Das Vergleichswertverfahren ist eine präzise Methode zur Wertermittlung von selbst genutzten Immobilien und unbebauten Grundstücken, weil sie das reale Marktgeschehen im Vergleich zu anderen Verfahren am besten abbildet. Welche Einflussfaktoren und Vergleichswerte bei der Berechnung wichtig sind und worin sich das direkte und indirekte Vergleichswertverfahren unterscheiden, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie mithilfe von erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte.
     

  • Beim direkten Vergleichswertverfahren wird der Kaufpreis eines nahezu identischen Objekts wie bei einem Reihenhaus oder einer Doppelhaushälfte herangezogen.
     

  • Das indirekte Vergleichswertverfahren ist in der Praxis gängiger und basiert im Regelfall auf der statistischen Auswertung von Kaufpreissammlungen örtlicher Gutachtungsausschüsse.
     

  • Das Vergleichswertverfahren gilt als präzise Methode zur Immobilienbewertung, da es im Vergleich zum Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren das tatsächliche Marktniveau berücksichtigt.
     

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  • Definition: Was ist das Vergleichswertverfahren?

    Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei gesetzlich normierten Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Die gesetzlichen Regelungen zum Vergleichswertverfahren sind in der novellierten Fassung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ab § 24 zu finden. Durch den Vergleich mit Kaufpreisen von Immobilien und Grundstücken, die hinreichend ähnliche Merkmale aufweisen müssen, wird ein Annäherungswert zum tatsächlichen Marktwert abgeleitet.

    Grundsätzlich wird zwischen diesen beiden Vergleichwertverfahren unterschieden:

    Direktes Vergleichswertverfahren

    Bei einem direkten Vergleichswertverfahren liegen tatsächlich Kaufpreise von direkt vergleichbaren Grundstücken oder Immobilien vor. Wenn beispielsweise in einer Wohnsiedlung kürzlich ein oder zwei ähnliche Wohnobjekte veräußert wurden, können diese Kaufpreise als direkte Vergleichswerte berücksichtigt werden. In der Praxis ist dies jedoch selten der Fall, sodass meist das sogenannte indirekte Vergleichswertverfahren zum Einsatz kommt.

    Reihenhaussieldung mit vergleichbaren Häusern Bei Reihenhäusern wird der Kaufpreis eines nahezu identischen Objekts herangezogen

    Indirektes Vergleichswertverfahren

    Beim indirekten Vergleichswertverfahren werden in der Vergangenheit erzielte Kaufpreise von möglichst vergleichbaren Immobilien herangezogen. Als Datenbasis dienen hier üblicherweise die Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachtungsausschüsse. Dabei werden die Kaufpreise nach verschiedenen Kriterien wie Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Lage aufgegliedert. Für jedes einzelne Segment wird ein Durchschnittswert ermittelt und schließlich mit dem Bewertungsobjekt verglichen.

    In der Berechnung wird üblicherweise ein durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche ermittelt sowie Zu- und Abschläge bei den einzelnen Vergleichssegmenten vorgenommen. Wenn also das Bewertungsobjekt ein jüngeres Baujahr zum Vergleichswert aufweist, dann wird ein Zuschlag in bestimmter Prozenthöhe auf den Wert dieser Immobilie vorgenommen.

    Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

    Das Vergleichswertverfahren kommt dann zum Einsatz, wenn es erzielte Kaufpreise von vergleichbaren Immobilien oder Grundstücke gibt. Insbesondere bei selbst genutzten Wohnobjekten und unbebauten Grundstücken findet das Vergleichswertverfahren Anwendung, da es hierzu in der Regel eine ausreichende Datenmenge gibt. Folgende Immobilientypen eignen sich typischerweise für das Vergleichswertverfahren:

    • Einfamilienhäuser
    • Doppelhaushälften
    • Reihenhäuser
    • Eigentumswohnungen

    Am besten nutzbar wird das Vergleichswertverfahren dann, wenn es eine Vielzahl an ähnlichen Häusern, Wohnungen oder Grundstücken in derselben Region gibt. Denn je größer die Datenbasis für den Vergleich ist, desto präziser ist auch das Ergebnis.

    hint
    Abgrenzung zu anderen Wertermittlungsverfahren

    Bei nicht selbst genutzten Objekten, die der Vermietung dienen, steht die Rendite im Mittelpunkt des Interesses. Daher wird hier bevorzugt das Ertragswertverfahren genutzt. Ist ein Objekt schwer mit anderen Liegenschaften vergleichbar, wird die Substanz bewertet. Das ist über das Sachwertverfahren möglich.

    Das Finanzamt nutzt das Vergleichswertverfahren häufig, wenn aus steuerlichen Gründen der Immobilienwert ermittelt werden muss, etwa im Zuge einer Erbschaft, Scheidung oder Schenkung. Voraussetzung ist auch hier, dass eine ausreichend große Datenmenge vorliegt, um einen realistischen Vergleichswert zu haben.

    Was sind wichtige Faktoren für das Vergleichswertverfahren?

    In § 25 ImmoWertV ist geregelt, dass es für das Vergleichswertverfahren genügend vergleichbare Objekte geben muss. Was dabei genau verglichen wird, zeigt die folgende Übersicht:

    Einflussfaktoren bei Grundstücken  Einflussfaktoren bei Immobilien
    • Lage
    • Grundstücksgröße
    • Grad der Erschließung
    • Art der Nutzung
    • Beschaffenheit des Bodens
    • Ausrichtung und Gestaltung
    • Art der Immobilie
    • Bauweise
    • Gestaltung
    • Ausstattung
    • Größe der Wohnfläche
    • Zustand der Bausubstanz
    • Energetischer Zustand der Immobilie
    • Restnutzungsdauer
    • Bei Mietobjekten: Mieterträge
    hint
    Angebot und Nachfrage als Einflussfaktor

    Das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage wirkt sich unmittelbar auf den Verkehrswert (auch Marktwert genannt) von Immobilien und Grundstücke aus. Je höher die Nachfrage, desto höher liegen auch die erzielten Kaufpreise. Das bedeutet, dass theoretisch zwei komplett identische Immobilien je nach Standort unterschiedlich viel wert sein können.


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    Indirektes Vergleichswertverfahren: Anwendung und Rechnung

    Sind ähnliche Objekte gefunden, beginnt der eigentliche Vergleich. Je nachdem, ob die eigene Immobilie gegenüber dem Vergleichsobjekt einen Vor- oder Nachteil besitzt, werden Zu- und Abschläge erteilt.

    Beispiel: Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren

    Vergleichskriterien Vergleichsobjekt Bewertungsobjekt Zu- und Abschläge  
    Wohnfläche 95 qm 105 qm    
    Preis pro qm 2.000 € 2.000 €    
    Etage 1. Etage 1. Etage    
    Ausstattung gehoben durchschnittlich -8 %  
    Baujahr 2000 1995 -2 %  
    Baulicher Zustand baujahrestypisch baujahrestypisch    
    Vermietung nein nein    
    Errechneter Wert 190.000 € 210.000 € - 21.000 € =
    189.000 €
    in Summe: -21.000 €  


    Hinweis
    : Diese Beispielrechnung dient lediglich zur Veranschaulichung des Rechenprinzips des indirekten Vergleichswertverfahren und erhebt weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Richtigkeit.

    Direktes Vergleichswertverfahren: Formel und Beispielrechnung

    Angenommen, Sie haben eine Immobilie geerbt und wollen sie hinsichtlich einer möglichen Erbschaftssteuer bewerten. Es gibt eine Immobilie, die Ihrer sehr ähnlich ist, weswegen sich das direkte Vergleichswertverfahren anbietet. Bis auf die Wohnflächenzahl sind Vergleichsobjekt und Bewertungsobjekt identisch. Mit der folgenden Formel ließe sich das direkte Vergleichswertverfahren anwenden.


    hint
    Formel für das direkte Vergleichswertverfahren:

    Kaufpreis des Vergleichsobjekts

    / Wohnfläche des Vergleichsobjektes

    x Wohnfläche des Bewertungsobjekts

    = Verkehrswert


    Taschenrechner zur Berechnung des Vergleichswert

    Für die Beispielrechnung eines direkten Vergleichswertverfahrens legen wir folgende Werte fest:

    Kaufpreis des Vergleichsobjekts  350.000 €
    Wohnfläche des Vergleichsobjekts  125 qm
    Wohnfläche des Bewertungsobjekts  115 qm
    Berechnung (direktes Vergleichswertverfahren) 350.000 € / 125 qm x 115 qm
    Verkehrswert des Bewertungobjekts 322.000 €


    Hinweis
    : Diese Beispielrechnung dient lediglich zur Veranschaulichung des Rechenprinzips des direkten Vergleichswertverfahren und erhebt weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Richtigkeit.

    Vergleichswertverfahren: Die Vorteile und Nachteile

    Auch wenn das Vergleichswertverfahren in der Praxis das Marktgeschehen im Vergleich zu anderen Wertermittlungsverfahren am besten abbildet, hat es auch Nachteile. In der folgenden Übersicht haben wir die Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens zusammengefasst:

    Vorteile des Vergleichswertverfahren Nachteile des Vergleichswertverfahren
    • Zuverlässige und leicht nachvollziehbare Methode
    • Optimaler Abgleich des Immobilienwertes mit dem aktuellen Marktniveau 
    • Keine „rein theoretische“ Berechnung, sondern echte Marktdaten als Basis der Wertermittlung
    • Erschwerte Anwendung bei fehlenden oder zu wenigen Vergleichswerten
    • Bei besonders komplexen oder ungewöhnlichen Gebäuden weniger geeignet
    • Bei vermieteten Immobilien bietet sich eher das Ertragswertverfahren an

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    FAQ: Häufige Fragen zum Vergleichswertverfahren

    ​Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

    Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei selbst genutzten Immobilien verwendet. Als besonders gut vergleichbare Wohnobjekte gelten Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser sowie Eigentumswohnungen. Aber auch bei unbebauten Grundstücken findet das Vergleichswertverfahren regelmäßig Anwendung. Wichtig für eine gültige und aussagekräftige Immobilienbewertung mit dem Vergleichswertverfahren ist, dass hinreichend ähnliche Vergleichsmerkmale bezüglich der Lage, Wohnflächengröße oder des Baujahres vorliegen.

    ​Wie berechne ich den Vergleichswert?

    Als Basis dienen die Kaufpreise anderer, ähnlicher Immobilien oder Grundstücke aus der jeweiligen Region. Während beim direkten Vergleichswertverfahren ein oder mehrere Kaufpreise als Vergleichswert herhalten, sind beim indirekten Vergleichswertverfahren die statistischen Auswertungen der Kaufpreissammlungen von örtlichen Gutachtungsausschüssen heranzuziehen. Unterschiede bei den einzelnen Vergleichssegmenten werden beim indirekten Vergleichswertverfahren mit entsprechenden Zu- und Abschlägen berücksichtigt.

    ​Was ist das Vergleichswertverfahren?

    Das Vergleichswertverfahren ist neben dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren eine von drei anerkannten Methoden zur Immobilienbewertung. In der ImmoWertV sind die rechtlichen Vorgaben zur Anwendung des Vergleichswertverfahrens ab § 24 zu finden. Der Wert einer Immobilie wird hierbei auf Basis erzielter Kaufpreise von Objekten berechnet, die hinreichend ähnliche Merkmale in Bezug auf Lage, Wohnfläche, Ausstattung und weitere Faktoren aufweisen.

    ​Wann kommt das Vergleichswertverfahren für Immobilien zum Einsatz?

    Das Vergleichswertverfahren für Immobilien wird genutzt, wenn der Verkehrswert einer Immobilie bestimmt werden soll, etwa im Rahmen einer Erbschaft oder Scheidung. Voraussetzung sind genügend vergleichbare Immobilien. Das Vergleichswertverfahren ist besonders attraktiv, weil es den tatsächlichen Markt berücksichtigt. Der Verkehrswert der Immobilie wird von den erzielten Kaufpreisen anderer, ähnlicher Objekte abgeleitet – fehlen solche Vergleichsmöglichkeiten, kann das Vergleichswertverfahren nicht genutzt werden.

    ​Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren – wann brauche ich was?

    Das Vergleichswertverfahren bietet sich für selbst genutzte Immobilien an, bei denen es mehrere Vergleichsobjekte in ähnlicher Lage gibt, die in der Vergangenheit verkauft wurden. Beim Ertragswertverfahren steht die Rendite von vermieteten und verpachteten Objekte im Fokus. Gibt es kaum vergleichbare Objekte, wie es beispielsweise bei einzigartigen Villen und anderen ungewöhnlichen Immobilien der Fall ist, wird Sachwertverfahren angewandt.

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