Für die Wertermittlung einer Immobilie stehen in Deutschland gemäß Bewertungsgesetz (BewG) drei anerkannte Verfahren zur Verfügung. Welches angewendet wird, hängt von der Art und Nutzung des Objekts ab.
Für Wohnimmobilien
Dieses Verfahren vergleicht deine Immobilie mit ähnlichen Objekten und ist besonders genau, wenn viele Vergleichsobjekte vorhanden sind.
Ideal für klassische Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen. Die Bewertung basiert auf tatsächlichen Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien in deiner Umgebung.
Für selbstgenutzte Immobilien
Diese Methode basiert auf den Herstellungskosten der Immobilie und kommt zum Einsatz, wenn es nur wenige vergleichbare Objekte gibt.
Geeignet für spezielle Objekte wie Bahnhöfe, Lagerhallen oder Architektenvillen, bei denen der Marktwert weniger relevant ist.
Für vermietete Objekte
Ideal für vermietete Immobilien, da es auf den erzielten und zukünftigen Erträgen basiert.
Bei diesem Verfahren steht die Rendite der Immobilie für eine festgelegte Restnutzungsdauer im Fokus. Die laufende und zukünftige Ertragskraft wird bewertet.
Den Immobilienwert richtig zu berechnen, ist entscheidend für alle wichtigen Entscheidungen rund um deine Immobilie. In diesem Ratgeber erfährst du, welche Bewertungsverfahren es gibt, welche Faktoren den Wert beeinflussen und wann eine Online-Bewertung ausreicht oder ein professionelles Gutachten notwendig ist. Außerdem zeigen wir dir, wie du den Wert deiner Immobilie gezielt steigern kannst.
Das Wichtigste in Kürze:
Wann nutzen? Die Immobilienbewertung ist Grundlage für Verkauf, Finanzierung, Erbschaft oder Modernisierung
Verfahren: Drei anerkannte Methoden – Vergleichswert (Wohnimmobilien), Ertragswert (vermietete Objekte) oder Sachwert (spezielle Objekte)
Wertfaktoren: Lage, Zustand, Ausstattung und Marktlage beeinflussen den Immobilienwert maßgeblich
Solange du nichts vorhast, was sie erfordert, kannst du dich entspannt zurücklehnen. Du musst dich mit dem Thema auseinandersetzen, wenn du Investitionen planst, eine Finanzierung aufnehmen möchtest die Mietpreise anpassen willst oder auch am Besitzerstatus Änderungen vornehmen willst. Sobald du also planst, den Status Quo deiner Immobilie zu ändern, ist eine Immobilienbewertung meistens Voraussetzung oder zumindest sinnvolle Vorarbeit. Zu diesen Fällen zählen typischerweise der Immobilienverkauf sowie auch eine Erbschaft oder Scheidung.
Die Immobilienwertberechnung ist von zentraler Bedeutung beim Immobilienverkauf. Mit einer korrekten Werteinschätzung kann der Verkaufspreis angemessen festgelegt werden. So vermeidest du einerseits Geldverlust durch einen zu gering bemessenen Preis, andererseits bleibst du auch nicht auf deiner viel zu teuren Immobilie sitzen.
Die Immobilienbewertung bildet somit die Grundlage für einen schnellen Verkauf zu einem angemessenen Preis.
Den Immobilienwert im Rahmen einer Scheidung zu ermitteln, ist unbedingt notwendig. Wenn die vorhandenen Güter fair zwischen den Eheleuten aufgeteilt werden sollen, müssen Vermögenswerte wie eine Immobilie einer Bewertung unterzogen werden. Dieser Vorgang wird auch als Zugewinnausgleich bezeichnet. Der ermittelte Immobilienwert gibt Aufschluss darüber, welche:r Ehepartner:in welchen Preis an die jeweils andere Person zu zahlen hat.
Auch bei Erbe oder Schenkung ist eine Immobilienbewertung eine wichtige Grundlage für alle anfallenden Entscheidungen und Handlungen rund um die Übertragung der Immobilie.
Du kannst den Immobilienwert bei Erbschaft berechnen lassen, um herauszufinden, ob du das Erbe annimmst oder ausschlägst.
Du bist Teil einer Erbengemeinschaft geworden und interessierst dich im Hinblick auf eine Erbauseinandersetzung für die Verteilung des Erbes.
Du möchtest die Höhe der eventuell anfallenden Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer bestimmen.
Der Immobilienwert hängt von mehreren Faktoren ab, die den Marktpreis positiv oder negativ beeinflussen. Deshalb sollte der kalkulierte Immobilienwert nie als endgültiger, sondern als zeitlich begrenzter Wert betrachtet werden. Das heißt: Ändern sich bestimmte Einflussfaktoren wie der bauliche Zustand oder die Ausstattung, ändert sich wahrscheinlich auch der Immobilienwert.
Die Lage der Immobilie ist der wichtigste Werttreiber. Dabei wird zwischen Mikrolage und Makrolage unterschieden. Die Mikrolage beschreibt die unmittelbare Umgebung des Objektes:
Die Mikrolage beschreibt die unmittelbare Umgebung des Objektes:
Wie nahe sind Läden des täglichen Bedarfs?
Gibt es Schulen und Kindergärten in fußläufiger Nähe?
Sind Haltestellen von öffentlichen Verkehrsmitteln fußläufig erreichbar?
Gibt es Ärzt:innen, Therapeut:innen sowie Apotheken in der Nähe?
Bei der Mikrolage geht es also darum, was die Infrastruktur in der unmittelbaren Umgebung bietet.
Bei der Makrolage handelt es sich hingegen um das erweiterte Umfeld, dessen gesamte Entwicklung betrachtet wird:
Handelt es sich um eine aufstrebende Gegend?
Wie ist die wirtschaftliche Entwicklung in der Region?
Wie hat sich die Gegend in den letzten Jahren insgesamt entwickelt?
Welche attraktiven Ausflugsziele liegen in der erweiterten Umgebung?
Auch der bauliche Zustand des Objektes ist bei der Ermittlung des Immobilienwerts wichtig. Hierzu zählen unter anderem das Baujahr der Immobilie, die Bauweise sowie eventuell durchgeführte Sanierungen. Dabei ist auch die Qualität der verwendeten Materialien zu prüfen. Belege zu Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen solltest du deshalb auch immer aufbewahren. Je besser diese Maßnahmen dokumentiert sind, desto genauer lässt sich der Zustand der Immobilie bewerten.
Bei der Größe des Grundstücks zählt jeder einzelne Quadratmeter, denn Boden ist begrenzt. Wie viel ein bestimmtes Grundstück wert ist, spiegelt sich vor allem im Bodenrichtwert wider: Je höher der Bodenrichtwert ist, desto wertvoller ist die Grundstücksfläche.
Die Größe der Immobilie selbst ist ebenfalls ein bedeutender Wertfaktor. Neben der Fläche als absolute Zahl solltest du immer auch die Raumaufteilung und Anzahl der Räume einbeziehen. Die Immobilienwertermittlung setzt zwingend voraus, dass die Wohnflächenberechnung korrekt vorgenommen wurde. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt, welche Flächen wie gewertet werden dürfen. Terrasse, Balkon und auch Gartenflächen werden anders gewichtet als eine vollwertige Wohnfläche innerhalb der Immobilie.
Zudem ist eine vorteilhafte Raumverteilung nicht nur praktisch, sondern sorgt auch für einen größeren Kreis an Interessent:innen: Je eher individuelle Vorstellungen zur Innenraumgestaltung potenziell umgesetzt werden können, desto attraktiver wird eine Immobilie.
Ebenfalls zentral für die Immobilienwertermittlung ist die Ausstattung, die ein Wohnobjekt zu bieten hat. Zur Ausstattung gehören beispielsweise:
Balkon oder Terrasse,
Aufzug,
Größe und Zustand des Badezimmers,
Gäste-WC,
Photovoltaik-Anlage,
Autoabstellplatz oder Garage sowie
besondere Ausstattungselemente wie ein Kamin, ein Pool, eine Einliegerwohnung oder eine Alarmanlage.
Jeder Bestandteil wird berücksichtigt. Je besser die Ausstattung, desto höher der Wert der Liegenschaft.
Der Verkehrswert stellt eine Orientierungsgröße dar. Du bist beim Verkauf nicht daran gebunden, steigerst aber deine Erfolgsaussichten, wenn du ihn berücksichtigst.
Der Verkehrswert beschreibt den aktuellen Wert, den eine Immobilie in etwa erzielen wird. Er wird durch ein gesetzlich vorgegebenes Immobilienwertermittlungsverfahren berechnet. Dabei werden die aktuellen Marktbedingungen und damit das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage berücksichtigt.
Beim Kaufpreis handelt es sich um einen frei verhandelbaren Wert, der sich am Verkehrswert orientiert.
Wer den Wert seiner Immobilie steigern möchte, hat grundsätzlich die Möglichkeit, die Ausstattung zu optimieren. Vor kostspieligen Umbaumaßnahmen solltest du dich vergewissern, dass sich die jeweilige Investition auch im Verkaufspreis niederschlagen wird.
Kleinere Arbeiten bewirken oft Großes. Reparaturen und Modernisierungen sind manchmal schon mit überschaubaren Kosten umsetzbar. Der Aufwand ist gering, doch das Gebäude macht gleich einen besseren Eindruck. Alle Arbeiten in diesem Bereich sind weniger umfassend als eine vollständige Sanierung. Folgende Maßnahmen wirken sich positiv auf den Immobilienwert aus:
alte Tapeten entfernen und Wände neu streichen
vorhandene Küchengeräte reparieren oder austauschen
klemmende Türen und Fenster adjustieren
Maßnahmen für erhöhte Einbruchsicherheit (Alarmsysteme, Schließmechanismen etc.)
alte Laminatböden durch neue, hochwertige Böden ersetzen
gründliche Dachreinigung und kleinere Dachreparaturen
Gebäudefassade mit neuer Farbe anstreichen
Pflege den Garten und reinige die Zufahrt. Eventuelle Zusatzflächen wie beispielsweise ein Carport, eine Garage oder ein Gartenhaus kannst du schon mit einem neuen Anstrich auffrischen. Diese kleinen Arbeiten verbessern nicht nur den ersten Eindruck deiner Immobilie, sondern wirken sich zudem positiv auf den Immobilienwert aus.
Bei einer Sanierung geht es immer um umfangreiche Arbeiten an einer Immobilie, die deutlich höhere Kosten verursachen als Modernisierungsmaßnahmen oder Reparaturen. Folgende Sanierungsarbeiten könnten infrage kommen:
vollständiger Austausch des Daches
energetische Sanierung (Austausch der Fenster, neue Dämmung etc.)
Trockenlegung der Mauern oder des Kellers
Entkernung des Gebäudes und Schaffung einer neuen Raumaufteilung
Teilabriss oder Anbau
Je nach Zustand eines Wohnobjektes kann es sinnvoll sein, eine kostspielige Sanierung vorzunehmen, um damit den Wert der Immobilie nachhaltig zu steigern. Das „Ob“ solltest du im Vorfeld genau abklären und eine Kosten-Nutzen-Rechnung durchführen. Beantworte dir Fragen wie: Inwiefern wirkt sich die Sanierung positiv auf den Verkehrswert aus? Kommt eine Wertsteigerung zustande, die den finanziellen Aufwand rechtfertigt?
Du kannst bei ImmoScout24 selbst eine kostenlose Immobilienbewertung vornehmen. Dank unserer umfangreichen Datenbank erhältst du hier eine aussagekräftige Einschätzung zum Wert deines Objekts. Es gibt aber auch Umstände, in denen die Immobilienbewertung von fachkundigen Expert:innen vorgenommen werden muss.
Online-Tools: z. B. der Immobilienpreisrechner von ImmoScout24 – schnell, kostenlos und ideal zur Orientierung.
Makler:innen: erstellen im Rahmen einer Verkaufsberatung eine marktorientierte Preiseinschätzung.
Gutachter:innen oder Sachverständige: liefern ein detailliertes, rechtlich verbindliches Gutachten, z. B. für Gericht, Finanzamt oder Bank.
Welche Variante die richtige ist, hängt vom Ziel ab: Willst du dein Haus schätzen lassen, genügt die kostenlose Immobilienbewertung online. Für rechtliche Zwecke ist ein Gutachten unverzichtbar.
Du möchtest ungefähr wissen, welcher Verkaufspreis für deine Immobilie realistisch ist? Dann ist der online Rechner zur Immobilienbewertung mehr als ausreichend, um einen ersten Eindruck zu gewinnen. Durch die schnelle Immobilienbewertung online kannst du beispielsweise auch prüfen, wie realistisch die Werteinschätzungen deiner Makler:innen sind.
Wenn du hingegen den Wert einer Immobilie für juristische Zwecke ermitteln lassen musst, kommst du um ein professionelles Wertgutachten oder Sachverständigengutachten nicht herum. Folgende juristische Angelegenheiten kommen hierfür infrage:
Scheidungsverfahren
Erbschaft
Unternehmensbewertung
Versicherungsstreitigkeiten
Immobilienfinanzierung
Grundsätzlich ist es möglich, eine Immobilienbewertung selbst vorzunehmen. Wenn du beispielsweise einen Immobilienverkauf in Erwägung ziehst, kannst du den Wert deines Objekts zunächst selbst berechnen oder schätzen. Jedoch musst du hierbei beachten, dass deine eigenen Ergebnisse teils deutlich vom tatsächlichen Immobilienwert abweichen können, da häufig die nötige Expertise und Erfahrung fehlt.
Daher solltest du folgende Punkte im Hinterkopf haben, wenn du den Wert deines Hauses oder deiner Wohnung auf eigene Faust ermitteln möchtest:
Privatpersonen stehen weniger umfangreiche Daten für ein Vergleichswertverfahren zur Verfügung.
Eigentümer:innen neigen dazu, den Wert der eigenen Immobilie zu überschätzen.
Es ist meist keine fachliche Expertise vorhanden, um den genauen Zustand des Objektes professionell einzuschätzen.
Die Frage danach, ob der Immobilienwert eher mithilfe eines online Rechners oder von Expert:innen ermittelt werden sollte, ist so nicht eindeutig zu klären. Die Antwort hängt in erster Linie davon ab, für welchen Zweck du den Immobilienwert berechnen willst. Sobald eine Berechnung des Immobilienwertes von amtlichen Stellen wie Gerichten oder Finanzämtern eingefordert wird, kommst du nicht um ein professionelles Wertgutachten zum Wert deiner Immobilie herum. Hilfreich ist eine Immobilienwertermittlung online im Vorfeld aber dennoch, denn du kannst auf Grundlage einer vorläufigen und dennoch aussagekräftigen Immobilienbewertung leichter Entscheidungen treffen, wertsteigernde Sanierungen durchführen, eine Schenkung vorbereiten oder als Erb:in einer Immobilie Pläne schmieden.
Den Verkehrswert findest du über eine professionelle Immobilienbewertung heraus. Online-Tools wie der ImmoScout24-Rechner liefern eine erste Einschätzung basierend auf Vergleichsdaten. Für rechtlich verbindliche Zwecke (Scheidung, Erbschaft, Finanzamt) benötigst du ein Gutachten durch zertifizierte Sachverständige. Der Verkehrswert beschreibt den aktuellen Marktwert unter Berücksichtigung von Lage, Zustand, Ausstattung und Marktbedingungen.
Das Vergleichswertverfahren gilt als genauestes Verfahren für Wohnimmobilien, da es tatsächliche Marktpreise widerspiegelt. Je mehr Vergleichsobjekte in ähnlicher Lage vorhanden sind, desto präziser wird das Ergebnis. Bei vermieteten Objekten ist das Ertragswertverfahren am aussagekräftigsten, bei einzigartigen Immobilien ohne Vergleichsobjekte das Sachwertverfahren.
Den Immobilienwert steigerst du durch: Energetische Sanierung (neue Fenster, Dämmung, Heizung), Modernisierung von Bad und Küche, Verbesserung der Außenwirkung (Fassade, Garten), Schaffung zusätzlicher Wohnfläche (Dachausbau, Anbau) oder Optimierung des Grundrisses. Wichtig: Vorab Kosten-Nutzen-Rechnung durchführen, um zu prüfen, ob sich die Investition im Verkaufspreis widerspiegelt.
Unsere Expert:innen von ImmoScout24 helfen dir gerne weiter. Stell uns jede Frage rund um deine Immobilie. Wir beraten dich individuell und persönlich. Schreibe uns gerne eine E-Mail an martkwert@scout24.com oder rufe uns an unter 030 24 301 14 50.
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