Woh­nung oder Haus: Den Ver­kaufs­preis rich­tig er­mit­teln

Hinter jedem Immobilienverkauf steht immer auch die Motivation, den bestmöglichen Preis zu erzielen. Um einen Verkaufspreis für Haus oder Eigentumswohnung zu ermitteln, der Interessent:innen nicht abschreckt, müssen unterschiedliche Faktoren berücksichtigt werden. Welche das sind und welche offiziellen Verfahren es zur Wertermittlung gibt, erfahren Sie hier.

• Für die Ermittlung des Verkaufspreises einer Immobilie wird meistens ein:e Sachverständige:r für Immobilienbewertung eingeschaltet, der ein Wertgutachten erstellt.
• Die Immobilienbewertung erfolgt entweder nach dem Vergleichswert-, dem Ertragswert- oder dem Sachwertverfahren.
• Der Verkaufspreis einer Immobilie hängt von einer Vielzahl verschiedener Aspekten ab. Hierzu zählen insbesondere die Größe, der bauliche Zustand sowie Lage der Immobilie.
• Die Ermittlung des Verkaufspreises für ein Haus durch eine einfache Schätzung ist ungenau und nicht empfehlenswert.
• Ein:e gute:r Makler:in ermittelt für Sie einen guten Verkaufspreis und unterstützt Sie beim Verkaufsprozess. Hier können Sie sich eine:n Makler:in aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Vor dem Verkauf einer Immobilie muss ihr Marktwert bestimmt werden, der von verschiedenen Aspekten abhängt. Unter anderem spielen eine entscheidende Rolle:

• aktuelle Marktlage
• Lage des Objektes (Infrastruktur, Makrolage, Mikrolage)
• Art des Objektes (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus mit Mietwohnungen)
• Alter, Bauweise und bauliche Zustand der Immobilie inklusive Leitungen und Energieffizienz
• Ausstattung des Objekts (feste Einrichtungsgegenstände, Balkon, Terrasse etc.)
• durchgeführte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
• Wohnfläche
• Größe des Grundstücks
• gegebenenfalls Nebengebäude und Außenanlagen
• erzielte Verkaufspreise für vergleichbare Immobilien

Die ungenaueste Methode ist es, den Verkaufspreis eines Hauses zu schätzen. Eine einfache Schätzung zur Wertermittlung ist daher niemals empfehlenswert. Wichtige Faktoren bleiben dabei oftmals unberücksichtigt, während unwichtige Aspekte wie beispielsweise der emotionale Wert der eigenen Immobilie stark ins Gewicht fallen. Der:die Verkäufer:in kann dadurch unter Umständen viel Geld verlieren oder der:die Käufer:in gibt viel zu viel aus.

Wer sich erst einmal einen kurzen Überblick über den möglichen Verkaufspreis seines Hauses verschaffen möchte, kann stattdessen eine Immobilien-Bewertung vornehmen lassen. Diese ist zumeist kostenlos, schnell und unkompliziert durchführbar. Außerdem bietet sie zumindest eine erste Orientierung für die Kalkulation des Verkehrswerts und damit des möglichen Verkaufspreises einer Immobilie.

Am genauesten lässt sich der Verkehrswert eines Wohnobjektes jedoch nach der Immobilienbewertung durch eine:n Sachverständige:n festlegen. Diese:r erstellt nach der Besichtigung und Prüfung aller relevanten Unterlagen ein Wertgutachten, das sowohl Verkäufer:in als auch Käufer:in Sicherheit hinsichtlich des Zustands der Immobilie und deren Wert gibt. Ein offizielles Wertgutachten für ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück bildet eine aussagekräftige Grundlage für einen realistischen Verkaufspreis und damit für einen schnelleren Verkaufsprozess.

Wenn ein:e Sachverständige:r die Wertermittlung einer Immobilie vornimmt, wird er:sie sich in der Regel für eines von drei Bewertungsverfahren entscheiden, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung normiert sind. Die drei Verfahren sind:

• das Vergleichswertfahren, bei dem der Wert der Immobilie im Vergleich mit anderen Objekten vorgenommen wird, die ähnlich hinsichtlich der Größe, der Lage und der Bausubstanz sind, wie zum Beispiel Reihenhäuser. Es ist auch für Laien am einfachsten nachvollziehbar und kommt beim Verkauf von selbstgenutzten Immobilien besonders häufig zum Einsatz.
• das Ertragswertverfahren, das üblicherweise bei vermieteten Immobilien oder Gewerbeimmobilien hinsichtlich der erzielbaren Erträge angewendet wird. Wer Immobilien zur Selbstnutzung verkaufen möchte, kann das Ertragswertverfahren nicht zur Wertermittlung nutzen. 
• das Sachwertverfahren, bei dem insbesondere der Wert der Gebäude und Nebengebäude betrachtet wird und das daher häufig bei der Bewertung von Einfamilienhäusern Anwendung findet. Entscheidende Faktoren sind hier unter anderem der Bodenrichtwert des Grundstücks sowie die Herstellungskosten des Hauses und anderer baulicher Anlagen.

Online-Portale für die Ermittlung des Immobilienwerts basieren auf einem vereinfachten Vergleichswertverfahren. Das Problem dabei: Je spezieller und individueller ein Haus oder eine Wohnung sind, desto schwieriger sind passende Vergleichsobjekte zu finden, um einen richtigen Preis zu berechnen.

Je mehr vergleichbare Objekte vorhanden sind, desto besser wird die Preisermittlung. Daher sollte die finale Preisgestaltung immer in Ansprache mit den Immobilienexpert:innen getroffen werden. Auch ein:e Makler:in kann hier beratend bei der Festlegung des Hauswerts mitwirken. Eine Wertermittlung durch eine:n Gutachter:in hält im Übrigen auch rechtlichen Zwecken stand.