Sie sind hier: Wohnen » Einliegerwohnungen

Einliegerwohnungen suchen

Finden Sie mit uns schnell einen Mieter, Käufer oder Nachmieter für Ihre Wohnung. Jetzt Anzeige schalten oder Makler finden.

Einliegerwohnung – Was es zu berücksichtigen gilt

Sind Interessenten auf der Suche nach einer kleinen und günstigen Immobilie, kann die Einliegerwohnung die richtige Wahl sein. Doch was genau ist eine Einliegerwohnung? Und worauf sollten Wohnungssuchende achten? Wir klären über den Begriff auf und unterstützen Interessenten bei der Suche nach dem idealen Objekt!

Inhalt

Was ist eine Einliegerwohnung?

Die Einliegerwohnung befindet sich in einem Einfamilienhaus und ist dort meist im Keller oder Hochparterre zu finden. Die Räume des Einfamilienhauses gelten als Hauptwohnung, die Einliegerwohnung spielt dabei eine untergeordnete Rolle.

Folgende Aspekte definieren eine solche Immobilie:

  • ein Zimmer, das als Wohn- und Schlafraum genutzt wird
  • meist ein eigenes Bad
  • meist eine eigene Küche
  • meist möbliert
  • meist Eingang über gemeinsamen Hausflur
  • der Vermieter bewohnt die Hauptwohnung

Da die Gestaltung dieses Objekts nicht vollständig gesetzlich geregelt ist, können sich einzelne Angebote von den oben genannten Aspekten unterscheiden. So kann die Wohnung beispielsweise über zwei Zimmer verfügen.

Für wen lohnt sich die Einliegerwohnung?

Die untergeordnete Wohnung im Einfamilienhaus eignet sich für die folgenden Personengruppen:

  • alleinlebende Senioren: Wird ein Haus mit Einliegerwohnung gekauft, bezieht in etlichen Fällen der Großvater oder die Großmutter der Familie das kleine Objekt. Auf diese Weise lassen sich mehrere Generationen in einem Haus unterbringen, die dennoch getrennt voneinander leben.
  • Studenten: Suchen Studenten nach einer kostengünstigen Mietwohnung, ist die Einliegerwohnung eine passende Alternative – häufig liegt die Miete unter der von herkömmlichen Mietobjekten.
  • Singles: Junge, berufstätige Singles profitieren ebenfalls von einer günstigeren Miete. Häufig gehören sie zur Familie, können aber in der abgetrennten Wohnung ihren eigenen Haushalt führen.

Einliegerwohnung mieten – Worauf haben Mieter zu achten?

Möchten Wohnungsinteressenten eine Einliegerwohnung mieten, sollten sie vorab die Vor- und Nachteile überprüfen:

Vorteile

Nachteile

  • Miete häufig günstiger als bei herkömmlichen Mietwohnungen
  • es gibt keinen Kündigungsschutz
  • meist gemeinsame Nutzung von Garten
  • ggf. kein eigener Eingang
  • häufig schon möbliert
  • räumliche Nähe zum Vermieter
  • nur Rücksicht auf einen Nachbarn

 

Was ist bezüglich des Mietvertrags zu beachten?

Bei einer Einliegerwohnung gelten aufgrund der Bauweise besondere Regeln, die mit in den Mietvertrag aufgenommen werden müssen:

Handelt es sich um eine möblierte Wohnung?

Unbedingt in den Mietvertrag der Einliegerwohnung aufgenommen werden sollte, ob und welche Möbel dem Mieter zur Verfügung gestellt werden. Dabei ist ebenfalls zu klären, ob der Mieter einen einmaligen Abschlag zahlt oder ob die Möbelzahlung in die Miete aufgenommen wird.

Was darf mitbenutzt werden?

Darf der Mieter Garten und Terrasse, Hobbyraum oder Waschmaschine mitbenutzen, sollte das ebenfalls im Mietvertrag festgehalten werden. Entstehen dadurch Kosten, sind diese anteilig aufzulisten.

Wie werden die Betriebskosten berechnet?

Mieter sollten darauf achten, dass die Betriebskosten nur anteilig auf die Wohnfläche angerechnet werden. Macht die untergeordnete Wohnung nur 20 Prozent der gesamten Wohnfläche aus, sollten demnach nur 20 Prozent der Betriebskosten vom Mieter gezahlt werden. Einfacher gestaltet sich dies, wenn es einen separaten Wasserzähler sowie einen eigenen Gas- und Stromzähler gibt.

Welche Pflichten hat der Mieter?

Ist der Mieter mit zur Gartenpflege oder zum Winterdienst verpflichtet, ist dies ebenfalls im Mietvertrag festzuschreiben.

Einliegerwohnung vermieten - Was haben Vermieter zu berücksichtigen

Wer über ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung verfügt, kann das untergeordnete Objekt vermieten. Die Gegenüberstellung der Vor- und Nachteile kann bei der Entscheidung helfen, ob die Vermietung sinnvoll ist:

Vorteile Vermietung

Nachteile Vermietung

  • Instandhaltung und Bau können von Steuer abgesetzt werden
  • Vermieter muss Haus dauerhaft bewohnen
  • Vermieter haben Sonderkündigungsrecht
  • Miete muss versteuert werden
  • Entlastung bei Pflege von Haus & Garten
  • ggf. Beeinträchtigung der Privatsphäre

Welche steuerlichen Aspekte sind zu beachten?

Möchten Interessenten ein Haus mit Einliegerwohnung kaufen und das untergeordnete Objekt vermieten, müssen Steuern gezahlt werden. Dabei gelten folgende Unterscheidungen:

  • Handelt es sich um eine abgeschlossene Einliegerwohnung mit Bad, Küche und eigenem Eingang, wird das gesamte Haus als Zweifamilienhaus gewertet.
  • Handelt es sich um eine offene Wohnung, gegebenenfalls auch ohne eigene Küche, wird die gesamte Immobilie als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung gewertet.

Diese Unterscheidung beeinflusst die Höhe der Steuern maßgeblich – sinnvoll ist hierbei eine vorherige Absprache mit dem Steuerberater.

Vorteilhaft für Eigenheimbesitzer sind allerdings die Steuervorteile: So sind die laufenden Kosten für den Erhalt des Objekts, etwa Maklerkosten oder Reparaturen, von der Steuer absetzbar.

Werden Häuser mit Einliegerwohnung neu gebaut, lassen sich zusätzlich die Herstellungs- und Anschaffungskosten der untergeordneten Wohnung jährlich mit zwei Prozent steuerlich absetzen.

Wie wird die Einliegerwohnung optimal eingerichtet?

Da es sich bei der Immobilie meist um eine Souterrainwohnung handelt, können die folgenden Tipps bei der Einrichtung helfen:

An den Fenstern sollten Plissees angebracht werden!

Dicke Vorhänge lassen zu wenig Licht durch und verdunkeln so die Souterrainwohnung. Plissees schützen vor Blicken und dekorieren die Fenster auf stilvolle Weise.

Helle Wandfarben sind das A und O!

Mit hellen Wandfarben erscheint die Wohnung direkt etwas größer. Als Alternative zu Weiß können auch sanfte Pastelltöne wie Creme, Himmelblau oder Violett genutzt werden. Auch der Fußboden sollte aus hellen Dielen oder hellem Laminat bestehen.

Dunkle Möbel sollten vermieden werden!

Bei der Einrichtung sollte ebenfalls möglichst auf dunkle Möbel verzichtet werden. Ein weißes Sofa und Regale sowie Schränke in Sonoma-Eiche sind hierfür ideal.

FAQ – Die wichtigsten Fragen

Was muss eine Einliegerwohnung aufweisen?

Eine Einliegerwohnung verfügt über mindestens ein Zimmer, ein Duschbad mit WC sowie eine Küche – diese kann als Küchenzeile auch im Wohnbereich untergebracht werden. In den meisten Fällen ist das Objekt schon möbliert: Neben Küchengeräten hat die Wohnung meist schon ein Bett, einen Kleiderschrank sowie diverse Regale. Möchten die Mieter ihre Privatsphäre genießen, sollten sie zudem darauf achten, dass es sich um ein abgeschlossenes Objekt handelt: Die Immobilie besitzt einen eigenen Eingang, sodass der Mieter sie nicht über das Einfamilienhaus betreten muss.

Wie groß ist die untergeordnete Wohnung?

Eine gesetzliche Regelung zur Größe dieses Objekts gibt es nicht. In der Regel verfügt eine solche Immobilie allerdings über mindestens 30 Quadratmeter. Die Wohnfläche sollte in jedem Fall groß genug sein, um einen Wohn- und Schlafbereich, ein Duschbad sowie eine Küchenzeile unterzubringen.

Checkliste: Worauf sollten Mieter achten?

Bei der Suche nach dem passenden Objekt sollten Interessenten die folgenden Punkte berücksichtigen:

  • Verfügt die Wohnung über einen separaten Eingang?
  • Ist der Grundriss sinnvoll gestaltet und die Wohnung groß genug?
  • Besitzt das Objekt eine eigene Küche sowie ein eigenes Bad?
  • Sind Möbel schon in der Wohnung, deren Preis in der Miete verrechnet wird?
  • Dürfen Garten und Terrasse mitbenutzt werden?
  • Werden die Nebenkosten anteilig berechnet?
  • Sind Regelungen zur Kündigung und zur Miete im Vertrag festgelegt?

Weitere Immobilienangebote