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Mietimmobilien – die besten Tipps rund ums Mietobjekt

Die Miete ist nicht nur günstiger als der Kauf einer Immobilie, sie erspart auch so manchen Ärger mit kaputten Fenstern oder undichten Dächern – in der Regel muss sich der Vermieter um solche Ärgernisse kümmern. Doch welche Arten von Mietimmobilien gibt es? Und was muss dabei beachtet werden? Die folgenden Unterpunkte klären die wichtigsten Fragen rund um Mietimmobilien und zeigen mögliche Fallstricke auf.

Inhalt

Welche Mietimmobilien kommen in Frage?

Es gibt eine Vielzahl unterschiedlicher Mietimmobilien. Die Wichtigsten im Überblick:

Wohnung

Die Mietwohnung gehört mit Abstand zu den geläufigsten Mietimmobilien. Wohnungen gibt es in sämtlichen Größen – vom der kleinen Einzimmerwohnung für den jungen Single bis hin zur geräumigen Wohnung mit sechs Zimmern und Platz für die ganze Familie. Wohnungen sind im gesamten Stadtgebiet anzutreffen und können daher gemäß den eigenen Ansprüchen an die Lage ausgesucht werden. Unterschiedliche Bauformen verleihen der Mietwohnung einen individuellen Anstrich. Folgende Wohnungstypen lassen sich unterscheiden:

  • Eine Maisonette-Wohnung erstreckt sich über mehrere Etagen innerhalb eines Miethauses, wobei sich die oberste Etage meist unterhalb des Dachstuhls befindet. Bedingt durch das viele Treppensteigen eignet sich die Wohnform kaum für Menschen mit eingeschränkter Mobilität.
  • Die Penthouse-Wohnung liegt noch höher im obersten Stockwerk großer Wohngebäude bzw. –komplexe. Eine Dachterrasse gehört in vielen Fällen zur Grundausstattung.
  • Das Gegenstück ist die Souterrain-Wohnung, die sich unter der Erdoberfläche befindet. Bei Wohnhäusern, die auf abschüssigen Hängen gebaut wurden, befindet sich auf der Rückseite des Wohnhauses häufig eine Terrasse – eine gute Entschädigung für den spärlichen Lichteinfall.
  • Das Loft findet sich in stillgelegten Industriehallen. Der äußerst geräumige Wohnraum und der charmante Industrielook entschädigen für extrem hohe Nebenkosten, die bisweilen auf der Höhe der Kaltmiete liegen.
  • Das Appartement ist eine kleine Wohnung mit meist nur einem großen Zimmer, das als Wohn- und Schlafraum benutzt wird. Anstelle einer Küche gibt es meist nur eine Kochnische.
  • Eine Einliegerwohnung befindet sich häufig in großen Einfamilienhäusern. Dabei handelt es sich um einen vom Haupthaus abgetrennten Wohnraum mit separatem Eingang.

Haus

Häuser gehören zu den seltener in Anspruch genommenen Mietimmobilien. Dennoch sprechen zahlreiche Gründe dafür, ein Haus anzumieten: So kann etwa der Bedarf nach einer größeren Wohnfläche ausschlaggebend sein – zusammen mit der Erkenntnis, dass der Kauf eines Hauses vorerst den finanziellen Rahmen sprengt. Die meisten Wohnhäuser sind etwas abseits des Zentrums oder in Neubaugebieten gelegen. Auch hier können verschiedene Typen unterschieden werden:

  • Das Einfamilienhaus ist der Exot unter den Mietimmobilien und präsentiert sich klassischerweise eher als Eigentumshaus. Es liegt auf einem Grundstück mit vergleichsweise großem Gartenanteil und eignet sich daher vor allem für Familien mit Kindern und/oder Tieren.
  • Doppelhäuser fallen schon eher in die Kategorie Mietimmobilie. Sie bestehen aus zwei aneinander liegenden Doppelhaushälften. Dadurch sind die Mietkosten geringer als bei einem Einfamilienhaus, ebenso wie die Heizkosten (durch das Vorhandensein von lediglich drei Außenwänden).
  • Reihenhäuser sind noch ein Stück günstiger und werden häufiger vermietet als die bereits genannten Häusertypen. In der Regel handelt es sich dabei um eine lange Reihe einheitlich gestalteter Einfamilienhäuser.
  • Ein Bungalow weist mit dem Erdgeschoss lediglich eine Etage auf. In der Regel ziert den Bungalow ein Flachdach, doch immer häufiger schließt er auch mit anderen Dachformen ab. Diese Hausform ist nur bedingt zur Miete geeignet, da die Kosten durch den hohen Grundstückbedarf eher hoch sind. Dafür eignet sich die ebenerdige Bauweise vor allem für Menschen mit eingeschränkter Mobilität.

Zimmer

Vor allem junge Menschen, die arbeitsbedingt immer auf dem Sprung in das nächste Projekt und die nächste Stadt sind, entscheiden sich für ein einzelnes Zimmer in einer Wohngemeinschaft. Das Angebot an solchen Immobilien ist schier gewaltig  und einer hohen Fluktuation unterworfen – das erleichtert die Suche nach dem passenden Objekt.

Vorteile und Nachteile von Mietimmobilien

Mietimmobilien haben neben zahlreichen Vorteilen auch einige Nachteile. Auf beide Aspekte soll im Folgenden näher eingegangen werden.  

Vorteile von Mietimmobilien

Mietimmobilien - Kündigungsfrist

Der größte Vorteil ergibt sich aus der hohen Flexibilität, die ein Mietverhältnis bietet. Die Kündigungsfrist beläuft sich in den meisten Fällen auf drei Monate, sodass bei einer Veränderung der Erwerbssituation schnell eine neue Mietimmobilie gefunden werden kann. Darüber hinaus trägt der Mieter eine geringe Verantwortung für die Immobilie. Der Eigentümer bzw. Vermieter ist für die Pflege und Instandhaltung verantwortlich.

Hinzu kommen die geringen Kosten, die gerade in der Anfangsphase günstiger ausfallen als etwa die Finanzierung beim Kauf oder gar beim Bau einer eigenen Immobilie. Neben der Miete und den Nebenkosten können lediglich noch Renovierungskosten und – unter Umständen – eine Maklergebühr in Höhe von zwei Kaltmieten anfallen. Demgegenüber muss ein Eigentümer weitere Nebenkosten in Form von Grundsteuer und Versicherung tragen.

Schlussendlich spricht nichts dagegen, das Mietverhältnis als Wohnen auf Probe zu betrachten. Bei Gefallen kann mit dem Eigentümer oder dem Vermieter über einen möglichen Erwerb der Immobilie gesprochen werden.

Nachteile von Mietimmobilien

Kosten der Mietimmobilie

Den Vorteilen stehen einige Nachteile gegenüber. Langfristig betrachtet lohnen sich Mietimmobilien nicht, denn während der Kauf über einen Kredit irgendwann vollzogen ist und der Eigentümer nur noch die Nebenkosten zu stemmen hat, schafft eine Mietimmobilie auf Dauer keinen Mehrwert oder Vermögen.

Ein weiterer Nachteil liegt in dem eingeschränkten Spielraum des Mieters. Größere Veränderungen an der Bausubstanz bedürfen der Zustimmung des Vermieters – und müssen in vielen Fällen vor dem Auszug auf eigene Kosten wieder rückgängig gemacht werden. Darüber hinaus stellen die Mietkosten keinen konstanten Faktor im Budget da. Steigende Mieten können den Finanzplan rapide durcheinanderbringen. Demgegenüber bieten Darlehen mit einer langfristigen Zinsfestschreibung eine hohe Planungssicherheit.

Die Vor- und Nachteile im Überblick

Vorteile Nachteile
Hohe Flexibilität bei Anmietung und Auszug Eingeschränkter Gestaltungsspielraum
Geringe Verantwortung Geringere Planungssicherheit
Kurz- und mittelfristig geringe Kosten Langfristig hohe Kosten
Möglichkeit zum Kauf ist gegeben  

Wo kann ich nach Mietimmobilien suchen?

Die beste Adresse für Mietimmobilien ist das Internet. Auf einschlägigen Immobilienportalen kann mithilfe von umfassenden Suchmasken auch nach der jeweiligen Immobilienart gesucht werden. Darüber hinaus können Vorgaben für die Preisspanne, die gewünschte Mindestgröße oder den Stadtteil eingepflegt werden. Hier die besten Tipps für die Suche im Internet:

Mietimmobilien: Suche
  • Die Stoßzeit auf Immobilienportalen– sowohl vonseiten der Anbieter als auch der Immobiliensuchenden – ist die Zeit nach Feierabend, also zwischen 17:00  und 20:00 Uhr. In diesem Zeitraum sollte das Portal unbedingt häufiger frequentiert werden, da attraktive Mietangebote in der Regel schnell mit Anfragen überfrachtet sind.
  • Falls ein Benachrichtigungsdienst angeboten wird, sollte dieser unbedingt genutzt werden. Dadurch erhält der Suchende neue Angebote kostenlos per E-Mail. Alternativ kann auch ein RSS-Feed eingerichtet werden, der auf Veränderungen auf der Seite aufmerksam macht.
  • Nicht alle Angebote sind seriösen Ursprungs. Bei Forderungen nach einer Vorabkaution oder sonstigen Zahlungen ist Misstrauen angesagt, ebenso wie bei Immobilien, deren Mietpreis ein Vielfaches unter dem Mietspiegel liegt.

Der klassische Weg ist häufig der richtige

Auch im Anzeigeteil von Tages- und Wochenzeitungen kann sich die Suche lohnen – gerade auch, wenn es um Mietimmobilien geht! Viele ältere Vermieter bevorzugen  nämlich diese klassische Variante. Auch hier gibt es einige Tipps für die Suche:

  • Genau wie vor 20 Jahren lohnt es sich, am Samstag früh aufzustehen, die jeweilige Zeitung zu kaufen und die passenden Angebote sofort telefonisch zu kontaktieren – der frühe Vogel fängt den Wurm lautet hier die Devise.
  • Im Gegensatz zum Internet bietet die Zeitung nur einer begrenzten Anzahl von Zeilen Platz. Dementsprechend dürftig sind häufig die Informationen in den Annoncen. Im Zweifelsfall gilt: lieber eine Immobilie zu viel anschauen als eine zu wenig!
  • Der Vermieter oder Eigentümer ist nicht der einzige, der Anzeigen schalten kann. Ein autoritatives Immobiliengesuch kann ebenso zum Erfolg führen.

Ein Makler nimmt viel Arbeit ab

Ein Makler kann die Suche nach einer Mietimmobilie erheblich erleichtern. Durch seine Expertise im Immobiliengeschäft kann er recht schnell die passende Immobilie aus seinem Portfolio herauspicken. Allerdings verlangt der Makler zwei Monatsmieten als Provision. Hierzu einige Tipps:

  • Bei gemieteten Wohnungen erstatten einige Makler bei einem frühzeitigen Auszug (1/2 Jahr) die Hälfte der Provision zurück.
  • Falls sich der Vermieter das Recht auf Eigenvermarktung offengelassen hat, kann er auf direktem Wege angesprochen werden. So lässt sich die Maklergebühr unter Umständen umgehen.

Geheimtipp Freundeskreis

Auch darüber hinaus gibt es einige Möglichkeiten, die passende Mietimmobilie zu finden. Gerade bei Häusern kann sich eine Initiativbewerbung bei Banken und Versicherungen lohnen. Diese besitzen oftmals ein großes Portfolio an Immobilien und setzen den Kunden auf eine Warteliste. Sobald die passende Immobilie auftaucht, wird er benachrichtigt. Bei der Suche nach Mietwohnungen sind Hausverwaltungen und Wohngenossenschaften ein guter Ansprechpartner.

Zu guter Letzt kann sich der eigene Bekannten- und Verwandtenkreis als hilfreich bei der Suche erweisen. Je umfassender dieser in die Suche integriert wird, desto höher ist die Chance, auf diesem Weg an die Traumimmobilie zu kommen. Diese Tipps helfen zusätzlich:

  • Auch wenn es einigen widerstrebt: Nur wenn die betroffenen Personen möglichst umfassend in die Charakteristika des Wunschobjektes eingeweiht sind, werden sie die Augen richtig offenhalten können. Die eigenen Vorstellungen über die passende Immobilie sollten möglichst umfassend kommuniziert werden – bis hin zum Preis.
  • Es sollten vor allen diejenigen kontaktiert werden, die a) einen gewissen Bezug zur Thematik haben (Banker, Verwaltungsbeamte, Sachgutachter etc.) und b) in der entsprechenden Zielregion beheimatet sind. Im Idealfall wird sich die entsprechende Person also vor Ort umschauen – und etwa auf leerstehende Häuser oder Aushänge aufmerksam.

Was muss ich bei Mietimmobilien beachten?

Bei sämtlichen Immobilien gilt der Grundsatz, dass die Mietimmobilie zu den eigenen Bedürfnissen passen muss. Diese betreffen vor allen die Lage, die Größe und den Zuschnitt.

Mietimmobilien: Rechte und Pflichten

Lage

Die Lage der Immobilie umfasst neben der unmittelbaren Nachbarschaft auch das umliegende Viertel. Dabei spielen neben dem Flair der Umgebung vor allem Kriterien wie Verkehrsanbindung, Einkaufs- und Erholungsmöglichkeiten sowie die Distanz zum Arbeitsplatz eine wichtige Rolle. Der folgende Fragekatalog hilft hier weiter:

  • Sind Bus- und Bahnstationen in der Nähe?
  • Gibt es genügend Parkmöglichkeiten?
  • Gibt es genügend Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleister in der Nähe?
  • Wie sieht es mit Naherholungsgebieten, Schwimmbädern etc. aus?
  • Passen Nachbarschaft und der Ruf des Viertels zu meinen eigenen Vorstellungen?

Größe

Der Größe der Mietimmobilie kommt eine entscheidende Bedeutung zu, da sie über die Mietkosten entscheidet. Die Wohnfläche wird unterschiedlich berechnet: Während bei der Deutschen Industrienorm (DIN) 277 die Wohnfläche der Grundfläche entspricht, ist die Wohnflächenverordnung strenger. Diese berechnet erst Raumhöhen ab zwei Metern mit – dadurch fällt die Wohnfläche etwas kleiner aus.

Schnitt

Der Schnitt der Immobilie sollte ebenfalls den eigenen Vorstellungen in Puncto Wohnlichkeit entsprechen. Ein großes Wohnzimmer, eine gemütliche Wohnküche, gleich große Zimmer für den Nachwuchs – der Fantasie sind keine Grenzen gesetzt. Leerstehende Wohnungen und Häuser wirken oftmals geräumiger als sie tatsächlich sind. Ein rechteckiger oder quadratischer Grundriss bietet die größten Gestaltungsmöglichkeiten – kann aber schnell langweilig wirken. Hierzu ein paar Tipps:

  • Auf genügend Funktionsräume (Badezimmer, WC) achten.
  • Auf einen großzügigen Eingangsbereich achten.
  • Nutzmöglichkeiten von fensterlosen Zimmern abwägen.
  • Durchgangszimmer nach Möglichkeit meiden.
  • Auf die Ausrichtung der Zimmer achten (Südseite = Sonnenseite).

Welche Kosten kommen bei Mietimmobilien auf mich zu?

Bei Mietimmobilien setzen sich die Gesamtkosten aus dem Preis pro Quadratmeter (Kaltmiete) sowie den Nebenkosten zusammen. Die Kaltmiete richtet sich nach dem Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Ortschaft. Dieser kann bei der Gemeinde- oder Stadtverwaltung in Erfahrung gebracht werden. Vor allem bei Mietsteigerungen nimmt der Mietspiegel einen nivellierenden Einfluss auf die Erhöhung.

Bei den Nebenkosten ist zwischen den warmen und den kalten Nebenkosten zu unterscheiden. Bei den kalten Neben- oder Betriebskosten fehlen die Kosten für Heizung und Warmwasser, demensprechend sind diese Kosten bei den warmen Nebenkosten bereits einbezogen.

Welche Fallstricke birgt der Mietvertrag?

Der Mietvertrag sollte in aller Ruhe Zuhause studiert werden. Die folgenden Aspekte sollten dabei besondere Beachtung finden:

Aspekte Anmerkungen
Kaution Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit, falls die Mietzahlung ausbleibt. Sie darf maximal drei monatliche Kaltmieten betragen und muss zum üblichen Zinssatz angelegt werden. Maximal ein Jahr nach dem Auszug wird sie inkl. der Zinsen ausbezahlt.
Staffel- und Indexmiete Bei diesen Mietarten ist die Mieterhöhung bereits bei Vertragsschluss festgelegt. Der Vorteil liegt in der Planungssicherheit, da die Miete dann nur auf dem festgelegten Weg erhöht werden darf. Auf der anderen Seite kann sie gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete höher ausfallen.
Schönheitsreparaturen Die vertraglich vereinbarte Pflicht zur Endrenovierung beim Auszug ist mittlerweile ungültig. Kleinere Renovierungsarbeiten, deren Entstehung auf die Kappe des Mieters geht, müssen jedoch nach wie vor vom Mieter durchgeführt werden.
Kündigungsfrist Die Kündigungsfrist liegt bei drei Monaten. Mit zunehmender Mietdauer verlängert sich die Kündigungsfrist; nach fünf Jahren liegt sie bei sechs Monaten, nach acht Jahren beträgt sie neun Monate.
Übergabeprotokoll Dem Mietvertrag sollte unbedingt ein Übergabeprotokoll beigefügt werden. Dieses Schriftstück listet den Zustand des Hauses, die Ausstattung, Mängel und den Zählerstand auf. Es dient als Schutz vor unbotmäßigen Forderungen des Vermieters beim Auszug.

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