Bodenrichtwert: Grund­stücks­wert er­mit­teln & Be­deu­tung

Du willst wissen, wie viel dein Grundstück aktuell wert ist – sei es für einen Verkauf, ein Erbe oder die Grundsteuer die am 1. Januar 2025 neu erhoben wurde?
Der Bodenrichtwert zeigt dir, wie viel Grund und Boden in einer bestimmten Lage wert ist – pro Quadratmeter, ganz ohne Bebauung. In diesem Beitrag erfährst du, was genau der Bodenrichtwert ist, wie er sich vom Verkehrswert unterscheidet und wie du damit den Wert deines Grundstücks ermittelst.

Tipp: Du willst verkaufen? Prüfe gleich heute, wie viel deine Immobilie wert ist.

m es gleich vorwegzunehmen: Der Bodenrichtwert ist nicht der Grundstückspreis, sondern ein amtlich festgelegter, durchschnittlicher Quadratmeterpreis für ein unbebautes Grundstück in einer bestimmten Lage. Er wird von den Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlich gezahlter Kaufpreise ermittelt.

Der Bodenrichtwert dient als Orientierung, etwa für:

• die Wertermittlung beim Immobilienverkauf,
• die Berechnung der neuen Grundsteuer ab 2025,
• steuerliche Bewertungen (Erbschaft, Schenkung),
• gerichtsfeste Gutachten.

Wichtig: Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein fiktives, unbebautes Grundstück mit umgebungstypischer Nutzung. Gebietsspezifische Merkmale und individuelle Charakteristika wie Entwicklungszustand und Lage können den Wert beeinflussen. Dabei wird unterstellt, dass das Grundstück zwar unbebaut, aber für eine bestimmte Nutzung – zum Beispiel als Bauland für Wohngebäude – geeignet ist.

Je nach Bundesland wird der Bodenrichtwert mindestens alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag aktualisiert und in Bodenrichtwertkarten oder Tabellen veröffentlicht.

Der Bodenrichtwert allein reicht nicht aus, um den Kaufpreis eines bebauten Grundstücks festzulegen. 
Hier kommen weitere Wertermittlungsverfahren zum Einsatz, die am besten von Expert:innen durchgeführt werden. 
Sie berücksichtigen zwar den Bodenrichtwert, ermitteln aber zusätzlich weitere Faktoren, die in die Berechnung einfließen.

Gängige Verfahren sind: 

• Vergleichswertverfahren: Vergleichbare Grundstücke dienen als Referenz. Selten ist eine 1:1-Übertragung möglich. 
• Ertragswertverfahren: Hier bestimmten die nachhaltig erzielbaren Mieterträge über den Verkehrswert. Der Bodenwert ist Teil des Ertragswertverfahrens.  
• Sachwertverfahren: Maßgeblich ist hier der Herstellungswert des Gebäudes minus Altersabschreibung. Der Bodenwert wird hinzu addiert. 
  

Was ist mein Grundstück wert? – Fragen zur Grundstückswertermittlung beantwortet dir unser Beitrag. 

Angenommen, du möchtest deine Immobilie verkaufen und dazu den Wert deines Grundstücks – also den Bodenwert – ermitteln.
Dafür brauchst du den Bodenrichtwert.

Diesen findest du im BORIS-D-Portal, in Bodenrichtwertkarten oder Tabellen. Er wird in der Regel alle zwei Jahre neu festgelegt; in Niedersachsen sogar jährlich. Rechtsgrundlage ist die ImmoWertV 2021.

Der Bodenrichtwert wird in Euro pro m² angegeben und dient als Basis für den Bodenwert:

1. Grundstücksfläche in Quadratmetern berechnen 
2. Bodenrichtwert über BORIS-D oder das Landesportal abrufen 
3. Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multiplizieren 
4. Zusätzliche Faktoren wie Lage, Bebauung oder Erschließung berücksichtigen 

Formel:

Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche (m²) = Bodenwert in Euro

Beispiel:

200 €/m² × 500 m² = 100.000 €

Woher stammen die Bodenrichtwerte?
Die Grundlage für jeden Bodenrichtwert ist eine Kaufpreissammlung aus echten, notariell beurkundeten Verträgen. Diese Daten werden anonymisiert und von den regionalen Gutachterausschüssen ausgewertet.

Gängige Verfahren sind:

• Vergleichswertverfahren: Vergleichbare Grundstücke dienen als Referenz. Selten ist eine 1:1-Übertragung möglich. 
• Ertragswertverfahren: Hier bestimmten die nachhaltig erzielbaren Mieterträge über den Verkehrswert. Der Bodenwert ist Teil des Ertragswertverfahrens.  
• Sachwertverfahren: Maßgeblich ist hier der Herstellungswert des Gebäudes minus Altersabschreibung. Der Bodenwert wird hinzu addiert. 

Was ist mein Grundstück wert? – Fragen zur Grundstückswertermittlung beantwortet dir unser Beitrag.

Wenn du einen realistischen Verkaufspreis ermitteln willst, reicht der Bodenrichtwert allein meist nicht aus. Er ist jedoch die Basis, um den Verkehrswert zu ermitteln. 

• Bodenrichtwert: Durchschnittlicher Wert pro m² für ein fiktiv unbebautes Grundstück in einer bestimmten Lage. 
• Verkehrswert (Marktwert): Stichtagsbezogener, variabler Wert, der den tatsächlich erzielbaren Preis widerspiegelt – inklusive Bodenwert und Gebäudesachwert. 

Der Verkehrswert kann sich kurzfristig ändern, z. B. durch Marktentwicklungen, Angebot und Nachfrage. Er bezieht sich immer auf das gesamte Grundstück inklusive Bebauung, während der Bodenrichtwert ausschließlich den Boden bewertet. 

Wenn du den Bodenwert für dein Grundstück prüfen möchtest, solltest du dir als erstes den Bodenrichtwert über BORIS-D heraussuchen. Über dieses Portal kannst du aktuelle Bodenrichtwerte für Grundstücke in ganz Deutschland online abrufen. Du gibst die Adresse oder Flurstücksnummer aus der Flurkarte in die Suchmaske ein und erhältst Informationen zu Bodenrichtwertzonen, Bodenrichtwertkarten und aktuellen Bodenrichtwerten. 

Bundesweites Portal 

• BORIS-D – bundesweiter Einstieg zu den Bodenrichtwerten
  

Bodenrichtwertportale der Bundesländer 
 
Viele Bundesländer haben ihre Bodenrichtwerte zuletzt zum Stichtag 1. Januar 2025 oder 1. Januar 2026 aktualisiert. 

Baden-Württemberg (Boris-BW) 

Bayern (Boris-Bayern) 

Berlin (BORIS Berlin) 

Brandenburg (BORIS Land Brandenburg) 

Bremen (BORIS Bremen Gutachterausschuss) 

Hamburg (BORIS.HH) 

Hessen (BORIS Hessen) 

Mecklenburg-Vorpommern (BORIS MV) 

Niedersachsen (BORIS.NI inkl. Bodenrichtwerte für Landwirtschaft) 

Nordrhein-Westfalen (BORIS-NRW) 

Rheinland-Pfalz (BORIS.RLP) 

Saarland (BORIS Saarland) 

Sachsen (BORIS Sachsen) 

Sachsen-Anhalt (BORIS Sachsen-Anhalt) 

Schleswig-Holstein (BORIS SH) 

Thüringen (BORIS-TH) 

Die Bodenrichtwerte können sich je nach Bundesland, Stadt und Lage deutlich unterscheiden. Während Grundstücke in gefragten Metropolregionen oft hohe Bodenrichtwerte aufweisen, liegen die Werte in ländlichen Regionen meist deutlich niedriger. 

Beispiele für typische Bodenrichtwerte in mittleren Wohnlagen:

• Berliner Bodenrichtwerte liegen je nach Lage häufig zwischen mehreren hundert und über 1.000 €/m². 
• Rheinland-Pfalz: oft zwischen ca. 200 und 600 €/m² 
• Thüringer Bodenrichtwerte: häufig deutlich niedriger als in Großstädten 
  

Bodenrichtwertkarten zeigen die durchschnittlichen Lagewerte von Grundstücken in einer bestimmten Region. Grundlage sind meist Stadtpläne, topografische Karten oder digitale Kartenansichten der Gutachterausschüsse. 

Sie enthalten aktuelle Bodenrichtwerte pro Quadratmeter sowie zusätzliche Angaben zu Lage, Nutzung und Bodenrichtwertzonen. 

Viele Bodenrichtwertkarten lassen sich online über BORIS-D und die Landesportale abrufen. Teilweise sind sie auch bei Gutachterausschüssen oder Bauämtern erhältlich. 

Zum Stichtag 1. Januar 2025 wurden in vielen Regionen neue Bodenrichtwerte veröffentlicht – und in etlichen Fällen sind die Preise gesunken.

Markt-Update:

• Kornwestheim: Erste Rückgänge seit Jahren in mehreren Zonen.
• Berlin: Anpassungen vor allem in Lagen außerhalb des S-Bahnrings.
• Ludwigsburg: Sinkende Werte laut Gutachterausschuss, bedingt durch hohe Bauzinsen.
• NRW: Große Spanne von ca. 120 €/m² (Siegen) bis über 1.200 €/m² (Düsseldorf).
• Niedersachsen: Jährliche Erhebung, zusätzlich Preistrends und PDF-Karten für Bauland und Landwirtschaft.

Der Durchschnitt der amtlich erfassten Kaufpreise in einer Region ist die Basis für den Bodenrichtwert. Daneben wirken weitere Faktoren – positiv wie negativ – auf den Wert:

• Lage des Grundstücks (Infrastruktur, Versorgungslage, Nachbarschaft)
• Erschließungsgrad sowie Form und Größe
• Bodenbeschaffenheit und Art der Bepflanzung
• Bebauungsmöglichkeiten nach Bauplanungsrecht
• Aktuelle Marktbedingungen wie etwa gestiegene Bauzinsen

Attraktive Merkmale wie ein weiter Ausblick, eine Lage in einem gefragten Stadtviertel oder viel Grün erhöhen den Bodenrichtwert.
Negativ wirken dagegen z. B. Lärm durch Schnellstraßen, Nähe zu Industrieanlagen oder schlechte Luftqualität.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) ist seit dem 1. Januar 2022 in Kraft. Sie regelt bundeseinheitlich, wie Immobilien- und Grundstückswerte ermittelt werden – auch die Bodenrichtwerte.

Mit der Novellierung wurden sechs bisher separate Richtlinien zusammengeführt:

• ImmoWertV 2010
• Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL)
• Sachwertrichtlinie (SW-RL)
• Vergleichswertrichtlinie (VW-RL)
• Ertragswertrichtlinie (EW-RL)
• Wertermittlungsrichtlinie 2006

Das Ziel: Einheitliche Datenerhebung und klare Berechnungsvorgaben in ganz Deutschland.
Gutachter:innen müssen seitdem noch stärker darauf achten, dass ihre Daten geeignet, aktuell und repräsentativ sind – und alle Vorgaben der ImmoWertV 2021 einhalten.

Seit der Grundsteuerreform ist der Bodenrichtwert ein zentraler Faktor bei der Berechnung deiner jährlichen Abgabe an die Gemeinde:

Grundsteuerwert = Bodenrichtwert × Fläche × Steuermesszahl × Hebesatz

Wichtig: Bei stark gestiegenem Bodenrichtwert kann auch die Grundsteuer deutlich höher ausfallen.
In manchen Fällen ist ein Einspruch gegen die Festsetzung möglich – vor allem, wenn dein Grundstück besondere Merkmale hat (z. B. steile Hanglage oder Altlasten).

Mehr Infos dazu findest du hier: Grundsteuer berechnen.

Der Bodenrichtwert spielt eine zentrale Rolle, wenn du den Wert deines Grundstücks kennen willst – etwa für einen Verkauf, für das Vererben, die neue Grundsteuer ab 2025 oder ein Gutachten. 
Er wird von vielen Faktoren beeinflusst, vor allem durch Lage, Erschließung und Nutzungsmöglichkeiten. 
Als Orientierungswert ist er ein guter Ausgangspunkt – für eine exakte Bewertung solltest du jedoch Expert:innen hinzuziehen.