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Welche Immobilie möchten Sie bewerten?​

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Darum lohnt sich unsere kostenlose Immobilienbewertung



100% kostenlos

Die Preis-Einschätzung ist für Sie komplett kostenlos und unverbindlich. Wir finanzieren den Service über unsere Makler:innen, falls Sie sich für einen Verkauf interessieren.

Schnelles Ergebnis als PDF

Das Ergebnis ist für Sie sofort online verfügbar. In dem umfangreichen Dokument finden Sie die Preisentwicklung Ihrer Immobilie sowie weitere spannende Details zur Berechnung.

Aktuelle Preis-Einschätzung

Die Berechnung basiert auf Tausenden von Vergleichsobjekten. Dabei berücksichtigen wir Transaktionsdaten aus vergangenen Verkäufen sowie unsere eigenen Angebotsdaten.




Unser Service ist ausgezeichnet mit dem eKomi-Siegel.





So funktioniert die Immobilienbewertung von ImmoScout24


Schritt 1

Sie beschreiben Ihre Immobilie

Für eine hochwertige Bewertung mit einem Online-Rechner brauchen Sie nur wenige Informationen, die Sie sicher sowieso aus dem Kopf wissen. Wichtig ist: Umso mehr Daten Sie angeben, desto genauen können wir den Hauswert für Sie schätzen. Wir benötigen dazu besonders marktspezifische Daten. Zur optimalen Einschätzung des Verkehrswertes eines Hauses oder einer Wohnung fragen wir die folgenden Infos ab:

  • Immobilientyp: Grundstück, Haus, Wohnung oder Gewerbe
  • Grundstücksfläche
  • Wohnfläche
  • Baujahr
  • Besondere Ausstattung
Schritt 2

Wir berechnen den Wert

Unser kostenloser Immobilienwert-Rechner ermittelt den Marktwert anhand von Vergleichsdaten ähnlicher Immobilien in der Umgebung. Dafür setzen wir künstliche Intelligenz ein: Die Kerndaten Ihrer Immobilie werden automatisch mit denen Tausender anderer Objekte abgeglichen. Gibt es hohe Überschneidungen, fließt der jeweilige Wert in die Berechnung ein. Man nennt dies auch das Vergleichswertverfahren.

Unser Rechner beruht auf der größten Datenbank Deutschlands. Wir berücksichtigen auf der einen Seite die Angebotsdaten der Immobilien, die auf unserer Plattform zum Verkauf stehen. Dies wird angereichert durch erzielte Preise anderer Immobilien sowie Gutachten von Banken. Sechs Milliarden Objektinformationen fließen in die Berechnung ein. Unsere Preisdatenbank wird natürlich regelmäßig aktualisiert, sodass wir Ihnen eine realistische Preis-Einschätzung bieten.

Schritt 3

Bewertung sofort verfügbar

Bereits wenige Sekunden, nachdem Sie Ihre Informationen eingegeben haben, können Sie das Bewertungs-PDF herunterladen. Auf 10 Seiten finden Sie hier die Hintergründe für unsere Berechnung: Vergleichsimmobilien, den Einfluss der Ausstattung und vieles mehr.

Unter Umständen und auf Ihren Wunsch meldet sich eine freundliche Person aus unserem Beratungs-Team und stellt Ihnen noch einige weitergehende Fragen zu Ihrer Immobilie. Denn jede Immobilie ist einzigartig! Durch weitere Details wird Ihre Bewertung somit also noch genauer.




Wie sieht das Bewertungs-PDF aus?



Mit unserem Bewertungs-PDF bieten wir Ihnen auf Basis der bisher angegebenen Objekteigenschaften eine Marktwertspanne. Diese enthält den wahrscheinlich erzielbaren Kaufpreis in einem angemessenen Vermarktungszeitraum und im gewöhnlichen Geschäftsverkehr.

  • Entwicklung des Immobilienmarktes in den letzten Jahren
  • Angebote vergleichbarer Immobilien
  • Einfluss der besonderen Ausstattung
Bewertungs-PDF



Welche Vorteile bietet eine Online-Immobilienbewertung?




Kosten sparen

Sie sparen Kosten.

Unser Wert-Rechner ist für Sie kostenlos. Ein professionelles Gutachten kostet mindestens 0,5 Prozent des Verkaufspreises – ist aber natürlich dafür auch genauer.

Überblick behalten

Sie haben den Überblick.

Sie erhalten einen realistischen Preis und gehen somit bestens vorbereitet in alle Entscheidungen rund um Ihre Immobilie.


Zeit sparen

Sie sparen Zeit.

Im Vergleich zu einer umfangreichen Immobilienbewertung durch eine:n Sachverständige:n, welche ein bis vier Wochen in Anspruch nehmen kann, erhalten Sie das Ergebnis einer Online-Bewertung sofort.

Stress sparen

Sie sparen Stress.

Unser Immobilienwertrechner kann den Verkehrswert einer Immobilie schon mithilfe sehr weniger Daten schätzen, was den Aufwand für Sie extrem vermindert. Sie brauchen keine Dokumente.




Wozu brauche ich ein Immobilienbewertung?



Transparenz

Natürlich lohnt es sich immer mal wieder, den Wert der eigenen Immobilie herauszufinden. So merken Sie, wann Sie von einem Verkauf besonders profitieren könnten.

Immobilienverkauf

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, gehen Sie bestens gewappnet in die Verhandlungen mit Interessierten.

Vor großen Investitionen

Sie wollen eine kostenintensive Veränderung vornehmen? Eine Bewertung zeigt Ihnen, ob sich dies überhaupt rechnet.

Scheidung und Erbschaft

Auch hierbei sollten Sie unbedingt eine Bewertung durchführen. Häufig lohnt sich sogar einen Profi zu beauftragen.

Bewertungs-PDF



Immobilie bewerten – Alle Fragen für Sie beantwortet

Erstellungsdatum

06.08.17 (Aktualisiert: 23.05.22)

Lesezeit

6 Minuten




Welches Bewertungsverfahren eignet sich für meine Immobilie?


Der Immobilienwert darf laut Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) anhand drei verschiedener Methoden berechnet werden: Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert. Aber welches der Verfahren wird wann und warum angewendet?


Vergleichswertverfahren


Das Vergleichswertverfahren gilt allgemein als präzisestes Verfahren. Wie der Name schon verrät, wird die Immobilie hierbei mit anderen Objekten abgeglichen und so ihr Wert ermittelt. Insbesondere die Lage, die Größe, die Bausubstanz, das Zukunftspotenzial und die Nutzungsperspektive spielen hierbei eine Rolle. Das Vergleichswertverfahren wird häufig für die Wertermittlung unbebauter Grundstücke und Eigentumswohnungen eingesetzt.

Beim direkten Vergleichswertverfahren werden mehrere vergleichbare Immobilien abgeglichen, die in der jüngeren Vergangenheit verkauft worden sind. Sollten nicht genügend ähnliche Objekte zur Verfügung stehen, wird das indirekte Vergleichswertverfahren angewandt. Hier wird die Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachtungsausschusses befragt, die detaillierte Angaben zum hiesigen Immobilienmarkt enthält.

Der Vorteil des Vergleichswertverfahrens ist, dass es relativ schnell abgewickelt werden kann. Entscheidend für die Aussagekraft der Ergebnisse ist die Datengrundlage: Je mehr sich die verglichenen Objekte ähneln, desto genauer wird der ermittelte Vergleichswert mit dem späteren, tatsächlichen Verkaufspreis übereinstimmen. Deshalb ist das Vergleichswertverfahren besonders dann geeignet, wenn es ausreichend viele Vergleichsobjekte gibt, die tatsächlich Ihrer Immobilie ähnlich sind.


Ertragswertverfahren


Das Ertragswertverfahren wird häufig bei Gewerbeimmobilien, vermieteten oder verpachteten Immobilien wie Mietshäusern, Hotels und Restaurants angewendet. Grundlage für die Wertermittlung sind die Erträge, die durch das entsprechende Objekt erwirtschaftet werden.

Bei dieser Bewertung steht im Fokus, welche Rendite bisher erzielt wurde und wie sich das eingesetzte Kapital zukünftig verzinsen wird. Bei einem Ertragswertverfahren prüfen Sie also, welche künftigen Zahlungsflüsse in Form von Miete und Pacht Sie in Relation zum Kaufpreis bekommen. Zusätzlich kann einbezogen werden, welches Entwicklungspotenzial die Immobilie besitzt. Ein Beispiel wäre, dass der Ertrag gesteigert werden kann, indem das Haus aufgestockt wird oder ungenutzte Parkplätze vermietet werden. Die Ermittlung des Bodenwerts wird in diesem Fall bei Bedarf getrennt vorgenommen.


Sachwertverfahren


Auch beim Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie getrennt vom Bodenwert ermittelt. Die Grundlage des Sachwertverfahrens besteht aus dem Bodenrichtwert, also dem Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils, den Herstellungskosten der baulichen Anlagen sowie der Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, etwa der Wege oder Garagen.

Diese Methode ist die einzige, die sich beispielsweise für industriell genutzte oder allgemein genutzte Objekte wie Bahnhöfe eignet, bei denen die anderen Verfahren nicht genutzt werden können. Dennoch werden trotz Marktanpassungsfaktor häufig unrealistische Werte ermittelt, die nicht den tatsächlich erzielbaren Preisen entsprechen. Der zentrale Grund dafür ist, dass die Ankauf- und Herstellungskosten im Fokus stehen und das aktuelle Marktgeschehen zu wenig berücksichtigt wird. Das erklärt sich am besten anhand eines einfachen Beispiels:

Sie erwerben eine kleine Baulandfläche und errichten darauf ein Einfamilienhaus. Anschließend kaufen Sie das gesamte angrenzende Grünland. Der Wert der drei Elemente Haus, Grünland und Bauland lässt sich mit dem Sachwertverfahren gut ermitteln. Doch wenn Sie nun die einzige Liegenschaft in dieser Region besitzen, die über eine so große Gartenfläche verfügt, ist das ein wichtiges Alleinstellungsmerkmal. Der erzielbare Kaufpreis fällt also deutlich höher aus als die reine Betrachtung des Sachwerts.

Immobilienwertermittlung Verfahren Immobilienwertermittlung Verfahren


Kann ich meine Immobilie auch selbst bewerten?

Theoretisch ist es möglich, den Wert der Immobilie selbst zu berechnen, wenn Sie über die nötige Datengrundlage und Expertise verfügen. Jedoch neigen Eigentümer:innen dazu, nicht objektiv vorzugehen und den Wert der eigenen Immobilie oft zu hoch einzuschätzen. Für eine erste eigene Einschätzung können Sie vergleichbare Objekte in Ihrer Region prüfen. Bedenken Sie dabei, dass die inserierten Immobilienpreise nicht den real erzielten Kaufpreisen entsprechen müssen.

Wenn Sie Ihre Immobilie bald verkaufen möchten, können Sie den Wert durch eine fachkundige Person ermitteln lassen oder Sie nutzen einfach unser kostenloses Bewertungsverfahren. Damit nutzen Sie umfangreiche Datensätze, um einen möglichst genauen Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln.



Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis?

  • Der Verkehrswert beschreibt den aktuellen Wert, den eine Immobilie in etwa erzielen wird. Er wird durch ein Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung von aktuellen Marktbedingungen ermittelt und durch das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage beeinflusst. 
  • Beim Kaufpreis handelt es sich um einen frei verhandelbaren Wert, der sich am Verkehrswert orientiert.  


Der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und Kaufpreis besteht also darin, dass der Kaufpreis ein konkreter Wert ist, der beim Kauf einer Immobilie tatsächlich gezahlt wird. Im Gegensatz dazu ist der Verkehrswert nur ein Schätzwert, der den voraussichtlichen Kaufpreis beschreibt. 



Welche Faktoren fließen in die Immobilienbewertung ein?

Lage

Die Lage Ihrer Immobilie

  • Preisentwicklung
  • Distanz zu Schulen, Läden etc.
  • Verkehrsanbindung
  • Kulturangebote
  • Lärmbelästigung
Zustand

Der Zustand Ihrer Immobilie

  • Baujahr
  • Bausubstanz
  • Elektrische Leitungen
  • Renovierungszustand
  • Energieeffizienz
Ausstattung

Die Ausstattung Ihrer Immobilie

  • Größe
  • Balkon, Terrasse, Garten
  • Fußbodenbelag
  • Heizung
  • (Smart)Technik


Wie wichtig ist die Lage für die Bewertung?

Sehr wichtig. Nicht umsonst wird häufig darüber gewitzelt, dass die drei wichtigsten Faktoren bei der Bewertung „Lage, Lage, Lage“ sind. Man unterscheidet hierbei drei Kategorien: einfache, mittlere oder gute Lage. Für die Einschätzung der Lage wird die Mikro- und Makrolage betrachtet. Die Makrolage beschreibt dabei die Region oder Stadt, in der sich die Immobilie befindet. Mit der Mikrolage ist hingegen die direkte Umgebung, also beispielsweise die Nachbarschaft oder Angrenzung an Hauptverkehrsstraßen, gemeint.    

  • Infrastruktur
  • Bevölkerungsstruktur
  • Image des Bezirks
  • Himmelsrichtung, z. B. wegen der Ausrichtung zur Sonne oder zum Wasser. 

 



Welche Rolle spielt der Zustand einer Immobilie bei der Bewertung?

Der bauliche Zustand hat einen großen Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie. Neben der Lage und Ausstattung gehört er zu den wichtigsten Punkten, die in eine Immobilienbewertung einfließen. Sie sollten sich also fragen, ob werterhaltende oder wertsteigernde Maßnahmen notwendig sein könnten. In den meisten Fällen lohnt es sich in Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen zu investieren, um so einen besseren Preis zu erzielen.  
 
In die Bewertung des Zustands einer Immobilie fließen beispielsweise diese Faktoren ein:

  • Alter der Immobilie
  • Allgemeine baulicher Zustand
  • Energetischen Zustand (z. B. Dämmung, Zustand der Fenster und Türen, Heizungsanalage)
  • Renovierungsmaßnahmen, Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten. 

 



Wie kann der Wert einer Immobilie gesteigert werden?

Bestimmte Faktoren können eine Immobilie auf- oder entwerten. Bevor Sie verkaufen, können Sie konkrete Maßnahmen ergreifen, um den Wert Ihrer Liegenschaft zu erhöhen.

Wertsteigernde Faktoren

Neben einer attraktiven Lage können Sie selbst noch einiges tun, um den Wert Ihrer Immobilie zu maximieren. Beispielsweise können Sie sie vor dem Verkauf sanieren oder modernisieren lassen. Wenn in Ihrer Region erneuerte Objekte verhältnismäßig bessere Verkaufspreise erzielen, kann die Beseitigung von Mängeln oder die Modernisierung ein lohnendes Investment sein. Bedenken Sie jedoch auch den zeitlichen Aufwand, der damit verbunden ist.

Mehrparteienhäusern gewinnen an Wert, indem der Vermietungsgrad maximiert wird. Versuchen Sie, alle Flächen zu vermieten und das Objekt vollvermietet zu veräußern.

Eine weitere Option zur Wertsteigerung können Bebauungspläne sein. Mit der Genehmigung, den Dachboden ausbauen zu dürfen, ist ein Objekt gleich deutlich mehr wert.

Wertmindernde Faktoren

Auch hier schlägt die Lage zu Buche. Liegt Ihre Immobilie beispielsweise in der Nähe einer Hauptverkehrsstraße, schmälert dies den Wert deutlich. Daneben gibt es jedoch auch Faktoren, die Sie beeinflussen können. Für den Verkauf zählt der erste Eindruck. Stellen Sie daher sicher, dass vorab schon das äußere Erscheinungsbild Ihrer Immobilie überzeugt. Dazu zählen beispielsweise ein sauberer Eingangsbereich und bei Häusern ein gepflegter Garten. Achten Sie auch darauf, dass alle Räume gut beleuchtet sind und lüften Sie vor Besichtigungen immer.

Wertmindernd wirken sich auch alle Arten von Unsicherheiten aus. Bewahren Sie daher beispielsweise Wartungsprotokolle von Gasthermen oder auch die Rechnung der Schornsteinfeger:innen auf, um Belege über die laufende Instandhaltung eines Objektes zu haben.

Sind Sie unsicher, ob und wie Sie den Wert Ihrer Immobilie trotz etwaiger wertmindernder Faktoren steigern können, helfen Ihnen Sachverständige gerne weiter.



Wie wirkt sich die Ausstattung einer Immobilie auf ihren Wert aus?

Die Ausstattung entscheidet darüber, ob sich interessierte Kaufende in einer Immobilie wohlfühlen und ein Kaufinteresse entwickeln. Je nachdem, in welchem Zustand sich die Ausstattung befindet, kann man hierbei unterscheiden zwischen: einfacher Ausstattung, normaler Ausstattung und gehobener Ausstattung. Auch der Grundriss wirkt sich stark auf den Wert einer Immobilie aus. Im Gegensatz zu Anbauten und Inventar kann er jedoch nur mit großem Aufwand verändert werden.  
 
Zur Ausstattung einer Immobilie gehören: 

  • Einrichtungsgegenstände
  • Verwendete Materialien
  • Qualität der Bauweise
  • Schnitt der Immobilie
  • Terrassen und Balkone


Welche Auswirkung hat die Nachfrage auf den Immobilienwert?

Bei der reinen Bewertung der Immobilie als Sachwert wird die Nachfrage nicht einbezogen. Doch wenn Vergleichswerte herangezogen werden, basieren diese auf realen Kaufpreisen. Die tatsächlichen Kaufpreise entstehen immer durch Angebot und Nachfrage. Je größer die Nachfrage, desto höhere Preise sind erzielbar. Nachfrage entsteht durch die Lage, die Größe und Ausstattung der Immobilie. So ist es immer ein Wechselspiel: Welche Voraussetzungen bringt Ihre Immobilie mit? Wie groß ist die Nachfrage für ein solches Objekt? Die Kombination aus diesen beiden Einflussgrößen sorgt dann für die reale Preisbildung am freien Markt.



Wie wirken sich vermietete Immobilien auf den Wert aus?

Dass eine Immobilie derzeit vermietet ist, kann sich positiv und negativ auf den Wert des Objektes auswirken. Manche Immobilien sind reine Anlageobjekte. Bei ihnen ist wichtig, dass sie möglichst vollständig vermietet sind – und das zu hohen Nettomieten. Wenn das der Fall ist, sind Investor:innen eine attraktive Zielgruppe für den Verkauf des Objektes.

Ist eine Immobilie hingegen ohne Befristung, mit einer geringen Nettomiete, vermietet, mindert das den Wert beträchtlich. Denn weder kann eine gute Rendite erzielt werden, noch ist die Immobilie selbst nutzbar.



FAQ: Häufige Fragen zur Immobilienbewertung

Wie berechnet man den Immobilienwert?

Der Immobilienwert darf laut Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) anhand drei verschiedener Methoden berechnet werden: Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert. Lassen Sie jetzt Ihre Immobilie kostenlos bewerten.

Wie viel kostet eine Immobilienbewertung?

Die Kosten für ein professionelles Gutachten hängen von der Größe des Hauses, von der Art der Immobilienbewertung und von der Art der Immobilie ab. Rechnen Sie mit Kosten im dreistelligen Bereich. Für ausführliche Gutachten können auch zwischen 1.000 und 2.500 Euro Kosten anfallen. Bei ImmoScout24 können Sie Ihre Immobilie in nur wenigen Minuten kostenlos bewerten lassen. Starten Sie jetzt Ihre kostenlose Immobilienbewertung.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis?

Beachten Sie, dass bei der Immobilienbewertung zwischen Verkehrswert und Kaufpreis unterschieden wird. Der Verkehrswert aus dem Gutachten für Ihr Haus beschreibt den aktuellen Wert, den ein Haus in etwa erzielen kann. Er wird durch das Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung von aktuellen Marktbedingungen ermittelt und durch das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage beeinflusst. Der Kaufpreis hingegen ist ein frei verhandelbarer Wert, der sich am Verkehrswert orientieren kann, aber nicht zwingend muss. Lassen Sie jetzt Ihre Immobilie kostenlos bewerten.



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* Basierend auf einer von März 2017 bis März 2019 durchgeführten Analyse von auf ImmobilienScout24 inserierten Immobilien. Untersucht wurden die Vermarktungspreise von Immobilien mit dem Produkt Schaufenster, welches ausschließlich von Maklern gebucht werden kann, im Verhältnis zu vergleichbaren Standard-inserierten Objekten.