Ein Hausverkauf ist ohne Notar:in nicht möglich. Der:die Notar:in sorgt für einen rechtssicheren Kaufvertrag, die Eintragung im Grundbuch und die sichere Abwicklung des Kaufpreises. Doch wer übernimmt die Notarkosten beim Hausverkauf – Käufer:in oder Verkäufer:in? Und wie hoch sind die Gebühren überhaupt? Dieser Ratgeber zeigt dir, welche Notarkosten beim Hausverkauf entstehen, wer sie trägt und worauf Verkäufer:innen besonders achten sollten.
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Ein:e Notar:in ist Pflicht beim Hausverkauf – ohne kommt kein gültiger Vertrag zustande.
Käufer:innen zahlen den Großteil, Verkäufer:innen meist nur die Grundschuldlöschung.
Gesamtkosten für Notar:in & Grundbuch: ca. 1,5 % des Kaufpreises.
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- Warum ist ein Notartermin beim Hausverkauf Pflicht?
- Wer zahlt die Notarkosten beim Hausverkauf?
- Wie hoch sind die Notarkosten beim Hausverkauf?
- Beispielrechnung Notarkosten beim Hausverkauf
- Notarkosten & Grundbuchkosten – was steckt dahinter?
- Weitere Kosten & rechtliche Bestimmungen
- Fazit: Notarkosten beim Hausverkauf einfach erklärt
- FAQ: Häufige Fragen zu Notarkosten beim Hausverkauf
Ein Immobilienverkauf ohne Notar:in ist in Deutschland nicht möglich. Die notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben – nur so wird der Kaufvertrag rechtswirksam.
- Gesetzliche Pflicht: Ohne Notar kein gültiger Hausverkauf.
- Rolle: Der:die Notar:in beurkundet den Vertrag, sorgt für die Eintragung im Grundbuch und wahrt die Neutralität.
- Verkäufer-Besonderheit: Für den:die Verkäufer:in ist oft die Löschung einer bestehenden Grundschuld relevant – auch das organisiert der.die Notar:in.
- Ablauf & Unterlagen: Welche Schritte Käufer:innen dabei durchlaufen, erfährst du ausführlich in unserem Ratgeber zu den Notarkosten beim Hauskauf.
Der Kaufpreis kann über ein Notaranderkonto abgewickelt werden. Das kostet zwar extra, bietet aber beiden Seiten zusätzliche Sicherheit.
Wer welche Kosten beim Verkauf zahlt, ist klar geregelt. Im Regelfall übernimmt die Käuferseite den größten Teil der Notarkosten und Grundbuchgebühren. Zu den Notarkosten beim Hauskauf gehören insbesondere:
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Auflassungsvormerkung (Sicherung des Eigentumswechsels)
- Umschreibung im Grundbuch
Der:die Verkäufer:in trägt dagegen in der Regel nur die Kosten für:
- Löschung bestehender Grundschulden oder anderer Rechte, die noch im Grundbuch eingetragen sind.
Abweichungen sind möglich: Im Kaufvertrag können Käufer:in und Verkäufer:in eine andere Kostenverteilung vereinbaren. In diesem Fall einigen sich beide Parteien auf ein Notariat, normalerweise lässt sich die Frage „wer bestellt den Notar?“ ganz klar beantworten mit: der:die Käufer:in.
- Nur Vertragsentwurf: Hat der:die Notar:in im Auftrag des:der Verkäufers:in einen Entwurf erstellt, ohne dass es zur Beurkundung kommt, trägt in der Regel der:die Verkäufer:in die Kosten.
- Nach Beurkundung: Haben beide Parteien den Kaufvertrag unterschrieben, haften Käufer:in und Verkäufer:in gesamtschuldnerisch für die Notarkosten.
- Rücktritt nach Unterschrift: Tritt der:die Käufer:in nach Vertragsunterzeichnung zurückmuss er:sie die Notarkosten allein tragen.
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Die Gesamtkosten für Notar:in und Grundbuch liegen durchschnittlich bei 1,5 % des Kaufpreises, wobei 1 % auf die Notarleistungen und 0,5 % auf das Grundbuch entfallen. Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das bundeseinheitliche Gebührensätze vorgibt.
Beispiel:
- Kaufpreis 300.000 € → insgesamt ca. 4.500 € Notar- und Grundbuchkosten.
Wer zahlt was?
- Käuferseite: trägt üblicherweise den Großteil – insbesondere Beurkundung des Kaufvertrags, Eigentumsumschreibung und Auflassungsvormerkung.
- Verkäuferseite: zahlt in der Regel nur die Kosten für die Löschung einer bestehenden Grundschuld oder anderer Rechte (ca. 100–300 €).
Wichtig: Die Kosten entstehen unabhängig vom Aufwand – mehrere Beratungsgespräche oder zusätzliche Termine führen nicht zu höheren Gebühren.
Als private:r Verkäufer:in kannst du die Notarkosten nur dann steuerlich geltend machen, wenn für den Verkauf Spekulationssteuer anfällt. Verkaufst du steuerfrei, ist ein Abzug nicht möglich.
Am Beispiel eines Kaufpreises von 300.000 € zeigt sich, wie sich die Notar- und Grundbuchkosten zusammensetzen. Insgesamt entstehen Kosten von rund 4.500 € – die meisten davon trägt die Käuferseite:
Kosten Käuferseite (4.200 €):
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Vollzugsgebühr
- Treuhandgebühr
- Eintragung der Auflassungsvormerkung
- Eigentumsumschreibung im Grundbuch
- ggf. Eintragung einer Grundschuld für die Bank
Kosten Verkäuferseite (ca. 100–300 €):
- Löschung bestehender Grundschulden oder sonstiger Rechte im Grundbuch
Zusatzkosten (optional):
- Abwicklung über ein Notaranderkonto: ca. 400–500 €
- Zzgl. Mehrwertsteuer von 19 %
Damit wird klar: Käufer:innen tragen fast alle Kosten, Verkäufer:innen müssen in der Regel nur für die Grundschuldlöschung aufkommen.
Die Notarkosten sind um so höher, desto höher der Verkaufspreis ist. Allerdings ist die Preissteigerung durch eine Obergrenze gedeckelt, sodass die Kosten bei hochpreisigen Immobilien nicht ins Unermessliche steigen können.
Auch wenn die Grundbuchkosten über die Notarrechnung abgerechnet werden, sind sie streng genommen keine Notarkosten. Sie machen ca. 0,5 % des Kaufpreises aus.
Mit einem Notarkosten-Rechner kannst du die individuellen Beträge für deinen Hausverkauf berechnen.
Die Gesamtkosten für Notar und Grundbuch setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen. Welche Partei welche Kosten übernimmt, hängt von der Art der Leistung ab:
Kosten Käuferseite:
- Beurkundung des Kaufvertrags: Die Höhe richtet sich nach dem Geschäftswert und beträgt ca. 0,5 % des Geschäftswertes.
Bei 300.000 Euro entfallen 1.500 Euro auf die Beurkundung. - Vollzugsgebühr, die nach der Beurkundung entsteht: Beantragung von Genehmigungen oder die Einreichung von Unterlagen beim Grundbuchamt. Sie beträgt in der Regel die Hälfte der Beurkundungsgebühr.
In unserem Beispiel von 300.000 sind ca. 750 Euro Vollzugsgebühren.
- Treuhandgebühr für z. B. die Überwachung der Kaufpreiszahlung. In etwa verursacht diese Leistung Kosten in Höhe von einem Viertel der Beurkundungsgebühr.
Bei 300.000 Euro entstehen kosten von ca. 375 Euro
Hinzu kommen Grundbuchkosten in Höhe von etwa 0,5 % des Verkaufspreises:
- Auflassungsvormerkung (Sicherung des Eigentumswechsels)
- Umschreibung im Grundbuch auf den neuen Eigentümer
- Grundschuldbestellung (falls eine Finanzierung erforderlich ist)
Kosten Verkäuferseite (100–300 Euro):
- Löschung bestehender Grundschulden oder sonstiger Rechte im Grundbuch
Weitere mögliche Kosten:
- Abwicklung über ein Notaranderkonto (optional, ca. 400–500 €)
- Mehrwertsteuer
Besonderheit Zubehör: Wird mit verkauftes Zubehör (z. B. eine Einbauküche) im Kaufvertrag aufgeführt, fließt es in die Bemessungsgrundlage für die Notarkosten ein – nicht aber für die Grunderwerbsteuer oder die Grundbuchgebühren.
- Gebühren sind einheitlich: Die Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Sie hängen ausschließlich vom Kaufpreis ab – nicht von der Zahl der Termine oder vom Arbeitsaufwand. Preisvergleiche zwischen Notar:innen lohnen sich daher nicht.
- Gesamtschuldnerische Haftung: Käufer:in und Verkäufer:in haften nach der Beurkundung gesamtschuldnerisch für die Notarkosten. In der Praxis zahlt aber in der Regel die Käuferseite.
- Besondere Gestaltungen: Bei Sonderfällen wie Teilverkauf oder Immobilienverrentung können zusätzliche Notarkosten entstehen. Mehr dazu erfährst du in unserem Ratgeber zur Immobilienverrentung.
Die meisten Notar- und Grundbuchkosten trägt beim Hausverkauf die Käuferseite. Verkäufer:innen zahlen in der Regel nur für die Löschung bestehender Grundschulden.
Da alle Gebühren im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich geregelt sind, gibt es keine
Preisunterschiede zwischen Notar:innen. Das sorgt für Planungssicherheit – egal, wo du dein Haus verkaufst.
Tipp: Bevor du den Verkauf angehst, ermittle deinen Immobilienwert mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung.
FAQ: Häufige Fragen zu Notarkosten beim Hausverkauf
-
Wer bezahlt den Notar beim Hausverkauf?
-
In der Regel trägt die Käuferseite den größten Teil der Kosten (Beurkundung, Eigentumsumschreibung, Auflassungsvormerkung). Der:die Verkäufer:in zahlt nur für die Löschung bestehender Grundschulden oder anderer Rechte.
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Welche Kosten trägt der Verkäufer konkret?
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Meist nur die Grundschuldlöschung im Grundbuch. Das sind in der Regel 100–300 €, abhängig von der Höhe der eingetragenen Grundschuld.
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Wie hoch sind Notar- und Grundbuchkosten zusammen?
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Insgesamt solltest du mit rund 1,5 % des Kaufpreises rechnen. Bei 300.000 € Kaufpreis also ca. 4.500 €.
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Unterschied Hausverkauf vs. Wohnungsverkauf?
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Die Höhe der Gebühren unterscheidet sich nicht. Sie richtet sich immer nach dem Kaufpreis – egal ob Haus, Wohnung oder Grundstück.
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Kann ich Notarkosten sparen oder minimieren?
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Nein, die Gebühren sind durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit einheitlich festgelegt. Lediglich Zusatzkosten (z. B. für ein Notaranderkonto) kannst du vermeiden, wenn du sie nicht benötigst.
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Erhöhen sich die Gebühren bei mehr Beratungsgesprächen?
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Nein. Mehrfache Beratungen oder längere Besprechungen führen nicht zu höheren Gebühren. Entscheidend ist allein der Kaufpreis der Immobilie.
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Auch wenn Notarkosten und Grundbuchgebühren gesetzlich festgelegt sind, können Verkäufer:innen und Käufer:innen zusätzliche Kosten vermeiden. So ist etwa ein Notaranderkonto nicht zwingend erforderlich – die Kaufpreiszahlung kann auch direkt zwischen den Parteien erfolgen. Auch die Abtretung einer bestehenden Grundschuld an den:die Käufer:in spart Gebühren für Löschung und Neueintragung. In Ausnahmefällen, zum Beispiel beim Verkauf innerhalb der Familie, kann sogar auf die Auflassungsvormerkung verzichtet werden. Welche Lösung im Einzelfall sinnvoll ist, solltest du aber immer gemeinsam mit dem:der Notar:in klären.