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Häuser in Deutschland


Welches Haus passt zu mir? Das passende Haus finden

Jedes Haus ist so einzigartig wie die Menschen, die es bewohnen. Doch bis das passende Traumhaus gefunden ist, gilt es die Antwort auf eine ganze Reihe von Fragen zu finden. Die folgende Übersicht gliedert das komplexe Thema in die wichtigsten Teiletappen – damit lässt sich der Traum von den eigenen vier Wänden Schritt für Schritt verwirklichen.

Inhalt

Welche Arten von Häusern gibt es?

Die Vorstellungen über das „richtige“ Haus gehen weit auseinander. Dem steht eine Vielzahl von unterschiedlichen Häusertypen gegenüber. Bei der Wahl der passenden Unterkunft darf jedoch nicht allein der individuelle Geschmack entscheiden – auch praktische Erwägungen sollten eine Rolle spielen. Der erste Schritt bei der Suche nach dem passenden Haus besteht darin, die jeweiligen Vor- und Nachteile jedes einzelnen Haustyps gegeneinander abzuwägen.

Häuser Arten

Das Einfamilienhaus

Der Klassiker unter den Traumhäusern eignet sich vor allem für Familien mit Kindern oder Kinderwünschen. Das Grundstück rund um das freistehende Einfamilienhaus bietet genug Platz für einen Garten oder einen Spielbereich für den Nachwuchs. Darüber hinaus stellt das Einfamilienhaus eine besonders tiergerechte Wohnform dar. Die individuellen Gestaltungsmöglichkeiten des Bauwerks sind sehr groß und werden höchstens durch baurechtliche Vorgaben oder den Bebauungsplan eingeschränkt. An viele Einfamilienhäuser ist eine Einliegerwohnung angegliedert, die für stetige Mieteinnahmen sorgt. Der Nachteil des Einfamilienhauses ist im hohen Grundstücksbedarf und teilweise in der außerstädtischen Lage zu suchen. Unter Umständen müssen also lange Wege zum Arbeitsplatz in Kauf genommen werden.

Das Doppelhaus

Bei einem Doppelhaus handelt es sich eigentlich um zwei Einfamilienhäuser (sogenannte Doppelhaushälften), die auf einem ungetrennten Grundstück aneinandergebaut wurden. Dieser Häusertyp ist häufig preiswerter als das Einfamilienhaus. Ein zusätzlicher Vorteil liegt in den Einsparungen bei den Heizkosten durch den Wegfall einer vierten Außenwand. Auf der anderen Seite ist der persönliche Freiraum durch die Existenz eines direkten Nachbarn zwangsläufig geringer.

Das Reihenhaus

Reihenhäuser sind häufig in neuen Baugebieten am Rande der Stadt zu finden. Dabei handelt es sich um einheitlich gestaltete Einfamilienhäuser in geschlossener Reihung. Die Kosten der Erschließung sind viel geringer als bei Einfamilienhäusern. Allerdings ist der individuelle Gestaltungsspielraum beim Reihenhaus kleiner, da ein einheitliches Straßenbild gewährleistet sein muss. Die Nähe zu den Nachbarn ist durch die kleinteiligere Parzellierung des Grundstücks höher.

Der Bungalow

Der Bungalow-Trend schaffte es in den 1960er Jahren aus den USA nach Deutschland. Das markanteste Kennzeichen dieser Hausform ist die eingeschossige Bauweise. Häufig zeichnet sich der Bungalow durch ein markantes Flachdach aus. Diese Bauform ist nicht sonderlich effizient, da ein der Wohnfläche entsprechendes Grundstück notwendig ist. Dafür ist die Bausubstanz günstiger, weshalb der Bungalow auch als Niedrigsparhaus bezeichnet wird. Der Bungalow ist besonders für Senioren und Menschen mit eingeschränkter Mobilität zu empfehlen.

Das Fertighaus

Strenggenommen bezeichnet der Begriff Fertighaus keine Gebäudeart, sondern eine bestimmte Bauweise. Hierbei werden die meisten Bauteile industriell vorgefertigt und anschließend zur Endmontage auf die Baustelle geliefert. Fertighäuser gehören zu den günstigsten Gebäudearten und zeichnen sich im Regelfall durch gut kalkulierbare Preise, kurze Bauzeiten und feste Abschlusstermine aus.

Bei individuell geplanten Fertighäusern schwindet der Preisvorteil gegenüber konventionellen Häusern dahin. Ein großer Nachteil ist im Kleingedruckten der vertraglich festgelegten Bauleistungen zu suchen: Um der eigenwilligen Auslegung des Vertrags durch den Bauunternehmer entgegenzutreten, müssen viele Nerven und Zeit investiert werden. Nicht zuletzt ist der individuelle Gestaltungsspielraum nach Baubeginn sehr gering. Änderungen auf der Baustelle sind mit einem hohen Kostenaufwand verbunden. Ein häufig unterschätzter Punkt: Der Schallschutz ist bedingt durch die Bauweise eher gering.

Vorteile und Nachteile verschiedener Häuserarten

Häuserart Individueller Gestaltungsspielraum Persönlicher Freiraum Preis
Einfamilienhaus Sehr hoch Sehr hoch Hoch bis sehr Hoch
Doppelhaus Hoch Hoch Mittel bis Hoch
Reihenhaus Gering Mittel Mittel
Bungalow Hoch Hoch Mittel bis sehr Hoch
Fertighaus Gering Mittel Gering bis Hoch

Aus welchem Material sollte das Haus bestehen?

Neben dem Häusertyp spielt das Baumaterial eine gewichtige Rolle. Dieser Aspekt wird häufig unterschätzt, obwohl er sich auf finanzielle und wohnliche Aspekte wie Wärme- und Geräuschdämmung auswirkt. Darüber hinaus bestimmt der Einsatz von Holz, Stahl oder Beton das Aussehen der Häuserfassade – und diese sagt viel über ihre Bewohner aus. 

Häuser Baumaterialien
Baumaterial Beschreibung
Putz Bei Putz handelt es sich nicht um kein eigenständiges Baumaterial. Es wird als Schutzschicht vor Witterungseinflüssen im Außenbereich verwendet. Im Normallfall erhalten hier jedoch andere Baustoffe den Vorzug.
Ziegel bzw. Klinker Ein Mauerwerk aus Ziegel verleiht dem Haus einen natürlichen und warmen Farbton. Heutzutage wird meist nur die äußerste Wandschicht aus Ziegelsteinen bzw. aus Klinkern gemauert. Klinker sind Ziegelsteine, die unter besonders hohen Temperaturen gebrannt wurden. Dies macht sie sehr widerstandsfähig und verleiht ihnen wasserabweisende Eigenschaften.
Holz Holz ist in den vergangenen Jahren wieder zu einem besonders beliebten Baumaterial geworden. Es ist sehr langlebig und wird aufgrund seines warmen und lebendigen Flairs geschätzt. Als nachwachsender Rohstoff mit guter Energiebilanz bietet er sich für umweltbewusste Menschen an. Allerdings reagiert Holz anfälliger auf Temperaturschwankungen und weist einen geringeren Schallschutz auf als andere Baustoffe.
Beton Beton ist ein universell einsetzbares Material, da es in individuelle Formen gegossen und mit anderen Stoffen wie etwa Stahl vermengt werden kann. Damit lassen sich gezielt Wunscheigenschaften herstellen. Darüber hinaus zeichnet sich Beton durch eine hohe Wirtschaftlichkeit aus. Der Schall- und Brandschutz ist aufgrund der hohen Rohdichte erstklassig. Dem steht die Gefahr von Verformungen und Rissen gegenüber.
Stahl Seit Mitte des 19. Jahrhunderts sind Architekten von den vielseitigen Einsatzmöglichkeiten von Stahl fasziniert. Zahlreiche Einfamilienhäuser aus Stahl zeugen noch von dieser Vorliebe. Im Außenbereich wird der Baustoff nur selten eingesetzt. Dafür punktet er mit inneren Werten: Kein anderer Baustoff ist als Tragwerk ähnlich flexibel und stabil, die meisten Bauteile können präzise vorgefertigt und zur Endmontage an die Baustelle geliefert werden. Allerdings ist Stahl korrosionsanfällig und muss entsprechend geschützt und gewartet werden. Auch besteht bei Stahl aufgrund seiner guten Wärmeleitfähigkeit eine höhere Brandgefahr.
Mischbau Die meisten Häuser stellen eine Mischbauweise dar. So können etwa die Decken aus Stahlbeton gefertigt sein. Der Dachstuhl hingegen besteht aus Holz. Gedanklicher Ausgangspunkt sollte aber immer ein dominierendes Material sein.

Mieten, Kaufen - oder Bauen?

Es führen drei Wege zur Traumimmobilie: Mieten, Kaufen oder Bauen – mit unterschiedlichen Vor- und Nachteilen, die gleich näher erläutert werden. Doch zunächst folgt eine Übersicht über die wichtigsten Fragen, die potentielle Bauherren, Mieter und Kaufinteressenten im Vorfeld klären sollten.

Das Budget

Haus Budget
  • Die finanzielle Belastung ist beim Bau eines Hauses am größten. Hier spielt insbesondere das Eigenkapital eine wichtige Rolle. Ohne eine gewisse Eigenliquidität ist aufgrund der hohen schuldnerischen Belastung an Bauen nicht zu denken. Als Faustregel gilt: mindestens ein Viertel der veranschlagten Bausumme sollte als Eigenkapital vorhanden sein.
  • Da der Überblick über die laufenden Kosten schnell verlorengeht, lohnt sich die Aufstellung eines Budgetplans. Damit lässt sich ausrechnen, wieviel Geld im Monat in den Hausbau gesteckt werden kann und wieviel für die notwendigen Lebenshaltungskosten benötigt wird.
  • Dabei darf nicht vergessen werden, dass eine finanzielle Reserve für Notfälle (Krankheit, Unfall, Arbeitslosigkeit) zurückgelegt werden muss. Als Minimum gilt eine Summe, die etwa drei bis fünf Monatseinkommen entspricht.
  • Derzeit bewegen sich Bauzinsen im historischen Vergleich auf einem sehr niedrigen Niveau – ein großer Vorteil bei der Immobilienfinanzierung. Daher macht es Sinn, die Zinsen möglichst lange festschreiben zu lassen. Bei 15 Jahren Laufzeit werden im Augenblick nur rund drei Prozent fällig. Diese Option ist gerade für den Hauskäufer ohne Eigenkapital sehr attraktiv. Alle seriösen Banken setzen bei einer Komplettfinanzierung Sicherheiten und eine solide Finanzsituation für die nächsten Jahre voraus.
  • Am schonendsten für den eigenen Geldbeutel ist die Mietnutzung des Hauses. Durch die monatlichen Festkosten richtet sich das finanzielle Hauptaugenmerk auf das verfügbare Nettoeinkommen. Hier ist zu beachten, dass die Mietpreise in den vergangenen Jahren insbesondere in Ballungszentren und mittelgroßen Universitätsstädten wie etwa Trier oder Heidelberg deutlich angestiegen sind – und noch weiter ansteigen werden.

Die Vorbedingungen

  • Auch die Frage nach den eigenen Nutzgewohnheiten sollte möglichst im Vorfeld ehrlich beantwortet werden. Wer in seinem Beruf häufig und lange verreist, dürfte kaum oft genug an der Baustelle präsent sein. Allerdings wird er die Ruhe hinter den eigenen vier Wänden zu schätzen wissen. Existenzbastler, die ihren Lebensunterhalt eher phasenweise über einzelne Projekte in unterschiedlichen Städten oder Ländern finanzieren, werden sich ebenfalls kaum für den Hausbau entscheiden. Sie fühlen sich wohler in der Rolle des flexiblen Hausmieters. Anders sieht es etwa bei Familienvätern mit sicherem Arbeitsplatz aus. Dieses Lebensmodell bietet eine langfristige Perspektive, daher kann der Hausbau eher erwogen werden.
  • Ein anderer Punkt bezieht sich auf die Frage nach günstigen Vorbedingungen: Wenn gerade ein riesiges Familiengrundstück vererbt, ein neuer Arbeitsplatz gefunden oder mit dem Bruder bereits ein Haus gebaut wurde – solche und ähnliche Faktoren wirken sich ebenfalls auf die Entscheidung aus.

Mieten: Vorteile und Nachteile

Vorteile

Der größte Vorteil beim Mieten ist die hohe Flexibilität und die persönliche Unabhängigkeit, die durch den Mietvertrag kaum eingeschränkt wird. Ein Miethaus ist schnell gefunden und selbst bei größeren Schönheits- und Reparaturarbeiten binnen weniger Wochen bezugsfertig. Die Kündigungsfrist beträgt meist nur drei Monate. Der Mieter trägt weniger Verantwortung für Pflege und Instandhaltung der Wohnung und ruft bei Schwierigkeiten einfach seinen Vermieter an. Hinzu kommen im Vergleich zum Hauseigentum sehr niedrige Nebenkosten.

Nachteile

Als Mieter blickt man mit Sorgenfalten in die Zukunft: ständig muss für Wohnraum gezahlt werden, Eigentum und Vermögen werden auf diese Weise nicht erworben – vorausgesetzt, das Geld wird nicht anderweitig angelegt. In den gemieteten vier Wänden ist die individuelle Gestaltungsfreiheit sehr gering – und hängt von der Laune des Vermieters ab. Ein weiterer Nachteil liegt in der Unberechenbarkeit der Kosten, die durch die steigenden Mieten zusätzlich verschärft wird.

Kaufen: Vorteile und Nachteile

Vorteile

Der Kauf eines Hauses bietet gegenüber dem Bau den großen Vorteil, dass die Wunschimmobilie bereits existiert und die Vorstellungen nicht erst mühsam auf die Realität des Baugrunds übertragen werden müssen. Überdies lässt ein eigenes Haus viel Freiraum für die individuelle Gestaltung – Wände können eingerissen, Kamine eingelassen, Wintergärten angebaut werden. Viele Immobilienbesitzer betrachten das Eigenheim als ideale Geldanlage im Alter: Entweder fallen für das Wohnen keine Kosten an, oder das Haus wird vermietet und generiert so einen willkommenen Nebenverdienst.

Nachteile

Eine allzu individuelle Gestaltung kann sich in einem geringeren Wiederverkaufswert niederschlagen – dient das Haus als Kapitalanlage, sollte an dieser Stelle Zurückhaltung geübt werden. Die monatlichen Nebenkosten sind im Durchschnitt etwa 100 Euro höher als bei einem Mietverhältnis, da noch Grundsteuer und Versicherungsbeiträge fällig werden. Ein weiterer Nachteil: der Käufer ist für die Beurteilung der Hausqualität verantwortlich, lediglich absichtlich verschwiegene Fehler lassen den Kaufvertrag unwirksam werden. Daher sollten Sachverständige bei der Hausbesichtigung hinzugezogen werden. Auch gestaltet sich die Suche nach einer passenden Immobilie bisweilen als schwierig. Mitunter wird man an den hohen Provisionskoste eines Maklers nicht vorbeikommen. Darüber hinaus kommt der Hausbesitzer selbst für die zeit- und geldintensive Pflege und Instandhaltung der Immobilie auf.

Bauen: Vorteile und Nachteile

Vorteile

Beim Hausbau sind der eigenen Fantasie praktisch keine Grenzen gesetzt. Hier sollte noch einmal zwischen dem Bau eines Fertighauses und einem individuellen Projekt in enger Absprache mit einem Architekten unterschieden werden (siehe hierzu Punkt 1: Fertighaus). Ganz wie beim Hauskauf lässt sich die Immobilie später gewinnbringend Nutzen.

Nachteile

Der wohl größte Nachteil sind die strapazierten Nerven während der rund ein Jahr langen Bauphase. Der Bauherr sollte sich bewusst sein, dass er viel Zeit auf der Baustelle verbringen muss – und sei es nur, um den Baufortschritt zu überwachen. Grundkenntnisse der Materie sollten daher vorhanden sein. Auch die finanziellen Aspekte sollten nicht unterschätzt werden, schließlich muss auch das Bauland erworben werden.

Zusammenfassung

  Vorteile Nachteile
Mieten
  • Hohe Flexibilität bei Ein- und Auszug
  • Weniger Verantwortung bei Pflege und Instandhaltung
  • Geringe Nebenkosten
  • Keine Vorsorge für das Alter
  • Geringe individuelle Gestaltungsfreiheit
  • Unberechenbarkeit der Kosten
Kaufen
  • Wunschimmobilie möglicherweise bereits vorhanden
  • Viel Freiraum für individuelle Gestaltung
  • Gute Geldanlage für das Alter
  • Geringer Wiederverkaufswert bei allzu individueller Gestaltung
  • Höhere Nebenkosten
  • Viel Expertise beim Kauf notwendig
  • Mehr Verantwortung bei Pflege und Instandhaltung
Bauen
  • Weitgehende Umsetzung der Vorstellungen vom Traumhaus
  • Maximale Gestaltungsfreiheit
  • Gute Geldanlage für das Alter
  • Kostet viel Zeit, Geld und Nerven
  • Expertise bei der Bauüberwachung von Vorteil

Die besten Tipps für die Immobiliensuche

Die goldene Regel bei der Immobiliensuche: Schnelligkeit zahlt sich aus. Gerade Häuser in Top-Lagen sind auf Immobilienportalen wie ImmobilienScout24 schnell mit ausreichend Besichtigungsterminen versorgt. Diese Regeln helfen bei der Suche:

  • Es sollten sowohl die Inserate im Internet als auch aus der Tageszeitung regelmäßig durchgesehen werden. Im Internet lässt sich meist ein Suchassistent aktivieren, der die passenden Angebote direkt per E-Mail meldet.
  • Ein ausführliches Gespräch mit einem Makler vergrößert die Chance auf das Traumhaus.
  • Ebenfalls hilfreich ist ein Besuch beim Bauamt. Hier können Informationen über Neubaugebiete oder brachliegende Flächen eingeholt werden.
  • Der Hauswunsch sollte auch deutlich im Familien-, Freundes- und Bekanntenkreis kommuniziert werden. Heutzutage stehen gerade in der virtuellen Welt sehr weitgehende Kommunikationsmöglichkeiten nach dem Schneeballprinzip zur Verfügung.
  • Viele lokale Bauträger stellen Interessentenlisten zur Verfügung, in die man sich eintragen lassen kann.
  • Auch Banken und Versicherungen sind häufig als Immobilienvermittler tätig. Eine kurze Nachfrage in der Filiale verschafft Klarheit.

Das passende Haus - darauf sollte geachtet werden

Neben den oben geschilderten großen Fragen rund ums Traumhaus sind es vor allem die Kleinigkeiten, die häufig besonders stark ins Gewicht fallen. Die nachfolgende Übersicht listet die gröbsten Fallstricke in Frageform auf:

  • Ist die Bausubstanz in Ordnung? Wann wurde zuletzt renoviert? Wie gut ist die Dämmung?
  • Welche Qualität hat die Heizanlage? Gibt es einen Energieausweis?
  • Wie ist die nähere und unmittelbare Umgebung? Sind Baustellen zu erwarten?  Liegen stark befahrene Straßen in der Nähe?
  • Wie hoch sind die Nebenkosten? (Die Faustregel besagt, dass die Nebenkosten rund 12 Prozent des Kaufpreises betragen)

Der Häusermarkt in Deutschland

Häusermarkt Zinsentwicklung

Seit 2006 zeichnet sich der Häusermarkt der Bundesrepublik vor allem durch ein sehr geringes Zinsniveau aus. Dies macht den Immobilienmarkt in Deutschland zum boomenden Wirtschaftszweig.

Zurückhaltende Prognosen gehen davon aus, dass das Zinsniveau aufgrund der noch nicht ausgestandenen Eurokrise vorerst auf dem historischen Tiefstand bleiben wird. Gleichzeitig dürften die Haus- und Wohnungspreise weniger stark steigen als bisher.

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