Miet­kauf: Im­mo­bi­li­en mit Miet­kauf fi­nan­zie­ren

Der Mietkauf ist eine Alternative zur Immobilienfinanzierung über einen klassischen Kredit oder ein Darlehen. Hier erfährst du mehr darüber, wie Mietkaufmodelle funktionieren und ab wann sich diese für dich lohnen.

Beim Mietkauf handelt es sich um eine Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung. Als Kaufpartei bist du hier zunächst Mieter:in. Ein Teil deiner Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet, sodass du das Objekt zum vereinbarten Zeitpunkt zu einem niedrigeren Preis kaufen kannst.

Vor allem für Personengruppen, die kein Immobiliendarlehen erhalten können oder nicht ausreichend Eigenkapital haben, handelt es sich beim Mietkauf um eine interessante Variante des Immobilienerwerbs.

Beim Mietkauf gelten die rechtlichen Vorgaben für Kauf- und Mietverträge. Der Kaufpreis sowie der Verkaufszeitpunkt werden dabei von Anfang an festgelegt. Zudem solltest du darauf achten, in welcher Höhe deine gezahlten Mieten bei einer Mietkaufwohnung auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet werden. Häufig wird für das Ende des Mietvertrags eine Einmalzahlung für den Kauf vereinbart.

Beim Mietkauf gibt es zwei Varianten, die du kennen solltest. Die gewählte Variante ist im Miet- und Kaufvertrag festgehalten. Diese Varianten gibt es:

• Typischer Mietkauf: Bei dieser Variante verpflichtest du dich schon bei Einzug zum späteren Kauf der gemieteten Immobilie. Das Vorgehen ähnelt dem Immobilienkauf, mit dem Unterschied, dass der – nach Abzug der Mietzahlungen – fällige Kaufpreis erst später zu zahlen ist.
• Optionskauf: Genossenschaften bieten häufig einen Optionskauf. Hier hast du die Wahl, ob du nach Ablauf des Mietvertrags die Immobilie mietkaufen möchtest oder nicht. Die vermietende Person lässt ein Optionsrecht im Grundbuch eintragen, wodurch du de facto ein Vorkaufsrecht hast. Jedoch solltest du beachten, dass du beim Rücktritt von der Kaufoption keinen Anspruch auf die Erstattung von Sonderzahlungen hast.

Beide Mietkauf-Varianten bringen besondere Eigenschaften und Vor- und Nachteile mit sich, die wir hier auflisten. Diese Faktoren sollten vor der Vereinbarung genau überlegt werden. 

Wer sich für den Optionskauf entscheidet, sollte unbedingt auf die Eintragung im Grundbuch achten. Nur die Eintragung des Vorkaufsrechts ermöglicht dir den garantierten Kauf der Immobilie nach Laufzeitende. Würde das Vorkaufsrecht nicht eingetragen, könnte nach dem Mietende die Immobilie anderweitig verkauft werden. Zusätzlich solltest du darauf achten, dass du auch wirklich die Ansparraten aus dem Mietvertrag bei dem Nicht-Kauf zurückerhältst. Prüfe unbedingt vor dem Optionskauf den Vertrag ganz genau, damit diese Variante kein schlechtes Geschäft wird.

Aber auch beim klassischen Mietkauf kann es eine Kündigungsoption geben. Schließlich weiß niemand, was innerhalb der Vertragslaufzeit passiert. Treten unvorhergesehene Ereignisse wie Krankheit ein, könnte es passieren, dass du die Restsumme nicht aufbringen kannst. Von daher sollte über solch eine Möglichkeit nachgedacht werden.

Als Laie solltest du dich gut beraten lassen, bevor du dich für einen Mietkauf entscheidest. Wende dich gerne an uns, um Kontakt zu einem Finanzierungs-Expert:innen zu erhalten. Auch Rechtsanwälte und Gutachter können dir beim Mietkauf-Vergleich beratend zur Seite stehen.

Wie bei jedem Geschäft, bei dem es um den Erwerb von Immobilieneigentum geht, muss ein:e Notar:in den Mietkauf-Vertrag für das Haus beglaubigen. Du solltest daher auch die Notarkosten beim Mietkauf berücksichtigen, ebenso wie andere Nebenkosten beim Hauskauf – Grunderwerbsteuer, Maklerkosten und Reparaturkosten gehören dazu.

Vor Abschluss des Mietkauf-Vertrags für dein Haus solltest du das Dokument genau überprüfen, um diese Fragen zu beantworten:

• Fällt eine Abschlussgebühr für den Mietkaufvertrag an?
• Wie hoch sind die monatlichen Mietzahlungen?
• Welcher Anteil der monatlichen Mietzahlungen wird auf den Kaufpreis angerechnet?
• Wie verfährt die Vermieterseite mit den eingezahlten Raten?
• Wirst du als Mieter:in beziehungsweise Käufer:in am angefallenen Gewinn aus Zinsen vom Sparkonto beteiligt?
• Sind Sondertilgungen während der Mietphase möglich?
• Was passiert mit deinen eingezahlten Beträgen für den Kaufpreis, wenn die vermietende Partei insolvent werden sollte?
• Wer zahlt während der Mietphase anstehende Reparaturen und andere Nebenkosten?
• Darfst du den Mietkaufvertrag auf andere Personen übertragen?
• Kannst du den Vertrag auch bei veränderten Lebensumständen, wie etwa Scheidung oder Arbeitslosigkeit, bedienen?
• Was passiert, wenn du als Vertragspartei stirbst?
• Gibt es eine Möglichkeit, die Monatsraten zu senken?
• Darfst du die Bank aussuchen, die zum Verkaufszeitpunkt eventuell noch ausstehende Beträge vorschießt?

Besonders wichtig für deine Rechnung zur Baufinanzierung ist die Frage, wie hoch die tatsächlichen Kosten für den Mietkauf sind. Dabei solltest du Nebenkosten, alle Raten, Zinsen sowie Gebühren berücksichtigen. Unter dem Strich ist der Mietkauf im Vergleich zur klassischen Immobilienfinanzierung deutlich teurer. Das liegt daran, dass die monatlichen Mieten in der Regel nicht in voller Höhe auf den Kaufpreis angerechnet werden. Meistens werden die Mieten deutlich höher als reguläre Mieten angesetzt.

Ein kleines Beispiel:

Angenommene Daten:

• Monatliche Kaltmiete: 1.300 Euro – davon werden 1.000 Euro auf den Kaufpreis angerechnet
• Vereinbarter Kaufpreis: 250.000 Euro mit Anzahlung von 20 Prozent
• Gewünschte Laufzeit: 10 Jahre

Du würdest über den Zeitraum somit 36.000 Euro für die Miete bezahlen. Somit zahlst du pro Monat 300 Euro Miete. Wer sich für einen typischen Immobilienkredit entscheidet, könnte sich möglicherweise diese Kosten sparen beziehungsweise den Betrag in die Abzahlung des Kredites stecken. 

Am besten ist es, das Mietkauf-Angebot mit einem herkömmlichen Immobilienkredit zu vergleichen. Falls ein Immobilienkredit mit einer Anzahlung von 20 oder 30 Prozent einhergeht, könnten die Gesamtkosten letztendlich niedriger ausfallen, als bei dem Mietkauf. Es ist also wichtig, genau abzuwägen und zu vergleichen, um die günstigste Variante herauszufinden.

Die Möglichkeiten von Sondertilgungen sind bei allen Finanzierungsvarianten und Mietkäufen praktisch. Falls du einmal durch Erbschaft oder anderweitig zu einem überschüssigen Geldbetrag kommst, lassen sich so die Gesamtkosten für die Finanzierung senken. Diesen Punkt solltest du auch bedenken und im Vertrag aufnehmen lassen.

Aber auch der Faktor Insolvenz sollte nicht in Vergessenheit geraten. Vermieter:innen können in die Insolvenz gehen müssen. Von daher kläre im Vorfeld ab, was genau mit der Immobilie und was mit deinen bereits gezahlten Beträgen passiert. Eine gewisse Absicherung brauchst du auch, um zum Schluss nicht ohne Wohnung oder Haus dazustehen. Bei der Finanzierung über die Bank brauchst du dir zum Thema Insolvenz weniger Gedanken zu machen.

Ebenfalls solltest du auf eine mögliche Kündigung im Vertrag achten. Manche Sachen lassen sich nicht planen. Wenn dein Geld für den Mietkauf nicht mehr ausreicht, wäre es sinnvoll, den Vertrag ohne Probleme bei entsprechenden Situationen kündigen zu können. Abzuklären ist in dem Fall, was mit den bereits eingezahlten Raten passiert. Gehen die eingezahlten Beträge verloren? Oder werden sie zurückgezahlt? Werden sie nicht zurückgezahlt, machst du kein gutes Geschäft.

Der Mietkauf ist vor allem für Hausinteressierte, die kein Eigenkapital aufbringen können, eine interessante Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung. Vor der Entscheidung solltest du dich ausführlich mit den Vor- und Nachteilen dieser Variante entscheiden.

Für viele Interessierte überwiegen die Nachteile am Mietkauf. In manchen Situationen ist dieser jedoch sehr sinnvoll. Beachte die Faustregel, dass sich der Mietkauf nur dann lohnt, wenn der Tilgungsanteil der Miete mehr als 80 Prozent beträgt. Ist dies nicht der Fall, solltest du erwägen, weiterhin zur Miete zu wohnen. Mehr über die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen liest du hier.

Um die Höhe des Mietkaufes für dein gewünschtes Haus zu berechnen, solltest du diesem Mietkauf-Berechnungsbeispiel folgen. Auch unser Finanzierungsrechner hilft dir bei der Finanzierungsplanung für den Hauskauf.

Immobilienpreis – Anzahlung = Restbetrag

Restbetrag / Zahlungszeitraum in Monaten = Monatsrate zzgl. Zinsen

Wenn der Immobilienpreis zum Beispiel 200.000 Euro beträgt und du schon eine Anzahlung von 7.000 Euro geleistet hast, bleibt ein Restbetrag von 193.000 Euro für den Mietkauf des Hauses. Diesen teilst du durch verschiedene Zeiträume, um zu sehen, welche Monatsrate du dir leisten kannst. Beispiele:

• 193.000 Euro / 120 = monatliche Rate von 1608 Euro, Abzahlung nach 10 Jahren
• 193.000 Euro / 240 = monatliche Rate von 804 Euro, Abzahlung nach 20 Jahren
• 193.000 Euro / 360 = monatliche Rate von 536 Euro, Abzahlung nach 30 Jahren

Beachte, dass pro Monat noch Zinsen und Nebenkosten wie etwa die Notarkosten und die Grundsteuer beim Mietkauf anfallen. Je nachdem, wer die Reparaturarbeiten während der Mietphase übernimmt, kannst du eventuelle Reparaturen als Werbungskosten auch beim Mietkauf von der Steuer absetzen – dazu liest du hier mehr.

Der Mietkauf bietet sich für Menschen mit einem recht hohen und stabilen Einkommen an, die sich die monatlichen Raten verlässlich leisten können. Wenn du zum Beispiel noch kein ausreichendes Eigenkapital für den Hauskauf angespart hast oder aufgrund einer selbstständigen Tätigkeit Schwierigkeiten mit der klassischen Immobilienfinanzierung hast, ist der Mietkauf eventuell eine interessante Möglichkeit.

Dennoch solltest du stets ausrechnen, wie sich der Mietkauf finanziell gestaltet. Da die zu zahlende Miete meist deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, solltest du auch andere Optionen in Betracht ziehen. Diese Alternativen zum Mietkauf einer Wohnung oder eines Hauses gibt es:

• Annuitätendarlehen
• Baufinanzierung ohne Mietkauf
• Baufinanzierung ohne Eigenkapital 

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