La­ge ei­ner Im­mo­bi­lie – Wich­ti­ger Fak­tor für die Immobilienbewertung

Die Lage einer Immobilie bezeichnet den Ort, an dem sie gelegen ist, sowie die Einbindung in ihr unmittelbares Umfeld. Sie ist maßgeblich für die Immobilienbewertung und wird zu diesem Zweck in drei Kategorien unterteilt. 

Die Wohnlage einer Immobilie hat einen nicht unerheblichen Einfluss auf das Mietpreisniveau und Kaufpreisniveau – was sich zumeist auch im örtlichen Mietspiegel wiederfinden lässt. Gängige Faktoren zur Beurteilung der Lage sind die Infrastruktur (Schulen, Verkehrsanbindung, Parks, Einkaufsmöglichkeiten), die Bevölkerungsstruktur (durchschnittliches Alter, Sozialstruktur, Kriminalität) und das allgemeine Image eines Bezirks oder Viertels. 

Viele großstädtische Viertel variieren intern sehr stark – hier lohnt sich oft ein genauer Blick. Abgesehen von der Lage innerhalb eines Wohnviertels ist aber auch die individuelle Lage einer Wohnung nicht zu vergessen. Hier sind Besonderheiten wie die Himmelsrichtung (viel oder wenig Sonne), die Etage oder die unmittelbare Angrenzung an eine große Straße wichtig. 

Die Immobilienpreise pro Quadratmeter variieren sehr stark. Einer der bestimmenden Qualitätskriterien ist in erste Linie die Lage, daneben auch Zustand und Ausstattung. In wohlhabenden Großstädten wie München ist Wohnraum sehr teuer, auf dem anderen Ende der Skala steht eine Stadt wie Zwickau mit günstigem Wohnraum.  

Es gilt als: je besser die Lage, desto wertbeständiger. An wirtschaftsstarken oder touristisch interessanten Standorten entsteht zudem eher neuer, hochwertiger Wohnraum als in weniger attraktiven Lagen. Der Lagefaktor zieht gewissermaßen einen gewissen Qualitätsstandard nach sich und bestimmt über den Preis und künftige Wertentwicklung. Er ist unveränderlich, während Zustand und Ausstattung einer Wohnung oder eines Hauses über Sanierungsmaßnahmen jederzeit verändert werden können. 

Gerade weil die Lage unveränderlich ist und ein Immobilienkauf eine langfristige Investition darstellt, verdient der Lagefaktor besondere Aufmerksamkeit. Wer eine Immobilie kauft, sollte sich daher über die Lage im Klaren sein und auch die künftige Entwicklung der Lage in die Überlegungen und Entscheidungsfindung miteinbeziehen.  

Um die Lage beurteilen zu können, benötigen Sie konkretes Wissen über die jeweilige Lage und ihre Charakteristika. Natürlichen können Sie im ersten Schritt auch auf den Preisatlas von ImmoScout24 zurückgreifen und sich den Quadratmeterpreis der jeweiligen Lage anzeigen lassen. Um ein wirkliches Gefühl für die Lage und die Entwicklung des Immobilienstandorts zu bekommen, ist ein wenig zusätzliche Recherche ratsam. Verschiedene Möglichkeiten stehen Ihnen dabei offen:  

1. Suchen Sie das Gespräch mit den Nachbarn und holen Sie Informationen ein: Wie lebt es sich hier? Was gefällt Ihnen, was nicht? Gibt es Probleme mit feuchten Kellern? Ist die Wohnlage ruhig oder eher laut? Wie ist die Nachbarschaft? 
2. Im Bauordnungsamt der Gemeinde können Sie den Bebauungsplan einsehen, der Auskunft gibt über die nähere Umgebung ihres potenziellen Grundstücks bezüglich Gebäudehöhe oder Bebauungsdichte. Auch über bereits geplante größere Bauprojekte wie Einkaufszentren erfahren Sie über den Bebauungsplan.  
3. Für Ihre Recherche nach der Lage der Immobilie kommen Mietpreisspiegel, Bodenrichtwert, Verkehrswert als Informationsquelle infrage:
   • Der Mietpreisspiegel bezieht sich auf die nähere Umgebung einer Immobilie, der sogenannten Mikrolage. Entwickelt er sich nach oben, gewinnt der Bezirk an Beliebtheit.
   • Der Bodenrichtwert  dient der Bestimmung des Wertes von Grundstücken, dem sogenannten Bodenwert. Er wird aus dem Durchschnitt der amtlich gesammelten tatsächlichen Kaufpreise von Grundstücken in einer bestimmten Region regelmäßig neu ermittelt und in speziellen Karten festgehalten. Sie erhalten Bodenrichtwert bei den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte. 
   • Mit dem Verkehrswert erhalten Sie Aussagen zu dem voraussichtlich am Markt zu erzielenden Preis einer Immobilie. Gutachter ermitteln den Verkehrswert anhand von Faktoren wie Baujahr, Zustand, Ausstattung, Lage etc. Der tatsächliche Verkaufspreis kann vom Verkehrswert abweichen, zumal der Verkauf später stattfindet als die Wertermittlung.

Wenn Sie den Lagefaktor unter die Lupe nehmen, achten auch auf die Entwicklung der Gegend um die Immobilie, denn, ob selbst bewohnt oder Kapitalanlage, die Lage ist immer entscheidend, wenn es um den Wert einer Immobilie geht. Das künftige Einkaufszentrum nebenan, aber auch die geplante Umgehungsstraße, der Windpark, die Müllverbrennungsanlage im weiteren Umfeld können den Wert Ihrer Immobilie empfindlich schmälern.

Auch wenn individuelle Vorlieben bei der Lage eine Rolle spielen, allgemeingültige Aussagen sind dennoch möglich. Darum spricht man auch von einfacher, mittlerer oder guter Lage, auch bezeichnet als A-, B- und C-Lage. Um diese Lagen einschätzen zu können, werden Mikro- und Makrolage einer Immobilie betrachtet.

Die Makrolage beschreibt dabei die Region oder Stadt, in der sich die Immobilie befindet. Zu den Faktoren der Makrolage gehören:

• Die Region mitsamt seiner Wirtschaftsstärke und Zukunftsträchtigkeit
• Image des Bezirks
• Infrastruktur
• Sicherheit
• Bevölkerungsstruktur
• Industrie

Mit der Mikrolage ist hingegen die direkte Umgebung gemeint, also beispielsweise

• die Nachbarschaft
• Erreichbarkeit von Läden
• Schulen
• Ärzten
• oder Angrenzung an Hauptverkehrsstraßen und andere direkte Umgebungseinflüsse.

Je nach Anforderung können harte Lagefaktoren relevant sein wie die Entfernung zum Bahnhof oder auch weiche Lagefaktoren, wie das Milieu der umliegenden Straßenzüge.

Über die ideale Mikrolage lässt es sich streiten, denn jeder hat andere Ansprüche und findet eine andere Wohnlage ideal für sich. Je nach Zielgruppe – Single, Familie mit kleinen Kindern, Rentner – sind anderen Lagefaktoren wünschenswert. Ein Single wird eher zu einer Stadtwohnung tendieren, eine junge Familie eher zu einem Häuschen am Stadtrand mit Garten.

Am besten machen Sie sich eine Liste von Umgebungsfaktoren, die Sie sich selbst für Ihr direktes Wohnumfeld wünschen. Falls Sie dabei sind eine Kapitalanlage zu erwerben, versetzen Sie sich in Ihre potenzielle Zielgruppe und überlegen Sie, welche Standortfaktoren für sie wichtig wäre. 

Je besser die Lage, desto teurer in der Regel die Immobilie. Im folgenden Abschnitt erfahren Sie, was eine A-, B- und C- Lage ausmacht. 

Eine Wohnlage gilt als einfach, wenn die Wohnumgebung von stark verdichteter Bebauung und wenigen Grünflächen definiert wird. Auch ungepflegte Straßenbilder und Beeinträchtigung durch Industrie und Gewerbe sind Merkmale einer einfachen Wohnlage. Diese Marker müssen jedoch das gesamte Wohnumfeld prägen und sich auch auf das weitere Wohngebiet beziehen.

Eine einfache Lage ist sowohl im inneren Stadtbereich als auch in Stadtrandlagen und Wohngebieten mit offener Bauweise zu finden. Hier gelten jedoch schon eine verdichtete Bauweise und schlechte Gebäudezustände sowie eine schlechte Verkehrsanbindung als Merkmale einer einfachen Wohnlage. 

Auch die Bewertung einer Wohngegend in mittlerer Lage muss für das gesamte Wohngebiet prägend sein. Einzelne Auffälligkeiten im Wohnumfeld gelten nicht als ausschlaggebend für die Wohnlagebewertung. Im inneren Stadtbereich ist eine sehr dichte Bebauung mit gutem Gebäudezustand ein Bewertungskriterium für die mittlere Lage. Außerdem ist der Mangel an Frei- sowie Grünflächen ein ausschlaggebender Marker.

In Wohngebieten mit hauptsächlich offener Bauweise hingegen gelten ein normaler Verkehrsanschluss und durchschnittliche Einkaufsmöglichkeiten als ausschlaggebend für die mittlere Wohnlage.

Diese muss hier jedoch frei von Beeinträchtigungen durch Gewerbe und Industrie sein. 

Eine gute Wohnlage im inneren Stadtbereich zeichnet sich durch das Vorhandensein von Grün- und Freiflächen sowie ein gepflegtes Straßenbild aus. Auch ein guter Gebäudezustand, ein gutes Image der Lage und ein sehr guter Verkehrsanschluss sind als Merkmale der guten Wohnlage zu nennen.

In Wohngebieten mit offener Bauweise muss die gute Lage über starke Durchgrünung, ein gutes Image des Wohngebietes und normale Verkehrsanbindung verfügen.

Ein gepflegtes Wohnumfeld sowie ein guter Gebäudezustand sind von essenzieller Bedeutung.