Wertermittlung

In Deutschland gibt es drei verschiedene Verfahren der Wertermittlung, die alle gleichermaßen anerkannt sind:

Erstens das Vergleichswertverfahren, bei dem der jeweilige Verkehrswert ermittelt wird. Hierfür werden Vergleichspreise von gleichartigen Immobilien im Hinblick auf Preis, Grundstück und Lage herangezogen und mit der Immobilie verglichen.

Zweitens das Sachwertverfahren, bei dem der Verkehrswert einer Immobilie aus dessen Herstellungskosten abgeleitet wird. Hierbei werden bebaute Grundstücke bewertet, die durch Eigennutzung (Neubau, Kauf) ausgezeichnet sind. Er errechnet sich aus dem Bodenwert, dem Wert von sonstigen Anlagen und dem Wert von baulichen Anlagen.

Drittens das Ertragswertverfahren, das hauptsächlich dann Anwendung findet, wenn eine Immobilie bewertbar ist. Im Vordergrund des Ertragswertverfahrens steht der Reinertrag für die Werteinschätzung, der zu erzielen ist, also die zu erzielende Rendite. Im Prinzip ist das Ertragswertverfahren nichts anderes als ein Preisvergleich von Immobilien und errechnet sich aus der Summe von Bodenwert und dem Ertragswert der baulichen Anlagen. Alle drei Verfahren definieren den Wert eines Objektes aus verschiedenen Blickwinkeln, sie können aber alle zu realistischen Ergebnissen der Wertermittlung führen.

Der Verkehrswert wird im Wesentlichen stichtagsbezogen ermittelt und gibt somit den aktuellen, derzeit am Markt erzielbaren Wert wieder, wobei bei der Beleihungswertermittlung die dauernden, nachhaltig erzielbaren Eigenschaften zugrunde gelegt werden, da das bewertete Objekt in der Regel für viele Jahre als Kreditsicherheit dienen soll und aus diesem Grund einer längerfristigen Risikobeurteilung unterzogen werden muss. Der Beleihungswert reflektiert außerdem den Wert einer Immobilie aus der Sicht des Kreditinstitutes, welches zuständig für dessen Finanzierung sein soll. Der Beleihungswert berücksichtigt Wertschwankungen der Kreditsicherheit während der gesamten Laufzeit des Kredites. Nach Vorgabe des Bundesaufsichtsamtes für Kreditwesen (BAK) muss daher ein Sicherheitsabschlag vorgenommen werden, um eventuelle Marktschwankungen aufzufangen. Der Beleihungswert liegt somit stets unter dem Verkehrswert. Vorgenommen wird die Wertermittlung nach zumindest zwei der gebräuchlichen Wertermittlungsverfahren durch den Sachverständigen, der aus den Ergebnissen dieser zwei Verfahren den Verkehrswert ableitet.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie den meisten selbstgenutzten Eigentumswohnungen wird der Beleihungswert nach dem Sachwert ermittelt. Der Sachwert setzt sich aus Bodenwert, Gebäudewert und Außenanlagen zusammen. Bei Mehrfamilienhäusern und sonstigen Renditeobjekten wird der Beleihungswert auf der Basis des Ertragswertes bestimmt. Der Ertragswert orientiert sich an den langfristig erzielbaren Mieteinnahmen und stellt den kapitalisierten Reinertrag des Beleihungsobjektes dar. Ein ausgebildeter Gutachter sollte dennoch bei jeder Wertermittlung hinzugezogen werden, da er meistens über überdurchschnittliche Fachkenntnisse im Immobilienbereich verfügt.