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Die Villa - exklusiver Wohnkomfort und repräsentative Außenwirkung

In Zeiten modularer Bauweisen und innovativer Wohnkonzepte bleibt ein Bautyp gefragt, der Individualität und Wohnkomfort auf ziemlich klassische Weise vereint. Die Villa, ursprünglich der Oberbegriff für ein römisches Land- oder Herrenhaus mit hoher repräsentativer Funktion, gilt seit Aufkeimen des höheren Bürgertums als eine der begehrtesten Wohnformen. Bereits zur Zeit der Renaissance, als Architektur ein Bestandteil herrschaftlicher Wohnformen wurde, eiferten die bedeutendsten Vertreter ihrer Zunft um die Wette und schufen teils heute noch erhaltene „Villenanlagen“. Im deutschsprachigen Raum vollzog sich vor allem ab Beginn des 19. Jahrhunderts ein starker Wandel. Denn die höheren Schichten beanspruchten repräsentativen und zugleich umfangreichen Wohnraum für sich. Verschiedene Alleinstellungsmerkmale vereinen sich im Bautyp der Villa, die ihrerseits weiter abgegrenzt werden können. Die Villa zählt aufgrund ihrer historischen Bedeutung zu den begehrtesten Objekten im Bereich der Luxusimmobilien, hat aber auch als Anlageobjekt eine zunehmende Relevanz.

Inhalt

Preisentwicklung im Segment der Luxusimmobilien

Preisentwicklung bei Luxusimmobilien

Luxusimmobilien - Preisentwicklung

Nicht jede Villa zählt gleichzeitig zu den Luxusimmobilien, ebenso wenig kann jedes größere Einfamilienhaus als Villa bezeichnet werden. Der Markt lässt sich nicht eindeutig abgrenzen, auch wenn einige Charakteristika darauf schließen lassen. So können im Speckgürtel einer Großstadt gelegene „Landhäuser“ ebenso als Villa bezeichnet werden, auch wenn die Ansprüche hinsichtlich der Ausstattungsmerkmale nicht vollständig erfüllt werden. Prinzipiell deuten eine vergleichsweise große Wohnfläche, ein freistehendes Objekt und ein dieses umgebendes Grundstück mit parkähnlichem Charakter darauf hin.

Gehobenes Wohnen, gemeinhin ein Synonym von Luxusimmobilien, liegt im Trend. Städte wie Düsseldorf, München, Stuttgart oder auch Baden-Baden und die Insel Sylt vermelden zweistellige Anstiege entsprechender Käufe. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei 1,44 Millionen Euro pro Objekt, wobei jeweils solche mit einbezogen werden, die einen Mindestwert von 750.000 Euro aufweisen. Für Anwesen in den gefragten Lagen und Städten werden teils wesentlich höhere Preise erzielt. Als Villen vermarktete Mehrfamilienhäuser, vor allem aus der Gründerzeit, sind zudem als Eigentumswohnungen gefragt. Hier werden solche Einheiten mit Kaufpreisen ab 5.000 Euro pro Quadratmeter zu den Luxusimmobilien gezählt. In Hamburg, München oder Frankfurt am Main gelten allerdings andere Größenklassen.

Das Nachfragepotential steigt nahezu parallel mit der immer größer werdenden Einkommensspreizung. Allerdings sind begehrte Objekte rar, sie lassen sich nicht beliebig vervielfachen oder nach Belieben erweitern. Der allgemeine Boom auf dem Immobilienmarkt erreicht das Luxussegment deshalb nur bedingt, es lässt sich eher eine Stagnation auf hohem Niveau ausmachen. Stärker als bei klassischen Reihen- oder Zweifamilienhäusern, werden Immobilien im Luxussegment als integrale Anlage verstanden. Kaufinteressenten zögern, da das aktuelle Preisniveau einen hohen Anteil in nicht liquidem Anlagevermögen bedeuten würde. Diese Einschätzung gibt der Markt jedoch nur bedingt wider, denn Villen haben sich aufgrund ihrer prädestinierten Stellung und Lage eine hohe Wertstabilität erhalten.

Charakteristika der Stadtvilla

Historie

Stadtvilla: Merkmale

Stadtvilla: Charakteristika

Die Villa war bereits in der Antike der Rückzugsort der Privilegierten in der Peripherie einer Stadt, wenngleich sie nur selten im Mittelpunkt einer landwirtschaftlichen Nutzung stand. Über die Jahrhunderte entwickelte sie sich zum klassischen „Landsitz“ des Adels. Galt dies im Spätklassizismus zunächst nur für typische „Sommerhäuser“, kam der Villa mit Beginn des 19. Jahrhunderts eine nähere Bedeutung als bevorzugte Wohnform des höheren Bürgertums zu – die Stadtvilla war geboren. Sie bot großen Familien sowie dem üblichen Hauspersonal genügend Wohnfläche, vor allem in den Vororten bildeten sich weitläufige Villenviertel. Diese sind auch heute noch erhalten und sind oftmals so zentral, dass Einrichtungen wie Schulen, Einkaufszentrenten oder Freizeitangebote in nächster Nähe liegen. Daraus gebildet haben sich, analog zu den Werkskolonien, die Gartenstädte. Sie vereinen das Konzept des „Wohnen im Grünen“, bieten aber alle Annehmlichkeiten des urbanen Lebens.

Stadtstruktur

Aufgrund der unterschiedlichen Struktur einzelner Städte, kann die Stadtvilla heute sowohl im Zentrum als auch in den Randlagen liegen. Vereinzelt entstanden auch ganze Villenkolonien, die ein eigenes Siedlungsgebiet bilden und mittlerweile eingemeindet sind. Städte wie Hamburg, München, Stuttgart oder Düsseldorf weisen unterschiedlich große Planviertel auf – alle haben eine hohe Wirtschaftskraft und überregionale sowie internationale Bedeutung. Nicht allein die Viertel sind homogen, sondern auch die nähere Umgebung passt sich dem Wohnstandard an. Im Umfeld befinden sich weitläufige Parkanlagen, Alleenstraßen oder Plätze. Vor allem dieser Umstand, eine ähnliche Baustruktur in näherer Nachbarschaft vorzufinden, zog Unternehmer, Künstler und Beamte gleichermaßen an. Hier fanden sie repräsentative, rein dem Wohnen zugewandte Baustile, die dem heutigen Anspruch der „Architektenhäuser“ sehr nahe kommen. Charakteristisch sind, neben einer großflächig bemessenen Wohnfläche, insbesondere hohe und lichtdurchflutete Räume. Im Außenbereich, geprägt durch eine freistehende Lage und ausdehnende Gartenflächen, ist das Bild durch stilvoll garnierte Mauern und Abgrenzungen geprägt.

Pro und Contra

Aus Sicht eines Immobilienkäufers müssen immer auch finanzielle Faktoren eine Rolle spielen, gerade bei Individualbauten wie der klassischen Stadtvilla. Ein wesentliches Element ist der Erhaltungsaufwand, der gegenüber Einfamilienhäusern weitaus höher ausfallen kann. Es gilt also abzuwägen und zu kalkulieren.

Villa: Pro und Contra

Die Lage

Infrastrukturell sehr gut angebunden sind Villenkolonien, sodass der Faktor Mobilität eine untergeordnete Rolle spielt. Entscheidend für den höheren Kaufpreis ist aber nicht zuletzt die gehobene Wohnumgebung. Sie ist geprägt durch vielfältige Freizeitmöglichkeiten, Bildungseinrichtungen und dergleichen. Allerdings schlägt sich dies stark auf Anschaffungs- und Lebenshaltungskosten nieder. Der Quadratmeterpreis liegt oftmals um ein Vielfaches über den durchschnittlich erzielten Preisen.

Das Grundstück

Mit dem freistehenden Objekt und dem umliegenden Garten können sich Eigentümer den Traum von Individualität erfüllen. So finden sich selbst inmitten einer größeren Stadt regelrechte „Grünoasen“, die mit niemandem geteilt werden müssen. Einher geht damit allerdings ein hoher Pflegeaufwand, der die Einstellung eines Gärtners unter Umständen erforderlich macht.

Die Wohnfläche

Viele, individuell aufgeteilte Räume bieten sich zur wohnlichen Gestaltung an. Dieses Maß an Individualität bietet Rückzugsorte und Möglichkeiten zur eigenen persönlichen Entfaltung. Der Reinigungs- und Instandhaltungsaufwand ist dementsprechend, die Nebenkosten liegen teils deutlich über dem Standard.

Die Raumhöhe

Die hellen, lichtdurchfluteten Räume geben dem Objekt einen ganz eigenen Charakter. Kunstwerke, wie Bilder oder Skulpturen, können jedem Zimmer die passenden Akzente verleihen. Auch liegt der Erholungswert durch das freie Raumgefühl höher. Die Heizkosten liegen aufgrund dessen, und der teils unterbliebenen Wärmedämmung, allerdings weit über dem Standard.

Ausstattungsmerkmale

Anders als bei nahezu allen klassischen Einfamilienhäusern, bietet die Villa Raum für eigene Ideen und die Verwirklichung exklusiver Wünsche. Nach dem Konzept des „offenen Übergangs“ lassen sich Wohnbereiche barrierefrei miteinander verbinden, auch in größeren Familien behält jedes Mitglied seine Privatsphäre. Allerdings sind diese Faktoren mit weitaus höheren Anschaffungskosten pro Quadratmeter verbunden.

Die Villa zur Miete?

Anders als gemeinhin vermutet, eignet sich die Villa sehr wohl zur Vermietung an liquide Mieter. Bereits Ende des 19. Jahrhunderts entstand besonders in den äußeren Innenstadtlagen eine Reihe von Mietvillen. Ihnen eigen ist der Anspruch, dasselbe Maß an repräsentativem Wohnen zu bieten. Sie wurden klassischerweise für zwei Familien strukturiert, sodass separate Treppenhäuser oder Zugänge gegeben sind. Heutzutage wird das Angebot geprägt durch hochwertige Mehrfamilienhäuser, die oftmals im Jugendstil errichtet wurden. Villa wird hier als übergeordneter Begriff für „stilvolles Wohnen“ genutzt, entsprechend als Abgrenzung. Die sächsische Stadt Radebeul gilt als Zentrum der Mietvillen, Architekten und Baumeister wie Felix Sommer, Oskar Menzel oder F. A. Bernhard Große haben sich hier verwirklicht.

Eine Villa zur Miete bietet Interessenten vor allem im gewerblichen Bereich die Möglichkeit zu einer repräsentativen Niederlassung. Die Mietverträge bieten Mietern ein oftmals hohes Maß an Eigenständigkeit, was die Gestaltung der Außenanlagen, der Innenausstattung und anderer Elemente betrifft. Anders sieht es bei Ferienimmobilien aus, wo zunehmend Villen als begehrte Objekte gehandelt werden und gerade in Ost- und Nordseelage angeboten werden.

Räumliche Verteilung in Deutschland

Stadtvillen: Verteilung und Situation in Deutschland

Villen in Deutschland

Die herausragenden Alleinstellungsmerkmale einer Stadtvilla gehen einher mit einem entsprechenden Wohnumfeld. Villenviertel entstanden immer dort, wo eine hohe Kaufkraft sichtbar wird und die Einwohnerdichte dem Anspruch an Urbanität entsprach. Das erklärt auch die hohe Wertstabilität, die nicht zuletzt aus dem individuellen Wert von Grund und Boden resultiert. Zu den bekanntesten Vierteln für Villen zählen Blankenese in Hamburg, das Frankfurter Westend oder auch Berlin-Zehlendorf. Nach dem Zweiten Weltkrieg waren viele Objekte in einem teils desolaten Zustand. Bildungsträger, Stiftungen oder teilweise öffentliche Einrichtungen zogen provisorisch in fortlaufend sanierte Stadtvillen. Als Bonn 1949 Bundeshauptstadt der Bundesrepublik wurde, wurden diplomatische Vertretungen bevorzugt in teils mehrere Jahrhunderte alten Villenkomplexen errichtet. Bonn Bad Godesberg, seit Bau der Eisenbahnstrecke ein bevorzugtes Domizil der wohlhabenden Stadtbürger, erlebte einen rasanten Aufschwung. Internationale Schulen und andere dem Bildungsbürgertum zugewandte Einrichtungen entstanden, das ganze Umfeld veränderte sich.

Im Stil von Alleen angelegte Straßenzüge, besonders ausgewiesene Vorgärten und zunehmend homogen errichtete Objekte stehen sinnbildlich für herausragende Gründungen ab Mitte des 19. Jahrhunderts in Deutschland. Zu den bekanntesten Vierteln zählen die Kolonie Marienthal in Hamburg-Wandsbek, die eingemeindeten Vororte Westend und Grunewald in Berlin, Blasewitz in Dresden oder Neuwittelsbach sowie Gern in München. Nach 1900 entstanden mit Menterschwaige, Solln oder der Prinz-Ludwigs-Höhe in München weitere Siedlungen, die durch eine höhere Konzentration und individuelle architektonische Charakteristika geprägt waren. Ansiedlungen in Darmstadt, Dreieich bei Frankfurt am Main, Meerbusch bei Düsseldorf oder Marienburg in Köln entstanden nicht zuletzt aufgrund der guten infrastrukturellen Anbindung und der hervorragenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

Zunehmende Nachfrage als Anlageobjekt

Villen erhalten durch ihre Grundstückslage, die Architektur und ihre Geschichte einen Alleinstellungswert, der auch Kaufinteressenten von Anlageobjekten nicht verborgen bleibt. Zumindest das Segment der Luxusimmobilien ist aufgrund der wachsenden Zahl wohlhabender Anleger stagnierend bis stabil. Anders als bei Neubauten oder Eigentumswohnungen, werden Villen gerne für gewerbliche Zwecke genutzt oder nur zum Teil als Wohnobjekte nachgefragt. Exorbitante Preisanstiege, wie in einigen besonderen Lagen von Städten wie Frankfurt am Main oder München, beziehen sich in den wenigsten Fällen auf Villen. Interessant macht sie allerdings die hohe Wertstabilität, die durch das begrenzte Angebot geprägt ist.

Mietvillen, sei es zu Wohnzwecken oder zur gewerblichen Nutzung, sind jedoch anders zu bewerten. Hiermit wird eine konstante Rendite erzielt, die oftmals oberhalb des am Markt durchschnittlichen Preises liegt. Allerdings ist der Erhaltungsaufwand auch entsprechend. Hinzu kommt, dass lediglich höhere Dienstleistungen, Angehörige der freien Berufe oder andere Branchen als Mieter in Frage kommen. Diese sind jedoch aufgrund der repräsentativen Eigenschaften der Villa eher bereit, höhere Mietzahlungen in Kauf zu nehmen.

Fazit

Die Villa war bereits in der Antike ein Symbol der Oberschicht, in nahezu jedem Detail unterschied sie sich von Bautypen der jeweiligen Epoche. Sie war stets ein ganz privater Ort, Einflüsse der Arbeit blieben außen vor. Nicht allein deswegen gilt dieser Bautyp auch heute noch als Ideal des „hochwertigen Wohnens“, unabhängig von zeittypischen Strömungen oder Interessenslagen. Wird heute in eine Villa investiert, bedeutet dies jedoch ein hohes Maß an Eigenverantwortung. Der Erhaltungsaufwand sollte nicht unterschätzt werden, sowohl finanziell als auch zeitlich. Auch gibt es Eigenschaften, die Anpassungen an eigene Bedürfnisse erschweren.

Bei Interesse an individuellem Wohnen in homogener Nachbarschaft jedoch, bietet die Villa ein Preis-Leistungsverhältnis wie kein zweiter Bautyp. Der Garten ist genauso üppig ausgelegt wie die Wohnfläche im Inneren, sodass gerade Familien zu den Nachfragenden zählen. Die Nähe zur Metropole oder Stadt, und damit dem Arbeitsplatz, hat Vorteile gegenüber einer Stadtwohnung. Die Villa wird daher auch immer mit einer „grünen Oase“ verbunden, die praktisch vor der Haustür liegt. Vor allem aber die Unabhängigkeit, ungeachtet von direkten Nachbarn etwas zu verändern und sich selbst zu verwirklichen, wird geschätzt.

Aus Sicht eines Anlegers bietet die Villa außerdem eine vergleichsweise hohe Wertstabilität. Ungeachtet der Ausstattung, versprechen Villen eine überdurchschnittliche Wertentwicklung. Diese spielt nur bei der eigenen Wohnnutzung eine Rolle, nicht jedoch beim Kauf der Villa als Kapitalanlage. Hier sind dann der generelle Zustand sowie die Lage entscheidend, da die gewerbliche Vermietung ein wesentlicher Faktor ist. Zentrale Lagen sind gerade von Angehörigen der freien Berufe wie Rechtsanwälten oder Notaren stark nachgefragt.

Es ist abschließend also immer davon abhängig, für welche Nutzung die Villa erworben werden soll. Soll sie der Familie als Heim dienen, spielen Faktoren wie die Lage eine untergeordnete Rolle. Wichtiger sind Ausstattungsmerkmale, die Raumaufteilung und dergleichen. Dient sie der Vermietung, gehört die Lage zu den wohl wichtigsten Punkten. 

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