Hinter jedem Immobilienverkauf steht immer auch die Motivation, den bestmöglichen Preis zu erzielen. Um einen Verkaufspreis für Haus oder Eigentumswohnung zu ermitteln, der Interessent:innen nicht abschreckt, müssen unterschiedliche Faktoren berücksichtigt werden.
Welche das sind und welche offiziellen Verfahren es zur Wertermittlung gibt, erfährst du hier.
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Der Verkaufspreis basiert auf dem Verkehrswert der Immobilie.
Um den Verkehrswert zu ermitteln, werden Faktoren der Immobilie wie Lage, Ausstattung und Zustand analysiert sowie das aktuelle Marktgeschehen betrachtet.
Sachverständige ermitteln den Verkaufspreis über das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren.
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Verkehrswert, Angebotspreis, Verkaufspreis – sie hängen zusammen, denn sie bezeichnen den Wert einer Immobilie. Allerdings treten sie zu unterschiedlichen Zeitpunkten des Verkaufsprozesses in Erscheinung und können unterschiedlich hoch sein.
- Wer einen Verkaufspreis festlegen möchte, steht kurz vor dem Verkauf der Immobilie und der Verkaufspreis sollte darum auch auf die Stimmung und Möglichkeiten des aktuellen Marktgeschehens zugeschnitten sein. Man spricht hier zunächst vom Angebotspreis, der in einem Exposé veröffentlicht wird und sich im Zuge der Verkaufsverhandlungen zum endgültigen Verkaufspreis entwickelt.
- Wer den Angebotspreis festlegen möchte, ermittelt zunächst den Verkehrswert. Dabei handelt es sich um den Immobilienwert, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung auf dem Immobilienmarkt erzielbar wäre. Es ist ein rein hypothetischer Wert, der über vergleichbare Objekte ermittelt wird oder über bestimmte Verfahren berechnet werden kann.
Am Verkehrswert orientiert sich der Angebotspreis. Er ist die Basis für den Angebotspreis und damit auch für den tatsächlichen Verkaufspreis. Diese Basis gilt es im ersten Schritt zu ermitteln. Der Einfachheit halber sprechen wir hier weiterhin vom Verkaufspreis.
Dir stehen unterschiedlichen Wege offen, um an den Verkaufspreis zu kommen. Zum einen besteht die Möglichkeit, eine erste Werteinschätzung über den kostenfreien Immobilienwertrechner von ImmoScout24 einzuholen. Du gibst einige Eckdaten von Haus oder Wohnung ein und in wenigen Minuten hast du einen Richtwert für deine Immobilie.
Dabei gilt: Je mehr Werte die Datenbank zur Verfügung hat, desto genauer kann der ermittelte Wert auch sein. Darum sind Reihenhäuser oder Wohnungen in Anlagen sehr einfach über dieses Verfahren zu bewerten. Individuellere Objekte mit besonderer Ausstattung oder besonderen Vorzüge der Lage und des Grundstücks sollten besser über eine:n Gutachter:in oder eine:n Makler:in bewertet werden. Darüber hinaus spielt auch der Anlass eine Rolle, denn bei Erbschaften oder Scheidungen mit Rechtsstreit musst du sogar eine:n vereidigten Immobiliengutachter:in hinzuziehen.
Die „richtige Art“ einen Verkaufspreis zu ermitteln gibt es nicht, genauso wenig wie eine immer passende Formel. Wichtig ist bei der Herangehensweise, die Art des Objektes und den Anlass zu berücksichtigen.
Das Marktgeschehen mit seinen Stellschrauben von Angebot und Nachfrage ist wesentlich für die Höhe des Verkaufspreises. Darüber hinaus bestimmen auch Faktoren der Immobilie selbst über die Wertigkeit. Wer eine Immobilienschätzung vornimmt, sollte immer auch folgende Faktoren berücksichtigen:
- Lage: darunter ersteht man die Verortung der Immobilie in der Region, im Stadtviertel, der Nachbarschaft und im Haus mit allen Aspekten
- Zustand: Art des Objekts, Größe, Alter, Erhaltungszustand, Energiestandard und Modernisierungsgrad
- Ausstattung: Bauweise und Qualität der Baumaterialien, Balkon, Terrasse, Einbauküche, Kamin, Aufzug
Vor allem ist es wichtig, die Verkaufspreisermittlung an diesen Faktoren zu orientieren und keine emotional angetriebenen Bewertungen vorzunehmen. Auch wenn das Haus noch so viele positive Erinnerungen für dich verkörpert, so ist ein:e Kaufinteressent:in doch in der Regel an messbaren Vorteilen interessiert.
Vermietete Immobilien sind grundsätzlich schlechter zu verkaufen, was sich in einem niedrigeren Verkaufspreis bemerkbar macht. Lediglich in Regionen mit viel Leerstand kann ein bereits vermietetes Renditeobjekt für Kapitalanleger attraktiv sein.
Wertsteigernden Faktoren, die sich positiv auf den Verkaufspreis auswirken:
- Status unvermietet
- gut ausgebaute Infrastruktur
- hoher Energiestandard
- hochwertige Baumaterialien
Im Rahmen einer professionellen Verkehrswertermittlung werden alle genannten Faktoren und noch viele weitere einer genauen Prüfung unterzogen. Je nach Immobilientyp kommen unterschiedliche Berechnungsverfahren zum Einsatz. Eine gewisse Marktkenntnis ist Voraussetzung, um einen realistischen Verkaufspreis herleiten zu können.
Möchtest du dein Haus, deine Wohnung oder dein Grundstück an Freunde oder Verwandte verkaufen, muss der Verkaufspreis sich dennoch an den Preisen am freien Markt orientieren. Wird eine Immobilie zu günstig verkauft, vermutet das Finanzamt schnell eine versteckte Schenkung. Daher sollte auch in diesen Fällen der echte Immobilienwert zugrunde gelegt werden, um einen fairen Preis zu ermitteln.
Zu einer genauen Preisfindung stehen Sachverständigen laut Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei unterschiedliche Bewertungsverfahren zur Verfügung. Je nach Immobilienart kommt eines der Verfahren oder eine Kombination zur Anwendung.
- Vergleichswertfahren: Es beruht auf der Analyse von Vergleichsobjekten. Stimmen die Faktoren überein, so zieht man die Preise dieser Objekte als Vergleichswerte heran. Bei der online Immobilienbewertung handelt es sich um ein vereinfachtes Vergleichswertverfahren.
- Das Sachwertverfahren ermittelt den Verkehrswert aufgrund der Bausubstanz und des Bodenwertes. Es findet häufig bei der Bewertung von Einfamilienhäusern Anwendung
- Bei einer vermieteten Immobilie oder einer Gewerbeimmobilie stehen die erzielbaren Erträge im Vordergrund. Das für die Wertermittlung geeignete Verfahren ist das Sachwertverfahren.
Expert:innen erstellen auf der Grundlage aller bekannten Faktoren und der Unterlagen mithilfe der genannten Berechnungswege ein offizielles Wertgutachten, das das sowohl Verkäufer:in als auch Käufer:in Sicherheit hinsichtlich des Zustands der Immobilie und deren Wert gibt. Ein offizielles Wertgutachten für ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück bildet eine aussagekräftige Grundlage für einen realistischen Verkaufspreis und damit für einen schnelleren Verkaufsprozess.
Fazit: Es ist ratsam, einen realistischen Verkaufspreis festzulegen und in die Ermittlung etwas Mühe und Geld zu investieren. Zum einen bleibst du bei einem zu hohen Verkaufspreis möglicherweise auf deiner Immobilie sitzen, oder verlierst bei zu niedrigem Verkaufspreis zu viel Geld. Auch im Bereich der Steuern ist Vorsicht geboten. Wird nämlich eine Immobilie im engeren Familienkreis zu günstig verkauft, vermutet das Finanzamt schnell eine versteckte Schenkung. Daher sollte auch in diesen Fällen ein offizielles Wertgutachten zugrunde gelegt werden, um einen fairen Preis zu ermitteln.
FAQ: Häufige Fragen zur Ermittlung des Kaufpreises einer Immobilie
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Wie setzt sich der Verkaufspreis eines Hauses zusammen?
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Wer wissen möchte, wie sich der Verkaufspreis ermittelt, sollte grundsätzlich folgendes berücksichtigen: Im Verkaufspreis spiegeln sich die Immobilienfaktoren Lage, Zustand und Ausstattung wider. Darüber hinaus bestimmen Angebot und Nachfrage, also die Stimmung des Marktes, über den erzielbaren Verkaufswert.
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Kann ich den Verkaufspreis meines Hauses frei bestimmen?
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In Deutschland gibt es keinerlei Vorschriften, wie viel eine Immobilie kosten darf. Daher kann der Verkaufspreis einer Immobilie frei bestimmt werden. Eine Regulierung findet statt über Angebot und Nachfrage. Ist der Verkaufspreis unrealistisch hoch, finden Sie möglicherweise keine:n Abnehmer:in.
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Worin unterscheiden sich Verkehrswert, Angebotspreis und Verkaufspreis?
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Der Verkehrswert einer Immobilie ist eine hypothetische Größe und bezeichnet den theoretisch erzielbaren Wert zum Zeitpunkt der Wertermittlung. Der Angebotspreis berücksichtigt das aktuelle Marktgeschehen und steht im Exposé. Verkaufsverhandlungen führen zum tatsächlichen Verkaufspreis.
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Wie ermittelt ein Sachverständiger den Verkaufspreis?
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Um den Verkehrswert von Immobilien zu ermitteln, nutzen Sachverständige drei Bewertungsverfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches zur Anwendung kommt, hängt von der Art der Immobilie und den verfügbaren Daten ab.
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