Ak­tu­el­le Bau­zin­sen, Zins­ent­wick­lung und Zins-Pro­gno­sen 2026

Faustregel: Je länger die Sollzinsbindung dauert, desto höher ist auch der Bauzins.
Hintergrund: Bei langen Sollzinsbindungen können der Bank Zinserlöse entgehen – sollten die Bauzinsen steigen. Dieses Risiko gleicht die Bank präventiv mit einem höheren Bauzins aus.

Was beeinflusst die Höhe der Bauzinsen und was treibt die Zinsentwicklung an? Und warum ist die Zinshöhe beim Kredit von Bank zu Bank unterschiedlich? Die Antworten auf diese und viele andere über aktuelle Bauzinsen erfährst du in diesem Ratgeber.

Die Höhe der Bauzinsen hat einen massiven Einfluss auf dein Darlehen. Bleibe deshalb stets gut informiert! In unserem monatlichen ZinsPodcast kommentieren unsere Expert:innen das Zinsgeschehen für die aktuellen Bauzinsen.

Eine lange Sollzinsbindung bietet Planungssicherheit, eine kürzere Sollzinsbindung kann günstiger sein, aber das Risiko steigender Zinsen mit sich bringen.  
 
Hintergrund: Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange ein vereinbarter Zinssatz unverändert bleibt. Typischerweise dauert die Sollzinsbindung bei Hypotheken fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre.  
 
Eine Beispielrechnung zeigt, wie sich unterschiedliche Sollzinsbindungen auswirken können:

Zinsbindung von zehn Jahren versus 15 Jahre: 

Bauzinsen entstehen durch eine Vielzahl von Faktoren und Prozessen. 

Hier sind einige der Hauptgründe, warum Bauzinsen entstehen:  

• Banken geben die Kosten für die Kapitalbeschaffung an Kreditnehmer:innen weiter. Die Kreditgeber lassen sich mit den Bauzinsen auch ihr Risiko bei deinem Zahlungsausfall begleichen.   
• Marktsituation: Angebot und Nachfrage nach Krediten beeinflussen die Höhe der Zinssätze für Baukredite, ein übermäßiges Angebot kann etwa zu niedrigeren Zinsen führen.  
• Zentralbanken und Zinspolitik: Änderungen der Geldpolitik, Zinssätze der Zentralbank und wirtschaftliche Indikatoren beeinflussen die Zinssätze.  
  

Der Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst die Bauzinsen zwar nur indirekt, aber signifikant. 

Diese Faktoren haben neben EZB und FED Einfluss auf den aktuellen Bauzins: 

• Beleihungsauslauf: Das Verhältnis zwischen Beleihungswert und der Höhe des Baukredits beschreibt den „Beleihungsauslauf“. Je kleiner dieses Verhältnis ist, desto geringer ist das Risiko der Bank und um so niedriger der Bauzins. Ein hoher Beleihungsauslauf weist auf eine schlechte Bonität hin. 
• Sollzinsbindung: Wie schon oben beschrieben: Je länger die Sollzinsbindung ist, desto höher ist auch der Bauzins.  
• Persönliche Bonität: Wenn du verwertbare Sicherheiten wie Festgelder, Sparbriefe, Aktien und Bausparverträge in deinem Portfolio hast, erhöht sich deine Kreditwürdigkeit. Eigenkapital ist das Zauberwort.  
• Wirtschaftliche Erwartungen: Die Zinssätze für Immobilienkredite werden auch von den Erwartungen der Gesellschaft an die Wirtschaftslage.  
• Angebot und Nachfrage: Wenn die Banken bereit sind, mehr Kredite zu vergeben, können die Zinssätze tendenziell niedriger sein, und umgekehrt. 
  

Eigenkapital ist der Schlüssel. Je höher dein Eigenkapitalanteil ist, sind die Banken gewillt, dir einen Kredit mit niedrigeren Zinsen anzubieten.   
 
Zahlst du 20 Prozent oder mehr Eigenkapital vom Kaufpreis, bedeutet das Sicherheit für die Bank und du kannst mit niedrigeren Zinssätzen rechnen.   

Eine gute Bonität, d.h. ein fester Job, geregeltes Einkommen, wenig Schulden und eine positive Schufa ist maßgeblich für einen günstigeren Zinssatz.

Der Leitzinssatz wird oft von der EZB angepasst, um die wirtschaftliche Aktivität zu stimulieren oder zu dämpfen. Niedrigere Zinssätze sollen typischerweise die Wirtschaft ankurbeln, indem sie Investitionen und Konsum anregen. Ein wirtschaftliches Wachstum kann wiederum die Nachfrage nach Immobilien und damit nach Baukrediten erhöhen.

Was „niedrig“ bedeutet, hängt vom aktuellen Marktumfeld ab. Vor 12 Jahren wären drei Prozent Zinsen noch als hoch empfunden worden, heute sind drei Prozent niedrige Zinsen. Alles, was unter dem Marktdurchschnitt liegt, kann man als „guten“ Zinssatz bezeichnen. 

Wenn die Bauzinsen steigen und du einen festverzinslichen Kredit vereinbart hast, wird deine monatliche Rate steigen. 

Um die Auswirkungen steigender Zinsen auf die monatliche Zahlung zu mildern, könntest du die Laufzeit deines Darlehens verlängern. Das kann allerdings die Gesamtkosten erhöhen.

Ein Beispiel: 

Du möchtest in den kommenden sechs bis zwölf Monaten ein Haus bauen, bist dir aber über den genauen Zeitpunkt noch unsicher. Aus den Nachrichten erfährst du, dass die EZB eine Erhöhung des Leitzinses plant. Dadurch würden die Kreditzinsen bis zum geplanten Baubeginn ansteigen, das Darlehen für dich also teurer werden. Du könntest nun ein Forward-Darlehen aufnehmen. Mit diesem Kredit sicherst du dir die aktuellen Hypothekenzinsen für einen künftigen Kredit und die Erhöhung der Leitzinsen kann dir gleichgültig sein.

Es ist wichtig, die langfristigen Auswirkungen steigender Bauzinsen auf deine finanzielle Situation zu analysieren. Vielleicht ist eine Umschuldung vorteilhaft für dich? 

Um zu verstehen, warum die Zinssätze bei den Banken unterschiedlich sind, muss man wissen, welche Zinspolitik die Banken fahren. 
 
Diese Faktoren beeinflussen die Zinspolitik der Banken:   

1. Risikobewertung: Banken bewerten sowohl das Risiko auf dem Markt, aber auch das Risiko, das eine kreditnehmende Person mitbringt.
2. Betriebskosten und Risikoprämien: Größere Banken haben oft niedrigere Betriebskosten und können oft niedrigere Zinssätze anbieten.  
3. Wettbewerb: Banken konkurrieren um Kund:innen und könnten versuchen, Kund:innen mit niedrigen Zinsen zu locken. 
4. Kreditprogramme und Angebote: Banken bieten ab und zu spezielle Angebote an, etwa für Familien oder Beamte:innen. 
5. Marktbedingungen: Die Zinspolitik der Zentralbank und die globale wirtschaftliche Lage haben großen Einfluss auf die Zinspolitik der Banken.
   

Um die niedrigsten Bauzinsen zu finden, brauchst du eine Strategie und solltest folgende Schritte befolgen:

• Online-Vergleichsportale nutzen: Zum Beispiel kannst du hier bei ImmoScout24 Kreditangebote schnell und einfach vergleichen. 
• Hypothekenmakler:in konsultieren: Eine Fachperson kann dir Angebote von verschiedenen Kreditgebern einholen.  
• Direkte Anfragen bei Banken und Kreditinstituten: Du kannst auch direkt bei deiner Hausbank fragen.  
• Gute Bonität aufbauen: Eine gute Bonität kann dir helfen, niedrigere Zinssätze zu erhalten. Stelle sicher, dass du deine Schulden pünktlich bezahlst.  
• Verhandeln: Sobald du verschiedene Angebote erhalten hast, kannst du versuchen, mit den Kreditgebern zu verhandeln, um bessere Konditionen zu erzielen.