Was zählt zu den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren?

Das Thema Schönheitsreparaturen beschäftigt immer wieder die Richter. Zuletzt hat der Bundesgerichtshof mit einigen Grundsatzurteilen für mehr Klarheit gesorgt. Wir verraten dir, was Vermieterinnen und Vermieter auf keinen Fall verlangen dürfen.

Um das Thema Schönheitsreparaturen gibt es zwischen Mietern und Vermietern immer wieder Streitigkeiten, die Gerichte beschäftigten. In den letzten Jahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit einigen – überwiegend mieterfreundlichen – Grundsatzurteilen für mehr Klarheit gesorgt. In drei Urteilen von 2015 erklärte der BGH die früher üblichen Klauseln mit starren Renovierungsfristen für ungültig. In einem Urteil von 2018 und zuletzt mit einer Entscheidung im Juli 2020 hat er geklärt, wer für Schönheitsreparaturen verantwortlich ist, wenn die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert war.

Der Begriff „Schönheitsreparatur“ ist vielen Menschen geläufig – doch im Gesetzbuch sucht man ihn vergeblich. Eigentlich handelt es sich dabei auch gar nicht um eine Reparatur, sondern um die rein dekorative Gestaltung einer vermieteten Wohnung.

Der Mieterbund definiert Schönheitsreparaturen als: „Alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann“.

Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden oder der Austausch von Teppichböden gehört nach geltender Rechtsprechung nicht dazu. Generell gilt, dass Mieter:innen für Schönheitsreparaturen nur in dem Maße aufkommen muss, in dem er selbst die Wohnung „abgewohnt“ hat.

Wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, umfassen die Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren, wobei naturbelassene Türen lasiert werden, sowie der Fenster und Außentüren von innen. Das Streichen der Fußböden gehört ebenfalls zu den Schönheitsreparaturen, auch wenn es heutzutage selten gefordert wird.

Grundsätzlich ist es die Aufgabe von Vermieter:innen, die Wohnung instand zu halten. Mit einer rechtswirksamen Klausel im Mietvertrag können die sogenannten Schönheitsreparaturen auf die Mieter.innen übertragen werden, was auch odt passiert.

Das aktuelle Mietrecht orientiert sich an dem Prinzip, dass ein:e Mieter:in nur die Gebrauchsspuren in einer Wohnung beseitigen muss, die während seiner Vertragszeit entstanden sind. Grundsätzlich muss er oder sie für Schönheitsreparaturen nur dann aufkommen, wenn er die Wohnung renoviert übernommen hat und die Renovierungspflicht in einer rechtsgültigen Klausel im Mietvertrag festgehalten ist. Rechtlich wirksam sind zum Beispiel Formulierungen wie „Der Mieter übernimmt die notwendigen Schönheitsreparaturen“ oder „Der Mieter trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen“. In vielen Mustermietverträgen wird so verfahren: Man kreuzt an, ob Mieter:in oder Vermieter:in für das Malern und Tapezieren verantwortlich ist. Enthält der Mietvertrag keine Angaben dazu, ist grundsätzlich die Vermietendenseite für Renovierungsarbeiten zuständig.

Erweist sich die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag als unwirksam, sind Mieter:innen von allen Renovierungsarbeiten befreit. Für viele Mieter:innen hat diese Rechtsprechung Vorteile. Wenn du zum Beispiel deine Wohnung vor dem Auszug auf eigene Kosten renoviert hast, kannst du dieses Geld innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Mietvertrags zurückfordern.

Vor allem in älteren Mietverträgen sind Renovierungsfristen vorgegeben – etwa, dass Küche und Bad alle drei Jahre und Wohnräume alle fünf Jahre gestrichen werden müssen. Solche Fristen sind nach den Urteilen des BGH von 2015 unzulässig und führen dazu, dass Mieter:innen nicht renovieren müssen. Hat der oder die Vermieter:in die Klausel aber mithilfe von Verallgemeinerungen wie „normalerweise“ oder „in der Regel“ abgeschwächt, ist die Fristenregelung gültig. Ziehst du allerdings vor Ablauf der Frist aus, muss du nicht renovieren.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2015 sind auch sogenannte „Quotenabgeltungsklauseln“ ungültig. Das heißt, Mieter:innen müssen auch dann Renovierungskosten nicht anteilig bezahlen, wenn sie vor einer eventuellen Renovierungsfrist ausziehen. Die Begründung: Mieter:innen sei bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar, welche Kosten gegebenenfalls auf ihn zukommen. Überdies sei der auf ihn entfallene Kostenanteil nicht verlässlich zu ermitteln, was ihn unangemessen benachteiligen würde.

Du kannst Schönheitsreparaturen wie Tapezieren und Streichen selbst erledigen. Dein:e Vermieter:in darf nicht verlangen, dass du einen Fachhandwerker beauftragst. Die Arbeiten müssen allerdings vollständig und ordnungsgemäß ausgeführt sein. Das bedeutet zum Beispiel sauber und gleichmäßig gestrichene Wände in hellen, neutralen Farben.

Zur Frage, wer für die Schönheitsreparaturen verantwortlich ist, wenn die Wohnung bei Einzug nicht renoviert war, hat der Bundesgerichtshof ebenfalls eine Reihe von Urteilen gefällt. So etwa 2015 in dem Beschluss, dass Vermieter:innen in diesem Fall nicht ohne Weiteres die Rückgabe einer renovierten Wohnung bei Auszug verlangen dürfen – sofern Mieter:innen nicht einen entsprechenden Ausgleich, z.B. in Form eines Renovierungszuschusses, bekommen.

Nach einer weiteren BGH-Entscheidung von 2018 musst du die unrenoviert übernommene Wohnung auch dann nicht renovieren, wenn er dies mit dem:der Vormieter:in vereinbart ist. Eine solche Vereinbarung habe keinen Einfluss auf die Verpflichtungen zwischen Mieter:in und Vermieter:in

Für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit sind bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung grundsätzlich Vermieter:innen zuständig. Das heißt, der Mieter kann eine Renovierung verlangen, wenn sich der Zustand der Wohnung weiter verschlechtert hat. Allerdings hat der BGH am 8.Juli 2020 entschieden, dass dein:e Vermieter:in in diesem Fall die Kosten nicht allein tragen muss, sondern dich ­ daran beteiligen kann – in der Regel zur Hälfte. Es sei unfair, so die Begründung, wenn der Mieter ohne Kostenbeteiligung eine bessere Wohnung bekäme, als er ursprünglich gemietet habe. Details können die Mietparteien miteinander vereinbaren. Etwa so: Du renovierst selbst, dein:e Vermieter:in übernimmt die Kosten für das Material.

Erledigst du die laut Mietvertrag notwendigen Schönheitsreparaturen nicht, verletzt du den Vertrag. Beim Auszug kann der oder die Vermieter:in die fälligen Arbeiten verlangen. Dazu reicht eine Mahnung mit einer letzten Frist. Will dein:e Vermieter:in dann eine:n Maler:in bestellen, muss er oder sie dies schriftlich ankündigen. Bleibst du weiter untätig, kann dein:e Vermieter:in Kostenersatz verlangen. Dann kann es sogar noch teurer werden: Verzögert sich nämlich durch die Fristsetzung und die folgenden Renovierungsarbeiten der Zeitpunkt, ab dem die Wohnung wieder vermietet werden kann, musst du auch den Mietausfall ersetzen.

Soweit solltest du es nicht kommen lassen, denn diese Ansprüche verjähren erst nach sechs Monaten. Und die Zeit, in der Mieter:in und Vermieter:in miteinander verhandeln, verlängert diese Frist. Zur Deckung seines Schadens haben Vermieter:innen zwei Möglichkeiten: Erstens kann er die Erstattung der Kosten verlangen und im Ernstfall vor Gericht einklagen. Zudem können sich Vermieter:innen auch aus der Kaution bedienen. Es empfiehlt sich also eine gütliche Einigung.

Häufig stehen in älteren Mietverträgen Vorgaben zur Farbwahl bei Schönheitsreparaturen. Auch dazu gibt es BGH-Urteile, die einen Teil der Klauseln für unwirksam erklären. Grundsätzlich sind Farbvorgaben nur zulässig, wenn sie ausschließlich für die Endrenovierung gelten und einen gewissen Spielraum erlauben. Heißt es zum Beispiel im Mietvertrag, dass alle Räume mit einem weißen Anstrich zurückzugeben seien, ist die Klausel unwirksam. Generell muss dein:e Vermieter:in auch andere helle oder neutrale Farbtöne für die Renovierung vor Auszug zulassen. Während der Mietzeit dürfen Mieter:innen die Farben für Wände, Decken oder Holzflächen frei wählen.

Wenn in deinem Mietvertrag unzulässige Bestimmungen zu Schönheitsreparaturen entdecken, solltest du bei deiner Kündigung schriftlich mitteilen, dass du nicht streichen wirst, weil die Regelung im Vertrag unwirksam ist. So schaffst du Klarheit und vermeidest unnötige Auseinandersetzungen mit den Vermieter:innen.

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).