Der Energieausweis gehört bei einem Hausverkauf zu den wichtigsten Unterlagen, die man als Verkäufer vorweisen muss. Nun gibt es aber unterschiedliche Arten dieses Nachweises. Dieser Artikel erklärt die Unterschiede zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis und verrät Ihnen, welcher Energieausweis beim Immobilienverkauf der richtige ist.


Ihr Energieausweis
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Das Wichtigste in Kürze

  • Der Energieausweis ist 10 Jahre gültig und gibt Aufschluss darüber, wie hoch der Energiebedarf oder -verbrauch einer Immobilie ist und welcher Energieeffizienzklasse sie entspricht.
  • Beim Hausverkauf ist die Vorlage eines Energieausweises für alle Gebäude, die nicht dem Denkmalschutz unterliegen, Pflicht.
  • Für Wohngebäude, die vor 1977 erbaut und seither nicht saniert wurden, sowie für Neubauten ist ein Energiebedarfsausweis vorgeschrieben.
  • Die Kosten für den Energieausweis tragen Sie bei einem Hausverkauf selbst.
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Was ist der Energieausweis einer Immobilie?

Als Energieausweis wird ein Dokument bezeichnet, das einerseits die Energieeffizienz eines Gebäudes ausweist. Andererseits auch Einblick in die durchschnittlichen Energiekosten eines Hauses gibt. Der Energieausweis enthält sowohl Informationen über die Heizstoffe, also darüber, ob eine Immobilie mit Gas, Öl oder Strom beheizt wird, als auch über die Energieeffizienzklasse. Diese variiert je nach Baudatum und Sanierungszustand, ähnlich wie bei Haushaltselektronik, zwischen A+ und H. Wobei A+ die bestmögliche Energieeffizienz ausweist, H die schlechteste.

Außerdem finden sich im Energieausweis Informationen über den Hausbesitzer, etwa dessen Namen, Anschrift, Beruf. Eingeführt wurde das Dokument im Jahr 2008. Verpflichtend wurde der Energieausweis beim Immobilienverkauf und bei Vermietungen 2009. Und seit 2014 wird jedem ausgestellten Energiepass eine Registrierungsnummer zugewiesen, um behördliche Kontrollen zu verbessern. Im selben Jahr wurde beschlossen, dass Verkäufer und Vermieter die Energieeffizienz ihrer Immobilien bereits bei der Vermarktung ihrer Wohnungen und Häuser angeben müssen – also, in Anzeigen und Exposees.

Hinweis

Ein Energieausweis ist in der Regel 10 Jahre lang gültig. Wird eine Immobilie zwischenzeitlich saniert, muss allerdings nach Abschluss der Modernisierung ein neuer Ausweis erstellt werden. Wer sich nicht an die Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) hält, muss mit einer Strafzahlung in Höhe von bis zu 15.000 Euro rechnen.

Was besagt der Energieausweis?

Der Energieausweis ist ein mehrseitiges Dokument, das zuvorderst allgemeine Informationen über die Immobilie enthält. Darunter Adressangaben, bei Mehrfamilienhäusern die Anzahl der Wohneinheiten, das Baujahr, sowie auf welche Weise das Gebäude beheizt wird. Beim Hausverkauf wichtig: Auf Seite 1 des Energieausweises steht außerdem ein Vermerk darüber, ob es sich um einen bedarfsorientierten oder einen verbrauchsorientierten Energieausweis handelt.

Auf den nächsten Seiten wird die Energieeffizienz des Gebäudes aufgeschlüsselt. Dort lässt sich schnell erkennen, ob es sich um ein Niedrigenergiehaus handelt oder um eine unsanierte Immobilie. Das Haus wird dazu in eine Energieeffizienzklasse eingeteilt, die von A+ mit einem jährlichen Energieverbrauch von unter 30 kWh pro Quadratmeter Wohnfläche bis H mit einem Jahresverbrauch von über 250 kWh reicht.

Die Energieeffizienz eines Gebäudes wird in der Regel durch Balkenskalen verbildlicht, die von Grün (A+ bis B) über Gelb (B bis F) bis Rot (F bis H) reichen. An diesen Skalen lassen sich zwei Daten ablesen: Je nachdem, ob es sich um einen Energiebedarfsausweis handelt oder um einen Energieverbrauchsausweis, werden mit den farblich markierten Balken sowohl der Endenergiebedarf als auch der Primärenergiebedarf oder der Endenergieverbrauch und der Primärenergieverbrauch dargestellt.

Bezugnehmend auf die Energieeffizienzklasse des Hauses stehen im Energieausweis mitunter auch Tipps und Empfehlungen zu Sanierungsmaßnahmen oder Modernisierungen, die die Energieeffizienz des Gebäudes verbessern könnten.

Was ist der Unterschied zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis?

Es gibt zwei unterschiedliche Arten von Energieausweisen. Einen, der den Bedarf ausweist und einen, der den Verbrauch ausweist. Darum spricht man entsprechend von einem bedarfsorientierten Energieausweis, auch Energiebedarfsausweis genannt, oder von einem verbrauchsorientierten Energieausweis, der auch Energieverbrauchsausweis heißt.

Was steht im Energiebedarfsausweis?

Für den Energiebedarfsausweis wird der theoretische Energiebedarf einer Immobilie berechnet. Grundlage dafür bilden ausschließlich bauliche Aspekte, mittels derer technische Gutachter den wahrscheinlichen Bedarf bestimmen. Dazu zählen etwa Wandstärke, Heizanlage, Dämmung und Art der Fenster.

Im bedarfsorientierten Energieausweis stehen Informationen darüber, welche Energiemenge eine Immobilie für das Beheizen, für die Warmwasserbereitung und das Lüften verbraucht. Diese Zahl wird im Energieausweis als Endenergiebedarf bezeichnet. Je kleiner dieser Wert ausfällt, desto besser die Energieeffizienz des Gebäudes.

Außerdem zeigt die Balkenskala eines Bedarfsausweises auch den Primärbedarf an. Das ist der Wert, der aussagt, wie viel Energie es bedarf, um den Endenergiebedarf des Hauses zu erzeugen. Dazu wird dieser Bedarf mit festgelegten Werten für die Art der Energiegewinnung multipliziert, über der das Gebäude versorgt wird – also, Öl, Holz oder erneuerbare Ressourcen. Auch dieser Wert gilt als umso besser, je niedriger er ausfällt.

Was steht im Verbrauchsausweis?

Der Verbrauchsausweis gibt den tatsächlichen Energieverbrauch eines Gebäudes wieder. Dieser Wert wird aus bestehenden Verbrauchsdaten errechnet und bezieht mindestens die letzten drei Jahre mit ein. Auch in diesem Energieausweis wird zwischen dem Endverbrauch und dem Primärverbrauch unterschieden.

Der Endenergieverbrauch entspricht also dem beim Energieversorger hinterlegten, tatsächlichen Verbrauch der Bewohner. Darum variiert er stark, je nachdem, wie viele Menschen in einer Wohnung oder einem Haus leben, wie intensiv sie heizen und auch, wie die Witterungsverhältnisse der letzten drei Jahre waren.

Um den Primärverbrauch zu berechnen, wird, wie beim Bedarfsausweis, der Endenergiewert mit einem bestimmten Faktor multipliziert, der für elektrische Energiegewinnung und Heizölversorgung am höchsten, für Versorgung aus erneuerbaren Energiequellen am niedrigsten ist.


Was kostet ein Energieausweis?

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Welchen Energieausweis braucht man beim Hausverkauf?

Für ein freistehendes Einfamilienhaus und für Mehrfamilienhäuser mit maximal vier Wohnungen, können Sie selbst entscheiden, ob Sie sich einen bedarfsorientierten oder einen verbrauchsorientierten Energieausweis für den Hausverkauf ausstellen lassen. Allerdings nur, sofern das Objekt in oder nach 1977 gebaut wurde.

Auch für ein Haus, das vor 1977 entstanden ist, dürfen Sie unter Umständen frei wählen, ob Sie auf einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis zurückgreifen möchten. Allerdings müssen ältere Häuser dafür:

  • entweder schon vor 1977 der Wärmeschutzverordnung der späten Siebzigerjahre entsprochen haben.

  • oder später durch eine Sanierung auf den energetischen Mindeststand dieser Wärmeschutzverordnung gebracht worden sein.

Ist das Haus, das Sie verkaufen wollen, von vor 1977 und auch seitdem nicht saniert worden, müssen Sie zwingend einen Bedarfsausweis erstellen lassen. Dies ist auch beim Verkauf von Neubauten der Fall.

Möchten Sie ein Mehrfamilienhaus mit mehr als vier Wohnungen verkaufen, spielen Baujahr und Sanierungszustand keine Rolle und Sie dürfen die Art des Energieausweises ebenfalls frei entscheiden.

Ausgenommen von der Energieausweispflicht sind Häuser, die unter Denkmalschutz stehen. Planen Sie also den Immobilienverkauf eines denkmalgeschützten Objektes, benötigen Sie zwar den Nachweis über den Denkmalschutz, aber keinen Energieausweis.


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Welchen Energieausweis braucht man beim Wohnungsverkauf?

Auch, wenn Sie eine Wohnung verkaufen wollen, ist der Energieausweis ein Pflichtdokument. Allerdings werden Energieausweise nie nur für einzelne Wohneinheiten ausgestellt, sondern beziehen sich immer auf die gesamte Immobilie.

Darum gelten auch beim Wohnungsverkauf die gleichen Regelungen zum Energieausweis, wie beim Hausverkauf. Die Art des erforderlichen Dokumentes ist abhängig von Größe, Baujahr und energetischem Standard des Gebäudes.

In diesem Spezialfall wenden Sie sich als Eigentümer und Besitzer an die Hausverwaltung oder Wohnungseigentümergemeinschaft, um einen Energieausweis für den Wohnungsverkauf zu erhalten.

Woher bekommt man einen Energieausweis?

Für den beim Immobilienverkauf obligatorischen Energieausweis sind je nach Bundesland unterschiedliche Behörden zuständig. Meist sind es aber die lokale Bauaufsichtsbehörde oder das örtliche Bauordnungsamt.

Den Gutachter für die Erstellung des Energiepasses können Sie selbst wählen. Verbrauchsausweise können Sie sogar online erhalten, weil dafür die Nachweise über Ihren Verbrauch der letzten drei Abrechnungsperioden die Grundlage bilden.

Vor allem für einen Bedarfsausweis aber benötigen Sie fachmännischen Beistand durch gemäß § 21 EnEV zugelassene Gutachter. Dazu zählen unter anderem Schornsteinfeger, Heizungsbauer, Bauingenieure, Statiker, Architekten oder Techniker aus dem Hochbau.

Wer bezahlt den Energieausweis beim Immobilienverkauf?

Die Kosten für den Energieausweis tragen Sie als Verkäufer des Gebäudes. Der Preis für einen Energieausweis ist dabei sehr variabel. Gutachter können ihre Preise selbst festlegen und machen diese oft auch abhängig davon, wie komplex die bauliche oder heiztechnische Situation einer Immobilie ausfällt.


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