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Bei der vorzeitigen Kündigung eines Darlehensvertrages für eine Immobilienfinanzierung verliert die Bank Zinsen. Der Zinsschaden wird durch eine Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen, die der Darlehensnehmer tragen muss. Erfahren Sie hier mehr darüber, was sich hinter der Vorfälligkeitsentschädigung verbirgt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Vorfälligkeitsentschädigung bei der vorzeitigen Auflösung eines Darlehensvertrages soll den Zinsschaden der Bank ausgleichen.
  • Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird abhängig von der Restschuld, dem Zinssatz und der restlichen Laufzeit berechnet.
  • Die Bank muss nachweisen, wie hoch der tatsächliche Schaden ist, der für sie bei einer vorzeitigen Kündigung des Darlehensvertrages entsteht.
  • Eine Kündigung innerhalb einer Immobilien- oder Baufinanzierung ist nur in seltenen Fällen ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
  • Die Basis für den Immobilienverkauf bildet eine aktuelle Immobilienbewertung. Hier erfahren Sie kostenlos, welcher Preis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung angemessen ist.
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Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf?

Häufig kommt es vor, dass Immobilienbesitzer ihr Haus noch während der laufenden Finanzierung verkaufen möchten. Der Zinsverlust bei einer vorzeitigen Auslösung des Immobilienkredites kann für eine Bank hoch sein. Abhängig von der Restschuld und der restlichen Laufzeit des Kredites sowie der Höhe der Zinsen wird durch die Bank daher eine Vorfälligkeitsentschädigung festgelegt.

Der Zinsschaden setzt sich zusammen aus dem Margenschaden und dem Refinanzierungsschaden. Der Margenschaden entsteht dann, wenn die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung das Geld wieder anlegt und einen geringeren Zinssatz erhält. Der Refinanzierungsschaden entsteht dann, wenn die Bank das Geld zu den aktuellen Konditionen in Pfandbriefe investiert und einen geringeren Zinssatz erhält.

Wichtig

Eine vorzeitige Kündigung des Darlehens für die Immobilienfinanzierung ist normalerweise nicht vorgesehen. Bei einem Hausverkauf muss die Bank der Kündigung zustimmen, da mit dem Verkauf des Hauses die Grundlage für die Finanzierung entfällt.

Entspricht die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf der Höhe der Zinsen?

Oft wird davon ausgegangen, dass die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf die Höhe der restlichen Zinszahlungen für die vereinbarte Laufzeit hat. Das ist jedoch nicht der Fall. Da die Bank das Geld, das sie vorzeitig wieder erhält, direkt wieder investieren kann, geht ihr nicht der komplette Zinssatz verloren. Sie darf daher nur eine Differenz berechnen, die den Verlust spiegelt. Dennoch kann die Vorfälligkeitsentschädigung einen hohen Betrag erreichen – abhängig von der Restschuld.

Fällt die Vorfälligkeitsentschädigung bei der vorzeitigen Kündigung der Immobilienfinanzierung immer an?

Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht immer an, wenn eine Immobilienfinanzierung vorzeitig gekündigt wird. Sie kann nur dann erhoben werden, wenn der Darlehensvertrag jünger als zehn Jahre ist und es sich nicht um einen Vertrag mit einem variablen Zinssatz handelt. Da bei einem variablen Zinssatz der Zins für das Darlehen an die aktuelle Marktlage angepasst wird, kann die Bank nicht von einem Verlust ausgehen. Haben Sie einen Darlehensvertrag mit variablem Zinssatz können Sie Ihre Wohnung verkaufen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Muss ich die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung immer akzeptieren?

Es wird empfohlen, die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung prüfen zu lassen. Banken haben Vorgaben, an die sie sich halten müssen. So dürfen sie bei der Berechnung beispielsweise nicht einfach eine besonders günstige Reinvestition angeben, um die Spanne zwischen den Zinsen möglichst groß zu gestalten. Auch mögliche Sondertilgungen müssen berücksichtigt werden. Die Prüfung der Berechnung durch eine unabhängige Finanzberatung oder die Verbraucherzentrale kann dabei helfen, falsche Berechnungen festzustellen und eine Korrektur bei der Bank anzufordern.

Kann ich beim Verkauf der Wohnung die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzen?

Beim Verkauf Ihrer Wohnung kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht steuerlich abgesetzt werden. Dies würde lediglich funktionieren, wenn es sich um eine vermietete Immobilie handeln würde, die Sie nicht verkaufen, sondern das Darlehen für bessere Konditionen umschulden. Beim Verkauf der Wohnung wird das Mietverhältnis zwischen Ihnen und dem Mieter jedoch beendet, sodass Sie die Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten absetzen können. Kaufen Sie vom Verkaufserlös jedoch eine gleich- oder höherwertige Immobilie können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung möglicherweise komplett sparen, wenn die Bank einen Pfandtausch akzeptiert.

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