Ertragswertverfahren: Wie Gut­ach­ter den Wert ver­mie­te­ter Im­mo­bi­li­en be­rech­nen

Welche Mieteinnahmen kann eine Immobilie langfristig erzielen? Diese Frage bildet die Grundlage des Ertragswertverfahrens. Das gesetzlich anerkannte Verfahren wird vor allem bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien eingesetzt und ermittelt den Verkehrswert anhand der nachhaltig erzielbaren Erträge. Welche Faktoren in die Berechnung einfließen und welche Grenzen das Verfahren hat, erfährst du in diesem Ratgeber.

Das Ertragswertverfahren ist eines der anerkannten Verfahren der Immobilienbewertung, bei dem die künftig erzielbaren Erträge einer Immobilie im Mittelpunkt stehen. Vereinfacht gesagt wird berechnet, welchen wirtschaftlichen Nutzen eine Immobilie langfristig erbringen kann. 

Käufer:innen, Banken und Gutachter:innen nutzen das Verfahren, um abzuschätzen, welcher Kaufpreis durch die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen wirtschaftlich gerechtfertigt ist.

Während beim Sachwertverfahren primär der bauliche Wert der Immobilie im Fokus steht und beim Vergleichswertverfahren vergleichbare Objekte zur Wertermittlung herangezogen werden, geht es beim Ertragswertverfahren um die Frage:

Aus diesen Erträgen wird anschließend der Verkehrswert der Immobilie abgeleitet.

Zum Einsatz kommt das Verfahren vor allem bei vermieteten Immobilien – etwa bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Eigentumswohnungen oder Gewerbeobjekten.

Das Ertragswertverfahren eignet sich vor allem für Immobilien, bei denen dauerhaft Mieteinnahmen erzielt werden. 

Dazu gehören insbesondere: 

• vermietete Wohnimmobilien 
• Mehrfamilienhäuser 
• Wohn- und Geschäftshäuser 
• Büro- und Gewerbeimmobilien 
• klassische Kapitalanlagen 

Weniger geeignet ist das Verfahren dagegen für eigengenutzte Einfamilienhäuser, außergewöhnliche Liebhaberobjekte oder Immobilien ohne nachhaltig erzielbare Erträge. 

In solchen Fällen kommen häufiger das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren zum Einsatz. 

Das Grundprinzip des Ertragswertverfahrens ist einfach: 

Die Immobilie wird danach bewertet, welche Nettoerträge sie langfristig erwirtschaften kann. 

Dabei unterscheidet das Verfahren zwischen: 

• dem Bodenwert des Grundstücks 
• und dem Ertragswert des Gebäudes

Der Verkehrswert ergibt sich anschließend aus beiden Bestandteilen.

Für die Berechnung des Ertragswertes werden unter anderem folgende Faktoren berücksichtigt:

• nachhaltig erzielbare Mieteinnahmen: die langfristig marktübliche Nettokaltmiete 
• Bewirtschaftungskosten: laufende Kosten, die nicht auf Mieter:innen umgelegt werden können 
• Restnutzungsdauer: die wirtschaftlich verbleibende Nutzungszeit des Gebäudes 
• Liegenschaftszins: die marktübliche Renditeerwartung für vergleichbare Immobilien

Der Bodenwert ist der reine Wert des Grundstücks ohne Gebäude. Er wird errechnet als das Produkt aus Bodenrichtwert und Grundstücksfläche.

• Höhere Mieteinnahmen erhöhen meist auch den Immobilienwert. 
• Höhere Kreditzinsen wirken dagegen häufig wertmindernd. 
   

Der:die Makler:in sieht 1,2 Millionen Euro Marktwert – das Gutachten kommt nur auf 980.000 Euro. Solche Unterschiede erleben Eigentümer:innen bei vermieteten Immobilien häufiger. 

Der Grund liegt oft im Ertragswertverfahren. Während sich Makler:innen stärker an Angebotspreisen und aktueller Nachfrage orientieren, berechnen Gutachter:innen den Wert anhand der langfristig erzielbaren Mieteinnahmen. 
Faktoren wie Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und insbesondere der Liegenschaftszins können den Verkehrswert deutlich verändern. 

Zunächst wird der Wert des Grundstücks bestimmt. Grundlage dafür ist meist der Bodenrichtwert des örtlichen Gutachterausschusses. 

Formel: 
Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche

Der Bodenwert beschreibt den reinen Wert des Grundstücks – also ohne das darauf stehende Gebäude. 

Im nächsten Schritt werden die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen ermittelt.

Wichtig dabei: Entscheidend ist nicht zwingend die aktuelle Ist-Miete, sondern die langfristig marktübliche Miete. 

Formel: 
Jahresrohertrag = Wohnfläche × Miete pro m² × 12 Monate

 Der Jahresrohertrag zeigt, welche jährlichen Mieteinnahmen mit der Immobilie langfristig erzielt werden können.

Von den Mieterträgen werden nun die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Es handelt sich dabei um die laufenden Kosten, die nicht auf Mieter:innen umgelegt werden können.

Dazu gehören beispielsweise: 

• Verwaltungskosten 
• Instandhaltungskosten 
• Mietausfallwagnis 
   

Formel: 
Reinertrag = Rohertrag – Bewirtschaftungskosten 

Das Ergebnis ist der sogenannte Reinertrag der Immobilie.

Da auch das Grundstück selbst einen eigenständigen Wert besitzt, wird dessen Verzinsung vom Reinertrag abgezogen.

Hier kommt der sogenannte Liegenschaftszins ins Spiel. Er beschreibt die marktübliche Renditeerwartung vergleichbarer Immobilien. 

Formel: 
Bodenwertverzinsung = Bodenwert × Liegenschaftszins 

Das Ergebnis ist der sogenannte Gebäudereinertrag.

Der Gebäudereinertrag wird nun über die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer, die Restnutzungsdauer, des Gebäudes kapitalisiert. 

Dafür wird ein sogenannter Vervielfältiger verwendet. 

Formel: 
Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag × Vervielfältiger 

Zusammen mit dem Bodenwert ergibt sich daraus anschließend der vorläufige Ertragswert der Immobilie. 

Für die Berechnung des Ertragswerts werden verschiedene Markt- und Bewertungsdaten benötigt. Die wichtigsten Quellen sind:

Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert wird von den örtlichen Gutachterausschüssen veröffentlicht. Viele Bundesländer stellen die Daten inzwischen kostenlos online über sogenannte Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS) zur Verfügung. 

Ortsübliche Miete 
Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich meist aus: 

• dem örtlichen Mietspiegel, 
• Vergleichsangeboten, 
• Marktdaten von Makler:innen 
• oder Gutachterausschüssen. 

Entscheidend ist nicht zwingend die aktuelle Ist-Miete, sondern die langfristig marktübliche Nettokaltmiete.

Mietausfallwagnis 
Das Mietausfallwagnis beschreibt das Risiko aus Leerständen oder Zahlungsausfällen. In der Praxis wird häufig mit pauschalen Erfahrungswerten gearbeitet, die je nach Objektart und Marktumfeld variieren. 

Bei Wohnimmobilien liegen die Ansätze oft zwischen etwa 2 und 4 Prozent der Jahresnettomiete. 

Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer beschreibt, wie viele Jahre ein Gebäude wirtschaftlich voraussichtlich noch genutzt werden kann. 

Sie hängt unter anderem ab von: 

• Baujahr, 
• Zustand, 
• Modernisierungen 
• und technischer Ausstattung der Immobilie. 

Je länger die verbleibende Nutzungsdauer, desto höher fällt in der Regel auch der Gebäudeertragswert aus.

Liegenschaftszins
Der Liegenschaftszins wird in der Regel von den örtlichen Gutachterausschüssen veröffentlicht. Er orientiert sich an der marktüblichen Rendite vergleichbarer Immobilien und gehört zu den wichtigsten Einflussfaktoren im Ertragswertverfahren. 

Je nach Lage, Objektart und Marktphase können die Werte deutlich variieren.

Vervielfältiger
Der Vervielfältiger wird nicht direkt veröffentlicht, sondern aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer abgeleitet. In Gutachten erfolgt die Ermittlung meist anhand der Anlagen zur ImmoWertV oder mithilfe spezieller Bewertungssoftware. 

Je länger die Restnutzungsdauer und je niedriger der Liegenschaftszins, desto höher fällt der Vervielfältiger aus. 

Ein vereinfachtes Beispiel zeigt, wie sich das Verfahren in der Praxis auswirkt.

• 6-Parteienhaus in Leipzig 
• Grundstücksfläche: 520 m² 
• Bodenrichtwert: 320 €/m² 
• Jahresnettokaltmiete: 54.000 € 
• Bewirtschaftungskosten: 8.000 € 
• Liegenschaftszins: 4,5 % 
• Restnutzungsdauer: 35 Jahre

Schritt 1: Bodenwert berechnen 
520 m² × 320 €/m² = 166.400 € 

Der Bodenwert des Grundstücks beträgt damit 166.400 €. 

Schritt 2: Reinertrag berechnen 
54.000 € – 8.000 € = 46.000 € 

Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten ergibt sich ein jährlicher Reinertrag von 46.000 €.  

Schritt 3: Bodenwertverzinsung berechnen 
Da das Grundstück selbst einen Wert besitzt, wird dessen Verzinsung berücksichtigt. 

166.400 € × 4,5 % = 7.488 €  

Schritt 4: Gebäudereinertrag berechnen 
46.000 € – 7.488 € = 38.512 € 

Dieser Betrag steht rechnerisch dem Gebäudeertrag zur Verfügung.  

Schritt 5: Gebäudeertragswert berechnen 
Bei einem Vervielfältiger von rund 17 ergibt sich: 

38.512 € × 17 = rund 654.700 €  

Schritt 6: Vorläufigen Ertragswert berechnen 
654.700 € + 166.400 € = rund 821.000 € 

Der vorläufige Verkehrswert liegt damit bei etwa 821.000 €. 

Je nach Zustand, Modernisierungsbedarf oder Mikrolage können zusätzlich Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden. 

Ist-Miete mit Marktmiete verwechseln 
Für die korrekte Berechnung des Ertragswertes, zählt nicht die bestehende Ist-Miete, sondern die langfristig erzielbare Marktmiete. Bei älteren Immobilien kann dies einen großen Unterschied machen. Damit das Ergebnis richtig eingeordnet werden kann, solltest du dich unbedingt an die Vorgabe halten und die langfristig erzielbare Marktmiete verwenden.  

Sanierungskosten unterschätzen 
Hohe Instandhaltungs- oder Modernisierungskosten wirken sich direkt auf den Ertragswert aus. Vor allem energetischer Sanierungsbedarf kann den rechnerischen Verkehrswert deutlich reduzieren.  

Einen ungeeigneten Liegenschaftszins ansetzen 
Bereits kleine Änderungen beim Liegenschaftszins können große Auswirkungen auf den Ertragswert haben. Wird ein zu niedriger oder veralteter Zinssatz verwendet, fällt die Bewertung schnell unrealistisch hoch aus.  

Die Lage zu stark vereinfachen 
Nicht jede gute Stadtlage führt automatisch zu einem hohen Ertragswert. Entscheidend ist häufig das Verhältnis zwischen Kaufpreis, Nachfrage und nachhaltig erzielbarer Miete.  

Das Ertragswertverfahren ist rechtlich in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt und gehört zu den anerkannten Verfahren zur Verkehrswertermittlung in Deutschland. 

Die gesetzlichen Grundlagen finden sich insbesondere in: 

• §§ 27–34 ImmoWertV (Ertragswertverfahren) 
• § 194 BauGB (Definition des Verkehrswerts) 

Benötigte Daten wie Bodenrichtwerte oder Liegenschaftszinsen werden in der Regel von den örtlichen Gutachterausschüssen bereitgestellt.

Viele Eigentümer:innen wundern sich, wenn Bankbewertungen deutlich niedriger ausfallen als der erwartete Verkaufspreis. 

Der Grund: Banken bewerten Immobilien vor allem unter Risikoaspekten. Dabei geht es weniger um den maximal erzielbaren Marktpreis als um die langfristige Werthaltigkeit der Immobilie. 

Berücksichtigt werden unter anderem: 

• mögliche Mietausfälle 
• Instandhaltungs- und Sanierungsrisiken 
• regionale Marktentwicklungen 
• Wiederverkaufsrisiken
• langfristig stabile Erträge

Dadurch fallen sogenannte Beleihungswerte häufig niedriger aus als marktübliche Angebotspreise oder Maklerbewertungen. 

Das Ertragswertverfahren gehört zu den wichtigsten Verfahren zur Bewertung vermieteter Immobilien. Es versucht, den Wert einer Immobilie wirtschaftlich nachvollziehbar herzuleiten – auf Basis nachhaltig erzielbarer Mieteinnahmen, laufender Kosten und marktüblicher Renditeerwartungen. 

Genau darin liegt die Stärke des Verfahrens: Bewertungen werden reproduzierbar, vergleichbar und rechtlich belastbar. Deshalb spielt das Ertragswertverfahren eine zentrale Rolle bei Gutachten, Finanzierungen, Erbauseinandersetzungen oder steuerlichen Bewertungen. Als Schwäche kann man die Beeinflussbarkeit des Ergebnisses betrachten: Schon kleine Veränderungen bei Zinsen, Mieten oder Kosten können den rechnerischen Immobilienwert deutlich beeinflussen. Deshalb hängt die Aussagekraft des Verfahrens stark von der Qualität der zugrunde liegenden Daten ab. 

Zudem zeigt die Praxis, dass rechnerischer Ertragswert und tatsächlich erzielbarer Kaufpreis teilweise deutlich voneinander abweichen können. Während Gutachter:innen standardisierte Bewertungsverfahren anwenden, orientieren sich Käufer:innen und Makler:innen häufig stärker an aktueller Marktnachfrage, Finanzierungskosten und tatsächlichen Mieteinnahmen. 

Das Ertragswertverfahren liefert deshalb keine Preisgarantie – sondern einen wirtschaftlich begründbaren Orientierungswert unter normalen Marktbedingungen.