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Der Bodenrichtwert gibt Auskunft dazu, wie teuer Grundstücke in einer bestimmten Gegend sind. Somit stellen Sie einen wichtigen Anhaltspunkt für Käufer:innen und Verkäufer:innen dar. Erfahren Sie in diesem Artikel, wie sich der Bodenrichtwert zusammensetzt und wie Sie die Werte für ein bestimmtes Grundstück ermitteln können


Mann mit Smartphone und Stift beugt sich über Plan

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert, der bei der Wertermittlung von Immobilien hilft.
  • Faktoren wie die Lage sowie die erzielten Kaufpreise der letzten Jahre beeinflussen den Bodenrichtwert.
  • Unabhängige Gutachterausschüsse ermitteln die Bodenrichtwerte für jede Region spätestens alle zwei Jahre und veröffentlichen die Ergebnisse online im Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland (kurz: BORIS-D).
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Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert zur Bestimmung des Wertes von Grundstücken, dem sogenannten Bodenwert. Er wird aus dem Durchschnitt der amtlich gesammelten tatsächlichen Kaufpreise von Grundstücken in einer bestimmten Region ermittelt. Auch der Entwicklungszustand und die Lage eines Grundstücks beeinflussen den Bodenrichtwert.

Die Bodenrichtwerte werden je nach Bundesland unterschiedlich oft, mindestens aber alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag ermittelt und veröffentlicht. Die Veröffentlichung erfolgt über sogenannte Bodenrichtwertekarten oder -tabellen und wird pro Quadratmeter angegeben.

Beachten Sie, dass es sich dabei um eine unverbindliche Empfehlung handelt, die zur Orientierung dient.

Welche Faktoren beeinflussen den Bodenrichtwert?

Der Durchschnitt der amtlich gesammelten Kaufpreise in einer bestimmten Region spielt eine wichtige Rolle in der Ermittlung des Bodenwertes. Jedoch gibt es noch zahlreiche wertbeeinflussende Faktoren, die sowohl positiven als auch negativen Einfluss auf den Bodenrichtwert respektive auf den Bodenwert haben können:

  • Form und Größe des Grundstücks
  • Bodenbeschaffenheit
  • Art der Bepflanzung
  • Erschließungsgrad
  • Lage des Grundstücks
  • Bebauungsmöglichkeiten

Besonders die Lage des Grundstücks – hierzu zählen beispielsweise die Infrastruktur, die Versorgungslage oder auch gegebene oder nicht gegebene Nachbarschaft – kann im Zweifelsfall einen stark positiven oder stark negativen Einfluss auf den Bodenrichtwert haben.


Stadt und Infrastruktur aus Vogelperspektive

Grundstücksmerkmale wie ein schöner Ausblick, die Lage in einem schicken In-Viertel oder mitten im Grünen sind bei einer Nutzung des Grundstücks für private Zwecke sehr gefragt und schlagen sich dementsprechend in einem höheren Bodenrichtwert nieder.

Negativ wirken hingegen Faktoren wie eine Schnellstraße entlang einer Wohngegend oder ein Baugrundstück in direkter Nähe zu einer Schule. Andererseits kann letztgenannter Punkt auch von Vorteil sein, wenn beispielsweise der Käufer ein Geschäft für Schulbedarf eröffnen möchte. Der Wert des Grundstücks ist also zumindest teilweise abhängig vom Zweck der späteren Nutzung und dieser sollte vor Kauf des Grundstücks feststehen.

Wann brauche ich den Bodenrichtwert?

Sie benötigen den Bodenrichtwert, wenn Sie den Wert einer Immobilie einschätzen möchten. Dies kann aus Interesse sein, beruht aber meistens auf einer Verkaufs- oder Kaufabsicht. Der Bodenrichtwert gibt Ihnen einen Blick in die nähere Vergangenheit: Er zeigt Ihnen, zu welchem Preis vergleichbare Objekte verkauft wurden.

Um den Kaufpreis einer Immobilie festzulegen, ist der Bodenrichtwert aber nicht ausreichend. Hier kommen andere Verfahren zum Einsatz, die am besten von Expert:innen durchgeführt werden. Sie werden den Bodenrichtwert zwar berücksichtigen, aber auch andere Faktoren ermitteln. Die folgenden Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien sind verbreitet:

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Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Zur regelmäßigen Ermittlung der Bodenrichtwerte übermitteln Notar:innen Kopien von beurkundeten Immobilienkaufverträgen an die regional zuständigen Gutachterausschüsse. Auf Basis dieser Kaufpreissammlung sowie der genannten Faktoren berechnet der Ausschuss dann die aktuellen Bodenrichtwerte.


Person rechnet mit Taschenrechner

Der Bodenrichtwert ist dabei einer der beiden Faktoren in der Rechnung, die den Bodenwert eines Grundstücks bestimmen:


Bodenwert (€) =
Bodenrichtwert (€ pro m2) x Grundstücksfläche (m2)


Der Bodenwert ist also direkt abhängig vom Bodenrichtwert. Je höher der Bodenrichtwert, desto höher ist auch der Bodenwert bei gleichbleibender Grundstücksfläche. Die besondere Bedeutung des Bodenwertes liegt darin, dass er in den verschiedenen genannten Wertermittlungsverfahren verwendet wird.

Der Bodenrichtwert ist somit ein Grundwert, aus dem weitere Werte durch verschiedene Verfahren ermittelt werden. Auf diese Weise erhält der Bodenrichtwert seine Relevanz. Jedoch muss auch erwähnt werden, dass der Bodenrichtwert ein Ergebnis aus Durchschnittsberechnungen und Schätzungen ist.

Wichtig: Tatsächlicher Bodenwert kann abweichen

Der Bodenrichtwert ist als Referenzwert zu betrachten. Also dient der aus der Rechnung resultierende Bodenwert höchstens als Orientierung. Der tatsächliche Bodenwert kann im Einzelfall stark davon abweichen.

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Wo finde ich den Bodenrichtwert eines bestimmten Grundstücks?

Die Richtwerte können bei den zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse eingesehen oder schriftlich angefragt werden. Um den reellen Wert eines Grundstücks zu ermitteln, sollten Sie allerdings ein:e Gutachter:in einschalten, welche:r nach einer Begehung die Besonderheiten der jeweiligen Lage und der Immobilie einschätzt. Dies ist vor allem dann wichtig, wenn Sie ein Wertgutachten mit bindender Wirkung benötigen.

Erwähnenswert ist auch das bundesweite BORIS-Projekt. Dieses Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland stellt eine digitale Bodenrichtwert-Karte dar, die bereits für mehrere Bundesländer und Gebiete komplett vorliegt. In näherer Zeit wird die Datenbank von BORIS vollstädnig sein, sodass Sie direkt online die gewünschten Informationen finden.


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