Verkehrswertgutachten für Im­mo­bi­li­en: Kos­ten, Ab­lauf & Al­ter­na­ti­ven

Ein Verkehrswertgutachten dokumentiert den Marktwert einer Immobilie oder eines Grundstücks zu einem bestimmten Stichtag. Es wird vor allem bei rechtlichen oder steuerlichen Anlässen benötigt. Erfahre, wann ein Verkehrswertgutachten sinnvoll ist, welche Kosten entstehen und welche Alternativen es gibt. 

Der Begriff „Verkehrswert“ ist gleichbedeutend mit dem Marktwert. Nach § 194 BauGB entspricht er dem Preis, der für eine Immobilie oder ein Grundstück zu einem bestimmten Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre: 

Ein Verkehrswertgutachten dokumentiert diesen Wert zu einem bestimmten Stichtag und berücksichtigt die relevanten wertbeeinflussenden Faktoren. Maßgeblich sind dabei die Vorgaben und Grundsätze der ImmoWertV. 

Für das Verkehrswertgutachten sind insbesondere relevant: 

• der Wertermittlungsstichtag
• Eigenschaften und Zustand der Immobilie oder des Grundstücks 
• rechtliche Gegebenheiten, etwa Wohnrechte oder Grunddienstbarkeiten 
• die geeigneten Wertermittlungsverfahren, insbesondere Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren 
   

Persönliche Verhältnisse der Eigentümer:innen bleiben bei der Ermittlung des Verkehrswertes grundsätzlich unberücksichtigt. 

Wichtige Daten für die Wertermittlung liefern die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Sie erfassen und analysieren Daten des Grundstücksmarkts und stellen unter anderem Bodenrichtwerte und weitere für die Immobilienbewertung relevante Marktdaten bereit. 

Ein ausführliches Verkehrswertgutachten kommt vor allem dann infrage, wenn der Immobilienwert für rechtliche, steuerliche oder vermögensrechtliche Zwecke nachvollziehbar dokumentiert werden muss. Das kann beispielsweise bei einer Scheidung oder Erbschaft der Fall sein, wenn Uneinigkeit über den Wert der Immobilie besteht. 

Typische Anlässe für ein Verkehrswertgutachten sind: 

• Vermögensauseinandersetzungen, etwa bei Scheidung oder Erbengemeinschaft 
• Zwangsversteigerungen 
• steuerliche Bewertungsanlässe, etwa bei Erbschaft oder Schenkung 
• Feststellung von Betriebsvermögen 
• Streitigkeiten über Immobilienwerte, etwa bei Schadensersatzansprüchen 

Nicht für jeden Anlass ist ein ausführliches Verkehrswertgutachten erforderlich. Welche Form der Immobilienbewertung geeignet ist, hängt vor allem davon ab, wofür du den ermittelten Wert benötigst. 

Auch Immobilienmakler bieten im Rahmen ihrer Dienstleistungen häufig eine Immobilienbewertung an. Dabei berücksichtigen sie neben den Eigenschaften der Immobilie insbesondere ihre Marktkenntnis und die aktuelle Nachfragesituation. 

Möchtest du deine Immobilie verkaufen, benötigst du in der Regel kein umfangreiches Verkehrswertgutachten. Eine Online-Bewertung kann dir zunächst eine Einschätzung geben, welcher Verkaufspreis unter Berücksichtigung aktueller Marktdaten realistisch sein könnte.

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten sind nicht gesetzlich festgelegt, sondern werden zwischen Auftraggeber:in und dem:der sachverständigen Auftragnehmer:in vereinbart. Das Honorar kann sich unter anderem am Verkehrswert der Immobilie orientieren oder nach Aufwand beziehungsweise einem vereinbarten Pauschalpreis berechnet werden. 

Einfluss auf die Kosten haben unter anderem: 

• Art, Größe und Besonderheiten der Immobilie 
• Verkehrswert der Immobilie 
• Umfang des Verkehrswertgutachtens 
• Aufwand für Besichtigung, Recherche und Beschaffung von Unterlagen 
• besondere rechtliche oder tatsächliche Gegebenheiten 
   

Ein Kurzgutachten für eine Immobilie ist aufgrund des geringeren Umfangs in der Regel günstiger als ein ausführliches Verkehrswertgutachten. Lass dir vor der Beauftragung am besten ein konkretes Angebot erstellen, aus dem Leistungsumfang und Honorar hervorgehen. 

Planst du einen Immobilienverkauf und benötigst lediglich eine erste Einschätzung des möglichen Verkaufspreises, kann eine kostenlose Online-Bewertung ausreichen. 

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich absetzbar sein. Bei vermieteten Immobilien kommen sie als Werbungskosten infrage. Im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf können sie zu den Anschaffungskosten zählen, bei einem steuerpflichtigen Verkauf zu den Veräußerungskosten. Bei Erbschaften können Gutachterkosten als Nachlassverbindlichkeiten berücksichtigt werden. Entscheidend ist jeweils der Zweck des Gutachtens. 

Für ein Verkehrswertgutachten werden zunächst die erforderlichen Unterlagen und Objektdaten geprüft. Anschließend besichtigt der:die Sachverständige die Immobilie und erfasst wertrelevante Merkmale wie Zustand, Ausstattung und besondere Gegebenheiten. 

Für die eigentliche Bewertung sieht die ImmoWertV insbesondere drei Wertermittlungsverfahren vor: 

• Vergleichswertverfahren: Der Wert wird aus geeigneten Vergleichspreisen abgeleitet. Das Verfahren eignet sich insbesondere, wenn ausreichend vergleichbare Objekte oder Grundstücke vorliegen. 
• Ertragswertverfahren: Im Mittelpunkt stehen die Erträge, die sich mit der Immobilie erzielen lassen. Das Verfahren kommt daher vor allem bei vermieteten oder verpachteten Immobilien zum Einsatz. 
• Sachwertverfahren: Grundlage sind insbesondere der Bodenwert und die Herstellungskosten der baulichen Anlagen. Das Verfahren kommt vor allem infrage, wenn sich der Wert nicht vorrangig aus Vergleichspreisen oder Erträgen ableiten lässt. 
   

Welches Verfahren geeignet ist, hängt von der Art der Immobilie, ihrer Nutzung und den verfügbaren Daten ab. Auch die Anwendung mehrerer Verfahren ist möglich. Die Auswahl muss im Gutachten begründet werden. 

Anschließend werden die Ergebnisse ausgewertet und der Verkehrswert zum festgelegten Wertermittlungsstichtag abgeleitet. Die Ergebnisse und Berechnungen werden im Verkehrswertgutachten nachvollziehbar dokumentiert. Je nach Umfang und Komplexität kann die Erstellung mehrere Wochen dauern. 

Ein Verkehrswertgutachten wird von Sachverständigen für Immobilienbewertung erstellt. Die Bezeichnungen „Sachverständige“ und „Gutachter“ sind jedoch nicht gesetzlich geschützt. Achte deshalb auf nachgewiesene Fachkenntnisse, Erfahrung und eine geeignete Qualifikation. 

Besondere Bedeutung haben öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Ihre besondere Sachkunde und persönliche Eignung wurden von einer zuständigen Stelle geprüft. In Gerichtsverfahren sollen öffentlich bestellte Sachverständige bevorzugt mit der Erstellung von Gutachten beauftragt werden. 

Welche Qualifikation erforderlich ist, hängt auch vom Verwendungszweck des Gutachtens ab. Soll das Verkehrswertgutachten beispielsweise gegenüber dem Finanzamt als Nachweis dienen, gelten besondere gesetzliche Anforderungen an die Gutachter:innen. 

Für ein Kurzgutachten oder eine Werteinschätzung gelten dagegen nicht dieselben Anforderungen. Welche Form der Immobilienbewertung geeignet ist, hängt daher immer vom jeweiligen Zweck ab. 

Für ein Verkehrswertgutachten benötigen Sachverständige Unterlagen zur Immobilie, zum Grundstück und zu den rechtlichen Gegebenheiten. Welche Dokumente erforderlich sind, hängt von der Art und Nutzung der Immobilie ab. 

Zu den typischen Unterlagen gehören: 

Je nach Immobilie und Bewertungsanlass können weitere Unterlagen erforderlich sein. Fehlen wichtige Dokumente, können Sachverständige nach Absprache auch bei deren Beschaffung unterstützen. 

Ein Verkehrswertgutachten lohnt sich vor allem, wenn du den Wert einer Immobilie für rechtliche oder steuerliche Zwecke nachvollziehbar dokumentieren musst. Es ist ausführlich, verursacht aber auch höhere Kosten und mehr Aufwand als andere Bewertungsformen. Für einen geplanten Immobilienverkauf reicht dagegen häufig eine marktnahe Bewertung, um den möglichen Verkaufspreis einzuschätzen.