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Alle Personen, die eine Immobilie kaufen, mieten oder verkaufen, haben ein legitimes Interesse, über die Flächenangaben des Bauwerks und über die Haus-, Wohnungs- und Raumgrößen präzise und rechtssicher informiert zu sein. Für Flächenangaben kommen unterschiedliche Berechnungsgrundlagen zum Einsatz. Erfahre hier, welche Rolle die DIN 277 spielt, wie sie sich von der Wohnflächenverordnung unterscheidet und worauf du achten solltest.
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- Für die Wohnflächenberechnung ist regelmäßig die Wohnflächenverordnung maßgeblich. Bei frei finanziertem Wohnraum kann eine abweichende Berechnungsgrundlage, etwa unter Bezugnahme auf DIN 277, wirksam vereinbart werden.
- Es sollte klar kommuniziert werden, welche Methode genutzt wurde, um spätere Klagen von Käufer:innen oder Mieter:innen zu vermeiden.
- Je nach Berechnungsgrundlage können sich unterschiedliche Flächenangaben ergeben. Eine größere Fläche nach DIN 277 darf jedoch nicht ohne Weiteres als Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung angegeben werden.
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- Das Wichtigste in Kürze
- Wie werden Wohnflächen berechnet?
- Welche Flächenarten werden berücksichtigt?
- Warum ist eine nachvollziehbare Berechnung der Wohnfläche so wichtig?
- Unterschied zwischen DIN 277 und Wohnflächenverordnung
- Flächenermittlung nach DIN 277 und WoFlV im Vergleich
- Berechnung nach WoFlV
- Flächenermittlung nach DIN 277
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist bei Wohnflächenberechnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz anzuwenden. Auch bei frei finanziertem Wohnraum ist sie für seit dem 1. Januar 2004 abgeschlossene Mietverträge grundsätzlich maßgeblich, sofern kein anderer Berechnungsmaßstab wirksam vereinbart, örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist. DIN 277 regelt die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten. Sie kann als Grundlage für eine abweichend vereinbarte Wohnflächenberechnung herangezogen werden, ist aber nicht mit der WoFlV gleichzusetzen. Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) bleibt insbesondere für ältere Mietverträge und bestimmte Altberechnungen relevant.
Die gelegentlich noch kursierende DIN-Norm 283 Teil 2 zur Berechnung von Wohn- und Nutzflächen wurde vom Deutschen Institut für Normung bereits 1983 zurückgezogen.
Ist von der Brutto-Grundfläche die Rede, ist damit die Summe der Grundflächen aller Geschosse beziehungsweise des betrachteten Gebäudeteils einschließlich der Konstruktionsflächen, etwa von Wänden und Stützen, gemeint. Die Netto-Raumfläche verbleibt nach Abzug dieser Konstruktionsflächen und ist nicht mit der Wohnfläche gleichzusetzen. Bei der Flächenermittlung gemäß DIN-Norm 277 werden drei Arten von Fläche unterschieden, die alle zur Netto-Raumfläche zählen:
| Nutzungsfläche | Verkehrsfläche | Technikfläche |
| Beispielsweise Wohnräume, Küchen, Büros, Lager-, Abstell- und Sanitärräume |
Beispielsweise Eingangsbereiche, Flure und Treppenräume zur Erschließung |
Beispielsweise Heizungsräume und andere Räume für Anlagen zur Versorgung und Entsorgung des Gebäudes |
Sanitärräume, Schutzräume und Fahrzeugabstellflächen in Gebäuden gehören zur Nutzungsgruppe „Sonstige Nutzungen“. Flächen, die als Acker, Wiese, Weide, Wald genutzt werden, gelten als land- oder forstwirtschaftliche Nutzflächen.
Die korrekt durchgeführte Wohnflächenberechnung und die daraus resultierende tatsächliche Größe eines Objekts sind aus verschiedenen Gründen bedeutsam:
Angaben zur Quadratmeterzahl und damit zur Wohnfläche eines Objekts haben einen direkten Einfluss auf die Wohnnutzung und stellen einen wichtigen Indikator für den Preisvergleich zwischen verschiedenen Objekten dar. Vor einer Kauf- oder Mietentscheidung liefert erst ein direkter Objektvergleich den Maßstab, mit dem der Marktwert der Immobilie eingeschätzt werden kann.
Bei der Ermittlung des Haus- oder Wohnungspreises und bei der Beurteilung der Gebäudekosten ist der Quadratmeterpreis ein wichtiger Indikator für Immobilienwert, Verkaufs- oder Kaufpreis. Ein stichhaltiger Vergleich von Immobilienobjekten kann nur getroffen werden, wenn Flächenart und Berechnungsgrundlage übereinstimmen. Im Kauf- oder Bauvertrag sollte verbindlich festgeschrieben sein, welche Flächenart und Berechnungsgrundlage mit Blick auf die Flächenangaben gelten.
Auch wenn es um die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten geht, die ebenfalls pro Quadratmeter angegeben werden, ist eine einheitliche Berechnungsgrundlage elementar für die korrekte Mietpreisberechnung.
Insbesondere bei Vermietungen kann eine zu große Abweichung zwischen im Vertrag angegebener und tatsächlicher Wohnfläche Konsequenzen nach sich ziehen. Ist die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent kleiner als die vertraglich vereinbarte Wohnfläche, können Mieter:innen die Miete grundsätzlich entsprechend kürzen. Auch eine fristlose Kündigung kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich sein.
Nebenkosten, die nach Wohnfläche umgelegt werden, sind grundsätzlich anhand der tatsächlichen Wohnfläche abzurechnen - unabhängig von der Höhe der Abweichung. Bei der Korrektur bereits erteilter Abrechnungen sind die gesetzlichen Fristen zu beachten. Vermieter:innen können bei falscher Wohnflächenberechnung zu ihren Ungunsten die Miete hingegen nicht einfach anpassen. Für eine Mieterhöhung gelten die gesetzlichen Voraussetzungen und Grenzen. Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Bei den Nebenkosten dürfen sie aber zukünftig die Kosten in der angepassten Höhe verlangen.
Auch beim Immobilienverkauf kann eine zu geringe tatsächliche Wohnfläche Ansprüche auf Kaufpreisminderung oder Schadensersatz begründen. Entscheidend sind insbesondere die vertraglichen Vereinbarungen, mögliche Haftungsausschlüsse und die gesetzlichen Voraussetzungen. Eine allgemeine Zehn-Prozent-Grenze gilt für die Kaufpreisminderung nicht.
Käufer:innen, Verkäufer:innen und Mieter:innen sollten die Berechnungsgrundlage der angegebenen Wohnfläche verifizieren, bevor sie das Preis-Leistungsverhältnis eines Objekts vor einem Vertrag abschließend beurteilen. Hier kursieren nicht selten irreführende Benennungen.
Flächenart und Berechnungsgrundlage sollten eindeutig benannt werden, beispielsweise als „Wohnfläche nach WoFlV“ oder „Netto-Raumfläche nach DIN 277:2021-08“. Wird eine abweichende Wohnflächenberechnung vereinbart, sollte nachvollziehbar festgelegt sein, welche Flächen sie umfasst.
Die Wohnflächenberechnung nach WoFlV und die Flächenermittlung nach DIN 277 führen zu unterschiedlichen Flächengrößen. Die DIN 277 geht dabei von der Grundfläche und ihrer Aufteilung in Nutzungs-, Verkehrs- und Technikflächen aus.
| Fläche | DIN 277 | Wohnflächenverordnung |
| Grundflächen für Außenbalkone, Freisitze und Terrassen | werden vollständig erfasst, soweit sie nach DIN 277 zu den Gebäudeflächen gehören. Bloß anschließende Terrassen ohne Unterbauung oder feste konstruktive Verbindung zählen nicht dazu.
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zählen bei ausschließlicher Zuordnung zur Wohnung regelmäßig zu 25 Prozent, höchstens zu 50 Prozent, als Wohnfläche
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| Gesonderter Ausweis von Außenflächen | Zum Gebäude gehörende, nicht vollständig umschlossene Flächen werden gesondert im Bereich S ausgewiesen.
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Die Anrechnung von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen richtet sich nach § 4 WoFlV. |
| Separate Kellerabstellräume, Heizungsräume und Waschküchen | Einordnung nach Nutzung: Kellerabstellräume und Waschküchen als Nutzungsfläche, Heizungsräume für die Gebäudeversorgung als Technikfläche.
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Räume außerhalb der Wohnung, die aber zur Nutzung durch die Mieter:innen bestimmt sind wie z. B. Kellerräume, Heizungsräume oder Waschküchen fallen bei der Berechnung nach WoFlV heraus
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| Dachschrägen | Bei nutzbaren Raumteilen gibt es keine prozentualen Höhenabschläge wie bei der WoFlV.
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Ab 2 m lichter Höhe: 100 Prozent; ab 1 m bis unter 2 m: 50 Prozent; unter 1 m: keine Anrechnung.
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Berechnungsgrundlage beachten: Eine zusätzliche Berechnung nach DIN 277 kann die Grundflächen einer Immobilie genauer darstellen. Sie ersetzt jedoch nicht automatisch die maßgebliche Wohnflächenberechnung. Allein das Fehlen einer schriftlichen Vereinbarung zur WoFlV erlaubt keinen einseitigen Wechsel der Berechnungsgrundlage.
Die Unterschiede zwischen den Berechnungsmethoden zeigt diese beispielhafte Berechnung für eine Wohnung im Dachgeschoss – inklusive Kellerraum und Balkon – auf.
| Innenraum-Grundfläche der Wohnung nach lichten Maßen, ohne Wandflächen, Balkon und Keller | 60 m² |
| Balkon-Grundfläche | 10 m² |
| Grundfläche des separaten Kellerabstellraums |
3 m² |
| Teil der Wohnungsgrundfläche mit einer lichten Höhe von mindestens 1 m und unter 2 m |
15 m² |
Die übrigen 45 m² haben mindestens 2 m lichte Höhe. Flächen unter 1 m sowie weitere Abzüge oder Unterschiede beim Aufmaß bestehen in diesem vereinfachten Beispiel nicht. Der Balkon gehört ausschließlich zur Wohnung.
(60 m² - 15 m²) + (15 m² * 0,5) + (10 m²*0,25) = 55 m² Wohnfläche
Grundfläche - Fläche mit geringer Höhe + 50 % der Fläche mit geringer Höhe + 25 % der Balkongrundfläche = Wohnfläche
60 m² + 10 m² + 3 m² = 73 m² Netto-Raumfläche
Grundfläche + Balkonfläche + Kellerfläche = Netto-Raumfläche
Davon entfallen 63 m² auf den vollständig umschlossenen Bereich R und 10 m² auf den Bereich S. Die 73 m² sind keine Wohnfläche nach WoFlV.
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