Verkehrswertgutachten für Im­mo­bi­li­en: Kos­ten & Al­ter­na­ti­ven

Ein Verkehrswertgutachten wird erstellt, um den voraussichtlichen Marktwert einer Immobilie oder eines Grundstücks festzustellen. Verkäufer:innen oder Käufer:innen nutzen es, um einen voraussichtlich realistisch erzielbaren Kaufpreis zu ermitteln. Wichtig sind Verkehrswertgutachten aber auch bei Vermögensauseinandersetzungen oder Zwangsversteigerungen. Mehr über das Verkehrswertgutachten, Kosten und Alternativen erfahren Sie in diesem Artikel.

Der Begriff „Verkehrswert” ist gleichbedeutend mit dem sogenannten „Marktwert”. Hiermit ist der aktuelle Wert einer Immobilie gemeint. Der Verkehrswert ist laut Baugesetzbuch (BauGB) der aktuelle Preis, der für ein bebautes oder unbebautes Grundstück ermittelt wird:

In einem Verkehrswertgutachten wird also der Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks zu einem bestimmten Stichtag und unter Berücksichtigung aller relevanten, wertbeeinflussenden Faktoren ermittelt. Die Vorgaben und Bewertungsgrundsätze der ImmoWertV sind für die Gutachtenerstellung maßgebend.

Folgende Punkte sind für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens also wichtig:

• der Zeitpunkt, an dem die Ermittlung stattfindet (der sogenannte Wertermittlungsstichtag)
• die Beschaffenheit und Eigenschaften des Grundstücks bzw. der Immobilie (z. B. Grad der Erschließung oder energetischer Zustand)
• rechtliche Gegebenheiten wie etwa ein eingetragenes Wohnrecht oder eingetragene Grunddienstbarkeiten
• Bewertungsgrundsätze der ImmoWertV werden bei der Gutachtenerstellung eingehalten (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Bodenrichtwertverfahren usw.)

Persönliche Verhältnisse von dem:der Eigentümer:in werden bei der Ermittlung des Verkehrswertes hingegen nicht berücksichtigt. Sie stellen keine relevanten Faktoren für den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks dar.

Als wichtige Datengrundlage zur Ermittlung des Verkehrswertes dient unter anderem der Ausschuss der Gutachter:innen für Grundstückswerte. Diese Institution gibt es in Deutschland seit 1960 mit dem Ziel, mit einem unabhängigen Gremium Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu schaffen.

Alle Daten, die zur Wertermittlung von Gebäuden und Grundstücken relevant sind, werden dabei erhoben, analysiert und schließlich veröffentlicht. Sie dienen dann als Grundlage für die Verkehrswertgutachten von qualifizierten Sachverständigen oder auch von Beleihungswertgutachten der Banken.

Gerade dann, wenn es eine gerichtliche Auseinandersetzung über den Wert einer Immobilie gibt, ist ein umfangreiches Verkehrswertgutachten notwendig. Eine Erbschaft mit Erbengemeinschaft oder eine Ehescheidung beinhalten beispielsweise häufig Konfliktpotential, wenn es um die Vermögensaufteilung geht. Das Verkehrswertgutachten wird in solchen Fällen nach strengen Vorgaben und verbindlichen Grundsätzen der ImmoWertV erstellt.

Zu den klassischen Anlässen für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens gehören folgende Fälle:

• Vermögensauseinandersetzungen (Ehescheidung, Erbgemeinschaft)
• Zwangsversteigerungen
• Feststellung von Betriebsvermögen
• Schadensersatzansprüche bei gravierenden Baumängeln bzw. Baupfusch
• Versicherungsfall: Uneinigkeit bei der Höhe der Schadenssumme
• Dokumentation des Verkehrswerts für das Finanzamt
  

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten können heute zwischen dem:der Auftraggeber:in und dem:der Gutachter:in grundsätzlich frei verhandelt werden. Bis 2019 galten verbindliche Mindest- und Höchstsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), die jedoch als europarechtswidrig erklärt wurden (Rs. C-377/17). Auch wenn diese Regelung nicht mehr gültig ist, dienen die damaligen Honorarsätze in der Praxis aber weiterhin als relevanter Richtwert.

In der Regel richtet sich das Honorar nach dem zu erwartenden Verkehrswert, also auch indirekt nach Art, Lage und Zustand der jeweiligen Immobilie. Unter gewissen Umständen können auch Aufschläge berechnet werden. Das geschieht vor allem dann, wenn sich die Bewertung der Immobilie als besonders kompliziert oder aufwändig erweist oder wenn überdurchschnittlich viele Informationen eingeholt werden müssen, um das Gutachten zu erstellen.

Im Durchschnitt sollten Sie mit Kosten in Höhe von 0,5 bis 1,5 Prozent des Immobilienwertes für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens rechnen. Wenn Sie ein Kurzgutachten in Auftrag geben, sind die Kosten geringer. Gutachter:innen bieten hierfür meist Pauschalbeträge für die Gutachtenerstellung an, die bei üblichen Objekten wie Eigentumswohnungen im Bereich von einigen hundert Euro liegen. Werden größere Gebäude wie beispielsweise ein Mehrparteienhaus bewertet, liegen die Kosten entsprechend höher.

Sie fragen sich, wie viel Ihre Immobilie wert ist? Nicht immer müssen Sie dafür ein kostenintensives Verkehrswertgutachten in Auftrag geben, zum Beispiel wenn Sie einen Verkauf einer Wohnung, eines Hauses oder Grundstücks planen. Hierfür reicht meist eine erste Werteinschätzung, um herauszufinden, ob sich ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt lohnt oder nicht.

Bei ImmoScout24 haben Sie die Möglichkeit, kostenlos und in nur wenigen Minuten eine Immobilienbewertung zu erhalten. Auf Basis unserer umfangreichen Datenbank ermitteln wir eine aussagekräftige Werteinschätzung Ihrer Immobilie, indem wir Ihr Objekt mit tausenden weiteren Immobilien und erzielten Kaufpreisen vergleichen.

Für die Bewertung von Immobilien gibt es gemäß ImmoWertV drei zulässige Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes. Welches Wertermittlungsverfahren dabei wann zum Einsatz kommt, hängt von verschiedenen Gegebenheiten wie der Art der Nutzung oder Art der Immobilie ab:

• Vergleichswertverfahren: Diese Bewertungsmethode kommt typischerweise bei selbst genutzten Immobilien wie Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen sowie bei unbebauten Grundstücken zum Einsatz. Notwendige Voraussetzung ist, dass es ausreichend viele Vergleichsobjekte bzw. -grundstücke gibt, die in möglichst zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag veräußert worden sind.
• Ertragswertverfahren: Bei diesem Verfahren steht der Ertrag einer Immobilie im Fokus, der durch Vermietung oder Verpachtung erwirtschaftet wird. Typischerweise wird dieses Wertermittlungsverfahren bei Renditeobjekten wie Mietwohnungen oder verpachteten Gewerbeimmobilien angewendet. Auch bei sogenannte Mischimmobilien, bei denen sowohl private als auch gewerbliche Nutzung gegeben ist, wird das Ertragswertverfahren angewendet.
• Sachwertverfahren: Mit dieser Methode werden Immobilien bewertet, deren Verkehrswert weder durch ein Vergleichswertverfahren noch mit dem Ertragswertverfahren eindeutig und repräsentativ ermittelt werden kann. Dazu zählen beispielsweise industriell genutzte Objekte wie Lagerhallen oder öffentliche Immobilien wie Bahnhofsgebäude. Im Fokus der Bewertung stehen die Herstellungskosten des Gebäudes und weiterer Außenanlagen sowie der Bodenwert.

Darüber, welche Bewertungsmethode geeignet ist, entscheiden Gutachter:innen und Sachverständige selbst, sobald sie sich einen ersten Eindruck des Bewertungsobjektes verschafft haben. Die Begehung kann je nach Größe der Immobilie mehrere Stunden in Anspruch nehmen.

Je nach Komplexität der Immobilie kann es mehrere Wochen dauern, bis ein umfangreiches Verkehrswertgutachten erstellt ist. Ein Kurzgutachten oder eine Kurzbewertung kann auch schon innerhalb weniger Tage von Gutachter:innen erstellt werden.

Wenn ein Verkehrswertgutachten als Gegenstand im gerichtlichen Prozess erforderlich ist, dann werden hierfür öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige herangezogen. Die von ihnen erstellten Gutachten werden vom Gericht anerkannt und können somit vor Gericht verwendet werden.

Grundsätzlich sind jedoch alle qualifizierten Immobiliengutachter:innen fachlich in der Lage, ein Verkehrswertgutachten einer Immobilie zu erstellen. Doch nicht immer ist auch ein umfangreiches Verkehrswertgutachten erforderlich. Kurzgutachten und sonstige Formen der Immobilienbewertung können sowohl von freien Gutachter:innen und Sachverständigen als auch Immobilienmakler:innen erstellt werden.

Wichtig ist, dass sie über die erforderliche Sachkunde und mehrjährige Erfahrung auf dem Gebiet der Objektbewertung aufweisen. Entsprechende Nachweise und Zertifikate weisen bei Gutachter:innen, Sachverständigen und Makler:innen die fachliche Qualifikation zur Bewertung von Gebäuden und Grundstücken nach.

Damit ein Gutachten erstellt werden kann, müssen möglichst umfangreiche Unterlagen über den Zustand der Immobilie vorliegen. Das beginnt bereits bei der Baugenehmigung und allen Rechnungen über diverse Modernisierungen, einem detaillierten Lageplan, Nutzungsplan und geht bis hin zu einem Grundbuchauszug mit Informationen zu eingetragenen Lasten.

In der folgenden Übersicht sehen Sie, welche Dokumente für das Verkehrswertgutachten wichtig sind und woher Sie diese bekommen:

Ein Verkehrswertgutachten liefert eine rechtssichere und nachvollziehbare Wertermittlung, ist jedoch mit Kosten und Zeitaufwand verbunden. Es eignet sich insbesondere für rechtliche und steuerliche Fragestellungen, bei denen der Immobilienwert verbindlich feststehen muss. Für den privaten Immobilienverkauf ist ein solches Gutachten dagegen häufig nicht erforderlich – hier reicht meist eine marktnahe Bewertung, um den erzielbaren Preis realistisch einzuschätzen.