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Erben einer Immobilie müssen Erbschaftsteuer zahlen. Diese wird auf den Verkehrswert berechnet. Aus dem Grund ist eine Immobilienbewertung bei einer Erbschaft erforderlich.

Das Wichtigste in Kürze

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Warum ist eine Immobilienbewertung im Falle einer Erbschaft wichtig?

Das Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz wurde Anfang 2009 geändert. Dabei wurden relativ bürgerfreundliche Regelungen geschaffen, die greifen, wenn bei einer selbstbewohnten Immobilie

  • der eingetragene Lebenspartner,
  • der Ehepartner
  • oder die Kinder

die Immobilie weiterhin selbst bewohnen.

Für die Besteuerung gilt der Verkehrswert. Dieser ist im Zweifelsfall mit einem Gutachten zu ermitteln. Oft ist es so, dass unterschiedliche Gutachter auch zu unterschiedlichen Wertansätzen kommen, weshalb es sehr häufig zu Streitigkeiten bezüglich des Verkehrswerts kommt. Denn die Bestimmung der Bausubstanz und der Lage ist nicht immer einfach.

Welche Erbschaftsteuer fällt bei vermieteten Immobilien an?

Wie die Bewertung erfolgt, hängt davon ab, um welche Immobilie es sich handelt. Denn es gibt mehrere Verfahren. Bei Wohnungseigentum und bei bebauten Grundstücken erfolgt die Einstufung nach dem sogenannten Vergleichswertverfahren (§ 93 BewG). Bei vermietetem Grundbesitz kommen das Ertragswertverfahren (§ 74 BewG) oder wahlweise das Sachwertverfahren (§ 83 GewG) zum Tragen. Das letztgenannte Verfahren wird auch dann angewendet, wenn keines der zuvor genannten Bewertungsverfahren zielführend ist.

Bei vermieteten Immobilien, die zu Wohnzwecken dienen und nicht dem Betriebsvermögen zuzuordnen sind, sind für die Festsetzung der Erbschaftssteuer nur 90 Prozent des Verkehrswertes§ anzusetzen (13c ErbStG). Daher sind bewohnte Immobilien günstiger bewertet. Dabei ist es egal, wo sich der Grundbesitz befindet – ob in Deutschland, in einem EU-Mitgliedsstaat oder in einem Land außerhalb des europäischen Wirtschaftsraums.

Welche weiteren steuerlichen Begünstigungen gibt es bei vermieteten Wohnungen?

Auf Antrag des Steuerzahlers ist es möglich, dass die auf die vermietete Wohnung anfallende Erbschaftsteuer zinslos bis zu zehn Jahre auf Antrag gestundet wird. Dies ist dann möglich, wenn die Erbschaftsteuer ansonsten nur durch eine Veräußerung der Immobilie bezahlt werden kann. Diese Regelung findet auch dann Anwendung, wenn die geerbte Immobilie zu eigenen Wohnzwecken verwendet wird.


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Wie wird die Immobilie im Falle einer Erbschaft bewertet?

Der Verkehrswert von Immobilien wird nach dem Bewertungsgesetz bewertet (§§ 74 ff BewG).

Vermietete Immobilien sind im Erbfall grundsätzlich mit dem Verkehrswert zu bewerten. Es gibt hierfür umfangreiche Bestimmungen, die gesetzlich festgelegt sind. In der Praxis zieht der Gutachter für die detaillierte Berechnung die Ausführungen aus der Wertermittlungsverordnung heran.

Die Festsetzung der Erbschaftsteuer ist Sache des zuständigen Finanzamts. Immobilien werden vom Finanzamt nur nach Bedarf bewertet, dabei wird das ortsansässige Finanzamt diese Bewertung durchführen. Grundsätzlich wird hierbei das Ertragswertverfahren angewendet.

Welche Bewertungsprinzipien gibt es für die Bewertung einer Immobilie?

Der Verkehrswert wird abhängig von der Grundstücksart und der Nutzung vorgenommen. Dabei gibt es die folgenden Bewertungsverfahren:

  • Unbebaute Grundstücke: Da es bei unbebauten Grundstücken keine Erträge gibt, wird in der Regel auf die Bodenrichtwerte zurückgegriffen, die die kommunalen Gutachterausschüsse festgelegt haben. Der Richtwert, der pro Quadratmeter gilt, wird mit der Grundstücksgröße multipliziert.
  • Bebaute Grundstücke mit nicht nutzbaren Gebäuden: Bei Grundstücken, bei denen die darauf befindlichen Gebäude nicht genutzt werden können, erfolgt ebenfalls eine Bewertung anhand des Bodenrichtwertes.
  • Eigenheime und Wohnungen: Für diese Bewertung werden die örtlichen Vergleichswerte zugrunde gelegt wie zum Beispiel ein Mietspiegel. Handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit größerem Grundstück, wird ein Zuschlag erhoben.
  • Vermietete Immobilie: Die Bewertung bezieht sich auf 90 Prozent der Nettokaltmiete eines Jahres.
  • Geschäftsgebäude: Fabrikgebäude oder Betriebsgebäude werden aufgeteilt in Gebäude und in Grund und Boden.
  • Nicht fertiggestellte Gebäude: Dem Grundstückswert werden die bisherigen Herstellungskosten zugerechnet.

Welche Sonderfälle bei einer Immobilienbewertung im Falle einer Erbschaft gibt es?

Manchmal ist es so, dass aufgrund der Nutzung oder der Lage einer Immobilie der anhand der Mieteinnahmen ermittelte Ertragswert tatsächlich unterhalb des tatsächlichen Gebäudewerts liegt. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Objekt in einem besonders begehrten Stadtteil liegt.

Kann ein Erbe nachweisen, dass der Wert der Immobilie tatsächlich geringer ist, als das Finanzamt ermittelt hat, kann er eine andere Bewertung verlangen. Hierfür muss im Zweifel ein Gutachter mit der Wertermittlung beauftragt werden. Die Kosten muss der Erbe übernehmen.

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