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  • Wenn Sie Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn verkaufen, müssen Sie Spekulationssteuer zahlen. Für den Handel mit Immobilien beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre. Bei Eigennutzung von Immobilien greift die Spekulationssteuer allerdings nicht.
    Hier erfahren Sie, was das für die Veräußerung Ihrer Immobilie bedeutet und wie Sie am besten vorgehen um Spekulationssteuer zu sparen.

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    Person prüft Spekulationsfrist im Kalender Person prüft Spekulationsfrist im Kalender

    importantpoints
    Das Wichtigste in Kürze
    • Die Spekulationsfrist beträgt bei vermieteten Immobilien zehn Jahre.

    • Wird die vermietete Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist gewinnbringend verkauft, fallen Spekulationssteuern an.

    • Können Sie für eine Immobilie Eigennutzung nachweisen fällt keine Spekulationssteuer an, z. B. wenn Sie diese im Verkaufsjahr und in den vorigen beiden Kalenderjahren selbst bewohnt haben.


    Was ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?

    Die Spekulationsfrist beträgt für Wertobjekte wie Immobilien zehn Jahre. Es handelt sich um die Frist, innerhalb derer bei einem Immobilienverkauf eine Spekulationssteuer auf den Spekulationsgewinn anfällt. Durch die Besteuuerung der Gewinne bei einem privaten Veräußerungsgeschäft soll die Spekulation mit vermieteten Immobilien unterbunden werden damit Mieten bezahlbar bleiben.

    Am besten lässt sich die Bedeutung der Spekulationsfrist bei der Immobilienveräußerung anhand eines praktischen Beispiels erklären. In diesem soll die Spekulationssteuer zum Hausverkauf beleuchtet werden.


    Beispiel: Berechnung der Spekulationssteuer

    Taschenrechner Illustration

    Jemand erwirbt ein Haus, das als Anlage zur Vermietung genutzt werden soll. Zwei Jahre später wird ein Umzug beschlossen, weil die berufliche Situation es verlangt. Die Immobilie soll nun abgegeben werden, da der organisatorische Aufwand sonst zu groß würde.

    Der ursprüngliche Kaufbetrag lag bei 200.000 Euro. Zwei Jahre später konnte die Immobilie jedoch für 300.000 Euro verkauft werden. Der nach den Veräußerungskosten übrige Gewinn beträgt somit 90.000 Euro.

    Dieser Betrag muss nach dem persönlichen Steuersatz versteuert werden – auf das Haus entfällt also eine Spekulationssteuer.

    Erlös aus veräußerter Immobilie  300.000 Euro
    Anschaffungskosten 200.000 Euro
    Veräußerungskosten (z. B. Handwerksarbeiten) 10.000 Euro
    Zu versteuernder Gewinn 90.000 Euro
    Persönlicher Steuersatz 20 Prozent
    Spekulationssteuer aus Immobilienverkauf 18.000 Euro

    In diesem Fallbeispiel beläuft sich die Spekulationssteuer aus dem Immobilienverkauf auf 18.000 Euro.

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    Beginn der Frist: Ab wann fällt Spekulationssteuer an?

    Als Beginn der Spekulationsfrist gilt der Anschaffungszeitpunkt, also der Tag, an dem Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben. Mit diesem Datum beginnt die 10-Jahresfrist. Wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb dieser Frist verkaufen und dabei Gewinne erzielen, müssen Sie Spekulationssteuer zahlen.

    In diesen Fällen kommt die Spekulationssteuer bei der Immobilienveräußerung zum Tragen:

    • Veräußerung eines vermieteten Objektes innerhalb von weniger als zehn Jahren nach Ankauf
    • Veräußerung eines selbst genutzten Hauses nach weniger als drei Jahren Nutzung
    • Veräußerung eines geerbten oder geschenkten Objektes, das vor weniger als zehn Jahren von dem:der ursprünglichen Besitzer:in erworben wurde
    • Veräußerung einer Immobilie im Rahmen der Gütertrennung von Eheleuten, wenn das Objekt vor weniger als zehn Jahren gekauft wurde

    Bei Grundstücken, Häusern oder Wohnungen werden Spekulationssteuern fällig, da bei Immobilien ein Gewinn nicht nur möglich, sondern durchaus realistisch ist. Sobald Sie beim Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach ihrem Erwerb verkaufen und einen Gewinn von über 600 Euro erzielen, kommt laut §23 EStG die Spekulationsfrist zum Tragen.

    Nach Möglichkeit sollten Sie mit dem Verkauf warten, um die Spekulationsfrist zu umgehen und hohe Steuerzahlungen zu vermeiden. Wird die Immobilie nach der 10-Jahresfrist veräußert, findet keine Spekulationsbesteuerung statt. Auch, wenn das Haus oder die Wohnung mindestens im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde, entfällt die Spekulationssteuer. Wenn Sie für die Immobilie keine Eigennutzung nachweisen können, müssen Sie Steuern auf den Spekulationsgewinn zahlen.

     


    Doch wann endet die Spekulationsfrist? Dafür ist es wichtig, genau auf den Tag zu achten, der den Beginn der Spekulationsfrist bei Immobilien darstellt. Gerade bei einem drängenden Verkauf möchten Sie das Objekt vermutlich so bald wie möglich verkaufen.


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    Wichtig: 3-Objekte-Grenze beachten

    Beim privaten Veräußerungsgeschäft von Immobilien ist Vorsicht geboten. Denn wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und weiterverkauft, gilt schnell als gewerbliche:r Händler:in und muss auf jeden Fall Spekulationssteuer bezahlen.

    Wann endet die Spekulationsfrist bei Immobilien?

    Bei der Spekulationsfrist liegen Beginn und Ende genau zehn Jahre und einen Tag auseinander (§ 23 EStG). Wenn Sie ein Haus beispielsweise am 25. Oktober 2019 gekauft haben, dürfen Sie es am 26. Oktober 2029 weiterverkaufen, ohne darauf Steuer zahlen zu müssen.


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    Hausverkauf mit Vorvertrag

    Wenn Sie vor Ende der Spekulationsfrist Interessent:innen gefunden haben, können Sie den Hausverkauf mit einem Vorvertrag abschließen. Ein solcher Vertrag bedarf einer notariellen Beurkundung. So haben Sie eine zuverlässige Garantie, dass Sie Ihre Immobilie nach Ende der Spekulationsfrist verkaufen werden.


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    Spekulationssteuer umgehen und steuerfrei verkaufen

    Sie fragen sich, wann eine Immobilie steuerfrei verkauft werden kann? Im Zusammenhang mit der Spekulationsfrist ist der Begriff der „eigenen Wohnzwecke”, also die Eigennutzung der Immobilie, dafür entscheidend. Diese gelten laut Gesetzgeber nur, wenn die kaufende Person beziehungsweise ihre Familie die Immobilie bewohnt.


    Spekulationssteuer umgehen durch Eiggennutzung

    Wenn Sie für das Objekt im Verkaufsjahr und den beiden Jahren zuvor Eigennuzung nachweisen können, entfällt die Spekulationsfrist für Immobilien nach drei Jahren. Dies müssen Sie anhand einer Meldebestätigung belegen, die angibt, dass es sich bei der Immobilie ohne Frage um Ihren Hauptwohnsitz handelt. 

    Durch diese Abwandlung der Spekulationsfrist bleibt der Immobilienverkauf ebenfalls steuerfrei. Dabei gelten die Randjahre. Die Kalenderjahre müssen also nur angeschnitten werden.


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    Beispiel

    Sie verkaufen Ihre Immobilie im Januar 2023. Sie müssen nachweisen können, dass Sie das Objekt mindestens im Dezember 2021, im Jahr 2022 und im Januar 2023 selbst bewohnt haben.

     

    Bei der dreijährigen Spekulationsfrist für selbst genutzte Immobilien sind Randjahre ausreichend, weshalb in manchen Fällen schon 14 Monate Eigennutzung genug sind, um die Spekulationsfrist zu erfüllen.


    Zur Familie gehören lediglich die Kinder und diese auch nur, wenn sie Kindergeld beziehen. Die Nutzung durch entfernte Verwandte gilt nicht als Eigennutzung und hat im Verkaufsfall somit keinen Einfluss.

    Bei einem Immobilienverkauf würden Spekulationssteuern fällig werden, da es sich nur dann um ein privates Veräußerungsgeschäft, wenn Sie oder Ihre Kinder die Immobilie für mindestens drei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt haben.


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    Spekulationssteuer vermeiden durch Erbschaft oder Schenkung

    Sollten Sie diese Anforderung um die Spekulationssteuer zu umgehen, nicht erfüllen können, haben auch Sie die Option, Ihr Haus zu verschenken oder zu vererben. So sparen Sie sich die Steuerzahlung, aber die Empfänger:innen müssen möglicherweise Erbschafts- oder Schenkungssteuer entrichten.

    Sollten Sie die Steuer zahlen müssen, ist es sinnvoll, diese so weit wie möglich zu reduzieren. Sie haben einen Freibetrag von 600 Euro. Durch verkaufsbedingte Ausgaben wie Notar- oder Maklerkosten, die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank oder Renovierungsarbeiten können Sie den Spekulationsgewinn reduzieren und zahlen dementsprechend weniger Spekulationssteuer.


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    Schon gewusst? Drei-Jahres-Regel für private Veräußerungsgeschäfte

    Die Spekulationssteuer wird auch dann nicht fällig, wenn Sie das Verkaufsobjekt im Verkaufsjahr und in den vorigen zwei Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Der Umstand, dass diese Immobilie vorher vermietet wurde, spielt dann keine Rolle mehr.

    Spekulationsfrist bei Neubau: Welches Datum zählt?

    Icon Kalender

    In Bezug auf Neubau kommt immer wieder die Frage auf, ob die Spekulationsfrist mit der Fertigstellung der Immobilie, der Schlüsselübergabe oder mit der Beurkundung des Kaufvertrags beginnt.

    Die Antwort lautet: Die Spekulationsfrist beginnt bei einem Neubau mit dem Tag der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrags. Dabei spielt es keine Rolle, ob zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses das jeweilige Grundstück bebaut oder unbebaut war. Wer seinen Neubau also vor Ende der 10-Jahresfrist verkaufen will, muss Spekulationssteuer zahlen.


    hint
    Einkommensteuergesetz: Spekulationsfrist bei Neubauten

    „Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums [zehnjährige Spekulationsfrist] errichtet, ausgebaut oder erweitert werden […].“ – § 23 Absatz 1 Satz 2 EStG


    Wer also beispielsweise am 10. Januar 2018 ein Grundstück erwirbt (Tag der Beurkundung des Kaufvertrages) und am 15. Februar 2019 der Neubau auf diesem Grundstück fertiggestellt wurde, kann spätestens am 11. Januar 2028 die Neubauimmobilie steuerfrei verkaufen.

    Sind zehn Jahre Spekulationsfrist ein fixer Wert?

    Der 10-Jahresfrist für Spekulationssteuer unterliegen viele Immobilienwerte. Doch es gibt auch andere Gegenstände, die mit Gewinn veräußert werden können und für die eine Spekulationsfrist von lediglich einem Jahr ab dem Kauftag gilt. Für Immobilien gilt die Spekulationsfrist von zehn Jahren oder, bei selbst genutzten Objekten, drei Jahren.


    Zehn Jahre Spekulationsfrist Ein Jahr Spekulationsfrist
    • (Vermietete) Häuser und Wohnungen
    • Mieteigentumsanteile an vermieteten Immobilien
    • Unbebaute Grundstücke
    • Anteile oder Vollbesitz an geschlossenen Immobilienfonds
    • Erbbaurecht
     
    • Gemälde und Kunstgegenstände
    • Edelmetalle und Edelsteine
    • Schmuck
    • Münz- und Briefmarkensammlungen
    • Goldbarren und Goldmünzen
    • Antiquitäten
    • Oldtimer

    Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

    Innerhalb der Spekulationsfrist gelten keine festen Formeln oder Sätze zur Spekulationssteuer bei Grundstücken, Immobilien und anderen Werten. Diese wird in der Regel auf den Verkaufsgewinn bezogen und durch das Finanzamt mithilfe des Wertzuwachses und des persönlichen Steuersatzes berechnet. In Einzelfällen kann dieser mit 45 Prozent fast die Hälfte des Spekulationsgewinns betragen.

    Der persönliche Steuersatz richtet sich als Durchschnittssteuersatz nach dem gesamten Einkommen. Zur Errechnung des persönlichen Steuersatzes muss die gezahlte Einkommenssteuer mit dem Faktor 100 multipliziert und durch das zu versteuernde Einkommen dividiert werden. Die Höhe der gezahlten Einkommenssteuer kann im individuellen Steuerbescheid eingesehen werden.


    Taschenrechner Icon

    Beispiel: Persönlichen Steuersatz berechnen

    Eine ledige Person verdiente 2017 ein Jahresgehalt von 40.000 Euro. Insgesamt wurde eine Einkommenssteuer in Höhe von 8.766 Euro fällig.

    8.766 x 100 ÷ 40.000 = 21,915 Prozent

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    Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf senken

    Sie haben einige Möglichkeiten, um die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf zu umgehen.

     

    Sie können die Verkaufskosten, die Kaufnebenkosten, die Modernisierungskosten und die Vorfälligkeitsentschädigung von der Steuer absetzen.

     

    Ein niedrigerer Kaufpreis reduziert die Steuer ebenfalls. Alternativ sollten Sie versuchen, den Immobilienverkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist durchzuführen.

    Was passiert mit der Spekulationsfrist bei Schenkung oder Erbschaft?

    Wer eine Immobilie durch eine Schenkung erhalten oder vererbt bekommen hat, diese aber weder selbst bewohnen noch vermieten möchte, wird das Objekt in der Regel verkaufen wollen. Hier stellt sich die Frage, ob dabei eine Spekulationssteuer fällig wird.

    Grundsätzlich gilt: Wer eine Immobilie im Rahmen einer Schenkung oder im Erbfall übertragen bekommen hat, übernimmt mit der Immobilie auch die Spekulationsfrist. Das heißt also, dass für die Fälligkeit der Spekulationssteuer das Kaufdatum des:der vorherigen Besitzer:in entscheidend ist.

    Wenn die Immobilie ohnehin selbst bewohnt wurde, wird keine Spekulationssteuer fällig. Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, gilt es, die Spekulationsfrist von zehn Jahren einzuhalten, damit keine Spekulationssteuer fällig wird.

    Aber: Bei einer Schenkung oder Erbschaft sollten Sie die Steuerfreibeträge im Blick haben. Diese Freibeträge wie folgt geregelt:


    Haus zu verkaufen nach Spekulationsfrist

    Freibeiträge bei Erbschaft und Schenkung

    Begünstigte:r

    Schenkung

    Erbschaft

    Ehepartner:in, Lebensgefährt:in

    bis 500.000 Euro

    bis 500.000 Euro

    Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder

    bis 400.000 Euro

    bis 400.000 Euro

    Enkel:innen, Urenkel:innen

    bis 200.000 Euro

    bis 200.000 Euro

    Eltern, Großeltern

    bis 20.000 Euro

    bis 100.000 Euro

    Geschwister, Nichten, Neffen, Stief- oder Schwiegereltern, Schwiegersöhne und -töchter, Freund:innen

    bis 20.000 Euro

    bis 20.000 Euro


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    FAQ: Häufige Fragen zur Spekulationsfrist

    Wie lang ist die Spekulationsfrist?

    Wenn Sie die Immobilie zehn Jahre nach dem Kauf veräußern, ist die Spekulationsfrist abgegolten und die Spekulationssteuer entfällt. Warten Sie mit dem Verkauf daher nach Möglichkeit die Frist von zehn Jahren ab oder weisen Sie nach, dass Sie das Objekt in den letzten drei Jahren selbst genutzt haben.


    Wann fällt keine Spekulationssteuer an?

    Bei einem privaten Veräußerungsgeschäft ist die Spekulationsfrist ausschlaggebend dafür, ob der Spekulationsgewinn besteuert wird oder nicht. Durch Eigennutzung einer Immobilie für drei Jahre oder dem Verkauf nach der 10-Jahresfrist erfüllen Sie die Spekulationsfrist und können Spekulationssteuer vermeiden. Darüber hinaus können Sie mithilfe der Werbungskosten Steuern beim Verkauf sparen.


    Welches Datum zählt für die Spekulationsfrist?

    Das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags zählt als Datum der Spekulationsfrist. Verkaufen Sie Ihre Immobilie erst frühestens zehn Jahre nach diesem Termin, damit es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft ohne Spekulationssteuer handelt.


    ​Wann kann eine Immobilie steuerfrei verkauft werden?

    Indem Sie Ihre Immobilie erst zehn Jahre nach dem Kauf verkaufen, vermeiden Sie die Spekulationssteuer. Bei selbst bewohnten Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von drei Jahren für den steuerfreien Verkauf.


    ​Wann beginnt die 10-Jahresfrist bei Immobilien?

    Die 10-Jahresfrist für die Spekulationssteuer bei Immobilien beginnt mit dem Tag, an dem der Kaufvertrag unterschrieben wird. Wenn sie beispielsweise am 10. Januar 2021 eine Immobilie gekauft haben ist der steuerfreie Verkauf der Immobilie zum 11. Januar 2031 möglich.


    Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

    Die Spekulationssteuer ergibt sich aus der Versteuerung von Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften (§§ 22 und 23 EStG). Die Höhe richtet sich dabei nach dem persönlichen Steuersatz aufgrund der Einkommensteuererklärung. Die Spekulationssteuer wird jedoch nur dann fällig, wenn der Immobilienverkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt.



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