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Der Energieausweis gehört bei einem Hausverkauf zu den wichtigsten Unterlagen, die man als Verkäufer:in vorweisen muss. Nun gibt es aber unterschiedliche Arten dieses Nachweises. Dieser Artikel erklärt die Unterschiede zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis und verrät Ihnen, welcher Energieausweis beim Immobilienverkauf der richtige ist.


Ihr Energieausweis
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Das Wichtigste in Kürze

  • Der Energieausweis ist zehn Jahre gültig und gibt Aufschluss darüber, wie hoch der Energiebedarf oder -verbrauch einer Immobilie ist und welcher Energieeffizienzklasse sie entspricht.
  • Beim Hausverkauf ist die Vorlage eines Energieausweises für alle Gebäude, die nicht dem Denkmalschutz unterliegen, Pflicht.
  • Für Wohngebäude, die vor 1977 erbaut und seither nicht saniert wurden, sowie für Neubauten ist ein Energiebedarfsausweis vorgeschrieben.
  • Die Kosten für den Energieausweis tragen Sie bei einem Verkauf selbst. · Ein:e gute:r Makler:in erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Sie können sich eine:n Makler:in aus Ihrer Region empfehlen lassen.
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Was ist der Energieausweis einer Immobilie?

Als Energieausweis wird ein Dokument bezeichnet, das einerseits die Energieeffizienz eines Gebäudes ausweist. Andererseits auch Einblick in die durchschnittlichen Energiekosten eines Hauses gibt. Der Energieausweis enthält sowohl Informationen über die Heizstoffe, also darüber, ob eine Immobilie mit Gas, Öl oder Strom beheizt wird, als auch über die Energieeffizienzklasse. Diese variiert je nach Baujahr und Sanierungszustand, ähnlich wie bei Haushaltselektronik, zwischen A+ und H. Dabei weist A+ die bestmögliche Energieeffizienz aus und H die schlechteste.

Außerdem finden sich im Energieausweis Informationen über den:die Hausbesitzer:in, etwa Name, Anschrift, Beruf. Eingeführt wurde das Dokument im Jahr 2008. Verpflichtend wurde der Energieausweis beim Immobilienverkauf und bei Vermietungen 2009. Seit 2014 wird laut Energieeinsparverordnung (EnEV) jedem ausgestellten Energiepass eine Registrierungsnummer zugewiesen, um behördliche Kontrollen zum Energieverbrauch zu verbessern. Zudem ist es seit 2014 Pflicht, die Energieeffizienz der Immobilie schon in Anzeigen und Exposés anzugeben.

Neues Gesetz seit Mai 2021

Am 1. Mai 2021 trat das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft und löste damit die EnEV ab. Nach wie vor ist es jedoch Pflicht, beim Verkauf den Energieausweis vorzulegen. Mehr zu den Änderungen lesen Sie hier.

Was besagt der Energieausweis?

Der Energieausweis ist ein mehrseitiges Dokument. Darin finden Sie schon auf der ersten Seite die folgenden Pflicht-Informationen:

  • Adresse
  • Anzahl der Wohneinheiten
  • Baujahr
  • Heizungsart
  • Vermerk darüber, ob es sich um einen bedarfsorientierten oder einen verbrauchsorientierten Energieausweis handelt.

Auf den nächsten Seiten wird die Energieeffizienz des Gebäudes aufgeschlüsselt. Dort lässt sich von Käufer:innen schnell erkennen, ob es sich um ein Niedrigenergiehaus handelt oder um eine unsanierte Immobilie. Das Haus wird dazu gemäß Energieeinsparverordnung in eine Energieeffizienzklasse eingeteilt, die von A+ mit einem jährlichen Energieverbrauch von unter 30 kWh pro Quadratmeter Wohnfläche bis H mit einem Jahresverbrauch von über 250 kWh reicht.

Die Energieeffizienz eines Gebäudes wird in der Regel durch Balkenskalen verbildlicht, die von Grün (A+ bis B) über Gelb (B bis F) bis Rot (F bis H) reichen. An diesen Skalen lassen sich zwei Daten ablesen: Je nachdem, ob es sich um einen Energiebedarfsausweis handelt oder um einen Energieverbrauchsausweis, werden mit den farblich markierten Balken sowohl der Endenergiebedarf als auch der Primärenergiebedarf oder der Endenergieverbrauch und der Primärenergieverbrauch dargestellt.

Energieverbrauch verbessern

Bezugnehmend auf die Energieeffizienzklasse des Hauses stehen im Energieausweis mitunter auch Tipps und Empfehlungen zu Sanierungsmaßnahmen oder Modernisierungen, die den Energieverbrauch des Gebäudes verbessern könnten.

Unterschied zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis

Es gibt zwei unterschiedliche Arten von Energieausweisen: Einen, der den Bedarf ausweist und einen, der den Verbrauch ausweist. Darum spricht man entsprechend von einem bedarfsorientierten Energieausweis, auch Energiebedarfsausweis genannt, oder von einem verbrauchsorientierten Energieausweis, der auch Energieverbrauchsausweis heißt.

Was steht im Energiebedarfsausweis?

Für den Energiebedarfsausweis wird der theoretische Energiebedarf einer Immobilie berechnet. Grundlage dafür bilden ausschließlich bauliche Aspekte, mittels derer technische Gutachter:innen den wahrscheinlichen Bedarf bestimmen. Dazu zählen etwa Wandstärke, Heizanlage, Dämmung und Art der Fenster.

Im bedarfsorientierten Energieausweis stehen Informationen darüber, welche Energiemenge eine Immobilie für das Beheizen, für die Warmwasserbereitung und das Lüften verbraucht. Diese Zahl wird im Energieausweis als Endenergiebedarf bezeichnet. Je kleiner dieser Wert ausfällt, desto besser die Energieeffizienz des Gebäudes.


Mann an Schreibtisch sieht sich Verbrauchsausweis an

Außerdem zeigt die Balkenskala eines Bedarfsausweises auch den Primärbedarf an. Das ist der Wert, der aussagt, wie viel Energie es bedarf, um den Endenergiebedarf des Hauses zu erzeugen. Dazu wird dieser Bedarf mit festgelegten Werten für die Art der Energiegewinnung multipliziert, über der das Gebäude versorgt wird – also, Öl, Holz oder erneuerbare Ressourcen. Auch dieser Wert gilt als umso besser, je niedriger er ausfällt.

Was steht im Verbrauchsausweis?

Der Verbrauchsausweis gibt den tatsächlichen Energieverbrauch eines Gebäudes wieder. Dieser Wert wird aus bestehenden Verbrauchsdaten errechnet und bezieht mindestens die letzten drei Jahre mit ein. Auch in diesem Energieausweis wird zwischen dem Endverbrauch und dem Primärverbrauch unterschieden.

Der Endenergieverbrauch entspricht also dem bei dem:der Energieversorger:in hinterlegten, tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner:innen. Darum variiert er stark, je nachdem, wie viele Menschen in einer Wohnung oder einem Haus leben, wie intensiv sie heizen und auch, wie die Witterungsverhältnisse der letzten drei Jahre waren.

Um den Primärverbrauch zu berechnen, wird, wie beim Bedarfsausweis, der Endenergiewert mit einem bestimmten Faktor multipliziert, der für elektrische Energiegewinnung und Heizölversorgung am höchsten, für Versorgung aus erneuerbaren Energiequellen am niedrigsten ist. Diese Werte sind für Käufer:innen interessant, um den künftigen Verbrauch der Immobilie laut Energiepass abzuschätzen.


Was kostet ein Energieausweis?

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Welchen Energieausweis braucht man beim Hausverkauf?

Für ein freistehendes Einfamilienhaus und für Mehrfamilienhäuser mit maximal vier Wohnungen, können Sie selbst entscheiden, ob Sie sich einen bedarfsorientierten oder einen verbrauchsorientierten Energieausweis für den Hausverkauf ausstellen lassen. Allerdings gilt dies nur, sofern das Objekt in oder nach 1977 gebaut wurde.


Einfamilienhaus mit Garten und Terrasse

Auch für ein Haus, das vor 1977 entstanden ist, dürfen Sie unter Umständen frei wählen, ob Sie auf einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis zurückgreifen möchten. Allerdings müssen ältere Häuser dafür:

  • entweder schon vor 1977 der Wärmeschutzverordnung der späten Siebzigerjahre entsprochen haben
  • oder später durch eine Sanierung auf den energetischen Mindeststand dieser Wärmeschutzverordnung gebracht worden sein.

Ist das Haus, das Sie verkaufen wollen, von vor 1977 und auch seitdem nicht saniert worden, müssen Sie zwingend einen Bedarfsausweis erstellen lassen. Dies ist auch beim Verkauf von Neubauten der Fall.

Möchten Sie ein Mehrfamilienhaus mit mehr als vier Wohnungen verkaufen, spielen Baujahr und Sanierungszustand keine Rolle und Sie dürfen die Art des Energieausweises ebenfalls frei entscheiden.

Sonderregel bei denkmalgeschützen Häusern

Ausgenommen von der Energieausweispflicht sind Häuser, die unter Denkmalschutz stehen. Planen Sie also den Immobilienverkauf eines denkmalgeschützten Objektes, benötigen Sie zwar den Nachweis über den Denkmalschutz, aber keinen Energieausweis.


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Welchen Energieausweis braucht man beim Wohnungsverkauf?

Auch, wenn Sie eine Wohnung verkaufen wollen, ist der Energieausweis Pflicht. Allerdings werden Energieausweise nie nur für einzelne Wohneinheiten ausgestellt, sondern beziehen sich immer auf die gesamte Immobilie. Wenden Sie sich für den Hausverkauf einer Eigentumswohnung daher am besten an die Hausverwaltung oder an die Wohnungseigentümer:innengemeinschaft, um einen Energieausweis zu erhalten.


Wohnblock mit Altbau-Wohnungen

Beim Wohnungsverkauf gelten die gleichen Regelungen zum Energieausweis wie beim Hausverkauf. Die Art des erforderlichen Dokumentes ist abhängig von diesen Faktoren:

  • Größe
  • Baujahr
  • Energetischer Standard des Gebäudes

Woher bekommt man einen Energieausweis?

Für den beim Immobilienverkauf obligatorischen Energieausweis sind je nach Bundesland unterschiedliche Behörden zuständig. Meist sind es aber die lokale Bauaufsichtsbehörde oder das örtliche Bauordnungsamt.

Den:die Gutachter:in für die Erstellung des Energiepasses können Sie selbst wählen. Verbrauchsausweise können Sie sogar online erhalten, weil dafür die Nachweise über Ihren Verbrauch der letzten drei Abrechnungsperioden die Grundlage bilden.

Vor allem für einen Bedarfsausweis aber benötigen Sie fachmännischen Beistand durch gemäß § 21 EnEV zugelassene Gutachter:innen. Dazu zählen unter anderem Schornsteinfeger:innen, Heizungsbauer:innen, Bauingenieur:innen, Statiker:innen, Architekt:innen oder Techniker:innen aus dem Hochbau.

 

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Checkliste Energieausweis

Wer bezahlt den Energieausweis beim Immobilienverkauf?

Die Kosten für den Energieausweis tragen Sie als Verkäufer:in des Gebäudes. Der Preis für einen Energieausweis ist dabei sehr variabel. Gutachter:innen können ihre Preise selbst festlegen und machen diese oft auch abhängig davon, wie komplex die bauliche oder heiztechnische Situation einer Immobilie ausfällt.

Die folgenden Angaben bieten Ihnen zumindest eine Orientierung, wie viel der Energieausweis kostet (hier gibt es trotz GEG keine Änderung gegenüber der EnEV):

  • Verbrauchsorientierter Energiepass: 50 bis 100 Euro
  • Verbrauchsorientierter Energieausweis mit mehreren Wohneinheiten: 250 Euro
  • Bedarfsorientierter Energieausweis: 300 bis 500 Euro

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