Beim Verkauf von Grundstücken und Immobilien ist die Begleitung durch Notar:innen erforderlich, da hierbei ausschließlich notariell beurkundete Kaufverträge rechtskräftig sind. Welche Aufgaben Notar:innen beim Hausverkauf übernehmen, wie hoch die Kosten dafür ausfallen und wer diese in welcher Höhe zahlen muss, erfahren Sie in diesem Ratgeber. 


Paar berechnet Notarkosten bei Hausverkauf

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Betreuung durch Notar:innen ist beim Hauskauf und -verkauf verpflichtend.
  • Die Notarkosten tragen im Normalfall die Käufer:innen.
  • Notar- und Grundbuchgebühren werden nach Maßgabe des Kaufpreises berechnet und normalerweise aus dem Eigenkapital der Käufer:innen bezahlt.
  • Veranlassen die Notar:innen die Eintragung eines Finanzierungsgeschäfts im Grundbuch, bemessen sich die Notar- und Grundbuchgebühren nach der Höhe der Grundschuld.
  • Ein Profi erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich Makler:innen aus Ihrer Region empfehlen lassen.
Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen?

Höhe der Notarkosten beim Hausverkauf

Die anfallenden Notargebühren beim Hausverkauf und Kauf liegen bei 1,5 Prozent bis maximal zwei Prozent des Kaufpreises. Diese Gebühren setzen sich wie folgt zusammen:

  • Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrages
  • Honorar für den:die Notar:in

  • Kosten des Grundbuchamtes für die erforderlichen Eintragungen im Grundbuch

Im Grundbuch wird insbesondere die Eigentumsumschreibung vermerkt. Müssen potentielle Käufer:innen den Kaufpreis mithilfe eines Immobiliendarlehens finanzieren, veranlassen die Notar:innen die Eintragung einer Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank. Die Gebühren orientieren sich am Kaufpreis des Grundstücks bzw. der Immobilie oder an der Höhe der einzutragenden Grundschuld.

Die Notar:innen arbeiten mit einer per Gesetz vorgegebenen festgelegten Gebührentabelle. Schon für die Beurkundung des Kaufvertrags berechnen die Notar:innen einen zweifachen Gebührensatz. Sind beim Kaufprozess also mehrere Arbeitsschritte nötig, kann es am Ende schnell zu einer Berechnung von vier bis fünf Gebührensätzen kommen.

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Notargebühren zählen zu den Nebenkosten

Wie die Maklergebühr oder eventuell auch Gutachter- und Erschließungskosten zählen Notargebühren zu den Nebenkosten beim Hauskauf und unterliegen der Umsatzsteuer.

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Gebührentabelle zur Berechnung der Notargebühren & Grundbuchgebühren

Folgende Notar- und Grundbuchkosten ergeben sich bei einer beispielhaften Berechnung von fünf Gebührensätzen für den Käufer.

Immobilienpreis Einfache Gebühr Fünffache Gebühr Umsatzsteuer Gesamtkosten
100.000 Euro 273 Euro 1.365 Euro 259,35 Euro 1.624,35 Euro
200.000 Euro 435 Euro 2.175 Euro 413,25 Euro 2.588,25 Euro
300.000 Euro 635 Euro 3.175 Euro 603,25 Euro 3.778,25 Euro
400.000 Euro 835 Euro 4.175 Euro 793,25 Euro 4.968,25 Euro
600.000 Euro 1.095 Euro 5.475 Euro 1.040,25 Euro 6.515,25 Euro
800.000 Euro 1.415 Euro 7.075 Euro 1.344,25 Euro 8.419,25 Euro

Beispiel: Bei einem Immobilienpreis von 200.000 Euro und fünf Gebührensätzen betragen die Notar- und Grundbuchkosten also beispielsweise 2.588,25 Euro – das entspricht rund 1,3 Prozent des Kaufpreises.

Wer muss den Notar beim Hausverkauf bezahlen?

Normalerweise tragen die Käufer:innen den größten Teil der anfallenden Notarkosten und Grundbuchgebühren. Die Verkäufer:innen tragen weitere Kosten, wenn eine zu ihren Lasten eingetragene Grundschuld oder ein sonstiges Recht im Grundbuch zur Löschung gebracht werden muss. Die Verkäufer:innen beteiligen sich meist nur anteilig an den Kosten, wenn beispielsweise spezielle Änderungen im Grundbuch anstehen


Käufer zahlt Notar mit Kreditkarte

Beispielrechnung: Notarkosten beim Hausverkauf

Illustration Rechner Notarkosten

Damit Sie einen besseren Überblick erhalten und verstehen, wie sich nun genau die Notarkosten zusammensetzen, haben wir hier eine Beispielrechnung (Kaufvorgang und Grundschuldbestellung) aufgestellt. Wir nehmen einen Kaufpreis von 200.000 Euro für die Immobilie an. Außerdem gehen wir von einer Grundschuld in Höhe von 150.000 Euro aus.

Ausgeführte Tätigkeiten durch Notar:in Kosten
Beurkundung Kaufvertrag 870,00 Euro
Vollzug Kaufvertrag 217,50 Euro
Beurkundung Grundschuld 354,00 Euro
Weitere betreuende Tätigkeiten 217,50 Euro
Zwischensumme Notarkosten 1.659,00 Euro
+ 19 % Mehrwertsteuer 315,21 Euro
Gesamtkosten Notargebühren 1.974,21 Euro

Grundbuch Gebühren
Auflassungsvormerkung Grundbuch 217,50 Euro
Umschreibung Eigentümer 435,00 Euro
Eintragung Grundschuld 354,00 Euro
Gesamtkosten Grundbuch 1.006,50 Euro

Wird die Zahlung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto abgewickelt, kommen zusätzlich Kosten in Höhe von 435,00 Euro hinzu. Jeder Vorgang wird separat laut der gültigen Gebührenordnung berechnet. Letztendlich hängt die Gesamtsumme der Notar- und Grundbuchkosten davon ab, wie viele Aufgaben übernommen werden müssen.

Gerichts- und Notarkostengesetz beim Hausverkauf beachten

Illustration Notarkostengesetz

Notarkosten sind in ganz Deutschland einheitlich geregelt. Es ist also egal, in welcher Region Sie Ihr Haus verkaufen möchten und eine:n Notar:in benötigen. Für Notar:innen gilt der § 17 Absatz 1 Satz 1 BnotO. Sie sind dazu verpflichtet, nur die im GNotKG vorgeschriebenen Gebühren und Auslagen zu verlangen. Anderweitige Gebührenvereinbarungen sind in der Praxis nicht zulässig


Frauen berechnen Notarkosten am Laptop

Aufgaben von Notaren beim Hausverkauf

Notar:innen üben ein öffentliches Amt aus. Ihre beruflichen Tätigkeiten sowie die entsprechenden Honorarzahlungen sind also gesetzlich definiert. Für diese Aufgaben, können Notarkosten anfallen:


​1. Erstellung Vertragsentwurf

Zunächst wird ein Vertragsentwurf mit allen wichtigen Daten zu den Beteiligten und zur Immobilie gesammelt und in einem Entwurf zusammengefasst. Ob ein Notaranderkonto für die Zahlungsabwicklung erstellt werden soll, fließt ebenfalls mit in den Vertragsentwurf ein.

​2. Vertragsentwurf an Beteiligte senden

Nach der Fertigstellung des Entwurfs erhalten die Beteiligten je einen Entwurf zur Prüfung. Bei Änderungswünschen werden im Nachgang noch entsprechende Bereiche geändert. Ist alles korrekt, wird ein Termin zur Unterzeichnung anberaumt.

​3. Beurkundung des Vertrages

Während des Notartermins kommt es zur Unterzeichnung. Sobald der:die Notar:in das Schriftstück beurkundet hat, wird es rechtskräftig.

​4. Auflassungsvormerkung Grundbuchamt

Um den Eigentümerwechsel des betreffenden Grundstücks einzuleiten, kommt es zu einer Auflassungsvormerkung durch die Notar:innen beim Grundbuchamt. Anfallende Gebühren werden über die Notarkosten abgerechnet.

​5. Einholung Vorkaufsverzicht der Gemeinde

Die Notar:innen müssen auch prüfen, ob die Gemeinde ein Vorkaufsrecht laut Baugesetzbuch hat. Besteht ein solches Recht, muss eine Verzichtserklärung von der Gemeinde eingeholt werden.

​6. Veräußerungsanzeige an das Finanzamt

Aber auch das Finanzamt muss über das Veräußerungsgeschäft informiert werden. Der:die Notar:in übernimmt diese Aufgabe. Danach legt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer fest.

​7. Zahlungsüberwachung

Ebenfalls gehört es zu den Aufgaben, den Zahlungsvorgang zu überwachen. Erst wenn sämtliche Kosten wie Grunderwerbsteuer und Kaufpreis gezahlt wurden, wird der:die Notar:in wieder tätig und lässt den neuen Eigentümer im Grundbuch eintragen.

Es wird nicht nach Schwierigkeitsgrad oder nach Aufwand und Besprechungsterminen abgerechnet. Stattdessen gibt es eine pauschale Abrechnung. In dem Gerichts- und Notarkostengesetz gibt es eine genaue Festlegung darüber, welche Tätigkeiten von Notar:innen im Rahmen eines Hausverkaufs mit welchen Gebührensätzen abgerechnet werden.


Der Kaufvertrag bei dem Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie muss laut Bürgerlichem Gesetzbuch notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Die Inhalte eines solchen Vertrags sind nicht gesetzlich vorgegeben, müssen aber eine Reihe von Kriterien erfüllen. 


Notarielle Beurkundung von Vertrag für Hausverkauf

Wenn Sie also Ihr Haus verkaufen, sorgen Notar:innen für den korrekten Ablauf des Immobilienverkaufs während und nach Vertragsabschluss. So gehören während des Verkaufs beispielsweise die unabhängige Vermittlung und Aufklärung beider Parteien zu ihren Aufgaben, so dass der Kaufvertrag im Interesse beider Vertragsparteien zuverlässig abgewickelt werden kann. Im Anschluss verwalten und überwachen Notar:innen die Zahlung des Kaufpreises, sind zuständig für die Eintragung im Grundbuch sowie die Einhaltung behördlicher Genehmigungen. Die Notar:innen werden im Regelfall von den Käufer:innen ausgesucht, es sei denn, es handelt sich um den Kauf eines Neubaus vom Bauträger. In diesem Fall kümmert sich der:die Bauträger:in um eine:n Notar:in.

Wie können Notarkosten minimiert werden?

Weder Notarkosten noch die Grundbuchgebühren sind verhandelbar. Trotzdem haben Verkäufer:in und Käufer:in die Möglichkeit, diese Kostenpunkte bis zu einem bestimmten Grad zu beeinflussen:

  • Kaufpreis niedrig halten: Ein unbebautes Grundstück fällt wesentlich günstiger aus als ein bebautes Grundstück. Je niedriger der angesetzte Kaufpreis ist, umso niedriger fallen die Kaufnebenkosten an. 
  • Auflassungsvormerkung sparen: Eine Auflassungsvormerkung ist nicht unbedingt nötig. Wer beispielsweise die Immobilie an Verwandte oder Freunde verkauft, der muss es nicht im Grundbuch vormerken lassen. 
  • Auf Notaranderkonto verzichten: Ein Notaranderkonto ist auch keine Pflicht. Die Kaufabwicklung kann auch über ein normales Konto abgewickelt werden. Entsprechende Zahlungsbedingungen sind im Kaufvertrag zu vermerken. Entsprechende Kosten für das Notaranderkonto entfallen somit. Käufer:innen müssen dann nur den vereinbarten Kaufpreis auf das angegebene Konto überweisen. 
  • Grundschuldabtretung möglich: Bei Vorliegen einer Grundschuld könnte auch eine Grundschuldabtretung erfolgen. So fallen keine separaten Kosten für Löschung und Neueintragung im Grundbuch an. 
Haus verkaufen wer zahlt Notar

Möglicherweise verlangt die Bank auch nur eine Grundschuldbeglaubigung. In dem Fall muss die Grundschuld für den Hauskauf nicht auch noch notariell beurkundet werden. Eventuell hat auch der:die Notar:in weitere Tipps oder Handlunsgempfehlungen, wie Sie die Kaufnebenkosten niedriger ausfallen lassen können. 

Als Gesamtschuldner haften – was bedeutet das?

Obwohl normalweise die Käuferinnen die Notarkosten zahlen müssen, haften beide Parteien gleichermaßen für die Begleichung der Notargebühren sowie die Grunderwerbsteuer, da gesetzlich beide Parteien Kostenschuldner sind. Sollte beispielsweise die Käufer:innen nicht zahlungsfähig sein, so sind gegebenenfalls die Verkäufer:innen verpflichtet, die Notargebühren oder die Grunderwerbsteuer zu begleichen, sofern sie sich im Kaufvertrag nicht ein Rücktrittsrecht vorbehalten haben. 

Dass nicht die Verkäufer:innen die Kosten für den:die Notar:in zahlen, hat steuerliche Vorteile. Durch den Aufschlag der Notargebühren auf den Kaufpreis würde sich die Grunderwerbssteuer für die Käufer:innen erhöhen. So zahlen die Käufer:innen zwar die Notar- und Grundbuchgebühren, sparen aber zumindest die andernfalls darauf entfallende Grunderwerbsteuer

hint
Maklerprovision kann zwischen Käufer:innen und Verkäufer:innen aufgeteilt werden

Nehmen Sie eine:n Makler:in in Anspruch, zahlen die Kaufenden die Maklerprovision teils in voller Höhe, teils wird die Provision aber auch zwischen Käufer:innen und Verkäufer:innen geteilt. 


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