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Der Ertragswert wird mit dem Ertragswertverfahren nach § 15 ff. WertV ermittelt und stellt bei bewirtschafteten Objekten und sonstigen Renditeobjekten die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes im Rahmen einer Immobilienfinanzierung dar. Was Sie sonst noch zum Ertragswert wissen sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

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Wozu dient der Ertragswert?

Der Wert von Renditeobjekten ergibt sich nicht nur aus dem Sachwert des Gebäudes und dem Bodenwert des Grundstücks. Zum Gesamtwert gehören ebenfalls die Erträge, die die Immobilie im vermieteten beziehungsweise verpachteten Zustand erwirtschaftet.

Der Ertragswert dient also der Ermittlung des Verkehrswertes eines Renditeobjektes. Dies ist vor allem dann wichtig, wenn eine solche Immobilie mithilfe eines Kredits finanziert werden soll. Denn die kreditgebende Bank benötigt einen soliden Wert für die Ermittlung des Beleihungswertes.

Wie ist die Formel für das Ertragswertverfahren?

Rohertrag – Bewirtschaftungskosten = Reinertrag

Reinertrag – Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag

Gebäudereinertrag x Vervielfältiger = Gebäudeertragswert

Gebäudeertragswert + Bodenwert = vorläufiger Ertragswert

Vorläufiger Ertragswert +/- bauliche Umstände = endgültiger Ertragswert

Der Vervielfältiger berechnet sich aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins und wird auch Wertfaktor genannt. Er gilt als Risiko-Gradmesser.

Wie sieht die Berechnung des Ertragswertes aus?

Um zu veranschaulichen, wie der Ertragswert ermittelt wird, haben wir eine Beispielrechnung für das Ertragswertverfahren vorbereitet:

Fläche 412 m2
Quadratmeterpreis 6,55 €
Rohertrag* 32.383,20 €
– Bewirtschaftungskosten 7.442,20 €
= Reinertrag des Grundstücks 24.941,00 €
– Bodenwertverzinsung** 4.750,00 €
= Gebäudereinertrag 20.191,00 €
x Vervielfältiger 18,26
= Gebäudeertragswert 368.687,66 €
+ Bodenwert*** 72.000,00 €
= vorläufiger Ertragswert 440.687,66 €
– wertbeeinflussende Umstände 30.000 €
= endgültiger Ertragswert 410.687,66 €

*Wohnfläche (m2) x Quadratmeterpreis (€) x 12 Monate

**Bodenwert x Liegenschaftszins (hier:5 %)

***Bodenrichtwert (€) x Grundstücksgröße (m2)

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