Wertermittlung

Bei der Wertermittlung werden Verkehrswert und Beleihungswert festgesetzt. Der Verkehrswert dient der Überprüfung der Angemessenheit des Kaufpreises, während der Beleihungswert als Basis für die Höhe der Kreditgewährung zu sehen ist.


Der Verkehrswert wird im wesentlichen stichtagsbezogen ermittelt und gibt somit den aktuellen, derzeit am Markt erzielbaren Wert wieder, wobei bei der Beleihungswertermittlung die dauernden, nachhaltig erzielbaren Eigenschaften zugrunde gelegt werden, da das bewertete Objekt in der Regel für viele Jahre als Kreditsicherheit dienen soll und aus diesem Grund einer längerfristigen Risikobeurteilung unterzogen werden muss. Nach Vorgabe des Bundesaufsichtsamtes für Kreditwesen (BAK) muss daher ein Sicherheitsabschlag vorgenommen werden, um eventuelle Marktschwankungen aufzufangen. Der Beleihungswert liegt somit stets unter dem Verkehrswert.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie den meisten selbstgenutzten Eigentumswohnungen wird der Beleihungswert nach dem Sachwert ermittelt. Der Sachwert setzt sich aus Bodenwert, Gebäudewert und Außenanlagen zusammen.

Bei Mehrfamilienhäusern und sonstigen Renditeobjekten wird der Beleihungswert auf der Basis des Ertragwertes bestimmt. Der Ertragwert orientiert sich an den langfristig erzielbaren Mieteinnahmen und stellt den kapitalisierten Reinertrag des Beleihungsobjektes dar.

Angemessenheit des Kaufpreises

Der Wert des eigenen Hauses spielt lange Zeit keine Rolle. Irgendwann möchten die Bewohner vielleicht doch wissen, wie groß der Wert der Immobilie eigentlich ist. Häufig ist dies der Fall, wenn diese verkauft werden soll. In einer Größenordnung von 300.000 Euro, hören sich 10.000 Euro mehr oder weniger nach nicht viel an. Es handelt sich aber immerhin um einen fünfstelligen Betrag.

Bei der Wertermittlung von Seiten des Verkäufers sollte Neutralität gewahrt werden. Dies ist jedoch nicht leicht. Wer über Jahre in der Immobilie gewohnt hat, der baut eine emotionale Bindung zu dem Objekt auf. Entsprechend werden nur die positiven und vorteilhaften Eigenschaften des Gebäudes wahrgenommen. Der Kaufpreis wird dadurch zu hoch angesetzt.

Käufer haben eine andere Sicht der Dinge. Sie kennen den gewünschten Preis bereits vor der Besichtigung und sind unentwegt auf der Suche nach Mängeln, welche den Kaufpreis drücken. Häufig sind positive und negative Aspekte auch eine Sache der Ansicht.

Eine Sauna dient der Entspannung und ist ein Gewinn für jeden Haushalt? Aber sie muss auch gewartet werden. Und wenn der Kaufinteressent keine Sauna haben möchte? Dann ist dies keine Steigerung des Kaufpreises wert, sondern im Gegenteil beim Verkauf eher hinderlich.

Realistische Wertermittlung

Um den korrekten Preis anzusetzen, der wenige ernsthafte Kaufinteressenten anlockt, muss die Lage realistisch eingeschätzt werden. Hierbei geht es tatsächlich um die Lage der Immobilie. Die Nähe zu schulischen Einrichtungen, Einkaufszentren oder Ärzten ist ein wichtiger Faktor bei der Kaufentscheidung. Dies wird von den Verkäufern häufig vernachlässigt, da sie sich an die jeweilige Situation gewöhnt haben.

Beim Zustand der Immobilie sollten die Fassade, die Fenster und auch das Dach in gutem Zustand sein. Reparaturen in diesem Bereich sind oftmals teuer. Außerdem wird der Innenraum meistens nach den eigenen Gutdünken eingerichtet. Daher ist es weniger wichtig, ob die Wand mit einer Tapete verziert oder lediglich gestrichen ist.