Der Verkauf eines vermieteten Hauses kann für viele Eigentümer:innen eine interessante Option sein. Ein vermietetes Haus zu verkaufen ist rechtlich möglich, bringt jedoch besondere Herausforderungen mit sich, da der bestehende Mietvertrag seine Gültigkeit behält. Wenn du ein Haus vermietet verkaufen oder einen Hausverkauf mit Mieter planst, solltest du dich frühzeitig mit Verkaufschancen, Preisabschlägen, Besichtigungen und rechtlichen Rahmenbedingungen befassen.
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- Ein vermietetes Haus kann jederzeit verkauft werden, der Mietvertrag bleibt bestehen.
- Der:die Käufer:in übernimmt alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses.
- Häufig ist mit einem Preisabschlag zu rechnen, da Eigennutzung meist nicht sofort möglich ist.
- Kostenlos Immobilie inserieren oder passende:n Makler:in finden
- Welche Verkaufschancen hat ein vermietetes Haus?
- Haus verkaufen und Mieter kündigen
- Haus verkaufen mit Mieter – Verkauf eines vermieteten Hauses
- Verkauf an den Mieter
- An wen kann ein vermietetes Haus verkauft werden?
- Wertminderung und Preisabschlag beim Verkauf eines vermieteten Hauses
- Vorkaufsrecht – wann hat der Mieter einen Anspruch?
- Wie verläuft die Besichtigung einer vermieteten Immobilie?
- Kündigung aufgrund von Eigenbedarf
- Auflösung des Mietvertrages und Auszugsprämie
- Einen Makler mit dem Verkauf vermieteter Häuser beauftragen
- Steuern beim Verkauf eines vermieteten Hauses
- Was muss beim Kaufvertrag beachtet werden, wenn ein Haus trotz Mieter verkauft wird?
- Fazit: Vermietetes Haus verkaufen – Chancen und Besonderheiten
- FAQ: Häufige Fragen zum Verkauf eines vermieteten Hauses
Die meisten Interessent:innen, die sich für ein Einfamilienhaus interessieren, möchten dort selbst einziehen. Wenn du ein Haus vermietet verkaufen möchtest, musst du dich darauf einstellen, dass die Zahl der Kaufinteressent:innen deutlich geringer ist als bei einer nicht vermieteten Immobilie.
In der Regel kommen vor allem Kapitalanleger:innen infrage, die ihr Vermögen sicher anlegen oder erzielte Gewinne reinvestieren möchten. Bei größeren Objekten wie einem Mietshaus oder einem vermieteten Mehrfamilienhaus richtet sich der Verkauf nahezu ausschließlich an Investor:innen.
Du solltest im Vorfeld des Verkaufs prüfen, ob du dem:der Mieter:in unter Umständen kündigen kannst, um den Kreis der Kaufinteressent:innen zu erweitern. Grundsätzlich gilt jedoch: Der Verkauf bricht das Mietverhältnis nicht. Vermeide rechtliche Auseinandersetzungen, indem du von Anfang an klare Verhältnisse schaffst.
Wenn der Verkauf nicht unter Zeitdruck steht, kannst du zunächst versuchen, die Immobilie inklusive Mieter:in und Mietvertrag zu veräußern. Zeigt sich, dass keine passenden Interessent:innen gefunden werden, kannst du später immer noch über einen Verkauf ohne Mieter:in nachdenken.
Eine weitere Möglichkeit ist der Verkauf an den:die Mieter:in selbst. Fühlt sich diese Person in der Immobilie wohl und kann eine Finanzierung realisieren, kannst du dein vermietetes Haus auch direkt an den:die Mieter:in verkaufen.
Häuser werden in der Regel von Selbstnutzer:innen gekauft, die selbst darin wohnen möchten. Käufer:innen eines vermieteten Hauses müssen jedoch den möglichen Aufwand einer Eigenbedarfskündigung berücksichtigen. Denn auch hier gilt: Kauf bricht Miete nicht. Aufgrund dieser Einschränkung verlangen viele Käufer:innen einen Preisabschlag, um die Zeit bis zur möglichen Eigennutzung auszugleichen.
Ein vermietetes Haus wird häufig mit einem Preisabschlag verkauft. Der Hauptgrund ist, dass Käufer:innen die Immobilie in der Regel nicht sofort selbst nutzen können. Wie stark sich dies auf den Verkaufspreis auswirkt, hängt unter anderem ab von:
- Höhe und Marktüblichkeit der Miete
- Dauer des bestehenden Mietverhältnisses
- Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung
Während Eigennutzer:innen häufig eine Wertminderung einkalkulieren, kann ein bestehender Mietvertrag für Kapitalanleger:innen auch ein Vorteil sein. Die mögliche Wertminderung beim Verkauf eines vermieteten Hauses ist daher ein zentraler Faktor bei der Preisfindung.
Mieter:innen eines vermieteten Hauses haben kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Ein solches kann unter bestimmten Voraussetzungen beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung bestehen, gilt jedoch nicht für Ein- oder Mehrfamilienhäuser. Unabhängig davon steht es dir frei, dem:der Mieter:in den Kauf der Immobilie anzubieten, wenn beiderseitiges Interesse besteht.
Wenn du ein selbst bewohntes oder leerstehendes Haus verkaufst, kannst du Besichtigungstermine frei organisieren. Bei einer vermieteten Immobilie ist die Koordination aufwendiger. Du hast zwar ein Besichtigungsrecht, musst dabei jedoch die Rechte der Mieter:innen beachten.
Zu beachten ist unter anderem:
- keine Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen
- rechtzeitige Terminabstimmung
- angemessene Tageszeiten
- keine Besichtigungen bei Abwesenheit ohne Zustimmung
In der Regel gelten wöchentliche Besichtigungen von bis zu zwei Stunden als zumutbar.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur unter engen Voraussetzungen möglich. Du, dein:e Partner:in oder deine Kinder müssen die Immobilie tatsächlich selbst nutzen über einen Zeitraum von 3 Jahren. Täuschungen können Schadenersatzansprüche der Mieter:innen nach sich ziehen.
Das Mietrecht schützt Mieter:innen besonders stark. Eine ordentliche Kündigung ist nur zulässig, wenn:
- eine erhebliche Pflichtverletzung vorliegt
- tatsächlicher Eigenbedarf besteht
- eine wirtschaftliche Verwertung – wie eine Erweiterung oder Modernisierung des Objekts – sonst nicht möglich ist
Viele Eigenbedarfskündigungen scheitern vor Gericht. Wer diesen Weg gehen will, sollte sich auf langwierige Prozesse mit ungewissem Ausgang einstellen. Insbesondere, wenn der:die Mieter:in Widerspruch einlegt aufgrund eines sozialen Härtefalls, hat die Eigenbedarfskündigung keine Aussicht auf Erfolg. Bei befristeten Mietverträgen sind Eigenbedarfskündigungen rechtlich nicht möglich.
Da Kündigungen häufig schwierig sind und ein unvermietetes Haus höhere Erlöse erzielen kann, kommt in der Praxis oft eine Auszugsprämie infrage. Dabei wird ein Aufhebungsvertrag geschlossen, der dem:der Mieter:in einen finanziellen Anreiz für den freiwilligen Auszug bietet.
Ein:e erfahrene:r Makler:in kann dich rechtssicher durch den gesamten Verkaufsprozess begleiten. Neben der Bewertung der Immobilie übernimmt er oder sie die Vermarktung, spricht gezielt Investor:innen an und unterstützt bei rechtlichen und steuerlichen Fragen.
Steuerliche Verpflichtungen beim Verkauf eines vermieteten Hauses sind nicht ausgeschlossen, primär, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Ob die sogenannte Spekulationssteuer anfällt, hängt unter anderem vom Zeitpunkt des Erwerbs und der Nutzung der Immobilie ab. In vielen Fällen ist eine individuelle steuerliche Prüfung sinnvoll.
Im Kaufvertrag muss ausdrücklich festgehalten werden, dass es sich um ein vermietetes Objekt handelt. Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag, Mietzahlungen, Betriebskosten und die Kaution sollten eindeutig geregelt sein.
Ein vermietetes Haus zu verkaufen ist rechtlich möglich, bringt jedoch besondere Herausforderungen mit sich. Der bestehende Mietvertrag schränkt den Käuferkreis ein, bietet Kapitalanleger:innen jedoch Planungssicherheit. Wer Preisabschläge realistisch einschätzt und rechtliche Vorgaben beachtet, kann den Verkauf erfolgreich umsetzen.
Die dargestellten Grundsätze gelten vor allem für vermietete Einfamilienhäuser. Beim Verkauf eines Mietshauses oder eines vermieteten Mehrfamilienhauses stehen Rendite und Mieterträge stärker im Fokus.
FAQ: Häufige Fragen zum Verkauf eines vermieteten Hauses
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Kann man ein vermietetes Haus verkaufen?
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Ja, ein vermietetes Haus kann jederzeit verkauft werden. Der Mietvertrag bleibt bestehen.
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Muss der Mieter beim Hausverkauf ausziehen?
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Nein. Der:die Käufer:in tritt in das bestehende Mietverhältnis ein.
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Wie wirkt sich ein Mieter auf den Verkaufspreis aus?
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Oft verlangen Käufer:innen einen Preisabschlag, insbesondere bei geplanter Eigennutzung.
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Gilt das auch für vermietete Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser?
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Grundsätzlich gelten ähnliche rechtliche Rahmenbedingungen. Beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung können jedoch zusätzliche Regelungen wie ein mögliches Vorkaufsrecht eine Rolle spielen, während sich der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in der Praxis nahezu ausschließlich an Kapitalanleger:innen richtet und stärker an Mieteinnahmen und Rendite orientiert ist.
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Beim Verkauf eines vermieteten Hauses entscheidet weniger der Zustand der Immobilie als die passende Käuferzielgruppe. Während Eigennutzer:innen häufig einen Preisabschlag einkalkulieren, bewerten Kapitalanleger:innen vor allem die Sicherheit der Mieteinnahmen und das langfristige Potenzial. Eine klare Positionierung erleichtert den Verkauf und verkürzt die Vermarktungsdauer.