreis kennen. Wünschen Sie sich schon vor dem Verkauf eine realistische Einschätzung, können Sie bei uns eine Immobilienbewertung durchführen. Anhand der Objektdaten zur vorhandenen Ausstattung, dem Bauzustand und den gegebenenfalls durchgeführten Maßnahmen zur Modernisierung erfolgt die Bewertung bequem online.

Spekulationssteuer beim gewerblichen Hausverkauf

Verkaufen Sie mehr als eine Immobilie, entsteht die Frage, ab wann der gewerbliche Hausverkauf beginnt. Die Grenze wird bei drei Objekten in fünf Jahren gezogen. Erwerben Sie in diesem Zeitraum die genannte oder eine größere Anzahl an Immobilien und verkaufen diese weiter, wird dies vom Finanzamt als „gewerblicher Verkauf“ eingestuft.

Die Voraussetzung für den gewerblichen Verkauf ist allerdings die Absicht zur Gewinnerzielung, beispielsweise, wenn Sie Modernisierungsmaßnahmen durchführen und die Verkaufschancen erhöhen wollen. Treffen diese Eckdaten zu, wird der Verkauf als unternehmerische Tätigkeit gewertet und gemäß § 15 Einkommenssteuergesetz der Einkünfte aus gewerblicher Tätigkeit besteuert.

Hinweis

Auch im Nachhinein können Wohnungen unter diesen Steuersatz fallen. Das gilt, falls Sie als Privatperson bereits zwei Immobilien verkauft haben und anschließend ungeplant eine dritte Immobilie innerhalb der fünf Jahre hinzukommt.

Gilt die Spekulationssteuer auch bei Schenkung?

Allgemein gilt: Wer eine Immobilie im Rahmen einer Schenkung (oder auch im Erbfall) erhalten hat, übernimmt mit der geschenkten Immobilie auch die Spekulationsfrist des vorherigen Eigentümers. Das bedeutet im Verkaufsfall also, dass für die Fälligkeit der Spekulationssteuer das Kaufdatum des Vorbesitzers beziehungsweise auch die Art der Nutzung entscheidend ist.

Aber: Bei einer Schenkung sollten Sie die Steuerfreibeträge im Blick haben. Die Freibeträge im Rahmen einer Schenkung sind wie folgt geregelt:

Begünstigte/r der Schenkung Freibetrag
Ehepartner; Lebensgefährte bis 500.000 Euro
Kinder, und wenn diese bereits verstorben sind, Enkel bis 400.000 Euro
Enkel, dessen Vater/Mutter noch lebt; Urenkel bis 200.000 Euro

Eltern; Großeltern

Geschwister; Nichten; Neffen; Stief- oder Schwiegereltern; Schwiegersöhne und -töchter; Freunde

bis 100.000 Euro
Lebensgefährte 20.000 Euro

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