Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Der Mietkauf ist eine Alternative zur Immobilienfinanzierung über einen klassischen Kredit oder ein Darlehen. Hier erfährst du mehr darüber, wie Mietkaufmodelle funktionieren und ab wann sich diese für dich lohnen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Beim Mietkauf ohne Anzahlung wird ein Teil der gezahlten Miete mit dem Kaufpreis verrechnet.
  • Beim klassischen Mietkauf verpflichtest du dich zum Kauf der Immobilie; beim Optionskauf kannst du den Kauf auch ablehnen.
  • Der Mietkauf bietet den Vorteil, dass du Immobilie und Umfeld vor dem Kauf prüfen kannst, ist aber andererseits mit höheren Kosten verbunden – nutze unseren Baufinanzierungsrechner, um deine finanziellen Möglichkeiten zu erkunden!

Was ist der Mietkauf?

Beim Mietkauf handelt es sich um eine Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung. Als Käufer bist du hier zunächst Mieter. Ein Teil deiner Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet, sodass du das Objekt zum vereinbarten Zeitpunkt zu einem niedrigeren Preis kaufen kannst. Vor allem für Personengruppen, die kein Immobiliendarlehen erhalten können oder nicht ausreichend Eigenkapital haben, handelt es sich beim Mietkauf um eine interessante Variante des Immobilienerwerbs.

Beim Mietkauf gelten die rechtlichen Vorgaben für Kauf- und Mietverträge. Der Kaufpreis sowie der Verkaufszeitpunkt werden dabei von Anfang an festgelegt. Zudem solltest du darauf achten, in welcher Höhe deine gezahlten Mieten beim Mietkauf einer Wohnung auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet werden. Häufig wird für das Ende des Mietvertrags eine Einmalzahlung für den Kauf vereinbart.


Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Vor dem Immobilienkauf stehen alle Kaufinteressenten vor der Frage: "Wie teuer darf meine Immobilie sein?" Ermittle jetzt kostenlos deinen finanziellen Spielraum.

Welche Mietkaufmodelle gibt es?

Beim Mietkauf gibt es zwei Varianten, die du kennen solltest. Die gewählte Variante ist im Miet- und Kaufvertrag festgehalten. Diese Varianten gibt es:

  • Typischer Mietkauf: Bei dieser Variante verpflichtest du dich schon bei Einzug zum späteren Kauf der gemieteten Immobilie. Das Vorgehen ähnelt dem Immobilienkauf, mit dem Unterschied, dass der – nach Abzug der Mietzahlungen – fällige Kaufpreis erst später zu zahlen ist.
  • Optionskauf: Genossenschaften bieten häufig einen Optionskauf. Hier hast du die Wahl, ob du nach Ablauf des Mietvertrags die Immobilie mietkaufen möchtest oder nicht. Der Vermieter lässt zugunsten des Mieters ein Optionsrecht im Grundbuch eintragen, wodurch du de facto ein Vorkaufsrecht hast. Jedoch solltest du beachten, dass du beim Rücktritt von der Kaufoption keinen Anspruch auf die Erstattung von Sonderzahlungen hast.
Hinweis:

Die Eintragung im Grundbuch ist ein wichtiger Unterschied zwischen den Varianten des Mietkaufs. Beim klassischen Mietkauf eines Hauses wirst du erst nach Zahlung des vollständigen Kaufpreises in das Grundbuch eingetragen, beim Optionskauf hingegen schon früher.

Was muss ich beim Mietkauf-Vertrag beachten?

Als Laie solltest du dich gut beraten lassen, bevor du dich für einen Mietkauf entscheidest. Wende dich gerne an uns, um Kontakt zu einem Experten zu erhalten. Auch Rechtsanwälte und Gutachter können dir beim Mietkauf-Vergleich beratend zur Seite stehen.

Wie bei jedem Geschäft, bei dem es um den Erwerb von Immobilieneigentum geht, muss ein Notar den Mietkauf-Vertrag für das Haus beglaubigen. Du solltest daher auch die Notarkosten beim Mietkauf berücksichtigen, ebenso wie andere Nebenkosten – Grunderwerbsteuer, Maklerkosten und Reparaturkosten gehören dazu.

Vor Abschluss des Mietkauf-Vertrags für dein Haus solltest du das Dokument genau überprüfen, um diese Fragen zu beantworten:

  • Fällt eine Abschlussgebühr für den Mietkaufvertrag an?
  • Wie hoch sind die monatlichen Mietzahlungen?
  • Welcher Anteil der monatlichen Mietzahlungen wird auf den Kaufpreis angerechnet?
  • Wie verfährt der Vermieter mit den eingezahlten Raten?
  • Wirst du als Mieter/Käufer am angefallenen Gewinn aus Zinsen vom Sparkonto beteiligt?
  • Sind Sondertilgungen während der Mietphase möglich?
  • Was passiert mit deinen eingezahlten Beträgen für den Kaufpreis, wenn der Vermieter insolvent werden sollte?
  • Wer zahlt während der Mietphase anstehende Reparaturen und andere Nebenkosten?
  • Darfst du den Mietkaufvertrag auf andere Personen übertragen?
  • Kannst du den Vertrag auch bei veränderten Lebensumständen, wie etwa Scheidung oder Arbeitslosigkeit, bedienen?
  • Was passiert, wenn du als Vertragsunterzeichner stirbst?
  • Gibt es eine Möglichkeit, die Monatsraten zu senken?
  • Darfst du die Bank aussuchen, die zum Verkaufszeitpunkt eventuell noch ausstehende Beträge vorschießt?

Besonders wichtig für deine Rechnung zur Immobilienfinanzierung ist die Frage, wie hoch die tatsächlichen Kosten für den Mietkauf sind. Dabei solltest du Nebenkosten, alle Raten, Zinsen sowie Gebühren berücksichtigen. Unter dem Strich ist der Mietkauf im Vergleich zur klassischen Immobilienfinanzierung deutlich teurer.

Welche Vor- und Nachteile bietet der Mietkauf?

Der Mietkauf ist vor allem für Interessenten, die kein Eigenkapital aufbringen können, eine interessante Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung. Vor der Entscheidung solltest du dich ausführlich mit den Vor- und Nachteilen dieser Variante entscheiden.

Vorteile privater Mietkauf eines Hauses Nachteile des Mietkaufs
  • Mieter erhält einen Kredit vom Verkäufer
  • Finanzierung ohne Bank, daher keine Immobilienfinanzierung nötig
  • Stabile Raten und daher keine Abhängigkeit von der Zinsentwicklung
  • Mietzahlungen „verfallen“ nicht, sondern werden auf den Kaufpreis angerechnet
  • Käufer erhält wirtschaftliches Eigentum
  • Finanzierung ist selbst ohne Eigenkapital möglich
  • Optionskauf gewährt Flexibilität und die Möglichkeit, Immobilie und Umfeld erst einmal kennenzulernen
  • Mieter zahlt mehr, als wenn er die Immobilie sofort kaufen würde 
  • Hohe Abschlussgebühr für den Vertrag
  • Finanzielle Konditionen sind oft schlechter als bei der Bank
  • Du musst unbedingt solvent sein und die hohen Mieten mit einem hohen Einkommen zahlen können
  • Bei Pleite des Verkäufers kommt der Kauf eventuell nicht zustande
  • Du kannst keine staatlichen Fördermittel nutzen
  • Du hast in der Mietphase kein Mitspracherecht an baulichen Maßnahmen
  • Der Vertrag ist erst nach der notariellen Beglaubigung gültig

Für viele Interessenten überwiegen die Nachteile am Mietkauf. In manchen Situationen ist dieser jedoch sehr sinnvoll. Beachte die Faustregel, dass sich der Mietkauf nur dann lohnt, wenn der Tilgungsanteil der Miete mehr als 80 Prozent beträgt. Ist dies nicht der Fall, solltest du erwägen, weiterhin zur Miete zu wohnen. Mehr über die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen liest du hier.

Hinweis:

Mit einer negativen Schufa-Bonitätseinstufung ist auch der Mietkauf keine Variante. Denn nach Ablauf der Mietphase brauchst du fast immer einen Kredit, um den verbleibenden Kaufpreis zu bezahlen. Erhältst du aufgrund der negativen Schufa keinen Kredit, musst du die teure Rückabwicklung des notariellen Vertrags bezahlen.

Mietkauf-Berechnungsbeispiel

Um die Höhe des Mietkaufes für dein gewünschtes Haus zu berechnen, solltest du diesem Mietkauf-Berechnungsbeispiel folgen. Auch unser Immobilienfinanzierungs-Rechner hilft dir bei der Finanzierungsplanung für den Hauskauf.

Regel für die Mietkauf-Berechnung:

Immobilienpreis – Anzahlung = Restbetrag

Restbetrag / Zahlungszeitraum in Monaten = Monatsrate zzgl. Zinsen

Wenn der Immobilienpreis zum Beispiel 200.000 Euro beträgt und du schon eine Anzahlung von 7.000 Euro geleistet hast, bleibt ein Restbetrag von 193.000 Euro für den Mietkauf des Hauses. Diesen teilst du durch verschiedene Zeiträume, um zu sehen, welche Monatsrate du dir leisten kannst. Beispiele:

  • 193.000 Euro / 120 = monatliche Rate von 1608 Euro, Abzahlung nach 10 Jahren
  • 193.000 Euro / 240 = monatliche Rate von 804 Euro, Abzahlung nach 20 Jahren
  • 193.000 Euro / 360 = monatliche Rate von 536 Euro, Abzahlung nach 30 Jahren

Beachte, dass pro Monat noch Zinsen und Nebenkosten wie etwa die Notarkosten und die Grundsteuer beim Mietkauf anfallen. Je nachdem, wer die Reparaturarbeiten während der Mietphase übernimmt, kannst du eventuelle Reparaturen als Werbungskosten auch beim Mietkauf von der Steuer absetzen – dazu liest du hier mehr.

Wie funktioniert Mietkauf ohne Eigenkapital?

Wenn du keine Anzahlung leisten kannst, muss dies im Mietvertrag entsprechend vermerkt werden. Für die Berechnung brauchst du dann nur den zweiten Schritt der genannten Regel und musst mit einer höheren monatlichen Rate für den Haus-Mietkauf ohne Anzahlung rechnen.



Für wen bietet sich ein Mietkauf an?

Der Mietkauf bietet sich für Menschen mit einem recht hohen und stabilen Einkommen an, die sich die monatlichen Raten verlässlich leisten können. Wenn du zum Beispiel noch kein ausreichendes Eigenkapital für den Hauskauf angespart hast oder aufgrund einer selbstständigen Tätigkeit Schwierigkeiten mit der klassischen Immobilienfinanzierung hast, ist der Mietkauf eventuell eine interessante Möglichkeit.

Dennoch solltest du stets ausrechnen, wie sich der Mietkauf finanziell gestaltet. Da die zu zahlende Miete meist deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, solltest du auch andere Optionen in Betracht ziehen. Diese Alternativen zum Mietkauf einer Wohnung oder eines Hauses gibt es:

Für die Suche nach einem Haus zum Mietkauf oder für andere Immobilien steht dir unser Portal zur Verfügung! Suche mit den Filtern von ImmoScout24 einfach nach einem passenden Objekt und wir helfen dir bei der Finanzierung.



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