Erb­schafts­steu­er bei Im­mo­bi­li­en: Frei­be­trag & Hö­he be­rech­nen

Wenn Sie eine Immobilie erben und dieses Erbe annehmen, müssen Sie Erbschaftssteuer zahlen. Deren Höhe hängt vom Wert der Immobilie, vom Grad Ihrer Verwandtschaft zur verstorbenen Person sowie vom jeweiligen Freibetrag ab. Hier erfahren Sie, wie Sie die Erbschaftssteuer bei Immobilien berechnen und was es zu beachten gilt.

Damit Sie die Höhe der Erbschaftssteuer berechnen können, müssen Sie als Erstes den Wert der Immobilie kennen. 



Das Wichtigste in Kürze

  • Grundsätzlich müssen Sie auf geerbtes Vermögen immer Steuern zahlen. Das gilt auch bei geerbten Immobilien. Je nach Verwandtschaftsgrad sind jedoch bestimmte Freibeträge vorgesehen.
  • Die Höhe der Erbschaftssteuer basiert auf dem Verkehrswert des Objektes, von dem Sie den zutreffenden Freibetrag abziehen und die Steuer dann abhängig von Ihrer Erbschaftssteuerklasse berechnen.
  • Das Finanzamt berechnet die zu zahlende Erbschaftssteuer. Ein professionelles Wertgutachten kann Ihre Steuerlast reduzieren.
  • Die Immobilienbewertung von ImmoScout24 funktioniert schnell und ist für Sie kostenlos. Mit diesem Wertgutachten erhalten Sie eine erste Orientierung zum Verkehrswert des geerbten Objektes.

Ablauf: Erbschaftssteuer auf Immobilien Schritt für Schritt erklärt


Schritt 1: Immobilie geerbt – und nun?

Erbschaftssteuer bedenken Erbschaftssteuer bedenken

Haben Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung geerbt, müssen Sie nicht nur steuerrechtliche Fragen klären, sondern meist auch entscheiden, was mit der Immobilie passieren soll. Wollen Sie nicht selbst einziehen, können Sie das Objekt mithilfe eines:einer Makler:in verkaufen oder vermieten – oder aber das Erbe ausschlagen. In jedem Fall gilt es, den Immobilienwert zu berechnen, Mietpreisverordnungen zu beachten und Fristen zu wahren. Schließlich wollen Sie mit einer verschuldeten Immobilie nicht in eine finanzielle Schieflage geraten.


Schritt 2: Immobilienbewertung: Wie wird eine Immobilie im Erbfall bewertet?

Immobilienbewertung bei Erbschaft Immobilienbewertung bei Erbschaft

Das Finanzamt bestimmt den Wert einer Immobilie über die Grundvermögensbewertungsverordnung. Damit Sie die Höhe der Erbschaftssteuer berechnen können, müssen Sie als Erstes den Wert der Immobilie kennen. Bei ImmoScout24 können Sie einfach, schnell und kostenlos den Immobilienwert erfahren. Legen Sie gleich los!



Schritt 3: Kontakt mit dem Finanzamt

Sprechblasen Illustration Sprechblasen Illustration

Ein geerbtes Haus bedeutet erst einmal Schriftverkehr mit dem Finanzamt, denn sämtliche Erbschaften in Deutschland unterliegen laut Gesetz der Steuerpflicht. Innerhalb von drei Monaten nach dem Tod eines Menschen, der Sie als Erb:in eingesetzt hat, müssen Sie das Finanzamt über die Erbschaft informieren. Alles andere wäre womöglich Steuerhinterziehung. Die Finanzbehörde kann noch Jahre später die Erbschaftssteuer von Ihnen einfordern und sogar ein Strafverfahren gegen Sie einleiten.


Play Video-Preview

Wann fällt Erbschaftssteuer für eine Immobilie an?


In Deutschland wird die Erbschaftssteuer immer dann fällig, wenn Sie Vermögen wei Immobilien einer verstorbenen Person erben und das Erbe annehmen. Aber ob tatsächlich eine Erbschaftssteuer anfällt oder nicht, hängt vom Wert der Immobilie sowie von Ihrem Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person ab. Durch geltende Freibeträge und unterschiedliche Erbschaftssteuerklassen kann die Steuer recht gering ausfallen. Wenn das geerbte Vermögen unter dem Freibetrag liegt, wird sie gar nicht erst erhoben.

Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie im Wert von 350.000 Euro von einem Ihrer Elternteile erben würden, müssten Sie keine Erbschaftssteuer zahlen, da der Freibetrag in diesem Fallbeispiel bei 400.000 Euro liegt. Wichtig ist in jedem Fall aber, dass Sie sich rechtzeitig mit einer möglichen Erbschaftssteuer auseinandersetzen. So wissen Sie bereits früh, ob und wie viel Sie zahlen müssen.


Erbschaftssteuerrechner





Höhe der Erbschaftssteuer: Freibeträge und Steuerklassen


Die Frage, wie hoch die Erbschaftssteuer in Deutschland ausfällt, ist wesentlich für Ihre Entscheidung, ob Sie das Immobilienerbe überhaupt annehmen möchten. Die gute Nachricht lautet: In den meisten Fällen können Sie dank Freibeträgen eine sehr geringe Erbschaftssteuer erwarten.


Wie hoch sind die Freibeträge bei Erbschaft einer Immobilie?

Als erbende Person steht Ihnen ein Freibetrag zu, auf den Sie keine Steuern zahlen müssen. Den Freibetrag können Sie von der Erbschaft abziehen. Erst auf die Summe, die nach Abzug übrigbleibt, erhebt das Finanzamt die Erbschaftssteuer. Für die Höhe des Freibetrags sind der Verwandtschaftsgrad und die sich daraus ergebende Steuerklasse ausschlaggebend.

Übersicht: Verwandtschaftsgrad und Freibeträge gemäß § 16 ErbStG

Verwandtschaftsgrad Freibetrag bei Erbschaftssteuer
Ehegatt:in, eingetragene Lebenspartner:in  500.000 €
Kinder, Stiefkinder 400.000 €
Enkelkinder 200.000 €
Eltern, Großeltern  100.000 €
Alle anderen Erb:innen 20.000 €


Was sind die Steuerklassen je nach Verwandtschaftsgrad?

Erb:innen werden nach dem Erbschaftsrecht in drei Steuerklassen eingeteilt (§ 15 Steuerklassen ErbStG). Die Steuerklassen ergeben sich allein aus dem Verwandtschaftsverhältnis und hängen nicht mit den Einkommenssteuerklassen zusammen. Je nachdem, zu welcher Steuerklasse Sie gehören, erhebt das Finanzamt unterschiedlich gestaffelte Erbschaftssteuersätze:

  • Steuerklasse I: Eheleute, Kinder, Stiefkinder, Enkelkinder, Urenkelkinder, Eltern, Großeltern
  • Steuerklasse II: Eltern und Großeltern (sofern sie nicht zur Steuerklasse I zählen), Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Eheleute
  • Steuerklasse III: alle weiteren Erb:innen

Erbschaftssteuertabelle: Steuerklassen und Steuersätze

Zu versteuernde Erbschaft nach Abzug der Freibeträge Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
Bis 75.000 € 7 % 15 % 30 %
Bis 300.000 € 11 % 20 % 30%
Bis 600.000 € 15 % 25 % 30 %
Bis 6.000.000 € 19 % 30 % 30 %
Bis 13.000.000 € 23 % 35 % 50 %
Bis 26.000.000 € 27 % 40 % 50 %
Über 26.000.000 € 30 % 43 % 50 %


Erbschaftssteuerrechner: So wird die Erbschaftssteuer berechnet



Um die Erbschaftssteuer für Immobilien zu berechnen, benötigen Sie zunächst den aktuellen Verkehrswert. Ziehen Sie davon den Freibetrag ab, der von Ihrem Verwandtschaftsgrad und somit Ihrer Erbschaftssteuerklasse abhängt. Daraus ergibt sich der Steuersatz für das Immobilienerbe.

Tipp: Schnelle, kostenlose Immobilienbewertung bei ImmoScout24 nutzen
Wir bieten Ihnen die Möglichkeit, die Immobilienbewertung Ihrer geerbten Immobilie innerhalb weniger Minuten kostenlos vorzunehmen. So erhalten Sie einen guten ersten Eindruck vom aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie.


Beispielrechnung 1: Von der Tante ein Haus erben – Wie viel Steuern müssen Sie zahlen?


Wert der Immobilie 407.000 €
Verwandtschaftsgrad Neffe/Nichte 20.000 € Freibetrag
Zu versteuernder Betrag 387.000 €
Neffe/Nichte (Steuerklasse II) 25 %
Erbschaftssteuer 96.750 €

Tante und Nichte besprechen Erbschaft der Immobilie Tante und Nichte besprechen Erbschaft der Immobilie

Das von Ihrer Tante geerbte Haus ist 407.000 Euro wert. Treten Sie das Erbe an, liegt Ihr Freibetrag für die Erbschaftssteuer bei 20.000 Euro. Ihre zu versteuernde Erbschaft beträgt daher 387.000 Euro. Als Nichte oder Neffe gehören Sie zur Steuerklasse II. Bei einem Steuersatz von 25 Prozent zahlen Sie 96.750 Euro Erbschaftssteuer.


Beispielrechnung 2: Vom Vater ein Haus erben – Diese Kosten fallen für die Erbschaftssteuer an


Wert der Immobilie 407.000 €
Verwandtschaftsgrad Kind 400.000 € Freibetrag
Zu versteuernder Betrag 7.000 €
Kind (Steuerklasse I) 7 %
Erbschaftssteuer 490 €

Das von Ihrem Vater geerbte Haus ist 407.000 Euro wert. Als Kind gehören Sie zur günstigen Steuerklasse I. Nach Abzug Ihres Freibetrags von 400.000 Euro beträgt Ihre zu versteuernde Erbschaft 7.000 Euro. Bei einem Steuersatz von sieben Prozent zahlen Sie 490 Euro Erbschaftssteuer.






Wie kann ich die Steuerbelastung beim Immobilienerbe senken?


Sie haben mehrere Möglichkeiten, um die Steuerbelastung beim Immobilienerbe zu verringern. Lassen Sie sich am besten professionell beraten, wenn Sie eine hohe Steuer erwarten. Folgende Möglichkeiten kommen infrage:

  • Nachlassverbindlichkeiten: Verbindlichkeiten wie Schulden der erblassenden Person, Beerdigungskosten, Erbscheingebühren sowie Kosten für die Testamentseröffnung können die Steuerlast senken. Das Finanzamt erkennt 10.300 Euro als Pauschalsumme ohne Nachweise an. 
  • Verkehrswertgutachten: Beauftragen Sie ein professionelles Verkehrswertgutachten, um den genauen Immobilienwert zu ermitteln. Das Finanzamt legt die Steuer nämlich nur anhand einer groben Schätzung fest. Eine unabhängige Immobilienbewertung kann zu einem deutlich geringeren Wert kommen, was die Steuerlast reduziert.
  • Vermietete Immobilien: Bei vermieteten Objekten müssen Sie nur auf 90 Prozent des Verkehrswertes Steuern zahlen und erhalten gewissermaßen 10 Prozent Rabatt auf die Steuerlast.

Ausnahmen bei der Erbschaftssteuer: Wann ist eine geerbte Immobilie steuerfrei?


Steuerfrei erben Sie eine Immobilie, wenn Sie als verwitwete:r Ehepartner:in oder Lebenspartner:in im Eigenheim bleiben. Das gilt unabhängig von Wert und Größe der Immobilie. Dafür muss die erblassende Person vor ihrem Tod selbst in dem Objekt gewohnt haben. Zudem gilt die Auflage, dass Sie dort die nächsten zehn Jahre wohnen müssen, um die Zahlung der Erbschaftssteuer zu umgehen. Möchten Sie innerhalb dieser zehnjährigen Frist das geerbte Haus doch verkaufen oder vermieten, wird die Steuer wiederum fällig.

Auch Kinder erben eine Immobilie steuerfrei, wenn sie dort für mindestens zehn Jahre wohnen. Hier gilt aber eine Obergrenze von 200 Quadratmetern Wohnfläche. Sollte die Immobilie größer sein, muss die restliche Fläche versteuert werden.

Tipp: Erbschaftssteuer durch vorzeiten Verkauf umgehen

Viele Immobilienbesitzer:innen machen sich schon zu Lebzeiten Gedanken zur späteren Erbschaftssteuer. Ein beliebter Weg ist die Hausübergabe an Kinder in Form einer Schenkung, was einer vorgezogenen Erbschaft entspricht, auf die keine Erbschaftssteuer erhoben wird.


Erfolgreich verkaufen mit einem Immobilienmakler

Wir finden 3 passende Makler* für Ihre Immobilie - schnell, kostenlos & unverbindlich

* Für die Vermittlung passender Makler erhält ImmobilienScout24 eine Vergütung. Dabei vermitteln wir ausschließlich Experten, die unsere hohen Qualitätsstandards erfüllen.

¹ Basierend auf einer von März 2017 bis März 2019 durchgeführten Analyse von auf ImmobilienScout24 inserierten Immobilien. Untersucht wurden die Vermarktungspreise von Immobilien mit dem Produkt Schaufenster, welches ausschließlich von Maklern gebucht werden kann, im Verhältnis zu vergleichbaren Standard-inserierten Objekten.


FAQ: Die häufigsten Fragen zur Erbschaftssteuer


Wann fällt Erbschaftssteuer für eine Immobilie an?

Wenn jemand stirbt und Sie ein Grundstück oder Haus erben, müssen Sie auf dieses Erbe Erbschaftssteuer zahlen, sofern den für Sie geltenden Freibetrag überschreiten. Das gilt auch für andere Arten von geerbtem Vermögen. Das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz regelt die Höhe der anfallenden Steuer.


Wann ist eine geerbte Immobilie steuerfrei?

Kinder, Eheleute und Lebenspartner:innen müssen keine Erbschaftssteuer zahlen, wenn die verstorbene Person vor ihrem Tod in dem Haus gelebt hat und die erbende Person noch mindestens zehn Jahre lang darin wohnen wird. Die Erbschaftssteuer für Kinder fällt ab einer Fläche von über 200 Quadratmetern an.


Wer erhebt die Erbschaftssteuer auf Haus, Wohnung oder Grundstück?

Das Finanzamt erhebt die Erbschaftssteuer und wird sich nach Ausstellung des Erbscheins mit Ihnen in Kontakt setzen. Zudem haben Sie die Pflicht, innerhalb von drei Monaten nach dem Todesfall mit dem Finanzamt zu kommunizieren.


Wie wird die Erbschaftssteuer für Immobilien berechnet?

Zur Berechnung der Erbschaftssteuer benötigen Sie zunächst den aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Davon wird dann der Freibetrag abgezogen. Die genaue Besteuerung hängt von Ihrer Erbschaftssteuerklasse ab, die sich wiederum aus Ihrem Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person definiert.


Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei Immobilien?

Die Höhe der Erbschaftssteuer bei Immobilien hängt vom Wert des Objektes, von Ihrem Verwandtschaftsgrad zur vererbenden Person, vom Freibetrag sowie von Ihrer Steuerklasse aus der Erbschaftssteuertabelle ab.


Gibt es für die Zahlung der Erbschaftssteuer Fristen?

Sie müssen die Erbschaftssteuer erst dann zahlen, wenn das Finanzamt Sie dazu auffordert. Jedoch müssen Sie den Erbfall innerhalb von drei Monaten nach Tod der vererbenden Person beim Finanzamt melden.


Wann fällt Erbschaftssteuer für eine Immobilie an?

Normalerweise müssen Sie die Erbschaftssteuer aus Ihrem Vermögen oder dem Erbe als Ganzes begleichen. Eine Stundung wird meistens nicht gewährt – mit der Ausnahme von land- und forstwirtschaftlichem Vermögen. Hier besteht dann ein Anspruch auf die Stundung, also die stückweise Zahlung, wenn dies zum Erhalt des Betriebs nötig ist.



Wie gefällt Ihnen diese Seite?
/5
Bewerten Sie diese Seite Vielen Dank




Diese Artikel könnten Sie auch interessieren






Weitere Steuerthemen: