Gewerbeimmobilie ver­kau­fen: Steu­ern, Ab­lauf & Tipps

Ob Restaurant, Ladenfläche, Hotel oder Gewerbehalle: Wer eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchte, sollte Vermarktung, Steuern und Zielgruppe genau planen. Dazu gehört auch, die verschiedenen Nutzungsarten von Gewerbeimmobilien zu kennen. In diesem Ratgeber zeigen wir dir außerdem, worauf du achten solltest, wenn du eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchtest, und welche Besonderheiten bei Kündigungen und Steuern gelten.

Unter gewerblicher Nutzung versteht man häufig vor allem Läden und Büros. Tatsächlich ist das Spektrum jedoch deutlich größer. Nahezu jede Branche benötigt gewerblich nutzbare Flächen. 

Typisch für Gewerbeimmobilien ist, dass sie nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Zu den wichtigsten Kategorien zählen:

• Verkauf & Einzelhandel 
• Gastronomie & Hotel: Restaurant verkaufen; Hotel verkaufen
• Büro & Dienstleistung 
• Lager & Logistik 
• Industrie & Produktion 
• Arztpraxen & Klinikeinrichtungen  
• Freizeit- & Sporteinrichtungen 
  

Grundsätzlich lassen sich für Gewerbeimmobilien oft höhere Preise erzielen als für Wohnimmobilien. Ob und in welchem Ausmaß das zutrifft, kann von Fall zu Fall sehr unterschiedlich sein. 
 
Angebot und Nachfrage orientieren sich insbesondere an: 

• örtlichen Lage (z.B. A- oder B-Standorte) und Infrastruktur 
• Größe und Raumaufteilungen 
• Schaufensterfronten 
• Gesamtzustand (innen und außen) 
• Ausstattungsniveau 
• Transport- und Personenzugänge (Aufzüge, Rampen etc.) 
• Vermietungsverhältnisse 
• konjunkturelle Gesamtlage des Gewerbes oder der Branche
   

Je nach Lage und Nutzung können Gewerbeimmobilien eine attraktive Kapitalanlage darstellen. Um den tatsächlichen Immobilienwert herauszufinden, solltest du eine umfassende Verkehrswertermittlung durchführen lassen.

Wie bei anderen Immobilien können auch Gewerbeimmobilien vermietet oder bezugsfrei verkauft werden. Je nachdem, ob die Immobilie bereits vermietet ist oder leer steht, sprichst du damit unterschiedliche Käufergruppen an. 

Vermietete Gewerbeimmobilien gelten häufig als besonders attraktiv, da sie bereits laufende Mieteinnahmen generieren. Vor allem langfristige Mietverträge können den Wert der Immobilie positiv beeinflussen. 

Leerstehende Gewerbeimmobilien werfen dagegen oft Fragen auf: Warum steht die Fläche leer? Wie lange besteht der Leerstand? Und wie gut lässt sich die Immobilie künftig vermieten? Interessent:innen wollen damit sicherstellen, dass sie eine wirtschaftlich tragfähige Entscheidung treffen. Darum achten sie besonders auf Lage, Nutzungsmöglichkeiten und erzielbare Mieteinnahmen. 

Bezugsfreie Gewerbeimmobilien können als Kaufobjekte wiederum für Unternehmen interessant sein, die die Flächen selbst nutzen möchten. In der Praxis werden Gewerbeflächen jedoch häufig gemietet statt gekauft. 

Ist deine Gewerbeimmobilie gut vermietet, hast du die erste Hürde bereits genommen. Kaufinteressent:innen werden insbesondere folgende Punkte prüfen: 

• die Höhe, Ausfallsicherheit und Dauerhaftigkeit der Mieterträge, z. B. durch langfristige Mietverträge 
• welche Erfahrungen es mit den aktuellen Mieter:innen sowie der jeweiligen Branche und dem Standort gibt 
• inwieweit zukünftige Instandhaltungs- und Renovierungskosten zu erwarten sind 

Gerade der letzte Aspekt ist nicht zu unterschätzen. Denn ein guter und gepflegter Zustand der Gewerbeimmobilie sichert langfristig ihre Vermietbarkeit. 

Beim Verkauf deiner Gewerbeimmobilie solltest du Makler:innen in Anspruch nehmen, die auf Gewerbeimmobilien spezialisiert sind. 

Das sind die Vorteile eines Verkaufs mit Makler:in:  

• Wissen, Erfahrungen und das nötige Netzwerk an potenziellen Kaufinteressent:innen 
• Unterstützung bei der Bereitstellung wichtiger Verkaufsdokumente 
• Preisbestimmung auf Grundlage langjähriger Erfahrung und Methodenwissen 
• Transparente Kommunikation und Organisation des Bewerbungsverfahrens 
• Zeitersparnis: vollständige Abwicklung des Verkaufs  

Makler:innen sind in der Regel sehr viel schneller, weil sie sehr motiviert sind, die erfolgsbasierte Provision zu verdienen und zusätzlich auf Erfahrungen und Netzwerke zurückgreifen können. 

Am besten stellst du die Verkaufsunterlagen als erstes und sehr frühzeitig zusammen, denn unter Umständen ist der:die Käufer:in schnell gefunden. 

Erfahrene Makler:innen werden dir gerne bei der Beschaffung dieser wichtigen Dokumente behilflich sein: 

• aktueller Grundbuchauszug (ggf. mit Belastungen und Rechten Dritter) 
• Flurkartenauszug bzw. Lageplan 
• Baupläne im Maßstab 1:100 sowie 
• Werkpläne im Maßstab 1:50 
• Nutzflächen und Kubatur (Berechnungen) 
• genehmigter Bebauungsplan 
• Baulastenverzeichnis 
• Baubeschreibungen inklusive Umbauten 
• Belege zu Instandhaltungskosten 
• letzte Betriebskostenabrechnungen 
• gültiger Energieausweis 
• Mietverträge/ Pachtverträge

Ob du deine Gewerbeimmobilie verkaufst oder doch vermietest, solltest du mithilfe von Kriterien entscheiden.   

Folgende Fragen solltest du dir unter anderem stellen:  

• Ist derzeit die Kaufnachfrage nach Gewerbeimmobilien hoch? 
• Ist eine Wertsteigerung der Gewerbeimmobilie absehbar? 
• Planst du zeitnah eine Investition, für die du liquide Mittel benötigst? 
• Willst du Vermieterpflichten nachkommen? 
   

Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie ist eine weitreichende Entscheidung. Orientierung und Entscheidungshilfe gibt dir folgende Übersicht:

Wenn du deine Gewerbeimmobilie weiterhin nutzen willst, kannst du sie verkaufen und nach Eigentumsübertragung mieten. Das ist vor allem dann eine interessante Option, wenn du liquide Mittel für Investitionen benötigst, aber dein Gewerbe weiterhin in der gleichen Immobilie bleiben soll. 

Oder du möchtest die Verantwortung als Vermieter:in nicht mehr tragen. Auch in diesem Fall können der Verkauf und ein Zurückmieten, dir genau diese Freiheit ermöglichen. 

Als Vermieter:in einer Gewerbeimmobilie zahlst du Einkommenssteuer, beim Verkauf können Gewerbesteuer und Spekulationssteuer anfallen. 

Die Gewerbesteuer kann anfallen, wenn das Finanzamt von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgeht. Das wird häufig angenommen, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft werden. Das Finanzamt stuft dich dann als gewerbliche Verkäufer:in ein und du hast Gewerbesteuer zu zahlen. Als Unternehmer:in zahlst du grundsätzlich Gewerbesteuer, wenn deine Immobilie zum Betriebsvermögen gehört.  

Die Spekulationssteuer setzt voraus: 

1. Du hast deine Gewerbeimmobilie mit Gewinn verkauft 
2. Zwischen deinem Kauf und dem aktuellen Verkauf liegen weniger als 10 Jahre. Relevant ist jeweils das Datum auf dem notariell beglaubigten Kaufvertrag.

Trifft beides zu, unterstellt der Gesetzgeber pauschal, dass du auf eine Wertsteigerung spekuliert hast. Daher muss der Verkaufsgewinn in Höhe des persönlichen Einkommenssteuersatzes versteuert werden. Besteuert wird der Gewinn ohne Verkaufsnebenkosten, d.h. du kannst den Gewinn mindern, indem du alle Verkaufsnebenkosten wie Maklergebühr, Grundbuchkosten, Energieausweis gegenrechnest.

• Privatverkauf: Wenn die Immobilie Teil deines Privatvermögens war, gehört der Gewinn in die Anlage SO (Sonstige Einkünfte) unter „Private Veräußerungsgeschäfte“. Er wird mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.  
• Betriebsvermögen: Gehörte die Immobilie zum Betriebsvermögen, wird der Gewinn in der Anlage EÜR oder der Bilanz erfasst. Auf den Gewinn fällt Gewerbesteuer an. 
  

In der Regel sind Immobilienverkäufe von der Umsatzsteuer befreit und unterliegen dem Grunderwerbsteuergesetz. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Wenn du als gewerblich tätige Person eine Immobilie verkaufst, aus dessen Vermietung umsatzsteuerpflichtige Mieteinnahmen generiert wurden, bist du zur Berichtigung des Vorsteuerabzugs verpflichtet (§ 15a UStG). Wenn der:die Erwerber:in die Vermietung fortsetzt, muss dem Finanzamt keine Vorsteuer erstattet werden, da das Gesetz einen Unternehmensträger:innenwechsel annimmt. 

Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie erfordert mehr Aufwand und Wissen als die Vermarktung eines Wohnobjekts. Neben Lage und Zustand spielen vor allem die Nutzungsmöglichkeiten, bestehende Mietverhältnisse und steuerliche Aspekte eine wichtige Rolle. Je besser du den Wert deiner Immobilie kennst und alle erforderlichen Unterlagen vorbereitet hast, desto reibungsloser verläuft der Verkaufsprozess. Gerade bei vermieteten Gewerbeimmobilien oder komplexen Objekten kann es sinnvoll sein, auf die Unterstützung spezialisierter Makler:innen zurückzugreifen, um den passenden Käufer oder die passende Käuferin zu finden und einen marktgerechten Verkaufspreis zu erzielen.