Ein Haus zu verkaufen ist die eine Sache, ein Haus mit Wohnrecht zu verkaufen eine ganz andere. Was Wohnrecht beinhaltet, welche Rechte und Pflichten für Sie als Hauseigentümer:in damit verbunden sind und Besonderheiten bei dem Verkauf eines Hauses mit Wohnrecht – alle Themen im Überblick finden Sie in folgendem Beitrag.

Du möchtest verkaufen? Prüfe ganz einfach, wie viel deine Immobilie wert ist.

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht bleibt das Wohnrecht weiterhin bestehen. Eine Kündigung der Wohnrechtinhaber:innen ist nicht möglich.

  • Damit Wohnrechtinhaber:innen zustimmen, können individuelle Abmachungen beispielsweise in Form einer Abfindung getroffen werden.

  • Möchten Sie ein Haus verkaufen, das mit einem Wohnrecht versehen ist, fällt der Verkaufspreis tendenziell niedriger aus, da Erwerbende die Immobilie nicht zu Eigenzwecken nutzen können.

  • Die Basis für den Hausverkauf bildet eine aktuelle Immobilienbewertung. Starten Sie jetzt kostenlos Ihre Immobilienbewertung und erfahren Sie, welcher Preis für Ihre Immobilie angemessen ist.


Kostenlos
Marktwert-Rechner

  • Individuelle Bewertung Ihrer Immobilie
  • Basierend auf aktuellen Preisdaten
  • Altes Ehepaar am Fenster

    Was ist ein lebenslanges Wohnrecht?

    Es gibt gute Gründe, sich lebenslanges Wohnrecht einräumen zu lassen. Oft lassen sich Eltern ein Wohnrecht einräumen, bevor Sie Ihre Immobilie ihrem Kind übertragen. Neben vielen Rechten und Vorteilen gibt es einige Pflichten und Besonderheiten. Doch sehen wir uns zunächst an, was lebenslanges Wohnrecht eigentlich ist. 

    Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) § 1093 beschreibt „lebenslanges Wohnrecht“ als das Recht, „ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen“.

    Dabei dürfen die Wohnberechtigten nach dieser gesetzlichen Regelung lebenslang Familienangehörige, neue Lebenspartner und auch Pflegepersonal bei sich wohnen lassen. 

    Für den Fall, dass die wohnberechtigten Personen nur einen Teil der Immobilie bewohnen, dürfen Sie dennoch gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen wie beispielsweise die Waschküche mitbenutzen. 

    Der:die Wohnberechtigte hat ein Recht auf Mitsprache bei der Vereinbarung von Besichtigungsterminen.

    Demgegenüber stehen einige Pflichten für den Inhaber des lebenslangen Wohnrechts.  

    • Übernahme der entstehenden Nebenkosten (Strom, Heizung, Wasser)
    • Instandhaltungskosten sind ebenfalls von den Wohnberechtigten im Rahmen kleinerer Reparaturen innerhalb der Wohnräume zu übernehmen. Sanierungsmaßnahmen wie etwa Dachausbesserungen gehören nicht dazu. 

    Die Wohnberechtigten können also weiterhin wie gewohnt das Haus oder die Wohnung nutzen, sind aber von den Eigentümerpflichten weitgehend freigestellt. Gerade für ältere Menschen, die ihr Haus innerhalb der Familie verkaufen möchten, ist das eine interessante Option.


    tipp
    Immobilien-Leibrente

    Das lebenslange Wohnrecht auch kann eine Möglichkeit sein, im Alter einen finanziellen Engpass zu überwinden. So kann sich der:die Berechtigte eine Immobilien-Leibrente einrichten lassen. Er:sie verkauft das Haus und erhält statt der Verkaufssumme lebenslanges Wohnrecht und zusätzlich vom: von der Käufer:in lebenslang eine monatliche Immobilienrentenzahlung.

    Was bedeutet ein Wohnrecht im Grundbuch für den Hausverkauf?

    Vereinbaren Käufer:in und Verkäufer:in ein Wohnrecht, bedeutet das: Wohnrechtsinhabende dürfen die Wohnung oder das Haus weiterhin nutzen, ohne ein Mietverhältnis eingehen oder Eigentümer sein zu müssen. 

    Im Grundbuch wird das Wohnrecht nach notarieller Beurkundung eingetragen. Dabei sollte das Wohnrecht als vorrangig eingetragen sein, um es vor Insolvenzen und Zwangsversteigerungen zu schützen.  
     
    Es gibt dabei einige Unterschiede in der Ausprägung des Wohnrechts: lebenslang oder befristet, beschränkt persönliche Dienstbarkeit oder dingliches Recht. Lesen Sie mehr darüber in unseren Ratgeber zum Thema Wohnrecht.

    Problematisch für den Hausverkauf ist in erster Linie ein lebenslang eingerichtetes Wohnrecht im Gegensatz zum zeitlich befristeten Wohnrecht. Auch wenn es möglich ist, ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht zu verkaufen, hat er doch auch einige Nachteile.


    tipp
    Unterschied: Wohnrecht & Nießbrauchrecht

    Es gibt einen Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht, auch wenn beides oftmals synonym verwendet wird. Beim Wohnrecht sind nur die explizit genannten Berechtigten zur persönlichen Nutzung der Immobilie zugelassen. Beim Nießbrauch dürfen Berechtigte Wohnung oder Haus beispielsweise auch an Dritte vermieten.


    Mann und Frau Hand in Hand im Wohnzimmer

    Hausverkauf mit Wohnrecht – Vor- & Nachteile

    Wenn vom Verkauf von Immobilien mit Wohnrecht die Rede ist, kommen zwei Szenarien infrage:

    • Sie möchten als Eigentümer:in Ihre Immobilie veräußern und dabei ein Wohnrecht für sich selbst einräumen. Sie verkaufen also, dürfen aber in Haus oder Wohnung wohnen bleiben.
    • Sie möchten als Eigentümer:in eine Immobilie verkaufen, für die ein laufendes Wohnrecht eingetragen ist.

    Wenn Sie Wohnrecht für sich selbst einrichten wollen, empfehlen wir Ihnen unseren Ratgeber zum Thema Wohnrecht. Wie Sie ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht verkaufen, wie Sie den Wert ermitteln und auf was Sie achten müssen, erfahren Sie in folgenden Abschnitten.


    Ältere Dame und junge Frau mit Dokumenten

    Haus oder Wohnung verkaufen trotz Wohnrecht

    Worauf kommt es an, wenn Sie selbst ein Haus oder eine Wohnung mit bestehendem Wohnrecht besitzen und dieses Objekt gerne verkaufen möchten? Hier ist vor allem Folgendes zu beachten:

    • Beim Verkauf bleibt das Wohnrecht weiterhin bestehen.
    • Käufer:innen können daher nicht frei über das Objekt verfügen.
    • Der Verkaufspreis liegt deutlich unter dem Verkehrswert.

    Diese Gegebenheiten führen dazu, dass sich Ihre Immobilie außerhalb des engeren Familienkreises schlechter verkaufen lässt als eine Immobilie ohne eingetragenes Wohnrecht. Interessant könnte sie für Kapitalanleger:innen sein. Doch auch Personen, die das Haus oder die Wohnung erst nach Jahren selbst nutzen und sich vor weiter steigenden Preisen schützen möchten, könnten interessiert sein, um langfristig Geld zu sparen.

    Verkaufen und trotzdem wohnen bleiben?
    Ja, das geht. Profitieren Sie heute schon von Ihrer Immobilie und bleiben Sie trotzdem wohnen. Ein Teilverkauf, Nießbrauch oder Rückmietverkauf macht es möglich. Wir beraten Sie gerne kostenlos und unverbindlich zu den verschiedenen Möglichkeiten. Sie möchten sich beraten lassen? Dann benötigen wir folgende Informationen, damit wir Sie kontaktieren können.
    Bei Interesse wird ImmoScout24 Ihre Daten wie im Hinweis Teilverkauf* beschrieben an passende Immobilienexperten weitergeben. Für die Übermittlung Ihrer Anfrage erhält ImmoScout24 eine Vergütung.
    Ihre Daten werden gesichert übertragen!
    *Hinweis Immobilienrente:

    Ihre Daten werden zur Erstellung personalisierter Angebote und zur telefonischen Vereinbarung eines Beratungstermins an maximal 3 mit ImmoScout24 kooperierende Immobilienexperten weitergegeben. Eine Liste dieser Experten erhalten Sie nach Übermittlung der Daten per E-Mail zugesandt. Um eine individuelle Beratung zu gewährleisten, benötigen wir Ihre Telefonnummer. Der Übermittlung Ihrer Daten können Sie selbstverständlich jederzeit widersprechen. Weitere Informationen hierzu finden Sie in unserer Datenschutz-Information. Wenn Sie eine Weiterleitung Ihrer Daten bzw. eine Kontaktaufnahme durch diese nicht wünschen, können Sie unserem Vermittlungsservice jederzeit widersprechen. Bitte beachten Sie, dass die Bereitstellung Ihrer Kontaktdaten für die von uns bzw. unserer Kooperationspartner angebotenen Leistungen im Sinne des Art. 6 Abs. 1 lit. B DSGVO (Vermittlungsservice bzw. Kontaktaufnahme und Angebotserstellung) erforderlich ist. Es kann sein, dass zur Klärung Ihres Empfehlungsanliegens zunächst Ihr persönlicher ImmoScout24-Berater telefonisch Kontakt zu Ihnen aufnimmt. ImmoScout24 leitet Ihre Daten ausschließlich an professionelle Immobilienexperten weiter, die Expertise aus dem Markt mitbringen und von ImmoScout24 vertraglich auf eine vertrauliche Behandlung Ihrer Daten verpflichtet wurden. Für die Übermittlung Ihrer Anfrage erhält ImmoScout24 eine Vergütung.

    Wohnrecht Bewertung – was eine Immobilie mit Wohnrecht wert ist

    Eine Immobilie mit Wohnrecht ist weniger wert als eine ohne Wohnrecht. Ein Wohn- und Nutzungsrecht auf Lebenszeit bedeutet eine Einschränkung der Nutzungsfreiheit des:der Eigentümer:in. Um die genaue Wertminderung zu kalkulieren, ist es notwendig, den Wert des Wohnrechts zu berechnen, der vom Verkehrswert abgezogen wird und den Verkaufspreis ergibt. Sie multiplizieren dafür die Mieteinnahmen, die dem:der Käufer:in entgehen sowie die Dauer des Wohnrechts. Im Fall eines lebenslangen Wohnrechts bestimmt die durchschnittliche restliche Lebenszeit des:der Wohnberechtigten diesen Berechnungsfaktor.


    tipp
    Wirtschaftliche Einschätzung der Gesamtsituation

    Dem Verkauf einer Immobilie mit eingetragenen Wohnrecht sollte eine wirtschaftliche Einschätzung der Gesamtsituation vorausgehen. Sie verzichten immerhin auf einen Teil des Verkaufspreises und werden eher auf einen kleinen Kreis von Kaufinteressierten stoßen. Wenden Sie sich an eine:n professionelle:n Makler:in, können Sie sich wirtschaftlichen Rat holen und Unterstützung bei der Suche nach interessierten Käufer:innen.

    Wie wird der Wert des Wohnrechts berechnet?

    Um eine Aussage über die Wertminderung der Immobilie treffen zu können, muss zunächst der Wert des Wohnrechts berechnet werden. 

    • Jahresmiete x Kapitalwertfaktor = Wohnrechtswert

    Es geht hier um die Nettokaltmiete.  Die angesetzte Jahresmiete darf dabei den Immobilienwert dividiert durch den Faktor 18,6 nicht überschreiten.

    Es geht hier um die Nettokaltmiete.  Die angesetzte Jahresmiete darf dabei den Immobilienwert dividiert durch den Faktor 18,6 nicht überschreiten. 

    Der Kapitalwertfaktor ist abhängig vom Alter und Geschlecht desjenigen, der:die Wohnrecht genießt.  Er ist den offiziellen Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes zu entnehmen. Diese geben Auskunft über die durchschnittlich zu erwartende Lebenserwartung von Männern und Frauen eines bestimmten Jahrgangs. Dieser verbleibenden Lebenszeit – ein 71-jähriger Mann hätte nach dieser Statistik noch 13,71 Jahre zu leben – wird ein Kaptalwertfaktor zugeordnet. In unserem Beispiel liegt der Kaptitalwertfaktor bei 9,715.

    Gehen wir jetzt davon aus, dass die mögliche Jahresmiete 11.000 Euro beträgt, ergibt sich folgende Berechnung:

    • 11.000 Euro Jahresmiete x Kapitalwertfaktor 9,715 = 106.865 Euro Wohnrechtswert

    Für Ihre Immobilie bedeutet das eine Wertminderung um genau den Wert des Wohnrechts, also um 106.865 Euro.


    tipp
    Spekulationssteuer

    Denken Sie beim Verkauf auch an die Spekulationssteuer, die Ihren Gewinn zusätzlich schmälern kann, sofern der Kauf weniger als 10 Jahre zurückliegt und Sie oder der:die ehemalige Eigentümer:in nicht selbst in zwei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren und dem Verkaufsjahr dort gewohnt haben.

    Wie kann das Wohnrecht beim Verkauf aufgehoben werden?

    Das geht, aber nicht ohne die Zustimmung der Person, auf die das Wohnrecht eingetragen ist. Außerdem wird der:die Wohnberechtigte:r in der Regel abgefunden. Die Abfindung muss dabei Höhe des Wohnungsmietwertes für die noch zu erwartende Lebensdauer betragen. Wer also ein Haus oder eine Immobilie veräußern möchte, die mit Wohnrecht belegt ist, sollte finanzielle Anreize schaffen. 

    Bei einer Zwangsversteigerung wird das Wohnrecht aufgehoben und das Wohnrecht erlischt, es sein denn, das Haus kann mitsamt Wohnrecht an eine Bank verkauft werden.


    tipp
    Abfindungszahlung an Wohnberechtigte

    Gerade bei Objekten in begehrter Lage kann sich die Zahlung einer Abfindung an die Wohnberechtigten durchaus rentieren.

    Kann das Wohnrecht beim Hausverkauf auch auf andere Personen übertragen werden?

    Das Wohnrecht kann nicht vererbt werden. Auch eine Übertragung auf Dritte ist nicht möglich. Das Wohnrecht erlischt aber, wenn der:die Rechteinhaber:in stirbt. Folgende Auflösungsgründe für das Wohnrecht sind zudem denkbar: 

    • Tod des:der Wohnberechtigten
    • Fristablauf eines befristeten Wohnrechts
    • Immobilie ist nicht bewohnbar
    • Wohnrecht war an bestimmte Bedingungen gekoppelt, die weggefallen sind
    • Zwangsversteigerung des Objektes

    Selbst, wenn das Wohnrecht nicht mehr ausgeübt werden kann, bleibt es rechtlich bestehen. Sprechen gesundheitliche Gründe dafür, dass der:die Wohnberechtigte in eine Pflegeeinrichtung wechselt, so kann er:sie dennoch jederzeit in seine:ihre Wohnung zurückkehren. Das Wohnrecht bleibt bestehen.

    Fazit – Immobilie mit Wohnrecht verkaufen

    Das Wohnrecht hat viele Vorteile für den:die Wohnberechtigte:n. Wer eine Immobilie mit Wohnrecht zu verkaufen beabsichtigt, erkennt allerdings sehr schnell auch die Nachteile des Wohnrechts. Es ist nicht so einfach, eine Immobilie zu verkaufen, die mit Wohnrecht belastet ist. Der:die Verkäufer:in muss eine Wertminderung in Kauf nehmen. Nur mit Zustimmung des:der Wohnberechtigten und in Verbindung mit einer Abfindung können Sie das Wohnrecht auflösen lassen. Wenn Sie dennoch verkaufen wollen, sprechen Sie am besten mit einem: einer Expert:in über Ihr Vorhaben und lassen Sie sich von einem: einer:einem professionellen Makler:in beraten.

    FAQ: Häufige Fragen zu Immobilie mit Wohnrecht verkaufen

    Kann man eine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen?

    Es ist grundsätzlich möglich, ein Haus oder eine Wohnung mit eingetragenem Wohnrecht zu verkaufen. Allerdings mindert sich der Verkehrswert um den Wert des Wohnrechts.

    Wie mindert ein Wohnrecht den Verkehrswert?

    Der Wert des Wohnrechts errechnet sich aus der jährlich anzunehmenden Miete, die dem:der Eigentümer:in entgeht, multipliziert mit dem Zeitwert. Der Zeitwert entspricht der voraussichtlich verbleibenden Lebenszeit des:der Wohnberechtigten. Das Ergebnis wird vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen.

    Wie verkaufe ich ein Haus mit Wohnrecht?

    Wenn Sie ein Haus mit Wohnrecht verkaufen wollen, benötigen Sie keine Zustimmung des:der Wohnberechtigten. Eine Zustimmung benötigen Sie lediglich, wenn das Wohnrecht vor dem Verkauf aufgelöst werden soll.

    Wann verliert man sein Wohnrecht?

    Ein unbefristetes oder lebenslanges Wohnrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§§ 1090 Abs. 2, 1061 BGB). Ein befristetes Wohnrecht erlischt mit dem Ablauf der Befristung, ein bedingtes Wohnrecht mit dem Eintritt der Bedingung.

    Was passiert mit Wohnrecht bei Pflegefall?

    Der Gesetzgeber hat verfügt, dass ein auf Lebenszeit eingeräumtes Wohnrecht erst mit dem Tod des Berechtigten erlischt. Dementsprechend bleibt es auch dann bestehen, wenn der:die Wohnberechtigte in ein Pflegeheim umziehen muss. Eine Rückkehr in die eigene Wohnung ist somit jederzeit möglich.


    Wie gefällt Ihnen diese Seite?
    /5
    seit 26.06.2021
    Bewerten Sie diese Seite Vielen Dank
    Artikel herunterladen
    Artikel melden
    Vielen Dank!
    Wir haben Ihr Feedback erhalten.
    Nadine Kunert
    Expertin für Verkauf & Vermietung

    Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

    Redaktionsrichtlinien von ImmoScout24

    Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir Ihnen, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.

    War dieser Artikel hilfreich?
    Der Artikel wurde als hilfreich bewertet.
    Vielen Dank
    Wir haben die Bewertung erhalten.