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Wie finde ich eine günstige Sozialwohnung (Wohnung mit Wohnberechtigungsschein) ?


Sozialwohnungen sind speziell für Menschen mit geringem Einkommen geschaffen. Durch öffentliche Fördergelder erhalten die Eigentümer finanzielle Unterstützung beim Bauen. Im Gegenzug verpflichten sie sich, die Räumlichkeiten günstiger zu vermieten als frei finanzierte Wohnungen. Wer einziehen möchte, benötigt einen Wohnberechtigungsschein (WBS).

Erfahren Sie, welche Besonderheiten bei einer Sozialwohnung zu beachten sind und wie Sie Ihr passendes Zuhause finden. 


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Was ist die Besonderheit einer Sozialwohnung?


Eine Sozialwohnung - auch Wohnung mit Wohnberechtigungsschein genannt – ist eine Wohneinheit, die mit öffentlichen Fördergeldern gebaut wurde. Ziel ist es, bezahlbaren Wohnraum für Menschen mit geringerem Einkommen zu schaffen. Die Mieten für Wohnungen aus dem sozialen Wohnungsbau sind günstiger als auf dem normalen Wohnungsmarkt, weil sie sich nur an den tatsächlichen Kosten für den Bau und der Bewirtschaftung der Gebäude orientieren. 

Damit tatsächlich nur einkommensschwache Personen eine Sozialwohnung mieten können, ist der Zugang begrenzt. Als "Eintrittskarte" benötigen Interessenten einen Wohnberechtigungsschein, den sie bei der Behörde beantragen.

Darüber hinaus gelten für Sozialwohnungen eine Reihe weiterer Besonderheiten:

  • Mietpreisbindung
  • Einkommensgrenzen für Mieter
  • Kündigungsschutz
  • Größe des Wohnraums
  • Räumliche Ausstattung
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Was bedeutet die Mietpreisbindung für Sozialwohnungen?



Die Sozialwohnung und die Mietpreisbindung sind ein unzertrennliches Paar. Anders als bei frei finanzierten Wohnungen orientiert sich die Preisfindung im öffentlich geförderten Wohnungsbau nicht an den örtlichen Vergleichsmieten, sondern ist durch gesetzliche Regelungen festgelegt. Maßgeblich sind allein die Kosten, die durch die Finanzierung und Bewirtschaftung der Immobilie anfallen. Ein häufig verwendeter Begriff lautet deshalb auch Kostenmiete. Diese markiert die Mietobergrenze, die ein Vermieter für den Wohnraum verlangen darf.

Im sozialen Wohnungsbau greift die staatliche Hand in zweierlei Weise in den Immobilienmarkt ein. Zuerst fördert sie den Bau von Wohnungen mit öffentlichen Geldern. Und im nächsten Schritt reguliert sie, wie hoch die Miete für den Wohnraum maximal sein darf. Das gilt zumindest, bis die öffentlich geförderte Finanzierung für die Sozialwohnung ausläuft.

Zur Berechnung der Miethöhe dienen folgende Kostenfaktoren:

  • Kapitalkosten wie Zinsen und Tilgung für Baudarlehen
  • Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Abschreibungen und Mietausfallwagnis)

Mit der Mietpreisbindung ist festgelegt, dass die Zahlungen des Mieters die laufenden Kosten für die Sozialwohnung nicht überschreiten dürfen. Der Vermieter darf den Wohnraum also nicht zu einem beliebigen Mietpreis anbieten. Auch in Ballungszentren und begehrten Wohnlagen ist eine Wohnung mit Wohnberechtigungsschein deshalb deutlich günstiger zu erhalten als "freie" Wohnungen. 


Strenge Grenzen für Mieterhöhungen

In einer Sozialwohnung darf der Vermieter die Miete nur dann erhöhen, wenn die Kosten für Zinsen und Bewirtschaftung angestiegen sind oder wenn er eine notwendige Modernisierung durchgeführt hat. Mieter können ihre Ausgaben in einer Sozialwohnung entsprechend langfristig kalkulieren, ohne mit überraschenden Mehrkosten rechnen zu müssen. Bevor der Vermieter eine Mieterhöhung fordert, muss er diese zudem von der Behörde bewilligen lassen.

Mieterhöhungen kommen aus folgenden Gründen in Betracht:

  • Die gesetzlich festgelegten Pauschalen für Instandhaltung oder Verwaltung haben sich erhöht
  • Die Hypothekenzinsen sind gestiegen
  • Der Vermieter hat die Sozialwohnung saniert oder modernisiert

Ein sprunghafter Anstieg der Miete ist in einer modernen Sozialwohnung nicht zu erwarten. Um Mietsteigerungen aus dem Wege zu gehen, sollten Umzugswillige bei älteren Gebäuden jedoch nach geplanten Baumaßnahmen fragen. Steht eine Isolierung des Gebäudes, ein neues Dach oder eine neue Heizanlage an, kann dies eine Mieterhöhung verursachen. Da ältere Häuser reparaturanfälliger sind, muss auch hier mit regelmäßigen Kosten gerechnet werden. 

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Wer darf in eine Sozialwohnung einziehen?


Parallel zum Begriff der Mietpreisbindung ist im sozialen Wohnungsbau häufig von Belegungsbindung die Rede. Das bedeutet, dass die Eigentümer von öffentlich geförderten Wohnungen verpflichtet sind, diese nur an bestimmten Personengruppen zu vermieten. Als "Eintrittskarte" gilt der sogenannte Wohnberechtigungsschein (WBS), den künftige Mieter vorweisen müssen, wenn sie in eine Sozialwohnung einziehen möchten.

Das wichtigste Kriterium, um Anspruch auf eine Wohnung mit Wohnberechtigungsschein zu erhalten, ist ein geringes Einkommen. Mit der Belegungsbindung wollen die Gemeinden sicherstellen, dass ausschließlich einkommensschwache Personen in den Genuss von öffentlich gefördertem Wohnraum kommen.

Die rechtliche Grundlage für den Antrag auf einen Wohnberechtigungsschein bildet § 5 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG), weshalb das Dokument auch unter dem Namen "Paragraf 5 Schein" bekannt ist. Nach der Ausstellung ist der Schein für ein Jahr gültig.

Die Höhe der Einkommensgrenzen zum Bezug einer Sozialwohnung ist in den Bundesländern unterschiedlich geregelt. Für Singles liegt die Grenze für das jährliche Nettoeinkommen bei durchschnittlich 12.000 Euro. Möchten zwei Personen einziehen, erhöht sich die Einkommensgrenze im Schnitt auf 18.000 Euro. Wie hoch das Nettoeinkommen am eigenen Wohnort sein darf, erfahren Interessenten in den zuständigen Ämtern.



Tipp: Wer etwas mehr verdient, hat trotzdem Chancen, einen der begehrten Wohnberechtigungsscheine zu erhalten. In vielen Gemeinden dürfen die Einkommensgrenzen um bis zu fünf Prozent überschritten werden, teilweise sogar um 30 Prozent. Auch für Senioren gelten erhöhte Grenzen.


Wie wird das Einkommen ermittelt?


Maßgeblich für die Berechnung sind alle steuerpflichtigen Einkünfte sämtlicher Personen, die in die Wohnung einziehen möchten. Die Berechnung erfolgt immer individuell. Ausschlaggebend sind unter anderem:

  • Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit
  • Einkünfte aus kurzfristigen und geringfügigen Beschäftigungen
  • Urlaubsgeld, Weihnachtsgeld, Zuschläge für Sonntagsarbeit
  • Einkünfte aus Kapitalvermögen
  • Arbeitslosengeld, Krankengeld, Elterngeld
  • Altersrenten, Erwerbminderungsrenten
  • Grundsicherungsleistungen (SGB II und SGB VII)
  • Unterhaltsleitungen
  • BAföG und Berufsausbildungsbeihilfe
  • Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz

 

Ausgenommen von der Berechnung sind Kindergeld, Wohngeld sowie Leistungen aus der Kranken- und Pflegeversicherung. Darüber hinaus sind verschiedene Pauschbeträge und Freibeträge absetzbar, sodass das bereinigte Einkommen erheblich niedriger ausfällt als die netto erzielten Einkünfte. Es ist deshalb immer ratsam, sich individuell beraten zu lassen. Darüber hinaus sind verschiedene Pauschbeträge und Freibeträge absetzbar, sodass das bereinigte Einkommen erheblich niedriger ausfällt als die netto erzielten Einkünfte. Es ist deshalb immer ratsam, sich individuell beraten zu lassen.

Was passiert, wenn das Einkommen wieder steigt?


Ob Studium, Ausbildung oder Erwerbslosigkeit – es gibt viele Lebensphasen, in denen das Einkommen unter den Einkommensgrenzen für Sozialwohnungen liegen kann. Wenn die finanziellen Verhältnisse sich bessern, geht der Anspruch wieder verloren.

Allerdings: Wer eine Wohnung mit Wohnberechtigungsschein bezogen hat, muss keine Kündigung fürchten, wenn sein Einkommen zwischenzeitlich wieder gestiegen ist. Das Wohnrecht bleibt bestehen. Mieter, deren Einkommen sich deutlich verbessert hat, müssen aber unter Umständen eine sogenannte Fehlbelegungsabgabe zahlen.

Die Regelungen zum finanziellen Ausgleich unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Die meisten Länder haben die Fehlbelegungsabgabe abgeschafft, in Hessen wurde sie zum 1. Juli 2016 hingegen wieder eingeführt. Rheinland-Pfalz erhebt die Fehlbelegungsabgabe lediglich in einzelnen Gemeinden. 




Hinweis: Welche gesetzlichen Regelungen für Sozialwohnungen aktuell gelten, erfahren Mieter bei den zuständigen Vergabestellen für Wohnberechtigungsscheine in ihrem Bundesland.


Welcher Kündigungsschutz gilt in öffentlich geförderten Wohnungen?


Vertragstreue Mieter genießen in einer Sozialwohnung einen vergleichbaren Kündigungsschutz wie Mieter anderer Wohnungen. Mit einigen Besonderheiten:

  • Auch wenn sich die Einkommensverhältnisse verbessern, muss der Mieter nicht ausziehen.
  • Falls der Mieter beim Einzug keine Wohnberechtigung hatte, ist eine Kündigung jederzeit möglich.
  • Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur möglich, wenn der Vermieter zusätzlich eine eigene Wohnberechtigung nachweisen kann.
  • Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung gemäß § 10 WobindG durchführt, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Die Kündigungsfrist reicht bis zum dritten Werktag des Monats, in dem die Mieterhöhung in Kraft treten soll und gilt zum Ende des folgenden Monats.

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Wie finde ich eine passende Wohnung mit Wohnberechtigungsschein?


Bezahlbarer Wohnraum ist knapp. Vor allem in größeren Städten kann die Nachfrage nach Sozialwohnungen das Angebot übersteigen. In Metropolen wie München oder Hamburg gestaltet sich die Suche besonders schwierig. Einen Anspruch auf die Vermittlung von günstigem Wohnraum gibt es nicht. Wer nicht nur vor Ort, sondern auch im Internet aktiv nach einer Wohnung mit Wohnberechtigungsschein sucht, erhöht also seine Chancen.

In der Regel führen die Wohnungsämter Wartelisten für Sozialwohnungen. Mit dem Wohnberechtigungsschein können sich Interessenten aber auch direkt bei dem jeweiligen Vermieter für eine Wohnung bewerben. Neben Immobilien von Wohnungsbaugesellschaften zählen hierzu ebenso Mietobjekte von Privatpersonen, die mit öffentlichen Fördermitteln gebaut haben.

Tipp: Bei drohender Obdachlosigkeit, gesundheitlichen Beeinträchtigungen sowie zum Schutz vor persönlichen Notlagen können Wohnungssuchende einen Dringlichkeitsschein beantragen. Dieser berechtigt sie zum bevorzugten Zugriff auf Wohnungen mit Wohnberechtigungsschein.


Welches Amt ist zuständig?

Wohnungssuchende haben verschiedene Möglichkeiten, die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins zu beantragen – in der Gemeinde, in der sie bisher wohnen oder dort, wo sie einen neuen Wohnsitz gründen möchten. Antragsformulare und weitere Informationen erhalten sie beim örtlichen Wohnungsamt

Wie viel kostet der Wohnberechtigungsschein?

Für das Ausstellen eines Wohnberechtigungsscheins muss der Antragsteller üblicherweise eine Gebühr zahlen. Diese variiert in den Bundesländern zwischen fünf Euro und bis zu 40 Euro. Wer unsicher ist, ob ihm eine Wohnung mit Wohnberechtigungsschein zusteht, sollte sich vorab beraten lassen. Denn: Meist fallen die Gebühren auch an, wenn der Antrag letztlich abgelehnt wird. Die Beratung im Wohnungsamt ist auf jeden Fall kostenlos.

Welche Unterlagen benötige ich für eine Wohnung mit Wohnberechtigungsschein?

Einen Wohnberechtigungsschein erhalten Wohnungssuchende bei dem Wohnungsamt ihrer Stadt oder Gemeinde.

Für den Antrag sind folgende Unterlagen mitzubringen:

  • Personaldokumente von allen im Haushalt lebenden Personen
  • Aktuelle Einkommensnachweise (Steuerbescheid, Lohnbescheinigung, Rentenbescheid, Sozialhilfebescheid) oder eine Einkommenserklärung auf Formblatt
  • Eventuell Meldebescheinigung des Einwohnermeldeamtes
  • Eventuell Heiratsurkunde
  • Bei Schwangeren: Mutterpass
  • Bei Geschiedenen: Scheidungsurteil, ggf. mit Sorgerechtsentscheidung

Hinzu kommt das eigentliche Antragsformular, welches Interessenten sich vorab beim Wohnungsamt abholen können. Viele Gemeinden bieten auch die Möglichkeit, entsprechende Formulare und Merkblätter unkompliziert aus dem Internet herunterzuladen. Wer Unterstützung beim Ausfüllen wünscht, kann sich von den Sachbearbeitern im Wohnungsamt helfen lassen. 


Angemessene Größe der Wohnung


Damit der freie Wohnraum fair verteilt werden kann, darf eine Sozialwohnung nur eine bestimmte Größe aufweisen. Maßgeblich ist die Zahl der Personen, die zum Haushalt gehören.

Folgende Richtwerte sind bundesweit anerkannt:

Haushaltsgröße

Wohnfläche

Anzahl der Räume

  1 Person   Bis zu 45 m²  -
  2 Personen   Bis zu 60 m²   2 Zimmer
  3 Personen   Bis zu 75 m²   3 Zimmer
  4 Personen   Bis zu 90 m²   4 Zimmer
  Jede weitere Person   + 15 m²   + 1 Zimmer

 

Welche Wohnungsgröße im Einzelfall als angemessen gilt, ist im Wohnberechtigungsschein vermerkt. Einzuhalten ist wahlweise die Zimmerzahl oder die Wohnfläche. Eine vierköpfige Familie kann entsprechend eine 4-Zimmer-Wohnung mit mehr als 90 Quadratmetern oder aber eine Sozialwohnung mit bis zu 90 Quadratmeter und beliebig vielen Zimmern mieten.

Auf Antrag genehmigt die Gemeinde häufig eine Überschreitung der erlaubten Wohnungsgröße um bis zu 5 Quadratmeter.

Liegen besondere persönliche Bedürfnisse vor, kann außerdem zusätzlich Wohnraum anerkannt werden.

Einige Beispiele:

  • Jungen Ehepaaren stehen bis zu 15 Quadratmeter mehr zu, wenn in absehbarer Zeit ein Baby zu erwarten ist.
  • Alleinstehende Senioren dürfen bis zu 10 Quadratmeter beanspruchen, wenn sie eine betreute Seniorenmietwohnung beziehen. Für Paare erhöht sich die zulässige Wohnfläche um 10 Prozent.
  • Alleinerziehenden Eltern kann unter bestimmten Umständen ein zusätzlicher Wohnraum für ihr Kind zustehen.
  • Schwerbehinderte, die aufgrund ihrer Behinderung einen höheren Wohnflächenbedarf haben, erhalten bis zu 15 Quadratmeter mehr oder einen zusätzlichen Raum.


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Welchen baulichen Standard haben Sozialwohnungen?


Sozialwohnungen verfügen über eine unterschiedliche Größe und Ausstattung. Einheitliche Vorgaben zum baulichen Standard existieren nicht. Um die Mietpreise niedrig halten zu können, verfügt die Mehrzahl der Wohneinheiten über eine einfache bis normale Ausstattung. Speziell in Großstädten ist die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen groß, entsprechend konzentrieren sich Bauherren auf den Bau von Häusern mit einfachem Standard. Eine Einbauküche, ein Aufzug, Balkon oder Terrasse gehören nicht immer dazu.

Besonders günstig sind die Mieten in Gebäuden in sanierungsbedürftigem baulichen Zustand. Eine energetische Sanierung oder die bauliche Aufwertung, etwa durch nachträglich installierte Balkone, führt zwangsläufig zu steigenden Mieten. 

Um möglichst schnell neuen Wohnraum zu schaffen, entstehen Neubauten häufig in Modulbauweise.

Potenzielle Mieter, die eine Sozialwohnung mit barrierefreier Ausstattung suchen, finden Angebote bevorzugt in Neubauten. Eine weitere Option bieten frisch sanierte Gebäude. Im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen werden oftmals auch in älteren Häusern die Barrieren reduziert. Geeignet sind beispielsweise Wohneinheiten im Erdgeschoss, die häufig nach der Sanierung über einen stufenlosen Zugang zum Garten oder zu einer Terrasse verfügen. 

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