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Wertermittlung
Ob Verkauf, Umbau oder aus Versicherungsgründen: Die Wertermittlung von Immobilien kann viele Gründe haben. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Methoden dabei angewendet werden und wie Sie die Wertermittlung Ihrer Immobilie oder Eigentumswohnung online kostenlos durchführen können.
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Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?
Bei der Wertermittlung werden Verkehrswert und Beleihungswert festgesetzt. Der Verkehrswert dient der Überprüfung der Angemessenheit des Kaufpreises, während der Beleihungswert als Basis für die Höhe der Kreditgewährung zu sehen ist.
In Deutschland gibt es drei verschiedene Verfahren der Wertermittlung, die alle gleichermaßen anerkannt sind:
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren, bei dem der jeweilige Verkehrswert ermittelt wird. Hierfür werden Vergleichspreise von gleichartigen Immobilien im Hinblick auf Preis, Grundstück und Lage herangezogen und mit der Immobilie verglichen.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren, bei dem der Verkehrswert einer Immobilie aus dessen Herstellungskosten abgeleitet wird. Hierbei werden bebaute Grundstücke bewertet, die durch Eigennutzung (Neubau, Kauf) ausgezeichnet sind. Er errechnet sich aus dem Bodenwert, dem Wert von sonstigen Anlagen und dem Wert von baulichen Anlagen.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren, das hauptsächlich dann Anwendung findet, wenn eine Immobilie bewertbar ist. Im Vordergrund des Ertragswertverfahrens steht der Reinertrag für die Werteinschätzung, der zu erzielen ist, also die zu erzielende Rendite. Im Prinzip ist das Ertragswertverfahren nichts anderes als ein Preisvergleich von Immobilien und errechnet sich aus der Summe von Bodenwert und dem Ertragswert der baulichen Anlagen. Alle drei Verfahren definieren den Wert eines Objektes aus verschiedenen Blickwinkeln, sie können aber alle zu realistischen Ergebnissen der Wertermittlung führen.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert?
| Verkehrswert | Beleihungswert |
| Der Verkehrswert wird im Wesentlichen stichtagsbezogen ermittelt und gibt somit den aktuellen, derzeit am Markt erzielbaren Wert wieder, wobei bei der Beleihungswertermittlung die dauernden, nachhaltig erzielbaren Eigenschaften zugrunde gelegt werden, da das bewertete Objekt in der Regel für viele Jahre als Kreditsicherheit dienen soll und aus diesem Grund einer längerfristigen Risikobeurteilung unterzogen werden muss. Der Beleihungswert reflektiert außerdem den Wert einer Immobilie aus der Sicht des Kreditinstitutes, welches zuständig für dessen Finanzierung sein soll. | Der Beleihungswert berücksichtigt Wertschwankungen der Kreditsicherheit während der gesamten Laufzeit des Kredites. Nach Vorgabe des Bundesaufsichtsamtes für Kreditwesen (BAK) muss daher ein Sicherheitsabschlag vorgenommen werden, um eventuelle Marktschwankungen aufzufangen. Der Beleihungswert liegt somit stets unter dem Verkehrswert. Ein Sachverständiger für die Wertermittlung berechnet den Beleihungswert unter Berücksichtigung von mindestens zwei der üblichen Verkehrswertverfahren. |
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