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Bei vermieteten oder verpachteten Immobilien steht bei der Verkehrswertermittlung nicht der bloße Sachwert im Mittelpunkt. Es geht hier um die Frage, welche Erträge die vermietete Wohn- oder Gewerbeimmobilie über einen bestimmten Zeitraum erwirtschaften kann. Wir zeigen dir, wie und mit welchen Informationen Expert:innen zu ihrem Ergebnis kommen.

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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Das Ertragswertverfahren dient dazu, den Wert einer vermieteten Immobilie zu berechnen.

  • Im Fokus stehen der Ermittlung stehen dabei die künftig zu erwartenden Erträge aus Vermietung und Verpachtung.

  • Der Ertragswert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Gebäudeertragswert.

  • Die Reform des Bewertungsgesetzes 2023 sorgte für höhere Verkehrswerte im Ertragswertverfahren.

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  • Was ist das Ertragswertverfahren?

    Das Ertragswertverfahren ist eines von drei in Deutschland zugelassenen Verfahren zur Verkehrswertermittlung.


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    Laut Definition gibt das Ertragswertverfahren an, welche mögliche Rendite durch die Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie dauerhaft erzielt werden kann. Daher eignet es sich für die Bewertung von vermieteten oder verpachteten Objekten. In der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, und dem Bewertungsgesetz, kurz BewG, sind die gesetzlichen Bestimmungen geregelt.

    Je nach Immobilientyp kann auch das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren zur Anwendung kommen.

    hint
    Was ist der Verkehrswert?

    Der Begriff „Verkehrswert“ wird synonym mit den Begriffen „Marktwert“ und „gemeiner Wert“ verwendet und gibt an, welcher Kaufpreis an einem bestimmten Stichtag für ein Objekt voraussichtlich erzielbar wäre.

    Wann kommt das Ertragswertverfahren bei Immobilien zur Anwendung?

    Das Ertragswertverfahren kommt zur Wertermittlung von Mietimmobilien oder Pachtobjekten zum Einsatz. Im Fokus dieser Methode liegt der Ertrag, welcher die Immobilie über einen bestimmten Zeitraum erzielen kann.

    Das Ertragswertverfahren ist zur Ermittlung des Verkehrswertes nach § 182 Abs. 3 BewG anzuwenden bei:

    • allen Mietwohngrundstücken (§ 181 Abs. 3 BewG),
    • Geschäftsgrundstücken oder gemischt genutzten Grundstücken (§ 181 Abs. 6 u. 7 BewG), für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.

    Beispiele:

    • Ein- und Zweifamilienhäuser zur Miete
    • Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen
    • Gewerbeobjekte z. B. Bürogebäude, Lagerhalle, Werkstatt
    • Geschäftsräume u. a. Ladenlokal, Café, Supermarkt
    • weitere gewerblich genutzte Objekte wie Parkhaus, Tankstelle, Hallenbad

    Aus dem Ertragswertverfahren ergibt sich also nicht der tatsächliche Sachwert der Immobilie, sondern stattdessen der Ertrag, der rechnerisch erzielt werden kann.

    Aus der Immobilienbewertung per Ertragswertverfahren lässt sich der Verkehrswert der Immobilie ableiten. Entsprechend gibt der Ertragswert keinen hundertprozentigen Aufschluss über den Kaufpreis, beeinflusst diesen aber wesentlich.

    Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren

    Wie der Ertragswert ermittelt wird, regeln die ImmoWertV 2021 (Abschnitt 2, §§ 27-34) und das Bewertungsgesetz BewG §§ 184-188.

    Bei der Berechnung gehst du von folgender Grundformel aus:

    Ertragswert (Verkehrswert) = Bodenwert + Gebäudeertragswert

    Diese Formel umfasst die erbrachten Erträge des Gebäudes (Miete oder Pacht) und den reinen Grundstückswert. Bodenwert und Gebäudeertrag werden dabei getrennt berechnet. Der Grund hierfür ist, dass das Grundstück seinen Wert nicht verliert, das Gebäude hat hingegen eine begrenzte Lebenszeit, man spricht hier von der Restnutzungsdauer.

    Ermittlung des Bodenwertes

    Der Bodenwert ist das Produkt aus Bodenrichtwert und Fläche in Quadratmetern

    Berechnung Bodenwert:
    Bodenrichtwert × Grundstücksfläche = Bodenwert

    Den Bodenrichtwert erhältst du bei deiner Kommune, in der Regel wird dieser auf der Internetseite deiner Stadt veröffentlicht. Ist das nicht der Fall, kannst du eine Anfrage stellen.

    Ermittlung des Gebäudeertragswertes

    Über folgende Formel berechnest du den Gebäudeertragswert:

    Rohertrag (Jahresmiete/ übliche Miete)
    - Bewirtschaftungskosten
    = Reinertrag des Grundstückes
    - Bodenwertverzinsung (Bodenwert × Liegenschaftszins)
    = Gebäudereinertrag
    × Vervielfältiger
    = Gebäudeertragswert

    Beispiel für eine Ertragswertermittlung

    Parameter Wert Erklärung
    Grundstücksgröße × Bodenrichtwert

    600 m²

    180 €/m² 

     
    = Bodenwert 108.000 Produkt aus Grundstücksgröße und Bodenwert
         
    Miete pro Quadratmeter  10 ortsübliche Miete 
    × Wohnfläche 522 m²  
    × 12 Monate 12  
    Jahresrohertrag 62.640 € Ortsübliche Jahresmiete
    × 20 % der Nettoeinnahmen* 0,2  
    Bewirtschaftungskosten 12.528 € Verwaltung, Mietausfall, Instandhaltung, Abschreibung
    Jahresrohertrag  62.640 €  
    - Bewirtschaftungskosten 12.528 €   
    Jahresreinertrag 50.112 €   
         
    Zinssatz für Liegenschaften 

    0,035

    (3,5 %) 

    Liegenschaftszinssatz hier 3,5 Prozent 
    × Bodenwert 108.000 €   
    Bodenwertverzinsung 3.780 €   
         
    Jahresreinertrag  50.112 €   
    - Bodenwertverzinsung 3.780 €   
    = Gebäudereinertrag 46.332   
    × Vervielfältiger 14,21  
    = Gebäudeertragswert 658.378 €  
    + Bodenwert  108.000 €   
    +/- beeinflussende Faktoren – 25.000 €  Bauschäden, Instandhaltungsaufwendungen, Mietbindungen 
    = Ertragswert 741.378 €  
    *Nach der Erneuerung des Bewertungsgesetzes im Jahr 2023 ist die Annahme einer Pauschale von 20 Prozent nicht mehr korrekt. Die Bewirtschaftungskosten müssen konkret errechnet werden, worauf wir hier aus Gründen der Einfachheit verzichtet haben.

    Ertragswertverfahren: Bestandteile der Berechnung

    Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Um diese Faktoren zu berechnen, solltest Größen wie die ortsübliche Vergleichsmiete, den Bodenrichtwert und den Liegenschaftszins kennen.


    Haus mit Mietertrag für Ertragswertverfahren Das Ertragswertverfahren eignet sich zur Bewertung von Objekten mit Mietertrag.

    Insbesondere die Restnutzungsdauer des Gebäudes spielt in der Wertermittlung eine wichtige Rolle. Denn sie beeinflusst den Vervielfältiger, der in der Berechnung mit dem Gebäudereinertrag multipliziert wird. Das daraus resultierende Ergebnis stellt den reinen Gebäudeertragswert dar.

    Diese wichtigen Faktoren der Rechnung gehören zum Ertragswertverfahren:

    1. Faktor: Bodenwert

    Der Bodenwert ist die Berechnungsgrundlage für dieses Verfahren zur Immobilienbewertung. Er gibt den Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils an und wird aus dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter und der Grundstücksfläche berechnet. Gutachterausschüsse teilen die aktuellen Bodenwerte in offiziellen Bodenrichtwertkarten regelmäßig mit.

    2. Faktor: Liegenschaftszinssatz

    Der Liegenschaftszinssatz benennt den Prozentsatz, mit dem Immobilienvermögen marktüblich verzinst werden. Beim Ertragswertverfahren wird ausschließlich der Bodenwert verzinst, da sich das Gebäude selbst abnutzt und daher nur für eine bestimmte Zeit Erträge bringt. Grundstücke nutzen sich hingegen nicht ab.

    Beim Liegenschaftszinssatz gilt:

    Je niedriger, desto höher der Verkehrswert und desto wertstabiler die Immobilie.

    Weil das so ist, wurde der Zinssatz von Mietimmobilien mit dem neuen Bewertungsgesetz auch von 5 auf 3,5 Prozent gesenkt (§ 188 Abs. 2 Satz 2 BewG).

    3. Faktor: Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten

    Der Rohertrag, also die Jahresmiete aus dem Objekt, ist eine wichtige Angabe. Dafür ist die marktübliche Miete maßgeblich und nicht unbedingt die tatsächlich gezahlte Miete. Bewirtschaftungskosten wie unter anderem Verwaltung, Betrieb und Instandhaltung werden vom Rohertrag abgezogen. Das Ergebnis aus dieser Teilrechnung ist der sogenannte Reinertrag.

    hint
    Gut zu wissen: Änderung bei Bewirtschaftungskosten

    Mit der Reform des Bewertungsgesetzes 2023 hat sich das die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten geändert. Zuvor ging man einfach pauschal von 20 Prozent der Jahresmiete aus. Vorgeschrieben ist nun eine detaillierte Ermittlung der Bewirtschaftungskosten auf Basis der Quadratmeteranzahl, des Rohertrags und unter Aufschlüsselung in Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis.

    4. Faktor: Vervielfältiger

    Hinter diesem Begriff verbirgt sich die zentrale Größe, mit deren Hilfe im Ertragswertverfahren der Ertragswert eines Objekts ohne den Bodenwert errechnet wird. Mit dem Vervielfältiger berücksichtigt der Sachverständige in der Berechnung die Restnutzungsdauer sowie den Liegenschaftszins für das Gebäude.

    Bei unserem Haus hat das Guthaben eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren ergeben. Bei einem Liegenschaftszinssatz von 3,5 % und 20 Jahre Restnutzungszeit zeigt dir die Tabelle im Bewertungsgesetz (Anlage 21 BewG) den Vervielfältiger 14,21 an.

    Mit diesem Faktor multiplizierst du nun den Gebäudereinertrag, um den Gebäudeertrag zu erhalten:

    Vervielfältiger × Gebäudereinertrag = Gebäudeertragswert

    Bei 20 Jahren Restnutzungsdauer: 14,21 × 46.332 € = 658.377,72 €
    Bei 40 Jahren Restnutzungsdauer: 21,36 × 46.332 € = 989.651,52 €

    Je länger die Restnutzungsdauer eines Gebäudes ist, desto höher ist auch der Wert des Vervielfältigers beim Ertragswertverfahren.

    Bei einem Liegenschaftszinssatz von 3,5 Prozent und einer Restnutzungsdauer von 20 Jahren beträgt der Wert des Vervielfältigers 14,21. Bei 40 Jahren Restnutzungszeit steigt der Wert des Vervielfältigers auf 21,36.

    Welche konkreten Zeiträume für die Nutzung von Gebäuden festgelegt werden, kannst du in der ImmoWertV Anlage 1 zu § 12 nachvollziehen. Die Restnutzungsdauer bei unrenovierten Gebäuden ist die Gesamtnutzungsdauer abzüglich der Jahre, die die Immobilie bereits besteht. Für Wohngebäude werden 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer angegeben, die sich durch Modernisierungen erhöhen kann.

    5. Faktor: Wertbeeinflussende Umstände

    Wertbeeinflussende Umstände wie dringend anstehende Sanierungsarbeiten, Bauschäden und Mietbindungen beeinflussen die Berechnung des Ertragswertes. Diese Umstände können sowohl wertmindernd als auch wertsteigernd sein. Aus diesem Grund ist es wichtig, die Bausubstanz des Objektes mithilfe eines unabhängigen Gutachtens untersuchen zu lassen.

    Den im vierten Punkt errechneten Gebäudeertragswert musst du jetzt nur noch mit dem Bodenwert addieren und die wertbeeinflussenden Faktoren abziehen oder hinzurechnen.

    Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert +/- wertbeeinflussende Umstände

    658.378 + 108.000 - 25.000 = 741.378 €



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    Erfahrungswerte mit dem Ertragswertverfahren

    Es hat sich gezeigt, dass man mit dem Ertragswertverfahren konkret und praxisnah arbeiten kann, um den Ertragswert der vermieteten Immobilie zu berechnen.

    Unter der Voraussetzung, dass die erforderlichen Werte vorhanden sind und Formeln fehlerfrei ausgeführt werden, kann der:die Anwender:in dem Ertragswert der eigenen Immobilie schon recht nah kommen. Damit können auch Lai:innen einen Ertragswert zu Ihrer Information errechnen. Allerdings ist das Ertragswertverfahren – so wie es Profis anwenden – in der Praxis anspruchsvoll und erfordert eine sehr gute Marktkenntnis.

    Hinzu kommt, dass auch dieses Verfahren Schwächen besitzt, die ein:e Immobiliengutachter:in kennt und berücksichtigen kann. Es kann beispielsweise vorkommen, dass in Zeiten stark steigender Mieten der tatsächliche Ertragswert höher liegt als der errechnete, weil der Rohertrag immer nur die Vergangenheit abbildet. Hinzu kommt, dass es eine sehr aufwendige Methode ist, die vor allem im Rahmen vollwertiger, kostenpflichtiger Wertgutachten eingesetzt wird.

    Wer also damit liebäugelt, den Ertragswert selbst zu bestimmen, kann das natürlich für private Zwecke tun. Wenn du aber vermeiden willst, bei einem Immobilienverkauf viel Geld zu verlieren, solltest du ein Wertgutachten in Auftrag geben.


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  • FAQ: Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren

    Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?

    Beim Ertragswertverfahren steht nicht der Sachwert im Vordergrund, sondern die dauerhaft erzielbaren Erträge. Aus diesem Grund wird das Ertragswertverfahren bei vermieteten oder verpachteten Immobilien angewendet, um den Marktwert zu errechnen.

    Für welche Objekte Ertragswertverfahren?

    Das Ertragswertverfahren kommt zu Anwendung, wenn es sich um gewerbliche oder private Mietobjekte wie ein Haus oder eine Wohnung handelt. Bei der Verkehrswertermittlung werden durch dieses Verfahren ganz besonders die Mieteinnahmen in den Vordergrund gestellt.

    Wie funktioniert das Ertragswertverfahren bei Immobilien?

    Um den Ertragswert zu erhalten, werden im Ertragswertverfahren Bodenwert und Gebäudeertragswert addiert. Der Bodenwert bezeichnet hierbei den Verkehrswert des unbebauten Grundstückes. Der Gebäudeertragswert wiederum gibt die zu erwartenden Einnahmen aus der Immobilie an.

    Wem nützt das Ertragswertverfahren?

    Das Ertragswertverfahren schafft Klarheit über die Ertragsmöglichkeiten einer vermieteten Immobilie bezogen auf die Gesamtnutzungsdauer. Der Wert des Objekts an sich ist dabei nicht maßgeblich. Damit ist es die Voraussetzung für die Veräußerung eines Renditeobjekts an Investor:innen.

    Was beeinflusst den Ertragswert?

    Der Grundstückswert und der Ertragswert des Gebäudes zusammengenommen ergeben die Basis der Berechnung. Faktoren wie die Höhe der Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten spielen eine wichtige Rolle sowie der Liegenschaftszins, der Bodenwert und der Vervielfältiger.

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    Nadine Kunert
    Expertin für Verkauf & Vermietung

    Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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