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Der Kaufpreis einer Immobilie hängt nicht nur von einer Vielzahl von Faktoren ab, sondern kann auch von Verkäufern positiv beeinflusst werden. Zwar orientiert er sich meistens am Verkehrswert, doch dieser kann auf drei verschiedene Arten errechnet werden. Wie sich der Kaufpreis einer Immobilie zusammensetzt und welche Faktoren dabei eine wichtige Rolle spielen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Kaufpreis einer Immobilie ist grundsätzlich frei verhandelbar.
  • Um einen angemessenen Kaufpreis für ein Objekt zu ermitteln, können Verkäufer das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren sowie das Ertragswertverfahren nutzen.
  • Mithilfe eines Maklers kann ein realistischer Kaufpreis ermittelt werden, der weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt ist.
  • Die Basis für den Immobilienverkauf bildet eine aktuelle Immobilienbewertung. Hier erfahren Sie kostenlos, welcher Preis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung angemessen ist.
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Welche Verfahren gibt es für die Ermittlung eines Kaufpreises?

Während man sich mit dem Vergleichswertverfahren, meistens angewandt bei Eigentumswohnungen, vor allem auf die aktuellen Marktentwicklungen verlassen kann, lässt sich bei vermieteten Objekten mittels des Ertragswertverfahrens mitunter ein höherer Kaufpreis erzielen. Das Sachwertverfahren hingegen berechnet die Herstellungskosten beziehungsweise die Wiederbeschaffungskosten der Immobilie, lässt dabei aber marktrelevante Faktoren wie beispielsweise den Lageaufschlag außen vor.

Grundsätzlich ist der Kaufpreis zwischen Käufer und Verkäufer frei verhandelbar. Er hängt natürlich neben dem baulichen Zustand und der Lage wesentlich von örtlichen Marktgegebenheiten und der Nachfrage ab. So kann es sich oftmals auszahlen, einige Monate verstreichen zu lassen oder bestimmte Maßnahmen durchzuführen, die den Kaufpreis positiv beeinflussen können. Darunter zählen beispielsweise Renovierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen am Dach oder im Inneren der Immobilie.

Tipp

Bei ImmobilienScout24 erhalten Sie eine kostenfreie Marktwerteinschätzung. Sie wird auf Basis der größten in Deutschland geführten Immobiliendatenbank vorgenommen und lässt sich monatlich aktualisieren.

Wie ermittle ich einen realistischen Kaufpreis?

Auch wenn der Sachwert höher und der ideelle Wert immens sein mögen, so lassen sich hieraus keine Rückschlüsse auf den tatsächlichen Marktwert ableiten.

Immobilienkäufer richten ihr Augenmerk oftmals nur auf Bereiche, die verändert werden müssen. Da bauliche Veränderungen teuer sein können, wünschen sich Käufer ein Entgegenkommen des Verkäufers bezüglich des Kaufpreises. Versuchen Sie, den Aufwand für Veränderungen objektiv einzuschätzen, und heben Sie die Vorteile von Besonderheiten wie einem Balkon oder einer modernen Wärmedämmung entsprechend hervor.

Für eine realistische Einschätzung empfiehlt sich die Beauftragung eines versierten Fachmanns, der als Gutachter alle wesentlichen Aspekte der Immobilie bewerten kann.

Hinweis

Die Kosten für den Notar hat prinzipiell der Käufer zu tragen. Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis. Zudem darf der Käufer den Notar auswählen.

Wie ist der Ablauf, wenn eine Einigung über den Kaufpreis erzielt worden ist?

Die Zahlung des Kaufpreises hat so zu erfolgen, dass niemand geschädigt werden kann. Kein Käufer soll seine vertraglichen Verpflichtungen (Zahlung des Kaufpreises) erfüllen müssen, ohne dass umgekehrt auch die Erbringung der ihm zustehenden Gegenleistung (Übertragung des Eigentums) gesichert ist.

Deshalb erfolgt die Zahlung des Kaufpreises in einigen Fällen auf ein Notaranderkonto. Ein Notaranderkonto ist ein auf den Namen eines Notars eingerichtetes Bankkonto zur vorübergehenden treuhänderischen Verwahrung von Fremdgeldern.

Auch eine Direktzahlung an den Verkäufer ist unter notarieller Aufsicht möglich. Bei noch nicht fertig gestellten Bauobjekten sollte ein Festpreis für die Fertigstellung vereinbart werden, der alle Kosten enthält – auch die Kosten bis zur schlüsselfertigen Übergabe. Sonst besteht die Gefahr, dass vom Verkäufer Zusatzgebühren verlangt werden.

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