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Das Mehrfamilienhaus - Ratgeber und Tipps

Das Leben in einem Mehrfamilienhaus ist die wohl weit verbreitetste Wohnform Deutschlands. Auf mehreren Etagen lassen sich funktional gestaltete Wohnungen finden, die auch für Individuen mit geringerem Einkommen bezahlbar sind. Zwar gibt es angrenzende Nachbarn im Haus selber, doch ist die Anzahl deutlich geringer als im großen Geschosswohnungsbau. Ein Gemeinschaftsgarten oder ein kleiner Balkon sorgen für die nötige Abwechslung. Ein eigener Kellerraum bietet Stauraum für selten genutzte Utensilien.
Der folgende Artikel soll Mietern und interessierten Käufern gleichermaßen ein realistisches Bild vom Leben in Mehrfamilienhäusern zeigen. Zusätzlich gibt er Hilfestellungen bei der Kauf- oder Mietentscheidung.

Inhalt

Wie muss ich mir das Wohnen in einem Mehrfamilienhaus vorstellen?

Dem Namen nach teilen sich in dieser Wohneinheit mehrere Parteien ein einziges Haus. Die einzelnen Wohnungen sind dabei klar voneinander abgetrennt. Es kann aber gemeinschaftlich genutzte Kellerräume oder Gartenanlagen geben. Große Mehrfamilienhäuser werden als Geschosswohnungsbau oder umgangssprachlich als Wohnblock tituliert. Ab wann davon zu sprechen ist, ist nicht klar definiert. Wir beschränken uns im folgenden auf Häuser mit nicht mehr als zehn Wohnungen.

Die Besitzverhältnisse im Haus sind nicht vom Gesetzesgeber vorgegeben, daher ist es möglich, nur eine Wohnung des Gebäudes sein Eigen nennen zu können.
Prinzipiell gibt es drei verschieden Arten von Wohnungstypen im Mehrfamilienhaus. Die Erdgeschosswohnung verfügt über einen kleinen Garten, eine Dachgeschosswohnung ist im obersten Stockwerk des Gebäudes vorzufinden und herkömmliche Etagenwohnungen liegen zwischen Erd- und Dachgeschoss.

Das Leben im Mehrfamilienhaus

Im Mehrfamilienhaus leben

Das Wohnen findet auf Grund der begrenzten Fläche in funktional aufgeteiltem Raum statt. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern verfügen in der Regel über drei bis fünf Zimmer. So ist es möglich, dass auch kleinere Familien ausreichend Freiraum geboten wird. Das Innenleben der Wohnungen ist wenig spektakulär und eher zweckmäßig. Viel Spielraum für eigene Ideen zu extravaganten Elementen der Inneneinrichtung findet sich nicht.
Die Mehrfamilienhäuser liegen häufig in zentraler Lage, da hier kein Platz für große Eigenheime ist. Auf Grund des geringen Preises für Mieter, hat sich der Gebäudetyp aber auch in kleineren Städten etabliert.

Wer trotz der geringen Wohnfläche nicht auf Bewegungsfreiheit verzichten möchte, sollte sich nach Altbauten umschauen. Die hohen Decken ermöglichen es, Hochbetten, große Regale und andere platzsparende Möbel aufzustellen. Zudem versprühen sie dank verzierter Fassaden und aufwendigem Mauerwerk ein individuelles Flair.
Häufig werden Mehrfamilienhäuser gemieden, weil die anderen Bewohner des Hauses als Störfaktor empfunden werden. Die Geräuschkulisse aus den benachbarten Wohnungen ist durchaus wahrnehmbar. Vor allem Musik, das Fernsehprogramm und Streit können Mieter belasten. In der Regel sind die Nachbarn bei Problemen aber gesprächsbereit und zeigen sich einsichtig. Es gilt, bereits vor dem eigenen Einzug mit den Anwohnern zu reden, um möglichen Konflikten vorzubeugen.

Welcher Wohnungstyp im Haus passt zu mir?

Klassiker Mehrfamilienhaus

Im Normalfall sind Erdgeschoss-, Dachgeschoss- und Etagenwohnungen im Mehrfamilienhaus zu finden. Die jeweiligen Typen unterscheiden sich nicht grundlegend, bestimmte Charakteristika können das Leben aber entscheidend beeinflussen. Die Raumaufteilung ist in der Regel in allen Wohnungen des Objektes identisch und auch die Größe der Wohnfläche unterscheidet sich kaum voneinander.

Im Erdgeschoss ist oftmals barrierefreies Wohnen möglich. Das heißt, dass die Wohnung auch für Gehbehinderte ohne die Hilfe fremder Personen erreichbar ist. Neben Treppen können auch enge Durchgänge oder Kanten die Barrierefreiheit verhindern. Dazu können sich Bewohner der Erdgeschosswohnung meist über einen kleinen Garten freuen. Ist gar eine Terrasse, also ein klar abgegrenzter Bereich, vorhanden, spricht man von einer Terrassenwohnung. Das ermöglicht den Genuss der warmen Sonnenstrahlen an der frischen Luft. Auch Haustiere und die eigenen Kinder werden sich über die kleine Grünfläche freuen. Es gilt allerdings zu beachten, dass sich Nachbarn durch Grillpartys oder allzu lautes Spielen der Kleinen gestört fühlen können.

Erdgeschosswohnungen sind im Vergleich zu Einheiten in den darüber liegenden Stockwerken etwas lauter und dunkler. Durch die Straßennähe ist mehr Lärm vernehmbar und die umstehenden Gebäude werfen schnell Schatten auf die Wohnung. Wie stark die Einflüsse wirklich sind, muss für jedes Objekt individuell festgestellt werden.

Der Klassiker

Logischerweise wohnen die meisten Mieter in einer herkömmlichen Etagenwohnung. Um diese zu erreichen, muss der Gang über eine Treppe in Kauf genommen werden. Familien mit kleinen Kindern oder ältere Personen sollten daher auf das Vorhandensein eines Aufzugs achten. Damit auch Bewohner dieser Einheit in den Genuss der frischen Luft kommen, sind oftmals kleine Balkone installiert. Sind diese besonders groß, kann auch in diesem Fall von einer Terrassenwohnung gesprochen werden. Rund ein Viertel der Fläche wird dann zur Quadratmeterzahl der eigentlichen Wohnung hinzugerechnet, so dass der Preis etwas ansteigt. Etagenwohnungen sind gut für Personen geeignet, denen ein eigener Garten nicht wichtig ist und die weniger Wert auf das komfortable Erreichen ihrer Wohnungstür legen.
Zu guter Letzt findet sich in jedem Mehrfamilienhaus auch eine Dachgeschosswohnung. Um diese zu erreichen, müssen ebenfalls Treppen hinaufgestiegen werden. Ganz wichtig ist, dass Mieter bei den Besichtigungen auf die Dachschrägen achten. Die Fläche, welche unter solch einem Gebilde liegt, zählt nicht zur eigentlichen Wohnfläche. Je nach Ausfallwinkel der Schräge, kann der Platz aber dennoch effektiv genutzt werden. So kann im Vergleich zu den anderen beiden Typen etwas Geld gespart werden. Eine besondere Form der Dachgeschosswohnung stellt die Maisonette dar. Sie verläuft über zwei Etagen und ist somit eine Art „Haus im Haus“. Maisonettes bieten viel Platz, sind allerdings teurer in der Miete und im Unterhalt.

Wohnungstyp Vorteile Nachteile
Erdgeschosswohnung
  • Eigener Garten/Terrasse vorhanden
  • Barrierefreiheit meistens gegeben
  • Womöglich etwas dunkler und lauter als übrige Wohnungen
Etagenwohnung
  • Balkon vorhanden
  • Installation einer Terrasse teilweise möglich
  • Nur über Treppen/Aufzug erreichbar
  • Kein Garten vorhanden
  • Nicht barrierefrei
Dachgeschosswohnung
  • Schrägen können Wohnraum kostenlos vergrößern,...
  • Maisonette möglich
  •  ...aber auch ein störendes Element sein
  • Im Sommer sehr warm
  • Kein Garten und oftmals auch kein Balkon

Wie verhindere ich Streit und Konflikte mit den Nachbarn?

Sowohl Besitzer als auch Mieter von und in Mehrfamilienhäusern sollte sehr daran gelegen sein, dass im Haus ein friedliches und im Optimalfall harmonisches Zusammenleben herrscht. Die Weichen dafür können bereits vor dem Einzug geschaffen werden. Im folgenden soll Besitzern und Bewohnern aufgezeigt werden, wie sie Streit und Konflikten effektiv vorbeugen.

Lösungen für Bewohner

Der erste Schritt beginnt kurz nach dem Einzug. Neue Bewohner sollten sich ihren Nachbarn persönlich vorstellen. Da in Mehrfamilienhäusern nicht mehr als neun andere Parteien wohnen, nimmt das nicht viel Zeit in Anspruch. Kennen sich Anwohner untereinander, wird bei Problemen nicht über den lästigen Amtsweg kommuniziert, sondern direkt in einem persönlichen Gespräch.

Der zweite und nicht minder wichtige Baustein ist Toleranz. Kurzfristige Renovierungsarbeiten oder eine etwas lauter gewordene Party sollten kein Grund sein, das Ordnungsamt oder den Vermieter anzurufen. Häufen sich bestimmte Ereignisse, muss das ganz offen aber ebenso höflich zur Sprache gebracht werden. Die Gegenpartei ist sich ihrer Fehltritte vielleicht gar nicht bewusst und wird sich einsichtig zeigen.
Es ist außerdem hilfreich ein gewisses persönliches Verhältnis zur Nachbarschaft aufzubauen. Durch kurze Gespräche im Treppenhaus entsteht eine zwar distanzierte, aber freundliche Beziehung untereinander. Wieder sinkt die Scheu, Probleme direkt und offen zu kommunizieren.

Gibt es einen Gemeinschaftsgarten, kann einmal im Jahr ein kleines Fest stattfinden. Die gemeinsame Organisation schweißt zusammen und in lockerer Atmosphäre können distanzierte Beziehungen intensiviert werden.

Lösungen für Besitzer

Nichts führt für Vermieter zu mehr Stress als Streitereien der Mieter. Hat sich ein Konflikt erst entwickelt, wird bei jeder noch so kleinen Unstimmigkeit eine Beschwerde eingereicht.
Das persönliche Verhältnis der Parteien untereinander ist von Außen kaum beeinflussbar, aber es gibt gewisse Punkte die eine Eskalation der Situation verhindern.

Es gilt, klare Regeln zu schaffen. Vermieter sollten einer zuverlässigen Mietpartei einen kleinen Obolus für die Reinigung des Hausflures bezahlen. Ein Putzplan führt oft zu Auseinandersetzungen und so ist das Geld gut investiert. Dazu sollten diese Mieter auch für den Winterdienst auf dem Gehweg zuständig sein, unabhängig davon, wer im Erdgeschoss wohnt. Ein Gemeinschaftsgarten und gemeinschaftlich genutzte Räume sollten ebenfalls klar definierte Regeln für Nutzung und Pflege haben.

Des Weiteren sind die Bereiche für den Hausmüll der Bewohner klar zu kennzeichnen. Oft entsteht Streit, weil gelbe Säcke unachtsam auf dem Bürgersteig platziert werden.
Es sollte, wenn möglich auf die Zusammensetzung der Mietparteien geachtet werden. Studenten-WGs und ein älteres Ehepaar vertragen sich tendenziell schlechter als Mieter gleichen Alters. In Gegenden, in denen sich die Mietersuche jedoch als schwierig erweist, kann darauf keine Rücksicht genommen werden.

Kommt es zu Konflikten, gilt es, als neutraler Schlichter zu agieren. Vermieter müssen sich auf fundierte Fakten stützen und gegebenenfalls nicht unmittelbar betroffene Mietparteien über die Situation im Haus befragen.

Das Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage

Kapitalanlage Mehrfamilienhaus

Ein Mehrfamilienhaus kann nicht nur als Wohneinheit dienen. Wer über ein gehobenes finanzielles Budget verfügt, für den kann ein solches Gebäude als sichere Kapitalanlage fungieren.

Zukünftige Anleger haben, im Gegensatz zu Anteilinhabern eines Immobilienfonds, großen Einfluss auf die Wahl des Objektes. Das Geld kann zielgenau investiert werden. Vor dem Kauf können alle Details erfasst und die Entscheidung dann fundiert abgewogen werden. Zur Besichtigung des jeweiligen Mehrfamilienhauses sollte unbedingt ein Gutachter zu Rate gezogen werden. Dieser verlangt zwar ein Honorar, kann aber ein unabhängiges und sachliches Urteil über die Immobilie abgeben.

Da die Investitionen auf lange Sicht erfolgt ist es wichtig, dass das Gebäude stetig in gutem Zustand gehalten wird. Besitzer haben direkten Einfluss auf Renovierungsarbeiten und können so sicherstellen, dass der Wert beim Wiederverkauf nicht durch einen maroden baulichen Zustand gemindert wird.

Die Rendite

Anleger interessiert in erster Linie wie viel Ertrag die getätigte Investition abwirft. Im Mehrfamilienhaus kann das vorher geplant werden und die Renditen sind auch über Jahre hinweg relativ konstant. Sie werden allerdings im Schnitt nicht so hoch ausfallen wie bei risikoreichen Kapitalmarktanlagen. Dafür kann im Verkaufsfall des Objektes Gewinn erzielt werden. Es ist jedoch genauso gut möglich, dass Veränderungen der unmittelbaren Umgebung den Preis wiederum senken. Wie bei jeder anderen Anlage auch, besteht immer ein Restrisiko.
Mehrfamilienhäuser beherbergen mehrere Mieter. Das ist Fluch und Segen zugleich. Die Möglichkeit, dass es zu kompletten Ausfällen der Zahlungen kommt, ist ausgeschlossen. Ist ein Mieter im Einfamilienhaus hingegen zahlungsunfähig, entsteht direkt ein erheblich schwerwiegender finanzieller Schaden. Mehr Mieter bedeuten aber auch mehr Verwaltungsaufwand. Es gilt abzuwägen, welche individuellen Präferenzen bei Käufern im Vordergrund stehen und wie viel Risiko das eigene Portfolio verträgt.

Vor- und Nachteile des Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage werden noch einmal übersichtlich in einer Tabelle festgehalten.

Vorteile Nachteile
  • Planbare Rendite
  • Sichere Rendite, Mietausfälle nur selten
  • Inflationssichere Anlage
  • Wiederverkauf in der Regel ohne Verluste oder mit leichten Gewinnen möglich
  • Eigene Beeinflussung des Zustandes der Immobilie
  • Wahl des Anlageobjektes genau möglich
  • Viele Mieter erfordern hohen Verwaltungsaufwand
  • Am Kapitalmarkt könnte eine höhere Rendite erzielt werden
  • Investition eher langfristig und unflexibel (Verkauf erfordert Zeit)
  • Veränderungen der Umweltfaktoren können Wiederverkaufswert senken (Als Restrisiko zu sehen)

Was sollte ich als Mehrfamilienhaus-Besitzer bei der Mietersuche beachten?

Die Wahl der Mieter ist ein entscheidender Faktor. Zunächst stellt sich die Frage, welches Klientel das Haus bewohnen soll. Dazu muss sondiert werden, zu welchen Personengruppen die Lage und die Ausstattung der einzelnen Wohnungen passt. Die Mieter sind in ihren groben Zügen wie Alter, Beruf und Familienstand möglichst homogen zu wählen. Das beugt Streit unter den Mietparteien vor.

Außerdem ist eine Bonitätsprüfung unerlässlich. Zu oft lassen sich Vermieter vom bloßen Erscheinungsbild und haltlosen Versprechungen der zukünftigen Mieter blenden und müssen nachher den Preis für ihr blindes Vertrauen bezahlen. Eine Schufa Auskunft ist ein geeignetes Mittel, um die Bonität zu prüfen. Zusätzlich ist ein Gehaltsnachweis zwingend erforderlich. Ohne diese Dokumente sollte es zu keiner Übereinkunft zwischen Mieter und Vermieter kommen.

Erfolgt die Vermietung an Wohngemeinschaften von Studenten ist darauf zu achten, dass eine Elternbürgschaft abgeschlossen wird. Diese stellt sicher, dass im Falle ausbleibender Mietzahlungen nicht der mittellose Student selbst für seine Schulden aufkommt, sondern die zahlungsfähigen Eltern haftbar gemacht werden können.

Der Mietvertrag

Im Mietvertrag selber sollte klar definiert sein, wer genau Mieter der Wohnung ist. Jede aufgeführte Person muss eine Unterschrift tätigen, sonst ist der Vertrag nicht rechtskräftig und im Schadensfall kommt es zu langwierigen Gerichtsverhandlungen.
Die Kaution sollte in der Regel zwei Monatskaltmieten betragen. Diese muss vom Vermieter verzinslich auf einem Sparbuch angelegt werden.

Des Weiteren muss genau aufgeführt werden, welche Rechte dem Mieter zugestanden werden. Gibt es Klauseln, die bereits durch bestehende Rechtsurteile für ungültig erklärt worden sind, kann oft der ganze Vertrag nichtig sein. Es ist daher ratsam, einen Mustervertrag mit einem Anwalt auszuarbeiten. Dieser kann für jeden neuen Mieter verwendet werden, es müssen lediglich die entsprechenden Höhen der Miets- und Kautionszahlungen hinzugefügt werden.

Vor- und Nachteile eines Mehrfamilienhauses

Mehrfamilienhaus

Vorteile

Das Leben im Mehrfamilienhaus ist preisgünstig. Der geringe Wohnraum wird effektiv genutzt und die Unterhaltskosten halten sich in Grenzen. Ein kleiner Garten oder Balkon sorgt für die nötige Entspannung.
Auf Grund der verschiedenen Wohnungstypen im Gebäude selbst, finden sowohl Familien mit Kindern als auch ältere Ehepaare und Alleinstehende eine den eigenen Präferenzen entsprechende Wohneinheit.
Besitzer einer solchen Immobilie können bereits im Vorhinein ihre zukünftigen Renditen planen. Die Anlage ist zudem inflationssicher und beim Wiederverkauf droht in der Regel kein Wertverlust.

Nachteile

Der beengte Wohnraum hat zur Folge, dass die individuelle Gestaltungsfreiheit beeinträchtigt wird. Dazu können angrenzende Nachbarn durch Lärm oder inadäquates Verhalten negativ auffallen.
Eigentümer eines Mehrfamilienhauses könnten mit dem investierten Kapital am Aktienmarkt eine höhere Rendite erzielen.

Vergleich Beschreibung  
Vorteile
  • Preisgünstiges Wohnen
  • Innenstadtnah verfügbar
  • Barrierefreies Wohnen möglich
  • Verschiedene Wohnungstypen erlauben einer Vielzahl verschiedener Personengruppen das Leben im Mehrfamilienhaus
  • Balkon und Garten bieten Sitzmöglichkeiten an der frischen Luft
  • Besitzer verfügen über eine sichere Wertanlage
  • Rendite des Anlageobjektes kann langfristig geplant werden
 
Nachteile
  • Wenig Gestaltungsfreiraum
  • Beengter Wohnraum
  • Mögliche Konflikte mit den Nachbarn
  • Als Anlagemöglichkeit weniger rentabel als Aktien
  • Investiertes Geld ist gebunden (Verkauf ist zeitaufwendig)
 

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