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Der Verkehrswert zeigt, welchen Preis eine Immobilie aktuell am Markt erzielen würde. Er ist entscheidend für Verkauf, Kredit, Erbschaft oder Scheidung. Je nach Anlass kann die Verkehrswertermittlung Pflicht oder strategisch klug sein. Hier erfährst du, was der Verkehrswert bedeutet, wie er ermittelt wird, welche Verfahren es gibt und wann sich ein Gutachten lohnt.
Der Verkehrswert sagt aus, welchen Preis du aktuell am Markt erzielen kannst. Er ist die Grundlage für Verkauf, Kredit und Steuer.
Die Verkehrswertermittlung erfolgt nach der ImmoWertV durch Gutachter:innen oder Sachverständige.
Zur Anwendung kommen anerkannte Verfahren: Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren.
Welcher Preis für deine Immobilie angemessen ist? – Die kostenlose Immobilienbewertung von ImmoScout verrät es dir.
- Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
- Wann und warum du den Verkehrswert ermitteln solltest
- Wie wird der Verkehrswert berechnet – und wer macht das?
- Was kostet eine professionelle Verkehrswertermittlung?
- Verkehrswert berechnen – selbst oder professionell?
- Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?
- Wie präzise ist die Verkehrswertermittlung?
- Verkehrswert bei besonderen Fällen
- Checkliste – Unterlagen für die Verkehrswertermittlung
- Fazit: Verkehrswert kennen, richtig entscheiden
- FAQ: Häufige Fragen zur Verkehrswertermittlung
Der Verkehrswert einer Immobilie – Haus, Wohnung oder Grundstück – ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag zu erzielen wäre – unter Berücksichtigung von Lage, Beschaffenheit und rechtlichen Gegebenheiten – laut § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Kurz gesagt: Der Verkehrswert zeigt, was eine Immobilie „wirklich wert“ ist – ohne Emotionen oder Sonderbedingungen.
Unterschiede:
- Marktwert = synonym verwendet, gleiche Bedeutung
- Kaufpreis = tatsächlicher Preis, der gezahlt wird – kann abweichen
- Bodenrichtwert = betrifft nur den Boden; Verkehrswert berücksichtigt Grundstück, Gebäude, Zustand, Nutzung und Markt.
Mini-Formel:
Verkehrswert ≈ (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) + Gebäudewert ± Marktanpassung
Beispiel (verkürzt):
900 €/m² × 300 m² = 270.000 € Bodenwert + 399.000 € Gebäudewert ⇒ ≈ 669.000 € Verkehrswert.
Eine Verkehrswertermittlung ist sinnvoll oder notwendig bei:
- Verkauf oder Kauf – zur realistischen Preissetzung
- Erbschaft oder Schenkung – zur Steuerbemessung
- Scheidung oder Erbauseinandersetzung – zur gerechten Vermögensaufteilung
- Kredit oder Beleihung – zur Sicherheitsbewertung durch die Bank
- Versicherung oder Bilanzierung – zur Ermittlung des Zeitwerts
Pflichtfälle: Eine formelle Verkehrswertermittlung ist bei Erbschaft, Scheidung oder gerichtlichen Verfahren ist eine formelle Verkehrswertermittlung meist vorgeschrieben.
Die Verkehrswertberechnung folgt gesetzlichen Regelungen: Die Grundlage bildet dabei die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2023).
Zur Anwendung kommen drei anerkannte Verfahren:
Vergleichswertverfahren
- Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an realen Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien.
- Geeignet für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Doppelhaushälften.
Vorteil: marktnah. | Nachteil: schwierig bei Unikaten oder geringer Datenbasis.
Ertragswertverfahren
- Das Ertragswertverfahren berechnet sich aus Mieteinnahmen – Bewirtschaftungskosten + Bodenwert.
- Geeignet für vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Vorteil: realitätsnah. | Nachteil: abhängig von Prognosen.
Sachwertverfahren
- Das Sachwertverfahren stützt sich auf Herstellungskosten – Altersminderung × Marktanpassungsfaktor + Bodenwert.
- Geeignet für Ein-/Zweifamilienhäuser oder Sonderimmobilien.
Vorteil: Substanzbezug. | Nachteil: Marktanpassung nötig.
Merksatz:
Vergleichswert = Markt | Ertragswert = Rendite | Sachwert = Substanz.
Je nach Anlass kommen unterschiedliche Ermittlungsmethoden für den Verkehrswert infrage:
- Online-Tools (z. B. ImmoScout24): liefern eine erste Marktspanne.
- Makler:innen: bieten marktorientierte Einschätzungen, aber keine gerichtsfesten Gutachten.
- Sachverständige / Gutachter:innen: erstellen offizielle und gerichtsfeste Bewertungen nach § 194 BauGB. Dabei ist es nicht gleich, welche:n Gutachter:in du beauftragst – unser Beitrag über Immobiliengutachter:innen erklärt die Unterschiede.
Die Kosten einer Verkehrswertermittlung durch sachverständige Immobiliengutachter hängen von Objektart, Lage und Komplexität ab:
- Online-Bewertung: automatisiert – 0 €
- Kurzgutachten: ohne Ortsbegehung – 500–1.000 €
- Verkehrswertgutachten (gerichtsfest): mit Ortsbegehung & Dokumentation – 0,5–1 % des Immobilienwerts, bei komplexen Objekten bis zu 2 %.
Preise sind frei verhandelbar – bei mehreren Gutachter:innen lohnt sich ein Kostenvergleich.
Es gibt verschiedene Wege, den Verkehrswert eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks zu berechnen.
Online-Bewertung:
- Schnelle, kostenlose Erstschätzung, basierend auf Marktdaten und Lageparametern.
- Ideal zur Preisorientierung beim Verkauf.
Gutachten durch Expert:innen:
- Nötig für Behörden, Gerichte, Finanzämter.
- Umfang: Objektbesichtigung, Unterlagensichtung, Gutachten nach § 194 BauGB.
Gutachten durch Makler:in:
- Häufig kostenfrei im Rahmen einer Immobilienvermittlung oder als Akquisemaßnahme.
- Ersetzt kein Sachverständigengutachten.
Verkehrswert selbst ermitteln:
Du kannst den Verkehrswert selbst ermitteln. Das hilft dir, die Immobilienwertermittlung zu verstehen, beschert dir ggf. aber keinen belastbaren Wert. Sowohl die professionelle Distanz zur eigenen Immobilie als auch Kompetenzen sowie durch langjährige Praxis erworbene Fertigkeiten von Expert:innen sind maßgeblich für ein möglichst realistisches Ergebnis.
Eine Online-Bewertung gibt dir eine erste Marktspanne.
Ein Verkehrswertgutachten liefert gerichtsfeste Ergebnisse – entscheidend bei Scheidung, Erbschaft oder Finanzierungen. Eine eigene Immobilienbewertung ist nur eingeschränkt empfehlenswert, weil das Ergebnis in der Rege nicht sehr realistisch ausfällt. Je besser der Verkehrswert zur Situation auf dem Markt passt und alle Bewertungsfaktoren fachlich korrekt berücksichtigt, desto besser lässt sich die Immobilie verkaufen.
Einflussgrößen:
- Lage (Makro/Mikro), Infrastruktur
- Grundstücksgröße & Bodenrichtwert
- Baujahr, Zustand, Modernisierungen
- Ausstattung, Energieeffizienz, Grundriss
- Mieteinnahmen, Leerstand, Nutzung
- Rechtliche Besonderheiten (Erbbaurecht, Denkmalschutz, Altlasten)
| Wertsteigernd | Wertmindernd |
|---|---|
| gute Lage, modernisiert, energieeffizient | Sanierungsstau, Lärm, Altlasten |
| Balkon/Garten, moderner Grundriss | ungünstiger Zuschnitt, fehlende Außenflächen |
Der Bodenrichtwert ist nur ein Parameter – entscheidend ist die Gesamtschau aus Substanz + Lage + Markt.
Der Verkehrswert ist ein Orientierungswert, kein fixer Marktpreis.
Er bildet den wahrscheinlich erzielbaren Preis zum Stichtag ab – nicht den Betrag, den Käufer:innen tatsächlich zahlen.
Gründe für Abweichungen:
- Marktdynamik: steigende oder fallende Nachfrage nach dem Stichtag
- Emotionale Preisbildung: Käufer:innen zahlen manchmal bewusst mehr (z. B. Lage, Nachbarschaft, Liebhaberobjekte)
- Annahmen im Verfahren: Liegenschaftszinssatz, Marktanpassungsfaktor, Restnutzungsdauer
- Verhandlungsspielräume: individuelle Preisstrategien, Zeitdruck
Eine Eigentumswohnung wird zum Verkehrswert von 350.000 € geschätzt.
Nach mehreren Besichtigungen bietet ein Nachbar 370.000 € – das spiegelt aktuelle Nachfrage, nicht Bewertungsfehler.
Eine fundierte Verkehrswertermittlung ist die beste Grundlage für Preisentscheidungen, bleibt aber immer eine Momentaufnahme des Marktes.
Jetzt Verkehrswert kostenlos ermitteln – mit ImmoScout24 in wenigen Minuten.
Das Verkehrswertgutachten ist mit rund 1 Prozent des Verkehrswertes teuer, kann sich in folgenden Fällen aber lohnen:
Erbschaft & Schenkung
- Finanzamt bewertet nach Bewertungsgesetz (BewG) und ImmoWertV.
- Seit 2023 näher am Marktwert.
- Gegengutachten kann Steuer sparen.
Zwangsversteigerung
- Gericht bestellt Gutachten (§ 74a ZVG).
- Verkehrswert = Ausgangsbasis, kein Mindestgebot.
- Realer Zuschlag häufig darunter (abhängig von Nachfrage & Zustand).
Kaufpreis > Verkehrswert
- Banken finanzieren nach Beleihungswert (typisch 10–20 % unter Verkehrswert).
- Folge: Eigenkapitallücke bei überteuertem Kauf.
- Beispiel: Verkehrswert 600 Tsd. € → Beleihungswert 540 Tsd. € → Kaufpreis 660 Tsd. € = 120 Tsd. € EK-Lücke.
- Tipp: Unabhängige Bewertung einholen, Sanierungskosten einrechnen.
Grundsteuer basiert auf Grundsteuerwert, nicht auf dem Verkehrswert.
- Grundbuchauszug
- Lageplan / Flurkarte
- Lastenverzeichnis (Reallasten)
- Baupläne, Grundrisse, Wohnflächenberechnung
- Energieausweis, Baubeschreibung
- Nachweise über Modernisierungen
- Fotos, ggf. Schadensprotokolle
- Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Hausgeld- und Protokolle
- Vermietung: Mietverträge, NK-Abrechnungen, Daten des Leerstands
Vollständige Unterlagen beschleunigen die Bewertung und senken Gutachterkosten.
Der Verkehrswert einer Immobilie ist die sachliche Grundlage für Verkauf, Finanzierung und Steuer.
Wer den Marktwert seiner:ihrer Immobilie ermittelt hat, kann realistisch verhandeln und vermeidet Fehlentscheidungen.
Für eine schnelle Orientierung reicht die kostenlose Online-Bewertung – für amtliche Zwecke empfiehlt sich ein gerichtsfestes Gutachten.
Jetzt unverbindlich Verkehrswert berechnen – kostenlos mit ImmoScout24.
FAQ: Häufige Fragen zur Verkehrswertermittlung
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Wie berechne ich den Verkehrswert einer Immobilie?
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Du berechnest den Verkehrswert einer Immobilie über Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren nach ImmoWertV. Eine Erstbeurteilung kann eine Online-Bewertung ausgeben. Für belastbare Immobilienwertgutachten solltest du ein:e Gutachter:in in Anspruch nehmen.
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Ist Verkehrswert gleich Kaufpreis?
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Nein – der Kaufpreis ergibt sich aus Angebot, Nachfrage und Verhandlung. Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Er kann deutlich vom Kaufpreis abweichen.
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Was mindert den Verkehrswert?
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Wer den Verkehrswert ermittelt, sollte realistisch sein. Wertmindernde Faktoren mindern den Verkehrswert wie z. B.: schlechter Zustand, ungünstige Lage, ungünstiger Schnitt, fehlende Außenflächen, hohe Energiekosten, rechtliche Lasten.
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Wo bekomme ich den Verkehrswert her?
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Je nachdem, wozu du den Verkehrswert brauchst, eignen sich unterschiedliche Ermittlungsverfahren:
Online-Bewertung, Makler-Einschätzung oder Verkehrswertgutachten.
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Wie berechnet das Finanzamt den Verkehrswert?
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Nach Bewertungsgesetz und ImmoWertV, meist durch Ertrags-, Sach- oder Vergleichswertverfahren. Die Grundsteuer wiederum basiert auf dem separaten Grundsteuerwert und ist nicht gekoppelt an die genannten Bewertungsverfahren.
Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren dich als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich für dich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, dir eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen deiner rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir dir, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.
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