Unser Ratgeber zeigt, was Sie beachten müssen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Sie erhalten einen Überblick über den Ablauf des Immobilienverkaufs und erfahren, wie Sie den Verkauf richtig vorbereiten und welche Fehler zu vermeiden sind.

Sie bekommen außerdem eine Checkliste an die Hand, damit Ihr Immobilienverkauf sicher über die Bühne geht.

Sie wollen verkaufen? Ein Immobilienprofi hilft!


importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Der Verkauf einer Immobilie erfordert viel Zeit und Detailwissen. Ob Sie eine:n Makler:in beauftragen oder den Verkauf selbst in die Hand nehmen wollen, machen Sie bestenfalls von Ihren eigenen Erwartungen und Fähigkeiten abhängig.

     

  • Beim Hausverkauf gibt es viele Aspekte, die man beachten muss. Dazu gehören Kosten, Steuern und erforderliche Unterlagen.

     

  • Die Basis für den Hausverkauf bildet eine aktuelle Immobilienbewertung. Starten Sie jetzt kostenlos Ihre Immobilienbewertung und erfahren Sie, welcher Preis für Ihre Immobilie angemessen ist.



Immobilienverkauf vorbereiten: Checkliste

Die folgende Checkliste hilft Ihnen dabei, schon im Vorfeld des Immobilienverkaufs einige wichtige Punkte zu klären:

  • Haben Sie eine Anschlussimmobilie in Aussicht?
  • Ist für die Ablösung des laufenden Kredits eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?
  • Besteht Renovierungsbedarf für die zu verkaufende Immobilie?
  • Sind alle Dokumente wie Flurkarte, Grundbuchauszug, Grundrisse und Energieausweis für den Verkauf vorhanden?
  • Können Sie Käufer:innen bei Mietobjekten Dokumente wie die Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen etc. vorlegen?
  • Haben Sie eine Aufstellung zu den Instandhaltungskosten der Immobilie parat?
  • Verkaufen Sie zusätzlich auch Inventar?
  • Besteht möglicherweise ein Vorkaufsrecht für Ihre Immobilie?
  • Wurde eine Wertermittlung durchgeführt? Wenn ja: Welchen errechneten Wert hat Ihre Immobilie?
  • Ist aktuell ein guter Zeitpunkt für den Immobilienverkauf oder bietet es sich an, noch etwas abzuwarten?
  • Haben Sie eine:n Makler:in für den Immobilienverkauf zur Hand?
  • Haben Sie bereits ein ansprechendes Exposé parat oder muss dies noch erstellt werden?
  • Sind schon ansprechende und aussagekräftige Bilder der Immobilie verfügbar?
  • Ist Ihre Immobilie für Besichtigungstermine bereits vorbereitet? 
  • Haben Sie die Bonität potenzieller Käufer:innen überprüft oder überprüfen lassen?
  • Möchten Sie Preisverhandlungen selbst durchführen oder den:die Makler:in damit beauftragen?
  • Sind alle nötigen Aspekte im Kaufvertrag enthalten?
  • Sind im Übergabeprotokoll alle wichtigen Punkte enthalten?
  • Ist ein Schlüsselübergabeprotokoll angefertigt worden und sind alle Schlüssel berücksichtigt?
  • Fällt möglicherweise eine Spekulationssteuer auf den Gewinn an?

Welche Unterlagen sind für den Immobilienverkauf notwendig?

Wenn Sie eine Immobilie erfolgreich verkaufen möchten, sind bestimmte Unterlagen und Dokumente für einen reibungslosen Immobilienverkauf notwendig. Sie sollten diese bereits frühzeitig zusammenstellen beziehungsweise einen Überblick über alle wichtigen Papiere haben:

Dokumente und Unterlagen

Bezugsquelle

Grundbuchauszug

Amtsgericht

Flurkarte

Katasteramt

Bauzeichnung / Grundrisse

Architekturbüro oder Eigentümer:in

Wohnflächenberechnung

Architekturbüro, Gutachter:in oder Eigentümer:in

Nebenkostenauflistung

Eigentümer:in

Bescheide über Grundsteuer

Eigentümer:in

Versicherungen

WEG-Verwaltung oder Eigentümer:in

Energieausweis

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ggf. Wirtschaftsplan

WEG-Verwaltung

ggf. Hausgeldabrechnungen

WEG-Verwaltung

ggf. Teilungserklärung

WEG-Verwaltung

ggf. Gemeinschaftsordnung

WEG-Verwaltung

ggf. Mietvertrag

Eigentümer:in

ggf. letzte Mieterhöhung

Eigentümer:in

Wann ist der beste Zeitpunkt für den Immobilienverkauf?

Der Immobilienverkauf geschieht meist aus persönlichen Gründen: Umzug, Erbschaft oder Scheidung sind häufig ein Grund, eine Immobilie zu verkaufen.

Wenn es sich um ein Mietobjekt handelt, können Sie bis zum nächsten Auszug der Mieter:innen warten, da freie Wohnungen sich oftmals zu einem höheren Preis verkaufen lassen als vermietete Objekte.

Die Jahreszeit, die aktuelle  Konjunktur  oder das Zins-Umfeld  sowie steuerliche Fristen können sich ebenfalls auf die Bestimmung des besten Zeitpunkts für Ihren Immobilienverkauf auswirken. 


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Tipps: Was gilt beim Immobilienverkauf zu beachten?

Je nach der Art Ihrer Immobilie, können Besonderheiten auftreten. Beispielsweise sollten Sie beim Verkauf eines Einfamilienhauses den aktuellen Bodenrichtwert kennen, um den Grundstückspreis entsprechend zu gestalten.

Für den Verkauf eines Reihenhauses ist es wichtig, zu wissen, ob das Dachgeschoss ausbaubar ist.

Organisieren Sie vorab auch schon diverse Dokumente zum Nachweis von bisher getätigten Sanierungs- und Wartungsarbeiten. Gerade bei Wohngebäuden können Sanierungen (z.B. Fassade oder Dach) besonders kostenintensiv sein.

Mit einer guten Dokumentation der bisherigen Instandhaltung gelingt der Verkauf zu einem guten Verkaufspreis einfacher.

Handelt es sich um eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus, können Sie zusätzliche Unterlagen über die Hausgemeinschaft vorlegen: Welche Sanierungen wurden erledigt? Welche zukünftigen Arbeiten plant die Eigentümergemeinschaft? In welcher Höhe sind noch Rücklagen vorhanden?

Mögliche weitere Fragen von Kaufinteressent:innen sollten Sie schon bei der Vorbereitung des Verkaufs antizipieren. 

Für den Verkauf einer vermieteten Immobilie sollten Sie zusätzliche Unterlagen bereitstellen, beispielsweise eine Bestätigung, dass die Miete immer pünktlich bezahlt wurde. So wissen potenzielle Käufer:innen, dass Sie sich auf regelmäßige Mieteinnahmen mit den aktuellen Mieter:innen verlassen können.

Auch eine Berechnung der Mietrendite sollten Sie bereits frühzeitig im Verkaufsprozess vornehmen, damit Sie Interessent:innen gegenüber weitere gute Verkaufsargumente vorlegen können.


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Zu welchem Preis kann ich meine Immobilie verkaufen?

Wer  gut plant, kann die eigene Immobilie für gutes Geld verkaufen. Generell ist Geduld angesagt, denn nicht jedes Angebot ist lukrativ. Zu lange zu warten ist genauso schlecht, denn in dieser Zeit kann sich der Immobilienmarkt verändern.

Zunächst müssen sich Verkäufer:innen also einen umfassenden Überblick über den Markt verschaffen.

Der ursprünglich angedachte Verkaufspreis dient in der Praxis häufig als Orientierung. Die Realität sieht im Laufe der Zeit aber meist anders aus, denn der Preis einer Immobilie richtet sich eben auch nach Angebot und Nachfrage.

Bei der Festlegung des Verkaufspreises sollten Sie sich unbedingt am jeweiligen regionalen Preisniveau orientieren und den  Immobilienwert idealerweise von einem Immobilienprofi berechnen  lassen.

Immobilie privat verkaufen oder über einen Makler?

Professionelle Makler:innen  sind eine  entscheidende Stütze beim Verkauf  Ihrer Immobilie. Selbst wenn Sie sich selbst gut in der Immobilienwirtschaft auskennen sollten, ist die Unterstützung von Expert:innen für Immobilien sinnvoll, um letztlich auch den gewünschten Verkaufspreis zu erzielen.

Darüber hinaus sparen Sie sich viel Zeit im gesamten Verkaufsprozess - Faktoren, die Verkäufer:innen tatsächlich häufig unterschätzen. 

Makler:innen für Immobilien übernehmen für Sie die folgenden Aufgaben, wobei Sie selbstverständlich die letzte Entscheidung treffen können:

  • Professionelle Gestaltung des Exposés
  • Nutzung verschiedener Vermarktungswege
  • Organisation der Besichtigungen
  • Rechtliche Absicherung des Hausverkaufs 
  • Unterstützung für Käufer:innen bei der Immobilienfinanzierung
  • Bonitätsprüfung von potenziellen Käufer:innen

Darüber hinaus dienen Makler:innen für Immobilien als Vermittler:innen zwischen Ihnen und den Käufer:innen. 

Beispielsweise helfen sie bei den Kaufpreisverhandlungen, garantieren eine reibungslose Besichtigung und können alle auftretenden Fragen beantworten.

Die Kosten eines Immobilienverkaufs teilen sich beide Parteien gewissermaßen, wobei der Anteil der Käufer:innen aufgrund von Notariatskosten und der Grunderwerbsteuer deutlich größer ist.


Selbst oder mit Makler verkaufen?
Der Verkauf einer Immobilie erfordert viel Zeit und Detailwissen. Ob Sie den Verkauf selbst in die Hand nehmen wollen oder lieber einen Makler Ihres Vertrauens beauftragen, machen Sie bestenfalls von Ihren eigenen Erwartungen und Fähigkeiten abhängig.
Vorteile Privatverkauf
Vorteile Privatverkauf
Große Reichweite
Bei ImmobilienScout24 erhalten Sie Kaufanfragen innerhalb kürzester Zeit.
Volle Kontrolle
Sie steuern den gesamten Verkaufsprozess selbst.
Transparenz
Sie verkaufen eigenständig und entscheiden, wer in Ihre Immobilie einzieht.
Vorteile Makler
Vorteile Makler
Minimaler Aufwand
Sie verkaufen schnell & stressfrei - Ihr Makler übernimmt die Abwicklung.
Persönliche Beratung
Ihr Makler berät Sie persönlich und individuell zu allen Fragen.
Regionale Marktkenntnis
Als regionaler Experte kann Ihr Makler einen optimalen Preis festlegen.

Makler in Beratung mit Ehepaar Makler:innen unterstützen Sie bei der Vermarktung Ihrer Immobilie.

Was ist bei der Besichtigung zu beachten?

Ein weiterer wichtiger Schritt beim Immobilienverkauf sind die Besichtigungen Ihres Objekts. Diese sollten bei Tageslicht stattfinden. Bereiten Sie sich gut vor, um den Interessent:innen alle Fragen beantworten zu können.

Zugleich stellt die Besichtigung eine Chance für Sie und den:die Makler:in dar, sich einen ersten Eindruck über potenzielle Käufer:innen zu verschaffen. Hier sollten Sie einerseits auf Ihr Bauchgefühl hören, aber andererseits auch auf trockene Fakten setzen.

Achten Sie beispielsweise darauf, dass ein Angebot gelegt wird, das keinen Finanzierungsvorbehalt erhält. Das würde bedeuten, dass die Käufer:innen erst klären müssen, ob Sie einen Kredit für den Ankauf erhalten.

Wie laufen Verkaufsverhandlungen ab?

Käufer:innen einer Immobilie legen viel Wert auf einen gewissen Verhandlungserfolg. Überlegen Sie sich daher bereits im Vorfeld, welche Zugeständnisse Sie bereit sind zu machen.

Vielfach können Sie mit Ihrem Entgegenkommen auch eigene Vorteile erzielen, beispielsweise eine rasche Vertragsunterzeichnung für die Überlassung der Einbauküche.

Erfolgreiche Verhandlungen im Zuge von Immobilienverkäufen sind häufig Erfahrungssache. Makler:innen  können Ihnen hilfreich zur Seite stehen und vermittelnd agieren. 

Welche Kosten fallen beim Immobilienverkauf an?

Als Verkäufer:in müssen Sie sich um zahlreiche Dokumente und Unterlagen kümmern. Beispielsweise bekommen Sie den Energieausweis oder den Grundbuchauszug nur gegen eine Gebühr.

Egal für welchen Verkaufsweg Sie sich auch entscheiden, mit diesen Kosten müssen Sie beim Hausverkauf rechnen:

Notarkosten

Die anfallenden Notargebühren beim Hausverkauf liegen bei 1,5 Prozent bis maximal 2 Prozent des Kaufpreises. Diese Gebühren setzen sich aus den Beurkundungsgebühren, dem Honorar für den:die Notar:in und den Kosten des Grundbuchamtes für die erforderlichen Eintragungen im Grundbuch zusammen. 

Energieausweis

Bei einem Hausverkauf ist der Energieausweis Pflicht. Die Kosten für diesen Ausweis können je nach Art der Immobilie und des Energieausweises selbst teils stark variieren. 

​Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer kann immer dann anfallen, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen. Wenn der Wohnraum oder das Grundstück über drei Jahre selbst genutzt wurde, kann hiervon eine Ausnahme gemacht werden.

​Grundschuldlöschung

Ist der Immobilienkredit endlich abbezahlt, entscheiden sich viele Eigentümer:innen für die Löschung der Grundschuld im Grundbuch. Auch hierfür fallen Kosten an.

​Vorfälligkeitsentschädigung

Bei der vorzeitigen Kündigung eines Darlehensvertrages für eine Immobilienfinanzierung verliert die Bank Zinsen. Der Zinsschaden wird durch eine Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen, die der:die Darlehensnehmer:in tragen muss. 

Maklerprovision

Die Maklerprovision fällt beim Verkauf von Immobilien mit Makler:in immer an, wenn Sie den Profi beauftragen. Je Bundesland gibt es Unterschiede in der Höhe der marktüblichen Provision.  

Provisionsrechner Verkauf



Wann muss ein Immobilienverkauf versteuert werden?

Wenn Sie Immobilien aus privatem Besitz verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen, kann die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Diese wird auf den Betrag, der sich als Gewinn ergibt, erhoben (§ 23 EStG).

Die Spekulationssteuer kann immer dann anfallen, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen.

Wir zeigen, welche Ausnahmen es von der Spekulationssteuer gibt, wann sie in jedem Fall zu zahlen ist und wie hoch sie ausfällt.

hint
Diese Steuern fallen beim Immobilienverkauf an

In diesem Artikel erfahren Sie mehr, unter welchen Umständen Sie beim Hausverkauf Steuern zahlen müssen und wie hoch diese ausfallen. Zudem erfahren Sie, wie Sie im Rahmen eines Immobilienverkaufs Steuern sparen oder vermeiden können.



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FAQ: Die häufigsten Fragen zum Immobilienverkauf

Wie verkauft man am besten eine Immobilie?

Wichtig ist, nicht unter Zeitdruck zu verkaufen. Planen Sie den Verkauf, organisieren Sie alle nötigen Unterlagen und beauftragen Sie eine:n Makler:in für den weiteren Prozess, sofern Sie sich nicht selbst um alles kümmern und einen guten Verkaufspreis erzielen möchten.

Wie lange dauert der Immobilienverkauf?

Der Verkauf einer Immobilie dauert durchschnittlich sechs bis zwölf Monate. In unserem Ratgeber zur Frage „Wie lange dauert ein Hausverkauf?“ finden Sie mehr Informationen darüber, welche Faktoren und Umstände sich auf die Dauer des Immobilienverkaufs auswirken.

Warum sollte man eine Immobilie mit Makler:in verkaufen?

Professionelle Makler:innen  sind eine  entscheidende Stütze beim Verkauf  Ihrer Immobilie. Selbst wenn Sie sich selbst gut in der Immobilienwirtschaft auskennen sollten, ist die Unterstützung von Expert:innen für Immobilien sinnvoll, um letztlich auch den gewünschten Verkaufspreis zu erzielen. Darüber hinaus sparen Sie sich dank der fachkundigen Unterstützung viel Zeit und Mühe im gesamten Verkaufsprozess - Faktoren, die Verkäufer:innen tatsächlich häufig unterschätzen.

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Tipp: Der aktuelle Artikel befindet sich in Phase 2:
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In unseren 4 Phasen eines Verkaufsprozesses informieren wir Sie rund um den Verkauf und beantworten all Ihre Fragen.