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Der Verkehrswert ist eine wichtige Grundlage für die Ermittlung des Kauf- bzw. Verkaufspreises einer Immobilie. Auch im Falle der Beleihung eines Objektes zu Finanzierungszwecken ist die Verkehrswertermittlung durch einen Sachverständigen unumgänglich, da Banken den maximalen Beleihungswert mit Hilfe des Verkehrswertes bestimmen.


Das Wichtigste in Kürze

  • Der Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie meint den Preis, den das Objekt in etwa am Markt erzielen wird.
  • Mithilfe des Sachwertverfahrens, des Ertragswertverfahrens oder des Vergleichswertverfahrens lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie ermitteln. 
  • Wenn Sie auf der Suche nach einer zuverlässigen Verkehrswertermittlung sind, helfen wir Ihnen gerne weiter. Sie können hierfür die kostenlose Immobilienbewertung von ImmoScout24 nutzen oder einen Gutachter in Ihrer Nähe finden.

Definition: Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert bezeichnet den Preis, den eine Immobilie voraussichtlich am Markt erzielen wird. Er wird im Zuge einer Immobilienbewertung ermittelt.

Die Berechnung des Verkehrswerts darf nicht einfach willkürlich erfolgen, sondern muss laut Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) unter Berücksichtigung der aktuellen Marktbedingungen stattfinden. Um den Verkehrswert für ein Haus zu ermitteln, können verschiedene Verfahren angewendet werden.

Wichtig: Verkehrswert ist nicht gleich Kaufpreis!

Der endgültige Kaufpreis, der letztendlich gezahlt werden muss, weicht oft vom Sachwert und dem daraus abgeleiteten Verkehrswert ab. Der Kaufpreis ist oft höher als der Verkehrswert. Die Ursache für die Differenz zum Verkehrswert ist, dass Verkaufspreise gewöhnlich auf Verhandlungsbasis ausgeschrieben werden. Umso wichtiger ist es also, den Verkehrswert zu kennen, um den Zustand der Immobilie und die Höhe des Kaufpreises richtig einschätzen zu können. Ein unabhängiger Sachverständiger kann dir hierbei helfen.




Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Die Basis für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie ist vor allem der materielle Wert. Er kann mit Hilfe von drei unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren bestimmt werden:

  1. Sachwertverfahren: Für vermietete und freie Immobilien kann das Sachwertverfahren angewendet werden. Dieses Verfahren bietet sich insbesondere dann an, wenn Vergleichsobjekte nicht hinreichend vorhanden sind. Beim Sachwertverfahren wird ermittelt, welche Kosten beim Neubau entstehen würden, abzüglich der Abnutzung des Objekts. Hinzu addiert wird der Bodenwert. Dieser wird anhand der Bodenrichtwerte bestimmt. Da sich das Sachwertverfahren an der Substanz des Gebäudes orientiert, gilt es oft als besonders aussagekräftig und wird häufig von Banken genutzt.
  2. Ertragsverfahren: Das Ertragswertverfahren kommt nur bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien zur Anwendung. Im Mittelpunkt der Wertermittlung steht der vom Eigentümer erzielte Ertrag aus der Vermietung oder Verpachtung. Für die Berechnung werden der Reinertrag (bestehend aus den Mieteinahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten), der Bodenwert und die Restnutzungsdauer berücksichtigt. Das Ertragswertverfahren sollte wegen seiner Komplexität nur von Fachleuten durchgeführt werden.
  3. Vergleichsverfahren: Das Verfahren ist sehr realitätsnah und findet vor allem bei der Wertermittlung von selbstgenutzten Immobilien Anwendung. Auch der Verkehrswert für Grundstücke kann so ermittelt werden. Als Basis der Immobilienbewertung werden vergleichbare Immobilien oder Grundstücke mit ähnlichem Zustand und gleicher Lage herangezogen und normiert. Voraussetzung ist eine genügende Anzahl an Vergleichsobjekten. Das Vergleichswertverfahren ist sehr beliebt bei Immobilienmaklern, um den Verkaufspreis zu ermitteln, da das Vergleichswertverfahren den am Markt erzielbaren Preis relativ genau abbildet.
Wichtig:

Manchmal ist es nötig, den Verkehrswert für das Finanzamt zu ermitteln. In diesen Fällen sollten Sie in eine professionelle Bewertung durch einen Gutachter investieren.


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Welche Faktoren bestimmen den Verkehrswert?

Der Marktwert oder Verkehrswert einer Immobilie ist wesentlich vom Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage abhängig. Ist das Angebot an Grundstücken und Immobilien niedrig und die Nachfrage entsprechend hoch, steigt der Verkehrswert.

Ob und wie sehr die Lage Ihrer Immobilie gefragt ist, verrät der Bodenrichtwert. Dieser amtliche Durchschnittswert wird mindestens alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag ermittelt und bestimmt den Wert von Bauland und Grundstücken.

Einen wesentlichen Einfluss hat außerdem die Nutzungsmöglichkeit einer Immobilie. Mietobjekte, die in einer Umgebung mit niedrigem Mietspiegel liegen, haben einen entsprechend niedrigen Verkehrswert.

Folgende Faktoren fließen ebenfalls in die Verkehrswertermittlung mit ein:

  • Erhaltungszustand
  • Baujahr
  • Wohn- und Nutzfläche
  • Ausstattungsmerkmale (Balkon/Terrasse, Fahrstuhl, Keller, etc.)
  • Energieeffizienz
  • Altlasten/Bauschäden

Gibt es eine Formel zur Berechnung des Verkehrswertes?

Auch wenn der Verkehrswert eine rechnerische Größe ist, gibt es keine einheitliche Formel zur Berechnung. Um den Verkehrswert oder Marktwert für ein Haus zu berechnen, spielen viele verschiedene Faktoren eine Rolle. Dazu gehören beispielsweise die aktuellen Marktbedingungen und das genutzte Wertermittlungsverfahren. Die Verkehrswertermittlung von ImmoScout24 bietet Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Werteinschätzung.


Welche Unterlagen sind für die Verkehrswertermittlung nötig?

Soll ein Sachverständiger den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln, wird er bei einer Begehung die Immobilie genau begutachten. Neben einer Beschreibung der Eigenschaften des Hauses wird er auch wertsteigernde und wertmindernde Faktoren in sein Gutachten mit einbeziehen. Dazu neben Fotos und Plänen der Immobilie auch diverse Unterlagen, die von Ihnen zur Verfügung gestellt werden.

Welche Unterlagen braucht man zur Ermittlung des Verkehrswertes?

Um den Verkehrswert für ein Haus zu ermitteln, werden folgende Unterlagen benötigt:

Bei Wohnungs-und Teileigentum außerdem:

  • Aufteilungsplan
  • Teilungsplan und Gemeinschaftsordnung 
  • Wohn-/Hausgeldabrechnungen der letzten fünf Jahre
  • Unterlagen zur Höhe der Instandhaltungsrücklage
  • Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten fünf Jahre

Bei vermieteten Objekten außerdem:

  • Kopien der Mietverträge und aktuelle Mietenzusammenstellung
  • Betriebskostenabrechnung der letzten drei Jahre
  • Bestandsmieterliste

Zur Berechnung von Rechten und Lasten:

Wie sehen die Kosten der Verkehrswertermittlung aus?

Möchten Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln lassen, können die Kosten einer professionellen Bewertung stark schwanken. Der Preis hängt maßgeblich vom erforderlichen Aufwand und dem Schwierigkeitsgrad ab. In der Regel kostet ein solches Gutachten zwischen 0,5 bis ein Prozent des Immobilienwerts. Die Höhe des Honorars für den Marktwert oder Verkehrswert sollten Sie unbedingt vor Auftragsvergabe aushandeln.

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