Der Verkehrswert (auch: Marktwert) bezeichnet einen voraussichtlichen, stichtagsbezogenen Wert einer Immobilie. In unserem Ratgeber erfahren Sie, was der Verkehrswert ist, wie Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln können und welche Faktoren dabei entscheidend sind.

Sie wollen verkaufen? Gleich heute den Verkehrswert ermitteln und prüfen, wie viel Ihre Immobilie wert ist.


Haus Verkehrswert

Kostenlos
Marktwert-Rechner

  • Genaue Bewertung Ihrer Immobilie
  • Basierend auf aktuellen Preisdaten
  • importantpoints
    Das Wichtigste in Kürze
    • Der Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie meint den Preis, den das Objekt in etwa am Markt erzielen wird.
       

    • Mithilfe des Sachwertverfahrens, des Ertragswertverfahrens oder des Vergleichswertverfahrens lässt sich der Verkehrswert ermitteln. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt von der jeweiligen Immobilie ab.

       

    • Die Kosten der Verkehrswertermittlung sind davon abhängig, wie komplex eine Immobilie zu bewerten ist.

       

    • Grundlage für die Ermittlung des Marktwertes oder Verkehrswertes einer Immobilie ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

       

    • Sie sind auf der Suche nach einer zuverlässigen Verkehrswertermittlung? Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von ImmoScout24 erhalten Sie den Wert Ihrer Immobilie schnell und unverbindlich per E-Mail.


    Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

    Der Begriff „Verkehrswert“ wird synonym mit den Begriffen „Marktwert“ und „gemeiner Wert“ verwendet und gibt an, welcher Kaufpreis an einem bestimmten Stichtag für ein Objekt voraussichtlich erzielbar wäre.

    § 194 BauGB Baugesetzbuch Illustration

    In § 194 BauGB (Baugesetzbuch) hat der Gesetzgeber folgende Definition des Verkehrswertes formuliert:


    Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. – § 194 BauGB (Baugesetzbuch)


    In der Praxis stellt der Verkehrswert jedoch nur einen Indikator dar. Denn der reale Verkaufspreis kann über oder unter dem angenommenen Verkehrswert liegen. Das kann selbst dann passieren, wenn der Verkehrswert grundsätzlich korrekt ermittelt wurde.

    Beispiel: Ein:e Verkäufer:in nimmt einen realistischen Verkehrswert für eine Immobilie an. Die unmittelbaren Nachbar:innen wollen das Objekt allerdings unbedingt erwerben und bieten deshalb einen deutlich höheren Kaufpreis als erwartet.

    Die Berechnung des Verkehrswerts darf nicht einfach willkürlich erfolgen, sondern muss laut Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) unter Berücksichtigung der aktuellen Marktbedingungen stattfinden. Um den Verkehrswert für ein Haus zu ermitteln, können verschiedene Verfahren angewendet werden.



    Wann Sie den Verkehrswert ermitteln sollten

    In den folgenden Fällen ist die Verkehrswertermittlung sinnvoll oder sogar verpflichtend:

    • Kauf & Verkauf von Immobilien, Zwangsversteigerung:
      In diesen Fällen kann der Verkehrswert als Angebotspreis dienen.
    • Gerichtliche oder außergerichtliche Auseinandersetzungen mit Vermögensteilung oder Erbaufteilung:
      Der Marktwert einer Immobilie wird interessant, wenn Erbschaftssteuer fällig wird, während einer Erbauseinandersetzung oder Scheidung.
    • Kreditaufnahme & Versicherungsabschluss:
      Ihre finanzierende Bank oder Versicherung kalkuliert den Verkehrswert, um zu prüfen, welche Finanzierung für die Liegenschaft möglich ist. Wenn Sie überlegen, wie viel Fremdkapital für den Kauf eines Objektes aufnehmen können, ist der Verkehrswert daher eine relevante Größe.
    • Feststellung des Betriebsvermögens:
      Die Immobilie befindet sich im Besitz eines Unternehmens. Der Verkehrswert kann berechnet werden, falls eine Gesamtbewertung der Vermögensgegenstände der Firma erstellt werden soll.
    • Steuerliche Bewertung:
      Das Finanzamt setzt Schenkungs- und Erbschaftssteuern auf Grundlage des Verkehrswertes fest.
    tipp
    Kostenlose Immobilienbewertung

    Mit der kostenlosen und unverbindlichen Immobilienbewertung von ImmoScout24 können Sie in nur wenigen Minuten den Verkehrswert ermitteln.


    Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?

    Die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie kann mithilfe dieser drei unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren erfolgen:

    1. Vergleichswertverfahren
    2. Ertragswertverfahren
    3. Sachwertverfahren

    Immobilienwertermittlung Verfahren Immobilienwertermittlung Verfahren

    Als Wert für die Verkehrswertermittlung wird der Durschnitt des am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr sicher erzielbaren Preises angenommen.

    Abweichende Preise, die durch nicht allgemein geltende Besonderheiten entstehen oder durch persönliche Umstände bedingt sind, werden nicht berücksichtigt.

    Um den Verkehrswert für offizielle Stellen zu ermitteln, wird ein:e Gutachter:in Ihre Immobilie vor Ort untersuchen. Außerdem werden im Voraus bereits Informationen zur Immobilie eingeholt.

    Ein:e Sachverständige:r wird dazu Einsicht in das Grundbuch nehmen, Beleihungsunterlagen hinzuziehen und allgemeine Unterlagen zur Immobilie berücksichtigen. Grundrisse, Baupläne und gegebenenfalls Mietaufstellungen sollten ebenfalls vorher bereitgestellt werden.


    Play Video-Preview

    tipp
    Tipp: Wann die Bewertung durch Gutachter:innen sinnvoll ist

    Manchmal ist es nötig, den Verkehrswert für das Finanzamt zu ermitteln. In diesen Fällen sollten Sie in eine professionelle Bewertung durch Gutachter:innen investieren.


    Die Kosten der Verkehrswertermittlung sind davon abhängig, wie komplex eine Immobilie zu bewerten ist (Art des Objektes, Anzahl verfügbarer Vergleichsobjekte, Größe, Zustand etc.).

    Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten, in dem der Vergleichswert professionell kalkuliert wird, liegen zwischen 0,5 – 1 % des Immobilienwerts. 

    Die Höhe des Honorars für den Marktwert oder Verkehrswert sollten Sie unbedingt vor Auftragsvergabe aushandeln. Eine kostenlose Alternative bietet Ihnen die unverbindliche Immobilienbewertung von ImmoScout24.




    Zu den Kriterien, die sich bei der Bewertung wertsteigernd oder wertmindernd auswirken können, gehören:

    • Wohn- und Nutzfläche
    • Zustand
    • Ausstattung (Balkon, Fahrstuhl, Kamin, zweites Bad etc.)
    • Baujahr
    • Lage (verkehrsgünstig, Einkaufsmöglichkeiten etc.)

    Die unterschiedlichen Faktoren zur Wertermittlung lassen leider keine einheitliche Formel zur Berechnung zu. Abhängig vom genutzten Wertermittlungsverfahren und den aktuellen Marktbedingungen ergibt sich immer ein individueller Wert.

    Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes

    Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch die Verhältnisse, die am Stichtag der Wertermittlung auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt. Für die Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie an diesem Stichtag sind verschiedene Wertermittlungsverfahren beziehungsweise eine Kombination dieser Verfahren üblich:

    Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV)

    Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus dem Vergleich ähnlicher Immobilien oder Grundstücke errechnet. Das Verfahren liefert aussagekräftige Ergebnisse, wenn es genügend Vergleichsobjekte gibt.

    Jedoch wird kaum auf die individuellen Vor- und Nachteile der jeweiligen Objekte eingegangen, weshalb es bei diesem Verfahren zu abweichenden Ergebnissen bezüglich des finalen Preises kommen kann.


    Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20 ImmoWertV)

    Um den Verkehrswert zu ermitteln eignet sich insbesondere für gewerblich genutzte und vermietete Immobilien das Ertragswertverfahren. Dieser Wert ergibt sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudesachwert und dem Gebäudeertragswert.

    Diese Werte errechnen sich aus den Mieteinnahmen und den Bewirtschaftungskosten des Objektes. Vereinfacht ausgedrückt heißt das, es werden die laufenden Kosten und Erträge in Relation gesetzt. Diese Berechnung zeigt, welche zukünftige Ertragskraft die Immobilie besitzt.


    Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV)

    Bei freien und vermieteten Immobilien eingesetzt, ergibt sich der Verkehrswert beim Sachwertverfahren aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert mal Marktanpassungsfaktor. Das Sachwertverfahren orientiert sich an den Kosten der Gebäudeherstellung, abzüglich altersbedingter Abnutzung.

      Sachwertverfahren Ertragswertverfahren Vergleichswertverfahren
    Für welche Immobilie geeignet?
    • Für vermietete und freie Immobilien
    • Immobilien, für die keine oder nicht genügend Vergleichsobjekte vorhanden sind
    • Selbstnutzungsobjekte 
    • Gewerbeimmobilien oder sonstige vermietete Objekte, die auch zukünftig eine laufende Rendite abwerfen sollen
    • Bei selbstgenutzten Immobilien beliebt 
    • Gleichartige Immobilien
    Relevante Faktoren für die Ermittlung  
    • Neubau-Kosten abzüglich Abnutzung des Objektes werden ermittelt Bodenwert (ermittelt durch Bodenrichtwerte) wird zusätzlich hinzuaddiert Gebäudesubstan 
    • Reinertrag (bestehend aus den Miet- oder Pachteinahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten, der Bodenwert und die Restnutzungsdauer werden berücksichtigt
    • Komplexes Verfahren, das von Fachpersonal durchgeführt werden sollte
    • Vergleichbare Immobilien oder Grundstücke mit ähnlichem Zustand und gleicher Lage werden herangezogen und normiert
    • Sehr beliebt bei Immobilienmakler:innen, da das Vergleichswertverfahren den am Markt erzielbaren Preis relativ genau abbildet
    tipp
    Tipp: Kombination der drei Verfahren

    Zur optimalen Verkehrswertermittlung sollten das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachtwertverfahren kombiniert werden.


    Gibt es eine Formel zur Berechnung des Verkehrswertes?

    Auch wenn der Verkehrswert eine rechnerische Größe ist, gibt es keine einheitliche Formel zur Berechnung. Der Verkehrswert ist also ein Wert, der nicht exakt bestimmbar ist.

    Um den Verkehrswert oder Marktwert für ein Haus zu berechnen, spielen viele verschiedene Faktoren eine Rolle. Dazu gehören beispielsweise die aktuellen Marktbedingungen und das genutzte Wertermittlungsverfahren.

    Die Verkehrswertermittlung von ImmoScout24 bietet Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Werteinschätzung.



    Grundlage: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

    Grundlage für die Ermittlung des Marktwertes oder Verkehrswertes einer Immobilie ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie schreibt die Verordnung vor, dass folgende Punkte zu berücksichtigen sind:

    • Grundstücksgröße
    • Grundstückszustand
    • Nutzungsart
    • Energetische Eigenschaften als Gebäudemerkmal
    • Wertrelevanz städtebaulicher Umstände
    • Absehbare zukünftige Entwicklungen, die für den Verkehrswert relevant sind

    Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?

    Der Marktwert oder Verkehrswert einer Immobilie ist wesentlich vom Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage abhängig. Ist das Angebot an Grundstücken und Immobilien niedrig und die Nachfrage entsprechend hoch, steigt der Verkehrswert.

    Ob und wie sehr die Lage deiner Immobilie gefragt ist, verrät der Bodenrichtwert. Dieser amtliche Durchschnittswert wird mindestens alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag ermittelt und bestimmt den Wert von Bauland und Grundstücken.

    Zusätzlich wird der Verkehrswert durch den Gebäudewert und die Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes bestimmt. Bei vermieteten Gebäuden bestimmen die Mieteinnahmen und Instandhaltungskosten den Gebäudewert.

    Verkehrswert ermitteln: Diese Faktoren fließen ebenfalls in die Verkehrswertermittlung ein:

    • Baujahr
    • Wohn- und Nutzfläche
    • Gebäudezustand
    • Ausstattungsmerkmale (Balkon/Terrasse, Fahrstuhl, Stockwerk, Ausbaumöglichkeiten, Keller, etc.)
    • Energieeffizienz
    • Altlasten/Bauschäden
    • Individuelle Bewertung der Gutachter:innen
    hint
    Verkehrswert Haus: Grundstück als Einflussfaktor

    Wird für ein Haus der Verkehrswert ermittelt, spielt insbesondere auch das dazugehörige Grundstück eine wichtige Rolle. Bei einem Haus, das abgerissen werden muss, werden die Kosten für den Abriss beispielsweise vom Grundstückswert abgezogen.

    Verkehrswert = Grundstückswert - Abrisskosten

    Welche Unterlagen sind für die Verkehrswertermittlung nötig?

    Sollen Sachverständige den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln, werden sie bei einer Begehung die Immobilie genau begutachten. Neben einer Beschreibung der Eigenschaften des Hauses werden Gutachter:innen auch wertsteigernde und wertmindernde Faktoren in ihr Gutachten mit einbeziehen.


    Unterlagen für Verkehrswertermittlung

    Dazu zählen neben Fotos und Plänen der Immobilie auch diverse Unterlagen, die von Ihnen zur Verfügung gestellt werden.

    Checkliste: Diese Dokumente benötigen Sie zur Ermittlung des Verkehrswertes

    Verkehrswert Haus
    Zusätzlich bei Wohnungs- und Teileigentum
    Zusätzlich bei vermieteten Objekten
    Berechnung von Rechten und Lasten

    Verkehrswert-Rechner: Kostenlose Verkehrswertermittlung

    In nur drei Minuten und 100 % kostenlos erhalten Sie eine umfassende Immobilienbewertung. Wir zeigen, welchen Verkaufspreis Sie bei der aktuellen Marktlage erzielen können. Die hochwertige Marktwertanalyse wird Ihnen per E-Mail zugesendet.

    Ablauf der kostenlosen Verkehrswertermittlung:


    FAQ: Verkehrswert ermitteln für Immobilien

    Was sagt der Verkehrswert aus?

    Der Verkehrswert soll möglichst genau abbilden, welcher Wert am freien Markt für eine Immobilie zum Stichtag voraussichtlich erzielbar wäre. In der Praxis weichen Verkaufspreise vom Verkehrswert teils deutlich ab. Trotzdem ist die Methode ein wichtiges Werkzeug, um Immobilien möglichst fair im Vorhinein zu bewerten.


    Ist Verkehrswert gleich Kaufpreis?

    Nein, aber der Verkehrswert ist relevant für die Bestimmung des Kaufpreises eines Grundstückes. Dieser Wert ist als Richtwert anzusehen.


    ​Sind Verkehrswert, Angebotspreis und Marktwert das Gleiche?

    Die Begriffe Verkehrswert und Marktwert bezeichnen das Gleiche. Der Angebotspreis wird auf Grundlage des Verkehrswerts festgelegt und unterscheidet sich daher vom Verkehrswert und Marktwert. Ob der Angebotspreis unter oder über dem Verkehrswert liegt hängt von der aktuellen Marktlage ab, also vom Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.


    ​Was ist höher: Verkehrswert oder Verkaufswert?

    Der Verkaufswert der Immobilie kann höher oder niedriger sein als der ermittelte Verkehrswert. Aus individuellen, subjektiven Beweggründen kann jemand veranlasst sein, ein Kaufangebot abzugeben, das einen höheren Preis als den kalkulierten Verkehrswert vorsieht.


    Wie ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert bei Erbschaft?

    Das Finanzamt berechnet mit einer typisierten Verkehrswertermittlung (§ 199 BauGB) den Verkehrswert einer Immobilie. Dies ist notwendig um die Höhe der Schenkungs- oder Erbschaftssteuer bei Immobilien zu ermitteln. Zur Überprüfung dieses Wertes können Sie selbst eine kostenlose Immobilienbewertung durchführen.


    Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

    Der Verkehrswert wird durch unterschiedliche Berechnungsverfahren ermittelt. Je nachdem, um welche Art von Immobilie es sich handelt, sind andere Vorgehensweisen geeignet. Ein Beispiel ist das Ertragswertverfahren, das speziell für vermietete Immobilien passend ist. Weitere Verfahren sind das Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren.


    Wie alt darf ein Verkehrswertgutachten sein?

    Ein Verkehrswertgutachten geht ohne Ablaufdatum einher. Ist das Gutachten aber schon vor längerer Zeit erstellt worden und du willst den Marktwert wissen, wäre eine Neuerstellung relevant. Vor allem dann, wenn sich ausschlaggebende Kriterien geändert haben, ist die Neubewertung sinnvoll.


    Wie gefällt Ihnen diese Seite?
    /5
    Bewerten Sie diese Seite Vielen Dank


    Artikel herunterladen
    Artikel melden
    Vielen Dank!
    Wir haben Ihr Feedback erhalten.
    War dieser Artikel hilfreich?
    Der Artikel wurde als hilfreich bewertet.
    Vielen Dank
    Wir haben die Bewertung erhalten.
    Tipp: Der aktuelle Artikel befindet sich in Phase 2:
    Immobilie finden
    In unseren 4 Phasen des Immobilienkauf-Prozesses informieren wir Dich rund um den Kauf und beantworten all Deine Fragen.