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Dachgeschoss-Wohnungen


Umbau und Wohnen im Dachgeschoss

Die exponierte Lage des obersten Stockwerkes bringt viele Vorteile, aber auch einige Nachteile mit sich. Diese sollten beachtet werden, wenn mit dem Gedanken gespielt wird, sich in eine Dachgeschosswohnung zu kaufen oder zu mieten. Im folgenden sollen einige Punkte aufgezeigt werden, die beim Thema Dachgeschosswohnung von Interesse sind.

Inhalt

Besonderheiten eines Dachgeschosses

Ursprünglich wurde das Dachgeschoss wegen seiner luftregulierenden Funktion für das Haus und nicht als Wohnfläche genutzt. Heutige Baumaterialien und Know-how machen es aber möglich, die Besonderheiten eines solchen Dachstuhls zu nutzen und diesen in einen vielseitig erschließbaren Raum zu verwandeln. So können dem meist schrägen Dachstuhl durch Gauben ganz neue Gestaltungsmöglichkeiten entlockt werden. Durch vergleichsweise günstige, moderne Dämmmethoden lassen sich die nicht isolierten Räumlichkeiten einfach nachrüsten. Auch der nachträgliche Einbau von Fenstern ist zur Zeit unproblematisch und schafft erst die Voraussetzungen zur Nutzung der toten Fläche als gemütlichen Wohnraum. 

Vertragsabschluss Dachgeschosswohnung

Anforderungen an den Umbau

Dämmung

Da ein sehr großer Teil der genutzten Energie eines Hauses durch das Heizen verbraucht wird, ist es wichtig beim Ausbau des Dachgeschosses auf die richtige Dämmung zu achten. Heutige, moderne Dämmstoffe unterscheiden sich enorm in ihren Funktionen und Eigenschaften. Da es für jede Dachform und Bauweise das richtige Dämmmaterial gibt, empfiehlt es sich, sich vor dem Kauf ausführlich beraten zu lassen. Um bereits eine kleine Orientierung zu erhalten, wird im Punkt 5 noch ein bisschen genauer auf das Thema eingegangen.

Baumaterial

Beim Ausbau eines Dachgeschosses empfiehlt es sich, generell Wert auf besonders leichte Baumaterialien zu legen. Zum einen wird hierdurch die Statik des Hauses berücksichtigt zum anderen sind die leichten Materialien in den Höhen des Dachstuhls leichter zu verbauen. So bietet es sich an, Umbauten im Dachstuhl in Leicht- bzw. Trockenbauweise vorzunehmen. Falls der Einsatz von schwereren Aufbauten aus beispielsweise Beton oder auch Kalksandstein erforderlich ist, kann dies ausschließlich über tragenden Wänden und Bauelementen geschehen. Hierbei empfiehlt es sich aber in jedem Fall einen Statiker zu Rate zu ziehen.

Fenster

Ungenutzte Dachgeschosse sind zumeist lediglich mit einer Sicherheitsluke für Reparaturen oder Notfälle ausgestattet. Für den Umbau ist es aber aus Gründen der Beleuchtung und der Belüftung notwendig, weitere Fenster zu verbauen. Die hierfür vorgesehene DIN-5034 besagt: „Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens ein Achtel der Grundfläche des Raumes betragen; ein geringeres Maß ist zulässig, wenn wegen der Lichtverhältnisse Bedenken nicht bestehen.“ Ebenso ist es notwendig, bei Einbau der Fenster genau auf den richtigen Einbau der Dichtungen sowie eine gute Isolierung zu achten. Der Einbau von Fenstern ist für die meisten Heimwerker nicht zu leisten. Deshalb empfiehlt es sich, hierfür spezialisierte Fensterbauer zu beauftragen.

Beschattung

Um der Bauweise eines Dachgeschosses Rechnung zu tragen, sollte eine ausreichende Beschattung eingeplant werden. Im Sommer kann so zumindest zum Teil vermieden werden, dass sich der Raum mehr als nötig aufheizt. Moderne Jalousien oder Rollos können heute vor schräg einfallendem Licht effektiv schützen und die Raumtemperatur erträglich halten. 

Gauben

Eine beliebte Variante beim Umbau eines Dachgeschosses mit geneigtem Dach sind sogenannte Dachgauben. Unter einer Dachgaube versteht man einen Aufbau in der schrägen Seite eines Dachgeschosses. Die Gaube ist hierbei konstruktiv mit der Außenwand des Dachgeschosses verbunden.

Der Einbau solcher Gauben ermöglicht es, mehr und ausreichend Licht in das umzubauende Dachgeschoss zu bringen. Darüber hinaus wird die nutzbare Wohnfläche des Dachgeschosses vergrößert und auch die Grundfläche kann interessanter gestaltet werden. Durch den Einbau von Dachgauben ergibt sich nämlich die Möglichkeit, vertikale Wände zu errichten, um den Raum, der ansonsten nur über Schrägen definiert ist, optisch aufzulockern. 

Beleuchtung

Neben den Fenstern sollte beim Ausbau eines Dachgeschosses auch auf eine ausreichende künstliche Beleuchtung geachtet werden. Gerade die schrägen Decken eines Dachgeschosses erschweren die Planung eines ausgewogenen Lichtkonzeptes. Durch die vorhandenen Balken und Schrägen entstehen viele dunkle Ecken und problematische Schattenwürfe. Ein mögliches Lichtkonzept für solche Räume beinhaltet moderne LED-Technik. Durch den unkomplizierten Einbau der kleinen stromsparenden Leuchten erschließen sich Optionen auch für die verzwicktesten Winkel eines Dachstuhls. 

Raumklima

Durch seine besondere Form und die von den unteren Geschossen abstrahlende Wärme ist das Dachgeschoss ganz besonderen klimatischen Gegebenheiten unterworfen. In einem schlecht aufgebauten Dachstuhl ist es im Winter meist zu kalt und im Sommer oft ausgesprochen warm und stickig. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, das Dachgeschoss Lage für Lage an die baulichen Voraussetzungen anzupassen. Auf eine wirksame Wärmedämmung, die Wärme speichern aber auch abgeben kann, ist ebenfalls zu achten. Hierzu werden in letzter Zeit zunehmend Naturfasern aus Flachs, Holz oder auch Hanf verwendet, welche hervorragende Klimaeigenschaften aufweisen. 

Zugang

Falls das Dachgeschoss nicht ohnehin bereits durch ein Treppenhaus erreichbar ist, so muss bei der Planung auch eine adäquate Zugangsmöglichkeit berücksichtigt werden. Diese sollte auf jeden Fall mehr sein als die altgediente herunterziehbare Leiterklappe des ursprünglichen Dachbodens. Da für Zugänge zu Wohnflächen strengere Bauvorschriften gelten als für Zugänge zu ungenutzten Flächen, gilt es hier einiges zu beachten. So sollte die Breite von Treppenstufen in Einfamilienhäusern mindestens 80 Zentimeter betragen, in Mehrfamilienhäusern sogar 100 Zentimeter. Weitere Vorschriften sind den jeweiligen Landesbauordnungen zu entnehmen.

Aus Komfortgründen sollte außerdem darauf geachtet werden, dass sich auch sperrige Dinge leicht über die Treppe transportieren lassen. Wenn all dieses berücksichtigt wird, steht einer ungestörten Nutzung des ausgebauten Dachgeschosses nichts mehr im Wege. 

Vor- und Nachteile eines Dachgeschossausbaus

Vor der Entscheidung, einen Ausbau des Dachgeschosses zu realisieren, sollte eine Abwägung der Vor- und Nachteile des Vorhabens stattfinden: 

Vorteile des Dachgeschossausbaus

Dachgeschoss-Wohnung

Zunächst einmal liegt der offensichtliche Vorteil eines Dachgeschossausbaus auf der Hand. Es wird neue Wohnfläche geschaffen, die individuell genutzt werden kann. Neben dieser Tatsache gibt es aber noch andere Gründe, die für den Ausbau sprechen. Es besteht beispielsweise die Option, die neu geschaffene bewohnbare Fläche zu vermieten und mit der ehemals "toten" Fläche Profit zu erwirtschaften. Einige Städte und Gemeinden fördern sogar den Umbau, sofern die Wohnfläche zur Vermietung bestimmt ist. Dies hat für die Städte den Vorteil, dass Wohnfläche ohne neue Bebauung entsteht. Außerdem können günstig verzinste Darlehen und Kredite bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau beantragt werden. Hier werden energetische Sanierungen von Wohnraum beispielsweise lediglich mit einem effektivem Jahreszins von 1,00% belastet. Verbunden mit der Tatsache, dass der Umbau eines Dachgeschosses durch moderne Baumaterialien heute ohnehin relativ günstig geworden ist, fällt die Entscheidung für einen Umbau durch solche Zuschüsse sicherlich leichter.

Falls es Bedenken bezüglich der notwendigen Genehmigungen gibt, ist folgendes festzuhalten: Ein Dachgeschoss gilt laut Baunutzungsverordnung in einigen Bundesländern nur als Vollgeschoss, wenn die Deckenhöhe von mehr als 66% seiner Grundfläche mindestens 2,30 m beträgt. Aus diesem Grund ist es unter Umständen möglich, das Dachgeschoss zur im Bebauungsplan festgelegten Fläche einfach hinzuzufügen. Neben allen rationalen Gründen, die dafür sprechen, ein Dachgeschoss auszubauen gibt es natürlich auch emotionale Gründe. So entstehen zum Beispiel durch die Dachschrägen gemütliche, wohnliche Zimmer und auch der Ausblick aus dem obersten Stockwerk eines Hauses ist in der richtigen Lage schon ein Grund für einen solchen Ausbau. 

Nachteile des Dachgeschossausbaus

Neben allen genannten Vorteilen, die ein Dachgeschossausbau mit sich bringt, sind natürlich auch einige Nachteile nicht zu vergessen, die man bei der Entscheidung für oder gegen den Ausbau berücksichtigen sollte. Es gibt Arten und Bauweisen von Dachgeschossen, bei denen das Innenklima auch mit modernen Dämm-Methoden schwer zu regulieren ist. Wenn überhaupt, so lässt sich dies nur durch aufwendige Umbauten und kostspielige Dämmoptionen erreichen. Es ist ratsam, bei Umbauarbeiten, mit denen man selbst nur wenig Erfahrung hat, einen Experten hinzuzuziehen. So können teure Überraschungen erspart werden. Ein weiterer zu beachtender Punkt für Bauherren, die den zukünftigen Wohnraum vermieten wollen, ist die Gestaltung des Zugangs zu diesen Räumen. Da nicht jedes Haus mit einem Treppenhaus außerhalb der Wohnbereiche ausgestattet ist, bieten sich diese Dachgeschosse schlecht zur Vermietung an. Sofern man schon der Planung des Wohnhauses mit dem Gedanken spielt, später vermietbaren Wohnbereich auszubauen, sollte man diesen Aspekt bedenken. Auch rechtliche Voraussetzungen sind beim Umbau des Dachgeschosses zu beachten, da die Regelungen für nachträgliche Umbauten meist sehr streng gefasst sind. So sollte man sich als Laie von Experten beraten lassen, zum Beispiel im Bereich Feuerschutz. 

Dämmung des Dachgeschosses

Besondere Aufmerksamkeit beim Umbau eines Dachgeschosses zum Wohnraum sollte dem Problem der Dämmung des Dachstuhls geschenkt werdend. Durch moderne Baumaterialien und Dämmstoffe ist es mittlerweile möglich, die meisten Dachgeschosse optimal nach den Vorgaben der vorhandenen Bausubstanz zu dämmen. So werden späteren Energiekosten für das Heizen der Räume um bis zu 30% minimiert. Da es mittlerweile durch die leichte Handhabung der Materialien relativ einfach geworden ist, die Dämmung selbstständig anzubringen, entscheiden sich viele Bauherren aus Kostengründen für die Heimwerkeroption. Um sich dies ein wenig zu erleichtern, sollte unter anderem auf folgende Hinweise zu Dämmarten geachtet werden.

Dachgeschoss Dämmung

Aufdachdämmung

Diese Dämmmethode eignet sich am besten für Neubauten. Hierbei werden vor dem Aufbringen der Dachziegel, Hartschaumplatten oder ähnliches Material zwischen Dach und Ziegeln aufgebracht. Durch die lückenlose Verteilung der Platten können Wärmebrücken, wie sie im Innenraum manchmal entstehen, verhindert werden. Diese Art der Dämmung ist energetisch sehr effizient aber auch sehr kostenintensiv. Da in diesem Zusammenhang das Dach abgedeckt werden muss, bietet es sich an, über eine grundlegende energetische Sanierung des Hauses nachzudenken. 

Zwischensparrendämmung

Die Zwischensparrendämmung ist die wohl gängigste Art der Dämmung beim Dachgeschossausbau. Hierbei wird das Dämmmaterial, wie der Name schon erahnen lässt, zwischen den Dachsparren verlegt. Nachteil hierbei ist die Tatsache, dass die Dachsparren bei fehlender Aufdachdämmung zu Wärmebrücken nach aussen werden, was sich in höheren Heizkosten niederschlagen kann. Vorteile dieser Option der Dachgeschossdämmung sind sicherlich der geringere Kostenaufwand und die größere Möglichkeit der Einbringung von Eigenleistungen. 

Dämmmaterialien

Mineralwolle

Unter Mineralwolle versteht man ein durch Schmelzung aus Mineralien hergestelltes Vlies. Man unterscheidet hierbei zwischen Steinwolle und Glaswolle, welche sich in ihren Eigenschaften unterscheiden. Mineralwollen bestechen durch ihre sehr guten Dämmeigenschaften, sie sind feuerfest und beständig gegen Schimmel. Steinwolle besticht außerdem noch durch ihre akustischen Fähigkeiten, d.h. sie wirkt Schall isolierend. Ferner ist Steinwolle biolöslich und somit selbst beim Einatmen nicht akut gesundheitsgefährdend. Glaswolle hingegen ist leichter als Steinwolle und lässt sich wesentlich besser komprimieren.

Biologische Dämmstoffe (Flachs, Hanf und Holzwolle)

Bei Flachs handelt es sich um ein reines Naturprodukt. Bei der Herstellung von Leinenstoffen fallen Kurzfasern an, welche in komprimierter Form hervorragend als Dämmstoff genutzt werden können. Dieses „Abfallprodukt“ besticht mit einem WLG-Wert (Wärmeleitfähigkeitsgruppe) von 040 und ähnelt deshalb der Steinwolle in ihrer dämmenden Funktion. Da es sich bei Flachs um einen nachwachsenden Rohstoff handelt, wird Flachs als ökologischer Dämmstoff gesehen und hat eine gute Nachhaltigkeitsbilanz. Ähnliches gilt für Hanf als Dämmstoff, welcher aber extra hierfür angebaut wird, somit ist der Recyclinganteil im Gegensatz zum Flachs geringer. Auch Holz kann zur Dämmung genutzt werden. Feine Holzfasern werden hier zu einem Vlies verbunden und in komprimierter Version oder als Holzwolle zur Dämmung genutzt. Durch diverse Zusätze können hier verschiedene Eigenschaften erreicht werden, z.B. schwerere Entflammbarkeit etc. 

Polystyrolpartikelschaum

Eine weitere sehr bekannte und beliebte Art der Dämmung ist die Verwendung von Polystyrolpartikelschaumplatten. Dieser Kunststoff wird zumeist als Dämmmaterial für Außenfassaden genutzt, findet aber auch Verwendung beim Ausbau von Dachgeschossen. Polystyrolpartikelschaum punktet durch seine sehr guten Dämmeigenschaften sowie Schallschutz und Witterungsbeständigkeit; außerdem ist das Produkt preislich recht günstig. Allerdings dürfte sich die leichte Entflammbarkeit des Produkts als problematisch erweisen bei seiner Nutzung in Innenraum. Für den ökologisch bewussten Bauherrn ist Polystyrolpartikelschaum außerdem wenig akzeptabel, da er aus Mineral- und Erdöl hergestellt wird. 

Was ist ein Dachgeschoss?

Definition Dachgeschoss

In der Architektur wird unter einem Dachgeschoss das höchste Stockwerk eines schrägdachigen Hauses, welches oberhalb der Traufe (Tropfkante/Regenrinne) liegt, verstanden. Heute wird der Begriff aber in einer erweiterten Form genutzt und bezeichnet das oberste Stockwerk von Häusern jedweder Bauart. Unsere Vorfahren nutzten den Dachboden für Lagerzwecke und schätzten das Dachgeschoss wegen seiner isolierenden Funktion für das Hausklima . Unter Berücksichtigung der Besonderheiten eines Dachgeschosses erfährt dieser Raum heute eine Renaissance. Ob als Wohnraum, Bürofläche, Sportstudio, Anliegerwohnung oder Freizeitraum den Nutzungsmöglichkeiten ist mit ein bisschen Kreativität kaum eine Grenze gesetzt. 

Fazit

Abschließend bleibt zu sagen, dass es sich beim Dachgeschoss um eine wandelbare und leicht umzubauende Wohnfläche handelt. Leider werden die Möglichkeiten noch zu wenig genutzt, die "tote" Fläche Dachgeschoss z. B. in einen gemütlichen Wohnraum, einen privaten Fitnessraum oder eine profitable Anliegerwohnung zu verwandeln. 

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