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Haus mit Einliegerwohnung


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Wie finde ich ein Haus mit Einliegerwohnung?


Das Haus mit Einliegerwohnung erfreut sich großer Beliebtheit. Der Trend zum generationenübergreifenden Wohnen macht den Haustyp aktueller denn je. Vor allem in ländlichen Regionen sind Häuser mit Einliegerwohnung zahlreich anzufinden. Eigentümer profitieren von regelmäßigen Mieteinnahmen und Steuervergünstigungen für ihr Eigenheim. Mieter schätzen die gute Nachbarschaft und vergleichsweise niedrigen Kosten. 


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Was zeichnet ein Haus mit Einliegerwohnung aus?

Bei einem Haus mit Einliegerwohnung handelt es sich um ein Eigenheim mit einer zusätzlichen, abgeschlossenen Wohneinheit. Maßgebend ist der untergeordnete Charakter der zweiten Wohnung. Um als Einliegerwohnung zu gelten, müssen die Räumlichkeiten folgende Merkmale erfüllen:

  • Geringere Quadratmeterzahl als das übrige Haus
  • Separater, abschließbarer Zugang
  • Eigenes Bad und Kochgelegenheit
  • Hauptwohnung ist vom Vermieter bewohnt

Gefragt ist das Haus mit Einliegerwohnung vor allem, um mit Familienangehörigen im selben Gebäude zu leben oder zusätzliche Einnahmen durch die Vermietung zu erzielen. Separate Zugänge und abgeschlossene Räumlichkeiten erlauben unabhängiges Wohnen unter einem Dach.

Ein typisches Merkmal von Einliegerwohnungen ist die Lage im Dachgeschoss. Traditionell entstanden die Zweitwohnungen in Einfamilienhäusern dort, wo direkt hinter der Eingangstür eine Treppe in die erste Etage führte. Mittlerweile bietet der Markt aber eine Vielzahl architektonischer Konzepte.

Bei der Planung eingeschossiger Gebäude wie Bungalows oder in Hanglagen entscheiden sich Bauherren oft, das Tiefparterre als separate Wohnung auszubauen. Wenn die Grundstücksgröße es zulässt, ist in modernen Einfamilienhäusern heute eine ebenerdige Gestaltung bevorzugt. Der barrierefreie Zugang erleichtert älteren und gehbehinderten Menschen hier den Zugang zur Einliegerwohnung. 

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Welche Vorteile hat ein Haus mit Einliegerwohnung?


Ob Käufer, Vermieter oder Mieter – ein Haus mit Einliegerwohnung hat für jeden Interessenten spezifische Vorteile. Ursprünglich sollte die Bauform dabei helfen, möglichst unkompliziert Wohnraum in den ländlichen Gemeinden zu schaffen, ohne die öffentliche Kasse zu belasten. Steuerliche Vorteile machten es für Häuslebauer attraktiv, eine zusätzliche Kleinwohnung in ihr Eigenheim zu integrieren. Auch heute noch zählen die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten zu den wichtigsten Argumenten für den Bau einer Einliegerwohnung.

Für Käufer und Bauherren zahlt sich das Haus mit Einliegerwohnung zudem bei der Finanzierung aus. Der Mehraufwand für den Bau einer zweiten Wohneinheit ist relativ gering, dafür erleichtern potenzielle Mieteinnahmen die Finanzierung. Für die Bank ist eine vermietete Einliegerwohnung eine zusätzliche Sicherheit, was Bauherren mehr Spielraum bei der Kreditverhandlung einräumt.

Finanzielle Vorteile ergeben sich auch während der Bauphase. Da es sich beim Haus mit Einliegerwohnung um zwei abgeschlossene Wohneinheiten handelt, fördert die KfW-Bank das Objekt doppelt, etwa im Programm für "Energieeffizientes Bauen".

Mieter freuen sich in einem Haus mit Einliegerwohnung über das attraktive Preis-Leistungs-Verhältnis. Oftmals können Mieter den Garten mitbenutzen oder sie haben Zugang zu einer eigenen Sitzecke im Grünen. In einer normalen Dachgeschosswohnung ist dieser Vorzug üblicherweise nicht zu erwarten. 

Die Vorteile im Überblick:

  • Steuerliche Entlastung für Bauherren und Vermieter
  • Mieteinnahmen zur Finanzierung des Eigenheims
  • Doppelte Fördermöglichkeiten bei der Finanzierung
  • Für Mieter: günstige Miete
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Welche Nachteile sind zu bedenken?


Kein Immobilientyp hat ausschließlich Vorteile. Bei einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung leben die Parteien enger zusammen als in größeren Gebäuden. Viele Mieter wissen diese Nachbarschaft sehr zu schätzen. Die Nähe kann aber auch zu Konflikten führen. Um das Streitpotenzial so gering wie möglich zu halten, hat es sich bewährt, von Anfang an klare Regel für das Zusammenleben im Haus mit Einliegerwohnung zu formulieren.

Eigentümer, die ihre zweite Wohneinheit gewinnbringend vermieten möchten, müssen über sämtliche Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie ordnungsgemäß Buch führen. Sonst kann es zu Unstimmigkeiten mit dem Mieter oder dem Finanzamt kommen. 

Mieter wiederum müssen sich im Klaren sein, dass der Kündigungsschutz und die Abrechnung der Verbrauchskosten im Haus mit Einliegerwohnung anders geregelt sind als in einem Mehrfamilienhaus. 

Die Nachteile im Überblick:

  • Enge räumliche Nähe
  • Weniger Privatsphäre
  • Weniger Rechte für Mieter
  • Vermieter muss Einnahmen versteuern
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Für wen eignen sich Häuser mit Einliegerwohnung?



Ob zur Miete oder als Kaufobjekt - das Haus mit Einliegerwohnung ist eine perfekte Lösung für alle, die eine zweite Wohneinheit in ihrem Zuhause wünschen. Vor allem Familien profitieren von dem zusätzlichen Raumangebot, das sich relativ flexibel nutzen lässt. Da sich das Haus mit Einliegerwohnung durch eine enge Nachbarschaft auszeichnet, ist von den Bewohnern aber etwas Toleranz und Kompromissbereitschaft gefordert.

Als Mietobjekt eignet sich das Haus mit Einliegerwohnung ideal für Familien mit erwachsenen Kindern oder Großeltern, die gern in räumlicher Nähe – aber trotzdem unabhängig - leben möchten. Auch für befreundete Paare ist die Wohnform ideal. 

Wer mietet eine Einliegerwohnung?

Etwas anders stellt sich die Situation dar, wenn der Eigentümer seine Einliegerwohnung an Dritte vermieten möchten. Aufgrund der geringeren Größe und der direkten Nachbarschaft zum Vermieter eignet sich das Haus mit Einliegerwohnung vor allem für Singles und junge Paare. Auch für Au-Pairs oder private Pflegekräfte wird die Einliegerwohnung gern gemietet. Der soziale Kontakt macht die Wohnform zudem für ältere Alleinstehende attraktiv: sie leben nah mit anderen Menschen zusammen, wenn sie die Tür hinter sich schließen, genießen sie aber volle Privatsphäre.

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Was müssen Käufer im Haus mit Einliegerwohnung berücksichtigen?


Die Immobilienpreise steigen und Banken geben nur begrenzt Kredit für den Kauf eines Eigenheims. Schnell reift da die Idee, ein Haus mit Einliegerwohnung zu kaufen und die Finanzierung mit Mieteinkünften zu unterstützen. Ob das lohnt, hängt vom Einzelfall ab. Interessenten sollten gründlich abwägen, was ihnen wichtiger ist:

  • Platz für eigenen Bedarf (Familie)
  • Erleichterungen bei der Finanzierung

Steht der Wunsch nach Mieteinnahmen im Vordergrund, bliebt weniger Raum für den eigenen Bedarf. Oft steht Eigentümern dann nur eine Etage ihrer Immobilie frei zur Verfügung. Zudem leben Vermieter und Mieter im Haus mit Einliegerwohnung enger zusammen als in einem üblichen Mehrfamilienhaus.

Beide Parteien müssen aufeinander Rücksicht nehmen. Damit sich der Kauf rechnet, müssen Vermieter sich zudem im Klaren sein, welchen Erlös sie monatlich erzielen können. Eine Orientierung liefert der örtliche Mietspiegel.

Überwiegt der Wunsch nach einer zusätzlichen Wohnung für erwachsene Kinder oder Großeltern, sind Einbußen bei den Mieteinnahmen zu kalkulieren. Denn Familienangehörige zahlen oft weniger als die ortsübliche Vergleichsmiete. 

Tipp: Je nachdem, wie Eigentümer ihre Immobilie nutzen wollen, benötigen sie eine passgenaue Versicherung. So sollten sie prüfen, ob die Haftpflichtpolice eine Vermietung an Dritte umfasst. Zudem kann es sinnvoll sein, eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter abzuschließen.

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Auf welche baulichen Aspekte ist zu achten?


In älteren Einfamilienhäusern zweigt der Eingang zur Einliegerwohnung oftmals vom Treppenhaus der Hauptwohnung ab. In diesem Fall teilen sich die Parteien also eine gemeinsame Haustür. Um dem gestiegenen Wunsch nach Privatsphäre Rechnung zu tragen, ist in Neubauten hingegen ein separater Eingangsbereich bevorzugt. Die eigene Haustür erlaubt ein ungestörtes Kommen und Gehen. Zum friedlichen Zusammenleben trägt außerdem eine gute Trittschallisolierung bei.

Um Unstimmigkeiten bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung vorzubeugen, ist es ratsam, den Verbrauch möglichst transparent zu halten. Für Klarheit sorgen:

  • separate Wasserzähler
  • separate Gas- und Stromzähler
  • getrennte Mülltonnen

Damit eine Einliegerwohnung für Mieter attraktiv ist, muss sie heutigen Ansprüchen genügen. Ein eigenes Bad und eine eigene Kochgelegenheit zählen mittlerweile zum Standard.

Angesichts hoher Energiepreise interessieren sich viele Mieter auch für den energetischen Standard der Immobilie. Wenn das Haus mit Einliegerwohnung über eine moderne Heizung und hochwertige Fenster verfügt, steigen die Chancen für eine Vermietung.

Insbesondere im Dachgeschoss spielt die Isolierung eine entscheidende Rolle. Im Sommer hält sie die Räume angenehm kühl, im Winter kühlt die Wohnung weniger aus. Wer zufriedene Mieter haben möchte, sollte sich über geeignete Dämmungen beraten lassen. Davon profitieren selbstverständlich auch Familienmitglieder, die im Haus mit Einliegerwohnung leben.

Viele Wohnungssuchende entscheiden sich für eine Einliegerwohnung, weil sie den Garten reizvoll finden. Ist das Grundstück groß genug, kann der Vermieter für den Mieter eine eigene Sitzecke mit Sichtschutz einrichten. Sinnvoll es ist auch, den Parkplatz für Mieter genau zu kennzeichnen. 

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Was ist beim Haus mit Einliegerwohnung steuerlich absetzbar?


Das Haus mit Einliegerwohnung gilt als Steuersparmodell. Wird die zweite Wohnung vermietet, muss der Eigenheimbesitzer zwar die Mieteinnahmen versteuern, zugleich kann er alle auf die Einliegerwohnung entfallenden Kosten steuerlich geltend machen.

Dazu zählen etwa:

  • Laufende Kosten für den Erhalt
  • Reparaturkosten
  • Maklerkosten bei Neuvermietung
  • Versicherungsprämien

In welchem Umfang der Fiskus die Kosten anerkennt, hängt von der baulichen Gestaltung des Hauses ab. Sind die beiden Wohnungen im Haus annähernd gleichwertig, beurteilt das Finanzamt die gesamte Immobilie als Zweifamilienhaus. Die Steuervorteile für Einliegerwohnungen entfallen dann. Damit der Vermieter tatsächlich steuerliche Vergünstigen genießen kann, muss die Einliegerwohnung im Größenvergleich nachrangig sein. Auch ein gemeinsamer Hauseingang oder die gemeinschaftliche Gartennutzung sprechen für die Bewertung als Haus mit Einliegerwohnung. Vor der Vermietung ist es deshalb ratsam, einen Steuerberater zu Rate zu ziehen.

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Welche Sonderregeln gelten für die Vermietung einer Einliegerwohnung?


Bei den Eigentümern von Häusern mit Einliegerwohnung handelt es sich typischerweise um Privatpersonen. Besitzen sie nur eine Immobilie, lohnt es kaum, für die Vermietung eine Hausverwaltung zu engagieren. Die Suche nach neuen Mietern, das Erstellen von Mietverträgen und die jährliche Betriebskostenabrechnung liegen dann in der Hand des Vermieters. Ein wenig Zeit für die Verwaltung ihrer Mietwohnung sollten Eigenheimbesitzer also mitbringen. Zusätzlich ist es sinnvoll, sich mit einigen Sonderregeln für die Vermietung von Einliegerwohnungen zu befassen:

Gelockerter Kündigungsschutz


Wer das gesamte Haus mit Einliegerwohnung mietet, genießt den normalen gesetzlichen Kündigungsschutz. Ohne gewichtigen Grund kann der Vermieter nicht kündigen. Möchte jemand lediglich die Einliegerwohnung mieten, hat er hingegen eingeschränkte Rechte.

Der Hintergrund für die andere rechtliche Stellung ist das enge Zusammenleben im Haus. Im Falle eines Streits kann sich keiner der Bewohner richtig zurückziehen. Der Gesetzgeber hat deshalb den Kündigungsschutz gelockert: Um sich schneller von seinem Mitbewohner zu trennen, darf der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Macht ein Eigentümer von der erleichterten Kündigung Gebrauch, verlängert sich allerdings die Kündigungsfrist um drei Monate (§ 573a BGB). Dem Mieter bleibt also viel Zeit, um eine neue Wohnung zu suchen.

Damit der Vermieter sich auf sein Sonderrecht stützen kann, muss er selbst im Haus mit der Einliegerwohnung leben. Nutzt er seinen Hausanteil nur am Wochenende oder als Feriendomizil, kann er in aller Regel nicht auf eine erleichterte Kündigung pochen. Ist absehbar, dass der Eigentümer oder Familienangehörige in die zweite Wohneinheit einziehen möchten, kann es sinnvoller sein, einen befristeten Mietvertrag abzuschließen. 

Vereinfachte Abrechnung von Heizkosten


Meist handelt es sich beim Eigentümer eines Hauses mit Einliegerwohnung um eine Privatperson, die lediglich diese eine Wohnung vermietet. Um die Verwaltung zu erleichtern, hat der Gesetzgeber neben der einfacheren Kündigung auch die Abrechnung der Heizkosten vereinfacht. Anders als beim normalen Mietverhältnis muss der Vermieter die Kosten nicht verbrauchsabhängig berechnen: Er kann auch eine Kostenpauschale festlegen. Üblich ist etwa eine Abrechnung nach Quadratmeterzahl.

Der Verzicht auf eine verbrauchsabhängige Berechnung kann für beide Seiten vor- und nachteilig sein. Verbraucht der Vermieter pro Quadratmeter mehr als sein Mitbewohner, zahlt dieser einen Teil der Kosten für den Hausherrn mit. Hat hingegen der Mieter einen höheren Wärmebedarf, trägt der Vermieter diese Heizkosten mit.

Potenzielle Mieter müssen sich im Haus mit Einliegerwohnung mit dem Risiko einer unfairen Verteilung der Heizkosten abfinden. Wer eine genaue Abrechnung wünscht und sich vor der Gefahr einer unerwarteten Kündigung schützen möchte, sollte vom "Einlieger" Abstand nehmen und eine andere Wohnung suchen.

Hinweis: Welche Konstellation für die Abrechnung gelten soll, muss im Mietvertrag vereinbart werden. Ist dort keine spezielle Regelung formuliert, gilt die normale Heizkostenverordnung und der Vermieter muss mindestens 50 Prozent der Kosten verbrauchsabhängig abrechnen.

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