Viele Personen verwechseln das Datum des Erbschaftsantritts mit dem Beginn der Spekulationsfrist. Die gute Nachricht lautet, dass die Spekulationsfrist schon mit der Unterzeichnung des ursprünglichen Kaufvertrags begonnen hat und häufig bereits abgelaufen ist. Hier erfahren Sie, wie genau Sie die Dauer der Spekulationsfrist berechnen, ob diese auch bei einer vorweggenommenen Erbschaft gilt und was Sie bei Erbauseinandersetzungen tun können. 

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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Als Beginn der zehnjährigen Spekulationsfrist gilt der Beurkundungstermin des ursprünglichen Kaufvertrag.

  • Wird eine Immobilie vererbt, so geht auch eine laufende Spekulationsfrist auf den:die Erb:in über und beginnt nicht von neu.

  • Bei geerbten Häusern, Wohnungen oder Grundstücken ist die Spekulationsfrist häufig schon lange abgelaufen.

  • Auch bei vorweggenommenen Erbschaften gilt die Frist von zehn Jahren.

  • Die Spekulationsfrist kann durch Eigennutzung verkürzt werden, etwa wenn die geerbte Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den zwei Jahren davor selbst bewohnt wurde.

  • Wer innerhalb einer geltenden Spekulationsfrist eine geerbte Immobilie verkauft, muss bei einem Gewinn über 600 Euro (Freibetrag) Spekulationssteuern zahlen.

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  • Definition: Spekulationsfrist & Spekulationssteuer bei Erbschaft

    Bei der Spekulationsfrist handelt es sich um eine zehnjährige Frist, in der Gewinn eines privaten Veräußerungsgeschäftes steuerpflichtig ist (§ 23 EstG). Darunter fällt unter anderem auch der private Verkauf einer geerbten Immobilie. Mit dieser Fristsetzung sollen Spekulationsgeschäfte mit Grundstücken, Häusern und Wohnungen möglichst vermieden werden.

    Sollte eine Immobilie innerhalb der geltenden Spekulationsfrist privat veräußert werden, so werden auf den Gewinn sogenannte Spekulationssteuern erhoben. Wenn in gesamten Steuerjahr der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften unter 600 Euro liegt, wird aber keine Besteuerung seitens des Finanzamtes vorgenommen.

    hint
    Spekulationssteuer = persönliche Einkommensteuer

    Bei den Spekulationssteuern handelt es sich übrigens nicht um eine gesonderte Steuererhebung, sondern um die persönliche Einkommenssteuer einer Privatperson. Es gilt der jeweilige individuelle Einkommenssteuersatz.

    Spekulationsfrist Erbe: Wann fällt Spekulationssteuer an?

    In Bezug auf die Fälligkeit einer Spekulationssteuer gibt es gesetzliche Regelungen, die Verkäufer:innen von der Gewinnbesteuerung befreien. Folgende Bestimmungen zur Spekulationsfrist nach einem Erbe und im Allgemeinen sollten Sie kennen: Die zehnjährige Spekulationsfrist beginnt mit dem Tag der Beurkundung des Kaufvertrages.

    • Durch ein Erbe wird die Spekulationsfrist nicht verändert, sondern bleibt bestehen. Die laufende Spekulationsfrist wird sozusagen „mitvererbt“.
    • Die zehnjährige Spekulationsfrist beginnt grundsätzlich nur nach einer Eigentumsübertragung durch Verkauf von neu.
    • Die Spekulationssteuer fällt an, wenn der Verkauf einer Immobilie innerhalb einer geltenden Spekulationsfrist erfolgt.
    • Es fallen keine Spekulationssteuern an, wenn die Immobilie entweder durchgängig oder zumindest im Verkaufsjahr sowie in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren zu privaten Wohnzwecken genutzt wurde.
    • Die zehnjährige Spekulationsfrist gilt bei unbebauten Grundstücken grundsätzlich immer.

    Liegt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften einer Privatperson innerhalb eines Kalenderjahres unter der steuerlichen Freigrenze von 600 Euro, werden keine Spekulationssteuer fällig.




    Erbschaftssteuerrechner





    Spekulationsfrist nach Erbschaft

    Wie berechnet sich die Spekulationsfrist nach einer Erbschaft?

    Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erben und sich dafür entscheiden, das Erbe anzunehmen, stellt sich zunächst die Frage nach der Nutzung: Wollen Sie es vermieten, verkaufen oder vielleicht selbst dort einziehen? Wenn Sie beispielsweise die geerbte Immobilie verkaufen möchten, müssen Sie die Spekulationsfrist beachten und weitere Vorkehrungen treffen. Dazu gehört insbesondere die Grundbuchberichtigung.

    Sie sollten sich außerdem bewusst sein, dass Sie mit dem Erbe auch offene Rechnungen und etwaige Schulden übernehmen, die womöglich noch auf dem Haus liegen. Meistens ist es aber dennoch lukrativ, die geerbte Immobilie zu verkaufen. Erfahrene Makler:innen unterstützen Sie beim Verkaufsprozess und erzielen für Sie einen guten Verkaufspreis.

    Bezüglich der Spekulationsfrist können Sie in den meisten Fällen beruhigt sein, denn üblicherweise wurden geerbte Immobilien bereits vor vielen Jahren oder sogar Jahrzehnten erworben. Mit dem Beurkundungsdatum des ursprünglichen Kaufvertrages beginnt die Spekulationsfrist und geht auf Sie als Erb:in über. Die Spekulationsfrist beginnt immer nur dann von neu, wenn der Eigentumsübergang durch einen Kauf erfolgt ist.

    Liegt der Kauf des Objekts also beispielsweise über zehn Jahre zurück, wird ein möglicher Verkaufsgewinn ohnehin nicht besteuert. Auch wenn die Immobilie mindestens im Verkaufsjahr sowie in den zwei Jahren zu vor zu privaten Wohnzwecken bewohnt wurde, fallen keine Spekulationssteuern an.


    hint
    Hinweis: Unbebaute Grundstücke

    Eine Ausnahme stellen unbebaute Grundstücke dar, die Sie nicht zu privaten Wohnzwecke genutzt werden können. Ein solches geerbtes Grundstück ohne Steuern zu verkaufen, ist nur dann möglich, wenn der käufliche Erwerb länger als zehn Jahre zurückliegt.



    Spekulationsfrist nach Erbschaft

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    Wie wird die Spekulationssteuer im Erbfall berechnet?

    Um anhand eines Beispiels zu zeigen, wie die Spekulationssteuer in einem Erbfall berechnet wird, setzen wir folgende Annahmen voraus:

    • Michaela Meyer kauft sich eine vermietete Wohnung als Altersvorsorge.
    • Der Beurkundungstermin für den Kaufvertrag fand am 12. Januar 2001 statt.
    • Die erworbene Immobilie bleibt durchgehend vermietet.
    • Die Eigentümerin der Wohnung verstirbt am 3. August 2006.
    • Ihre Tochter Ina Meyer erbt die vermietete Wohnung und verkauft sie im April 2007.
    • Der Verkauf erfolgt innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist und ist somit steuerpflichtig.

    Beispielrechnung: Spekulationssteuer nach einem Erbe

    Position Betrag  

    Ursprünglicher Kaufpreis der Wohnung

    -175.000 €

     

    Kaufnebenkosten (u.a. Notar:in, Makler:in usw.)

    -20.000 €

     

    Abzugsfähige Sanierungs- und Renovierungskosten

    -12.000 €

     

    Kosten im Zuge des Verkaufs (u.a. Inserate, Reparaturen usw.)

    -6.500 €

     

    Erzielter Verkaufspreis

    +250.000 €

     

    Gewinnbetrag

    36.500 €

     

    Auf den Gewinn erhobene Spekulationssteuer (hier: 40 Prozent)

    14.600 €

     

    Gemäß der Beispielrechnung müsste Ina Meyer insgesamt 14.600 Euro Spekulationssteuer an das Finanzamt zahlen. Somit bleibt ein Gewinn nach Steuerabzug von 21.900 Euro.

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    Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?

    Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist steuerfrei, wenn eine der folgenden Voraussetzungen als erfüllt gilt:

    • Der:die Erblasser:in hat die Immobilie vor über zehn Jahren erworben.
    • Der:die Erblasser:in hat die Immobilie nach dem Kauf durchgängig selbst bewohnt.
    • Die geerbte Immobilie wurde im Verkaufsjahr sowie in den zwei Jahren davor die Immobilie von für private Wohnzwecke genutzt.
    • Der Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften innerhalb eines Kalenderjahres liegt unter der Freigrenze von 600 Euro.

    Trifft einer dieser Voraussetzungen auf Ihren Fall zu, steht einem steuerfreien Immobilienverkauf nichts im Wege.

    Wie wird die Zehnjahresfrist berechnet?

    Die Zehnjahresfrist beginnt immer mit dem Abschluss eines Kaufvertrages über einen Immobilien- oder Grundstückskauf. Der Erhalt einer Immobilie im Zuge eines Erbfalls stellt keinen Anschaffungsvorgang gemäß § 23 EStG dar und hat demnach auch keinen Einfluss auf die Dauer der Spekulationsfrist.

    Weitere Steuern: Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

    Die Höhe der Erbschaftssteuer bei Immobilien ist von der Erbschaftssteuerklasse abhängig. Diese Einstufung basiert darauf, welches Verwandtschaftsverhältnis gegeben ist. Abhängig davon wird ein unterschiedlicher Freibetrag vom Wert der Immobilie abgezogen, wodurch sich die Steuerbemessungsgrundlage reduziert. Folgende Freibeträge bei der Erbschaftssteuer gelten:

    Verwandtschafts- und Beziehungsgrad

    Höhe des Freibetrages

     
    • eingetragene Lebenspartner:in
    • Ehegatten

    500.000 Euro

     
    • Enkelkinder (sofern ihre Eltern verstorben sind)
    • Kinder und Stiefkinder

    400.000 Euro

     
    • Enkelkinder

    200.000 Euro

     
    • Eltern
    • Großeltern

    100.000 Euro

     
    • Nichten und Neffen
    • Geschwister
    • Stiefeltern
    • Schwiegereltern
    • Schwiegerkinder
    • geschiedene Ehegatten
    • Partner:in einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft

    20.000 Euro

     
    • Sonstige Personen

    20.000 Euro

     

    Wie sieht der Spekulationsgewinn nach einer Erbauseinandersetzung aus?

    Liegt ein notarielles Testament vor, ist dort meistens die Nutzung der vererbten Immobilie und die Bestimmung der neuen Eigentümer:innen geregelt. Ohne Testament wird es manchmal komplizierter. Wenn Sie sich gemeinsam mit Ihren Geschwistern oder anderen Personen in einer Erbgemeinschaft befinden, kann es zur Erbauseinandersetzung kommen. Dann etwa, wenn bestimmte Personen die geerbte Immobilie selbst nutzen wollen, während andere sie lieber verkaufen möchten. Die Spekulationsfrist für das Erbe gilt für die ganze Erbgemeinschaft.

    Bei Streitigkeiten haben Sie die Möglichkeit, die geerbte Immobilie mithilfe einer notariellen Teilungserklärung offiziell aufzuteilen, sodass jede Partei ihren Teil verkaufen kann, wenn sie möchte. Dabei fällt eine anteilige Spekulationssteuer auf den verkauften Teil an. Ausschlaggebend für die Frist ist auch hier das ursprüngliche Kaufdatum seitens der Erblasser:innen und nicht das Datum des Erbantritts oder der Teilungserklärung. 

    Eine Teilungsversteigerung ist immer die letzte Lösung. Hierbei werden jedoch meistens so geringe Verkaufserlöse erzielt, dass Sie sich um die Spekulationssteuer oftmals keine Sorgen machen müssen. Zu bevorzugen sind immer der einvernehmliche Verkauf oder die Auszahlung der Miterb:innen.  

    Gilt die Spekulationsfrist auch bei vorweggenommener Erbfolge?

    Ja, die Spekulationsfrist gilt, ist aber auch bei der vorweggenommenen Erbfolge für die Erb:innen erst einmal nicht relevant. Denn schließlich ist ein Erbe wie eine Schenkung und es wird kein Geld ausgetauscht, weshalb auf das Erbe zu Lebzeiten keine Spekulationssteuer für Erblasser:in oder Erbempfänger:in anfällt. Beachten Sie hier allerdings wieder, dass Sie beim Verkauf von geerbten Immobilien die Spekulationsfrist von zehn Jahren ablaufen lassen sollten, bevor Sie das Objekt weiterverkaufen. Auch hier gilt der ursprüngliche Kaufvertrag als Fristbeginn.


    hint
    Drei-Objekt-Grenze beachten!

    Wichtig ist bei mehreren geerbten Objekten unabhängig von der Spekulationsfrist, dass Sie keinen gewerblichen Grundstückshandel begehen. Dafür gibt es die Drei-Objekt-Grenze: Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen, müssen Sie gegebenenfalls Gewerbesteuer zahlen.


    FAQ: Häufige Fragen zur Spekulationsfrist nach Erbschaft

    Ist der Verkauf eines geerbten Hauses steuerfrei?

    Wenn der Verkauf einer Immobilie über zehn Jahre nach dem Erwerb erfolgt, werden auf einen erzielten Gewinn keine Steuern erhoben. Diese zehnjährige Spekulationsfrist kann umgegangen werden, indem die Immobilie durchgängig oder zumindest im Verkaufsjahr sowie in den zwei Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Spekulationsfrist bei einem Erbe sollten Sie also vor einem Verkauf unbedingt beachten.


    Welche Steuern fallen beim Verkauf einer geerbten Immobilie an?

    Zunächst ist zu klären, ob eine Erbschafssteuer auf das geerbte Vermögen fällig wird. Erben Sie ein Vermögen, das höher als der für Sie geltende Freibetrag liegt, werden definitiv Erbschaftssteuern fällig. Des Weiteren können beim Verkauf einer geerbten Immobilie Spekulationssteuer auf den Gewinn fällig werden. Umso wichtiger ist es, die Spekulationsfrist nach einem Erbe zu kennen und nicht zu unterschreiten.  


    Kann ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?

    Sofern die rechtlichen Voraussetzungen für den Verkauf einer geerbten Immobilie erfüllt sind, können Sie verkaufen. Wichtig ist vor allem, eine Grundbuchberichtigung beim Grundbuchamt zu veranlassen. Hierfür benötigen Sie einen Antrag samt Erbschein oder eine beglaubigte Kopie eines beurkundeten Testaments oder Erbvertrages. Wenn die Berichtigung im Grundbuch erfolgt ist, gelten Sie offiziell als Eigentümer:in und können den Verkauf vornehmen.


    Wann beginnt die Spekulationsfrist bei geerbten Immobilien?

    Viele Erb:innen sind verunsichert, ob der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei ist oder nicht. Dies hängt insbesondere davon ab, ob die sogenannte Spekulationsfrist gilt oder nicht. Diese zehnjährige Frist beginnt bei Immobilien nach dem Erbfall nicht von neu, sondern wird sozusagen „mitvererbt“. Startpunkt der Spekulationsfrist ist immer der Beurkundungstermin des Kaufvertrages.  


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