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Alle Personen, die eine Immobilie kaufen, mieten oder verkaufen, haben ein legitimes Interesse, über die Flächenangaben des Bauwerks und über die Haus-, Wohnungs- und Raumgrößen präzise und rechtssicher informiert zu sein. Dabei kommen verschiedene Methoden zum Einsatz, um die Wohnfläche zu berechnen. Erfahren Sie hier, welche Berechnung sich hinter der DIN-Norm 277 verbirgt und was bei dem Vorgehen zu beachten ist.

Das Wichtigste in Kürze

  • Zur Berechnung der Wohnfläche kommen drei Methoden infrage: Berechnung nach der zweiten Berechnungsverordnung, Kalkulation gemäß Wohnflächenverordnung und Berechnung nach DIN 277.
  • Es sollte klar kommuniziert werden, welche Methode genutzt wurde, um spätere Klagen von Käufer:innen oder Mieter:innen zu vermeiden.
  • Je nach Art der Berechnung kann die errechnete Wohnfläche stark variieren - Verkäufer:innen und Vermieter:innen profitieren meistens von einer Rechnung auf Basis der DIN-Norm.

Wie werden Wohnflächen berechnet?

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Neben der Wohnflächenverordnung (WoFlV), die beim geförderten Wohnungsbau obligatorisch ist, stellt heute im frei finanzierten Wohnungsbau die DIN-Norm 277 die verlässliche und bewährte Methodik zur Berechnung der Nutz- und Verkehrsflächen einer Immobilie oder einer Wohnung dar. Ebenfalls zu finden ist die Wohnflächenberechnung nach der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), die jedoch vor allem im sozialen und steuerlich begünstigten Wohnungsbau zur Anwendung kommt.

Mann sieht auf Gebäudeplan und berechnet Wohnfläche
hint
Alte DIN-Norm nicht mehr gültig

Die gelegentlich noch kursierende DIN-Norm 283 wurde vom Deutschen Institut für Normung bereits in den 1990er Jahren außer Kraft gesetzt.

Welche Flächenarten werden berücksichtigt?

Ist von der Brutto-Grundfläche die Rede, ist damit die komplette Grundfläche von Wohnung oder Haus gemeint - ganz gleich, ob sie nutzbar ist oder beispielsweise durch Pfeiler oder ähnliche verstellt wird. Die Netto-Grundfläche ist daher die tatsächlich nutzbare Wohnfläche. Bei der Berechnung der Wohnfläche gemäß DIN-Norm 277 werden drei Arten von Fläche unterschieden, die alle zur Netto-Grundfläche zählen:

Wohnfläche / Nutzfläche Verkehrsfläche Funktionsfläche
Alle Flächen für Leben und Aufenthalt (für Bürotätigkeit, Produktion, Bildung, Unterricht und Kultur, manuelle und maschinelle Arbeit sowie Experiment, zum Lagern und Verkaufen, Heilen und Pflegen), Balkone, Loggien, Terrassen Eingänge, Lobbys, Flure, Treppenhäuser, Aufzüge Maschinenräume, Heizräume, Betriebsräume
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Es gibt verschiedene Arten von Nutzflächen

Sanitärräume, Parkplätze oder Schutzräume gehören zu den Nebennutzflächen. Flächen, die als Acker, Wiese, Weide, Wald genutzt werden, gelten als land- oder forstwirtschaftliche Nutzflächen.

Wiesen, Weiden und Wälder

Warum ist eine nachvollziehbare Berechnung der Wohnfläche so wichtig?

Die korrekt durchgeführte Wohnflächenberechnung und die daraus resultierende tatsächliche Größe eines Objekts sind aus verschiedenen Gründen bedeutsam:

Grund 1: Vergleichbarkeit

Angaben zur Quadratmeterzahl und damit zur Wohnfläche eines Objekts haben einen direkten Einfluss auf die Wohnnutzung und stellen einen wichtigen Indikator für den Preisvergleich zwischen verschiedenen Objekten dar. Vor einer Kauf- oder Mietentscheidung liefert erst ein direkter Objektvergleich den Maßstab mit dem der Marktwert der Immobilie eingeschätzt werden kann. Bei der Ermittlung des Haus- oder Wohnungspreises und bei der Beurteilung der Gebäudekosten ist der Quadratmeterpreis ein wichtiger Indikator für Immobilienwert, Verkaufs- oder Kaufpreis.

Ein stichhaltiger Vergleich von Immobilienobjekten kann nur getroffen werden, wenn die betreffenden Wohnflächen alle einheitlich nach DIN 277 oder durchgehend nach der Wohnflächenverordnung berechnet wurden. Im Kauf- oder Bauvertrag muss verbindlich festgeschrieben sein, welche Berechnungsgrundlage mit Blick auf die Flächenangaben gilt.

Grund 2: Ermittlung von Mietpreisen

Auch wenn es um die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten geht, die ebenfalls pro Quadratmeter angegeben werden, ist eine einheitliche Berechnungsgrundlage elementar für die korrekte Mietpreisberechnung.

Grund 3: Forderungen bei Abweichungen

Insbesondere bei Vermietungen kann eine zu große Abweichung zwischen im Vertrag angegebener und tatsächlicher Wohnfläche Konsequenzen nach sich ziehen. Ist die Abweichung größer als zehn Prozent, können Mieter:innen nach einem BGH-Urteil die Miete entsprechend kürzen. Selbst eine fristlose Kündigung ist von Seiten betroffener Mieter:innen rechtens.

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Neuberechnung der Nebenkosten

Nebenkosten, die per Quadratmeter abgerechnet werden, müssen unabhängig von der Größe der Abweichung neu berechnet werden.

Vermieter:innen können bei falscher Wohnflächenberechnung zu ihren Ungunsten die Miete hingegen nicht einfach anpassen. Das ist lediglich im Rahmen einer regulären Mieterhöhung möglich. Bei den Nebenkosten dürfen sie aber zukünftig die Kosten in der angepassten Höhe verlangen

Ähnliches gilt beim Immobilienverkauf: Weicht die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent von der im Kaufvertrag angegebenen Fläche ab, können Käufer:innen den Kaufpreis mindern oder sogar Schadensersetz verlangen.

tipp
Berechnungsgrundlage frühzeitig bestimmen

Käufer:innen, Verkäufer:innen und Mieter:innen sollten die Berechnungsgrundlage der angegebenen Wohnfläche verifizieren, bevor sie das Preis-Leistungsverhältnis eines Objekts vor einem Vertrag abschließend beurteilen. Hier kursieren nicht selten irreführende Benennungen. Eine Bezeichnung „Wohnflächenberechnung nach DIN“ ist unzureichend, da damit auch die alte DIN 283 gemeint sein könnte. Korrekt nachvollziehbar ist die Benennung „Wohnfläche nach DIN 277“ oder alternativ „nach Wohnflächenverordnung“.

Unterschied zwischen DIN 277 und Wohnflächenverordnung

Die beiden gängigen Verfahren zur Berechnung der Wohnfläche führen zu teils deutlich unterschiedlichen Ergebnissen. Die DIN 277 geht dabei von der Grundfläche und ihrer Aufteilung in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen aus.

Wohnhaus mit Außenbalkonen
  DIN 277 Wohnflächenverordnung
Grundflächen für Außenbalkone, Freisitze und Terrassen
  • gelten zu 100 Prozent als Nutzfläche
  • zählen nur zu 25 Prozent als Wohnfläche
Nutzflächen wie Terrasse, Loggia, Balkon-Grundflächen oder Dachgarten
  • Nutzflächen wie Terrasse, Loggia, Balkon-Grundflächen oder Dachgarten, müssen explizit ausgewiesen werden
 
Funktionsflächen, z. B. Räume außerhalb der Wohnung 
  • Räume außerhalb der Wohnung zählen als Funktionsfläche zu 100 Prozent dazu
  • Räume außerhalb der Wohnung, die aber zur Nutzung durch die Mieter:innen bestimmt sind wie z. B. Kellerräume, Heizungsräume oder Waschküchen fallen bei der Berechnung nach WoFlV heraus
Dachschrägen
  • es zählt die reine Netto-Raumfläche auf Basis des klassischen Grundrisses unabhängig von der lichten Höhe
  • es werden Unterschiede hinsichtlich der lichten Höhe der Räume gemacht 
  • werden von der Fläche zu 50 oder sogar 100 Prozent abgezogen

Neue Berechnung lohnt sich: Für Vermietende und Verkaufende ist die Berechnung nach DIN 277 meistens attraktiver, da die anrechenbaren Grundflächen hier in der Regel größer sind. Ist die Berechnung nach WoFlV nicht vorgeschrieben oder schriftlich vereinbart, kann sich vor dem Verkauf oder der Vermietung eine zweite Berechnung nach der DIN-Norm 277 lohnen.

Wohnflächenberechnung: DIN 277 und Wohnflächenverordnung (WoFlV) im Vergleich

Die Unterschiede zwischen den Berechnungsmethoden zeigt diese beispielhafte Berechnung für eine Wohnung im Dachgeschoss – inklusive Kellerraum und Balkon – auf.

Brutto-Grundfläche der Wohnung (ohne Balkon und Keller) 60 m²
Balkon-Grundfläche 10 m²
Keller-Grundfläche 3 m²
Teil der Wohnungsgrundfläche mit einer lichten Höhe von unter 2 m 15 m²

Berechnung nach WoFlV:

(60 m² - 15 m²) + (15 m² * 0,5) + (10 m²*0,25) = 55 m²

 

Grundfläche - Fläche mit geringer Höhe + 50 % der Fläche mit geringer Höhe + 25 % der Balkongrundfläche = Wohnfläche 

Berechnung nach DIN 277:

60 m² + 10 m² + 3 m² = 73 m²

 

Grundfläche + Balkonfläche + Kellerfläche = Wohnfläche


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