Ein Verkehrswertgutachten wird erstellt, um den voraussichtlichen Marktwert einer Immobilie oder eines Grundstücks festzustellen. Verkäufer:innen oder Käufer:innen nutzen es, um einen voraussichtlich realistisch erzielbaren Kaufpreis zu ermitteln. Wichtig sind Verkehrswertgutachten aber auch bei Vermögensauseinandersetzungen oder Zwangsversteigerungen. Mehr über das Verkehrswertgutachten, Kosten und Alternativen erfahren Sie in diesem Artikel.

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Das Wichtigste in Kürze
  • Das Verkehrswertgutachten dient als Informationsgrundlage dafür, welcher Preis für eine Immobilie voraussichtlich am Markt erzielbar sein wird.
     

  • Wenn ein Immobiliengutachten nicht für gerichtliche Zwecke benötigt wird, reicht möglicherweise auch ein Kurzgutachten oder eine kostenlose Online-Immobilienbewertung.

  • Die Kosten für ein umfassendes Verkehrswertgutachten liegen bei etwa 0,5 bis 1,5 Prozent des ermittelten Immobilienwertes. Bei einem Wert von 500.000 Euro liegen die Kosten also bei etwa 2.500 bis 7.500 Euro.
     

  • Die Kostenhöhe für ein Verkehrswertgutachten hängt insbesondere davon ab, wie umfangreich das Gutachten werden soll und als wie komplex sich die Gutachtenerstellung erweist.

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  • Definition: Was ist ein Verkehrswertgutachten?

    Der Begriff „Verkehrswert” ist gleichbedeutend mit dem sogenannten „Marktwert”. Hiermit ist der aktuelle Wert einer Immobilie gemeint. Der Verkehrswert ist laut Baugesetzbuch (BauGB) der aktuelle Preis, der für ein bebautes oder unbebautes Grundstück ermittelt wird:


    „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ - § 194 BauGB


    In einem Verkehrswertgutachten wird also der Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks zu einem bestimmten Stichtag und unter Berücksichtigung aller relevanten, wertbeeinflussenden Faktoren ermittelt. Die Vorgaben und Bewertungsgrundsätze der ImmoWertV sind für die Gutachtenerstellung maßgebend.

    Folgende Punkte sind für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens also wichtig:

    • der Zeitpunkt, an dem die Ermittlung stattfindet (der sogenannte Wertermittlungsstichtag)
    • die Beschaffenheit und Eigenschaften des Grundstücks bzw. der Immobilie (z. B. Grad der Erschließung oder energetischer Zustand)
    • rechtliche Gegebenheiten wie etwa ein eingetragenes Wohnrecht oder eingetragene Grunddienstbarkeiten
    • Bewertungsgrundsätze der ImmoWertV werden bei der Gutachtenerstellung eingehalten (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Bodenrichtwertverfahren usw.)
    Verkehrswertgutachten wird von Gutachterin erstellt

    Persönliche Verhältnisse von dem:der Eigentümer:in werden bei der Ermittlung des Verkehrswertes hingegen nicht berücksichtigt. Sie stellen keine relevanten Faktoren für den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks dar.

    Als wichtige Datengrundlage zur Ermittlung des Verkehrswertes dient unter anderem der Ausschuss der Gutachter:innen für Grundstückswerte. Diese Institution gibt es in Deutschland seit 1960 mit dem Ziel, mit einem unabhängigen Gremium Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu schaffen.

    Alle Daten, die zur Wertermittlung von Gebäuden und Grundstücken relevant sind, werden dabei erhoben, analysiert und schließlich veröffentlicht. Sie dienen dann als Grundlage für die Verkehrswertgutachten von qualifizierten Sachverständigen oder auch von Beleihungswertgutachten der Banken.

    Wann wird ein Verkehrswertgutachten benötigt?

    Gerade dann, wenn es eine gerichtliche Auseinandersetzung über den Wert einer Immobilie gibt, ist ein umfangreiches Verkehrswertgutachten notwendig. Eine Erbschaft mit Erbengemeinschaft oder eine Ehescheidung beinhalten beispielsweise häufig Konfliktpotential, wenn es um die Vermögensaufteilung geht. Das Verkehrswertgutachten wird in solchen Fällen nach strengen Vorgaben und verbindlichen Grundsätzen der ImmoWertV erstellt.

    Zu den klassischen Anlässen für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens gehören folgende Fälle:

    • Vermögensauseinandersetzungen (Ehescheidung, Erbgemeinschaft)
    • Zwangsversteigerungen
    • Feststellung von Betriebsvermögen
    • Schadensersatzansprüche bei gravierenden Baumängeln bzw. Baupfusch
    • Versicherungsfall: Uneinigkeit bei der Höhe der Schadenssumme
    • Dokumentation des Verkehrswerts für das Finanzamt
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    Verkehrswertgutachten beim Finanzamt einreichen und Steuern sparen

    Nicht zuletzt spielt der Verkehrswert einer Immobilie auch bei einer anfallenden Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer eine entscheidende Rolle. Liegt der Verkehrswert nämlich höher als der jeweils geltende Freibetrag, fallen auf den Differenzbetrag Steuern an. Wird mittels eines Verkehrswertgutachtens festgestellt, dass der Immobilienwert geringer ist, als er vom Finanzamt ermittelt wurde, können Sie mit dem Gutachten eine Korrektur veranlassen und so anfallende Steuern senken.

    Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

    Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten können heute zwischen dem:der Auftraggeber:in und dem:der Gutachter:in grundsätzlich frei verhandelt werden. Bis 2019 galten verbindliche Mindest- und Höchstsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), die jedoch als europarechtswidrig erklärt wurden (Rs. C-377/17). Auch wenn diese Regelung nicht mehr gültig ist, dienen die damaligen Honorarsätze in der Praxis aber weiterhin als relevanter Richtwert.

    In der Regel richtet sich das Honorar nach dem zu erwartenden Verkehrswert, also auch indirekt nach Art, Lage und Zustand der jeweiligen Immobilie. Unter gewissen Umständen können auch Aufschläge berechnet werden. Das geschieht vor allem dann, wenn sich die Bewertung der Immobilie als besonders kompliziert oder aufwändig erweist oder wenn überdurchschnittlich viele Informationen eingeholt werden müssen, um das Gutachten zu erstellen.

    Im Durchschnitt sollten Sie mit Kosten in Höhe von 0,5 bis 1,5 Prozent des Immobilienwertes für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens rechnen. Wenn Sie ein Kurzgutachten in Auftrag geben, sind die Kosten geringer. Gutachter:innen bieten hierfür meist Pauschalbeträge für die Gutachtenerstellung an, die bei üblichen Objekten wie Eigentumswohnungen im Bereich von einigen hundert Euro liegen. Werden größere Gebäude wie beispielsweise ein Mehrparteienhaus bewertet, liegen die Kosten entsprechend höher.

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    Verkehrswertgutachten: Beispiel für Berechnung der Kostenhöhe

    Liegt der ermittelte Wert einer Immobilie beispielsweise bei 320.000 Euro, so liegen die Kosten für die Erstellung eines umfangreichen Verkehrswertgutachtens etwa zwischen 1.600 und 4.800 Euro.


    Kostenlose Alternative zum Verkehrswertgutachten

    Sie fragen sich, wie viel Ihre Immobilie wert ist? Nicht immer müssen Sie dafür ein kostenintensives Verkehrswertgutachten in Auftrag geben, zum Beispiel wenn Sie einen Verkauf einer Wohnung, eines Hauses oder Grundstücks planen. Hierfür reicht meist eine erste Werteinschätzung, um herauszufinden, ob sich ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt lohnt oder nicht.

    Bei ImmoScout24 haben Sie die Möglichkeit, kostenlos und in nur wenigen Minuten eine Immobilienbewertung zu erhalten. Auf Basis unserer umfangreichen Datenbank ermitteln wir eine aussagekräftige Werteinschätzung Ihrer Immobilie, indem wir Ihr Objekt mit tausenden weiteren Immobilien und erzielten Kaufpreisen vergleichen.

    hint
    Gibt es eine „echte“ Alternative zum Verkehrswertgutachten?

    Gerade dann, wenn nur ein „inoffizielles” Gutachten verwendet werden soll, kann eine wesentlich günstigere Form erstellt werden. Bei Kurzgutachten wird mit dem Gutachter in der Regel ein Pauschalpreis oder ein Stundenlohn vereinbart. Die schriftliche Zusammenfassung der Wertermittlung umfasst im Gegensatz zu einem ausführlichen Verkehrswertgutachten beim Kurzgutachten nur etwa zehn bis 15 Seiten. Dieses Gutachten kann jedoch nicht vor Gericht verwendet werden.

    Wie wird ein Verkehrswertgutachten erstellt?

    Für die Bewertung von Immobilien gibt es gemäß ImmoWertV drei zulässige Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes. Welches Wertermittlungsverfahren dabei wann zum Einsatz kommt, hängt von verschiedenen Gegebenheiten wie der Art der Nutzung oder Art der Immobilie ab:

    • Vergleichswertverfahren: Diese Bewertungsmethode kommt typischerweise bei selbst genutzten Immobilien wie Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen sowie bei unbebauten Grundstücken zum Einsatz. Notwendige Voraussetzung ist, dass es ausreichend viele Vergleichsobjekte bzw. -grundstücke gibt, die in möglichst zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag veräußert worden sind.
    • Ertragswertverfahren: Bei diesem Verfahren steht der Ertrag einer Immobilie im Fokus, der durch Vermietung oder Verpachtung erwirtschaftet wird. Typischerweise wird dieses Wertermittlungsverfahren bei Renditeobjekten wie Mietwohnungen oder verpachteten Gewerbeimmobilien angewendet. Auch bei sogenannte Mischimmobilien, bei denen sowohl private als auch gewerbliche Nutzung gegeben ist, wird das Ertragswertverfahren angewendet.
    • Sachwertverfahren: Mit dieser Methode werden Immobilien bewertet, deren Verkehrswert weder durch ein Vergleichswertverfahren noch mit dem Ertragswertverfahren eindeutig und repräsentativ ermittelt werden kann. Dazu zählen beispielsweise industriell genutzte Objekte wie Lagerhallen oder öffentliche Immobilien wie Bahnhofsgebäude. Im Fokus der Bewertung stehen die Herstellungskosten des Gebäudes und weiterer Außenanlagen sowie der Bodenwert.

    Darüber, welche Bewertungsmethode geeignet ist, entscheiden Gutachter:innen und Sachverständige selbst, sobald sie sich einen ersten Eindruck des Bewertungsobjektes verschafft haben. Die Begehung kann je nach Größe der Immobilie mehrere Stunden in Anspruch nehmen.

    Je nach Komplexität der Immobilie kann es mehrere Wochen dauern, bis ein umfangreiches Verkehrswertgutachten erstellt ist. Ein Kurzgutachten oder eine Kurzbewertung kann auch schon innerhalb weniger Tage von Gutachter:innen erstellt werden.

    Wer erstellt ein Verkehrswertgutachten?

    Wenn ein Verkehrswertgutachten als Gegenstand im gerichtlichen Prozess erforderlich ist, dann werden hierfür öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige herangezogen. Die von ihnen erstellten Gutachten werden vom Gericht anerkannt und können somit vor Gericht verwendet werden.


    Immobiliengutachter beutachtet Immobilie

    Grundsätzlich sind jedoch alle qualifizierten Immobiliengutachter:innen fachlich in der Lage, ein Verkehrswertgutachten einer Immobilie zu erstellen. Doch nicht immer ist auch ein umfangreiches Verkehrswertgutachten erforderlich. Kurzgutachten und sonstige Formen der Immobilienbewertung können sowohl von freien Gutachter:innen und Sachverständigen als auch Immobilienmakler:innen erstellt werden.

    Wichtig ist, dass sie über die erforderliche Sachkunde und mehrjährige Erfahrung auf dem Gebiet der Objektbewertung aufweisen. Entsprechende Nachweise und Zertifikate weisen bei Gutachter:innen, Sachverständigen und Makler:innen die fachliche Qualifikation zur Bewertung von Gebäuden und Grundstücken nach.

    Welche Unterlagen werden für das Gutachten benötigt?


    Damit ein Gutachten erstellt werden kann, müssen möglichst umfangreiche Unterlagen über den Zustand der Immobilie vorliegen. Das beginnt bereits bei der Baugenehmigung und allen Rechnungen über diverse Modernisierungen, einem detaillierten Lageplan, Nutzungsplan und geht bis hin zu einem Grundbuchauszug mit Informationen zu eingetragenen Lasten.

    In der folgenden Übersicht sehen Sie, welche Dokumente für das Verkehrswertgutachten wichtig sind und woher Sie diese bekommen:

    Dokumente und Unterlagen Bezugsquelle
    Baugenehmigung Bauaufsichtsbehörde
    Baubeschreibung Bauaufsichtsbehörde
    Grundrisse & Bauzeichnungen Bauaufsichtsbehörde
    Energieausweis Qualifizierte Aussteller:innen oder Energieausweis online bestellen
    Flächen- und Raumberechnung (Kubatur)  
    Amtlicher Flur- oder Lageplan Liegenschaftsamt
    Aufstellung durchgeführter Reparaturen, Modernisierungen und Sanierungen  Eigene Dokumentation
    Wohnflächen- bzw. Nutzflächenberechnung Bauaufsichtsbehörde
    Aktueller Auszug aus dem Grundbuch Grundbuchamt im Amtsgericht
    Teilungserklärung (im Falle einer Eigentumswohnung) Grundbuchamt
    Aufteilungsplan bzw. Teilungsplan (bei Wohnungen) Bauaufsichtsbehörde

    Miet- oder Pachtvertrag, Mietaufstellung,

    Zusatzvereinbarungen (bei Vermietung oder

    Verpachtung)

    WEG-Verwaltung oder eigene Dokumentation
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    Vollmacht für Unterlagenbeschaffung erteilen

    Mit einer Vollmacht können Sie Sachverständige ermächtigen, fehlende Unterlagen und Dokumente zu Ihrer Immobilie zu beschaffen, die für die Erstellung des Verkehrswertgutachten vonnöten sind.

    FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Verkehrswertgutachten

    Wie teuer ist ein Verkehrswertgutachten?

    Die Kosten sind unmittelbar vom Umfang des Gutachtens und der Komplexität der Immobilie abhängig. Wenn Sie ein umfangreiches Verkehrswertgutachten benötigen, sollten Sie mit Kosten in Höhe von etwa 0,5 bis 1,5 Prozent des ermittelten Wertes rechnen. Ein einfaches Kurzgutachten kostet hingegen meist wenige hundert Euro. Klären Sie mit dem:der Sachverständigen idealerweise vorab, welche ungefähren Kosten ein Verkehrswertgutachten verursachen würde.


    ​Wer erstellt Verkehrswertgutachten für Häuser bzw. Immobilien?

    Wenn ein Verkehrswertgutachten für gerichtliche Zwecke benötigt wird, akzeptiert der:die Richter:in nur Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Soll der Wert im Zuge eines geplanten Verkaufs ermittelt werden, können dies auch freie Gutachter:innen oder Makler:innen bewerkstelligen. Grundsätzlich sind aber alle Immobiliengutachter:innen, die entsprechende Sachkunde, Zertifikate und berufliche Erfahrung aufweisen können, fachlich dazu in der Lage, ein Verkehrswertgutachten zu erstellen.


    ​Wer trägt die Kosten für Verkehrswertgutachten?

    Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten trägt in der Regel diejenige Person, die die Erstellung in Auftrag gegeben hat. Es gibt jedoch Möglichkeiten, diese Kosten auf anderem Wege wieder reinzuholen. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie verkaufen möchten und zur Feststellung des aktuellen Marktwertes ein Verkehrswertgutachten in Auftrag geben, können Sie die hierfür anfallenden Kosten auf den späteren Verkaufspreis aufschlagen.


    ​Was ist ein Verkehrswertgutachten?

    Mit einem Verkehrswertgutachten wird gemäß § 194 BauGB der Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks zu einem bestimmten Stichtag (auch Wertermittlungsstichtag genannt) ermittelt. Dabei werden alle relevanten, wertbeeinflussenden Faktoren in die Wertermittlung mit einbezogen. Die geltenden Bewertungsgrundsätze der ImmoWertV sind bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens maßgebend und müssen von Sachverständigen und Gutachter:innen eingehalten werden.


    ​Was ist ein Marktwertgutachten für Immobilien?

    Meist wird in Zusammenhang mit dem Verkehrswert von einem „Marktwert“ gesprochen. Gemäß § 194 BauGB können beide Begriffe synonym verwendet werden. Der Begriff des „Marktwerts“ stammt vor allem aus der Buchhaltung, wo es üblich ist, dass Anlagevermögen zum Verkehrswert gebucht werden muss (IFRS). Grundsätzlich wird mit einem Marktwertgutachten der Wert einer Immobilie zu einem Stichtag und unter Berücksichtigung aller Wertfaktoren ermittelt.


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