Immobiliensuche in Deutschland

In Zeiten des Internets scheint die Suche nach der passenden Immobilie nur noch als lässige Pflichtübung. Dabei wird der Aufwand häufig unterschätzt. Mit der richtigen Planung steigen die Erfolgsaussichten auf Traumhaus oder –wohnung. Die folgenden Tipps stellen hierfür eine wertvolle Hilfe dar.

Die optimale Vorbereitung bei der Immobiliensuche basiert vor allem auf Erfahrung, Informationen, dem Motiv – und nicht zuletzt auf Geduld: Die Suche nach dem passenden Objekt kann locker bis zu einem halben Jahr dauern. Diese Faktoren dienen als eine Art Filter und ermöglichen eine präzise Suche.

Zunächst sollten die positiven wie negativen Erfahrungen mit bisherigen Immobilien reflektiert werden. Wenn die Nachbarn ständig gestört haben oder die Räume im Haus auch im Sommer kalt blieben, weil keine Sonnenseite vorhanden war, dann dienen diese Erfahrungen als Orientierungspunkte bei der Suche nach der passenden Immobilie.

Je langfristiger die Suche angelegt ist, desto umfangreicher ist das Wissen über den beobachteten Immobilienmarkt. Dadurch lassen sich etwa bestimmte Immobilien ausfindig machen, die über einen längeren Zeitraum wiederholt angeboten werden. Hieran erkennt der Immobiliensuchende, dass der veranschlagte Preis für diese Immobilie aller Wahrscheinlichkeit nach zu hoch ist.

In einem weiteren Schritt sollten diejenigen Angebote, deren Beschreibung den eigenen Zielvorstellungen nahekommt, besichtigt werden. Dadurch gewinnt der Immobiliensuchende ein besseres Verständnis für die häufig eher allgemein gehaltenen Beschreibungen in der Anzeige (wie etwa „gehobene Ausstattung“ etc.) – und macht sich gleichzeitig ein besseres Bild von den derzeitigen Preisvorstellungen.

Auch das Motiv spielt bei der Immobiliensuche eine wichtige Rolle. So kann die Immobilie für das eigene Wohnen bestimmt sein oder auch als Renditeobjekt angesehen werden. Aus dem Motiv ergeben sich unterschiedliche Kriterien, die in der folgenden Tabelle zusammengefasst sind:

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Der überwiegende Teil der Immobiliensuche wird mittlerweile über das Internet abgewickelt. Mehr als zwei Drittel aller Deutschen finden ihre Traumimmobilie im Netz. Auf zahlreichen Immobilienportalen tummeln sich private wie gewerbliche Anbieter. Bei der Suche zahlt sich Schnelligkeit aus – Immobilien in Top-Lagen oder in Städten mit einer hohen Nachfrage können binnen Minuten Dutzende Anfragen erhalten. Der größte Andrang – sowohl vonseiten von Anbietern als auch von Suchenden – findet nach Feierabend statt. In diesem Zeitraum sollte das Immobilienportal regelmäßig aktualisiert werden.

Der Vorteil bei der Internetsuche liegt in der Suchmaske. Damit lässt sich die die Anzeigenflut passgenau nach den eigenen Vorstellungen filtern. Nicht nur die gängigen Stellschrauben wie Wohnort  bzw. –viertel, preisliche Vorstellung, Größe der Immobilie etc. können eingestellt werden, viele Immobilienportale bieten eine erweiterte Suchfunktion an, die Faktoren wie Baujahr, Wohnungs- bzw. Bautyp sowie individuelle Wünsche wie Garage, Garten oder Gäste-WC können in die Suche einfließen lässt. Darüber hinaus findet sich häufig ein offenes Feld für freie Eingaben. Diese Vielfalt birgt jedoch die Gefahr, dass im Vorfeld vermeintliche Wunschkriterien als starre Größen angesehen werden und der Suchende die nötige Flexibilität bei der Suche missen lässt (vgl. Punkt 1 – Informationen).

Die Suche im Netz bietet noch einen weiteren Vorteil: Neue Angebote, die den eigenen Wunschkriterien entsprechen, können mithilfe eines Suchagenten automatisch per Mail zugesendet werden. In den meisten Fällen bietet der Suchassistent eine stündliche Aktualisierung an. Ähnlich funktioniert der RSS Feed, der jedoch nicht in das Immobilienportal eingebunden ist und daher keine Registrierung erfordert.

Bisweilen lohnt es sich, den Spieß umzudrehen und selbst eine möglichst präzise Suchanzeige aufzugeben. Viele private und gewerbliche Anbieter durchforsten die Anzeigen nach passenden Käufern – insbesondere in rückläufigen Gebieten mit Immobilienleerstand. Im Idealfall sollte sowohl eine E-Mail-Adresse als auch eine Telefonnummer angegeben werden. Auch hier können individuelle Beschränkungen wie etwa „nur private Anbieter“ angegeben werden.

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Ein Makler kann die Immobiliensuche erheblich erleichtern. Sein Fachwissen stellt einen großen Vorteil dar, da er die eigenen Vorstellungen über die passende Immobilie auf das Angebot des Immobilienmarktes überträgt. Er sollte daher sorgfältig ausgewählt werden – und detaillierte Fragen zu den zu veräußernden Immobilien beantworten können. Insbesondere der Preisspiegel sollte wahrheitsgetreu offengelegt werden.

In der Regel verlangt der Makler eine Provision in Höhe von zwei Kaltmieten für seine Dienste. Geht es um den Erwerb einer Immobilie, dann verlangt er zwischen drei und sechs Prozent des Verkaufspreises. Die Gebühren fallen jedoch nur an, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt.

Nicht nur Anbieter, auch Suchende sollten einen Maklervertrag aufsetzen, in dem neben der Höhe der Provision noch folgende Punkte festgehalten werden:

• Detaillierte Objektdaten (Größe, Anzahl der Zimmer, Ausstattung etc.)
• Laufzeit des Vertrags (Dauer der Immobiliensuche)
• Tätigkeitsumfang des Maklers

Eine abgeschwächte Variante der Maklersuche stellt die Adresshinterlegung dar. Hierbei sucht der Makler nicht aktiv nach einer passenden Immobilie, wird dem eingetragenen Kunden aber neue Angebote übermitteln, sofern sie zu den Wunschvorstellungen passen. Daher sollte der Kontakt mit dem Makler lose gepflegt werden, damit das eigene Suchanliegen nicht in Vergessenheit gerät.

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Auch wenn die Suche im Netz die klassische Suche über Tages- und Wochenzeitungen ablöst: der Blick in das Tagesblatt lohnt sich nach wie vor. Die dort inserierten Anzeigen bieten einen guten Überblick über die preislichen Vorstellungen der Anbieter. Von Nachteil ist, dass nur selten auf Anhieb die passende Immobilie gefunden wird. In vielen Fällen sind die Inserate – auch aus Platzgründen – knapp und vage formuliert, sodass sich ein Besichtigungstermin „auf gut Glück“ häufig als unumgänglich erweist. Nach wie vor stellen die Wochenend- bzw. Samstagsausgaben die beste Adresse dar – der frühe Vogel fängt den Wurm.

Ganz wie beim Makler kann der Immobiliensuchende auch ein eigenes Gesuch in der Zeitung abgeben. Zum einen lassen sich damit am besten die Privatverkäufer erreichen, zum anderen kann der Immobilienwunsch gezielt und präzise formuliert werden. Dies bietet sich insbesondere dann an, wenn das Marktgeschehen bereits seit einer Weile ohne Erfolg beobachtet wird.

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In manchen Fällen wird eine Immobilie überhaupt nicht auf dem freien Markt, sondern unter der Hand, im Freundes- und Bekanntenkreis weiterverkauft. Daher sollten sämtliche Kontakte über die anstehende Kauf- oder Mietabsicht informiert werden. Diese Personen wiederum werden ihren Bekanntenkreis über die Absicht in Kenntnis setzen und so die Mund-zu-Mund-Propaganda zum Laufen bringen.

Bei dieser Art der Suche muss jedoch beachtet werden, dass nicht alle Vorstellungen über die passende Immobilie mitgeteilt werden wollen – einige werden sich scheuen, ihrem Bürokollegen die genauen Preisvorstellungen oder ähnliche Details zu nennen.

Neben dem Bekanntenkreis bietet sich ein Gespräch an mit Leuten, die viel in der Gegend herumkommen und möglicherweise gut darüber informiert sind, ob im näheren Umkreis Immobilien freistehen. Zu denken ist hier vor allem an Postboten und Zeitungsausträger.

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Viele Banken und Versicherungsanstalten sind neben ihrem Kerngeschäft auch als Immobilienbesitzer tätig. Ein Besuch beim Bankberater des Vertrauens bietet gleich mehrere Vorteile: Zum einen informiert er über passende Immobilienangebote seines Hauses, zum anderen wird er auch über die Finanzierungsmöglichkeiten sprechen wollen. Einige Banken haben diesen Nebenerwerb bereits umfassend ausgebaut und sind als Immobilienvermittler tätig – mit zahlreichen Kontakten in der Immobilienbranche und profunden Markkenntnissen.

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Daneben gibt es noch einige weitere Möglichkeiten der Immobiliensuche, die dem Immobiliensucher nicht unmittelbar in den Sinn kommen.

Dabei macht sich vor allem Eigeninitiative bezahlt: Bisweilen kann es sich lohnen, Handzettel und Aushänge im Zielviertel oder der Wunschnachbarschaft zu verteilen. Hier bieten sich kleinere, häufig besuchte Geschäfte und Läden an. Die Handzettel sollten freundlich und rechtschreibtechnisch einwandfrei geschrieben sein – dies zerstreut mögliche Zweifel über die Seriosität des Suchgebots. Durch die Flugblätter können unentschlossene Hausverkäufer unter Umständen zur Verkaufsentscheidung bewegt werden, andere Immobilienbesitzer werden das Angebot im Hinterkopf behalten.

Noch direkter ist der folgende Weg: So können Eigentümer direkt auf ihre Immobilie angesprochen werden. Selbst wenn sie derzeit keinerlei Verkaufsabsichten hegen, kann sich das jederzeit ändern – derjenige, der bereits in mündlichem Kontakt mit der Person stand und einen guten Eindruck hinterlassen hat, wird beim Verkauf möglicherweise privilegiert behandelt. Wankelmütige könnte das Gespräch sogar zur Verkaufsabsicht umstimmen.

Zu guter Letzt stellen lokale Bauträger und Eigentümergemeinschaften Interessentenlisten zur Verfügung. Darin können sich interessierte Baulöwen bzw. Wohnungseigentümer und Mieter eintragen lassen. Sobald eine Wohnung frei wird oder ein Grundstück bebaut werden soll, kontaktieren sie die potentiellen Interessenten.

Die folgende Tabelle gibt einen kurzen Überblick über die Vor- und Nachteile der vorgestellten Möglichkeiten der Immobiliensuche:

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Bei der Suche nach der passenden Immobilie spielen regionale Unterschiede eine gewichtige Rolle. Je nachdem, in welcher Gegend Deutschlands die Immobilie liegen soll, können die Preise stark variieren. 

Während in Teilen Ostdeutschlands die Immobilienbranche auf die Stadtschrumpfung reagiert und bestehende Wohnungen teilweise dem Boden gleichgemacht werden, herrscht in den meisten westlichen Bundesländern zunehmender Wohnungsnotstand – freilich mit starken regionalen Schwankungen. Dementsprechend steigen in wirtschaftlichen Ballungszentren und beliebten Universitätsstädten die Immobilienpreise in die Höhe, während der Wohnungsleerstand in strukturschwachen Kreisen zu äußerst günstigen Miet- und Kaufpreisen führt – und die Immobilienbesitzer mit einem rapiden Werteverlust konfrontiert.

So findet sich der derzeit teuerste Immobilienmarkt in der bayerischen Hauptstadt München, und nur eine ostdeutsche Stadt – Berlin – findet sich unter den Top-Ten der teuersten Wohnstädte. Im Durchschnitt zahlen Käufer in den zehn teuersten Städten Ostdeutschlands rund 60 Prozent weniger als in den zehn teuersten Städten im Westen der Republik. Doch auch hier finden sich strukturschwache Städte mit niedrigen Immobilienpreisen. Dazu zählen einige Städte im Ruhrgebiet und in Norddeutschland. Demgegenüber sind die Preise in beliebten Städten in Ostdeutschland wie etwa Erfurt, Dresden, Leipzig und Weimar zuletzt stark angestiegen.

Ein ähnliches Bild formt sich, wenn die örtliche Kaufkraft zugrunde gelegt wird. Dann gehören die Städte Freiburg im Breisgau, München, Konstanz, Berlin und Hamburg zu den Orten mit den höchsten Wohnungspreisen.

Der Preis von neuen gegenüber bestehenden Immobilien ist ebenfalls differenziert zu betrachten: So sind die durchschnittlichen Preise für den Neubau einer Immobilie in den vergangenen zehn Jahren zwar grundsätzlich angestiegen, gleichzeitig wurden gebrauchte Häuser und Eigentumswohnungen im gleichen Zeitraum jedoch leicht günstiger. Immobilienexperten zufolge sind vor allem gestiegene Grundstückspreise in den Ballungszentren sowie höhere Anforderungen an den Neubau an dieser Entwicklung schuld. Allerdings sorgen die derzeit extrem niedrigen Bauzinsen dafür, dass sich der Neubau trotzdem lohnt.

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