Ob und inwiefern du einen Maklervertrag kündigst und privat verkaufen darfst, ist von der Art des Maklervertrags abhängig. Es gibt drei verschiedene Arten von Makleraufträgen, die danach gestaffelt sind, wie viel Engagement und Leistung du vom Immobilienprofi erhälst. 

Hier erfährst du mehr über die verschiedenen Auftragsarten und das korrekte Vorgehen, wenn du dein Haus ohne Makler verkaufen willst, obwohl ein Maklervertrag abgeschlossen wurde.

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Das Wichtigste in Kürze
  • Einen Maklervertrag zu kündigen und privat zu verkaufen, ist grundsätzlich möglich. Dabei kommt es auf den Maklervertrag an. 
  • Lies den Vertragsentwurf vor der Unterschrift genau durch und achte insbesondere auf Details zur Kündigungsfrist, Laufzeit und Provision bzw. Aufwandsentschädigung.

  • Beim einfachen Maklerauftrag sowie beim einfachen Makleralleinauftrag darfst du selbst Käufer finden, während du beim qualifizierten Makleralleinauftrag alle Interessenten direkt an den Makler verweisen musst.

  • Trotz Kündigung des:der Makler:in kann eine Aufwandsentschädigung oder sogar die Provision anfallen.

  • Befristete Maklerverträge lassen sich nur schwer kündigen; Du solltest daher eine kurze Laufzeit vereinbaren und diese auslaufen lassen, bevor du den Makler darüber informierst, dass du bereits einen Käufer gefunden hast.

  • Ein Profi erzielt für dich einen guten Verkaufspreis. Lass dir hier kostenlos passende Makler:innen aus deiner Region empfehlen.


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Welche Arten von Maklerverträgen gibt es?

Die Frage ist deshalb so relevant, weil zwei von drei Verträgen dir den Spielraum lassen, dein Haus ohne Makler:in zu verkaufen

Wählst du die Komfortvariante, musst du alle Interessent:innen an den: die Makler:in weiterleiten, sind im Erfolgsfall zur Provisionszahlung verpflichtet und über einen bestimmten Zeitraum an den Vertrag gebunden. Weniger exklusive Vertragsmodelle erlauben dir, selbst nach Käufer:innen zu suchen, relativ problemlos zu kündigen und die Provision bestenfalls zu sparen.

Der Makleralleinauftrag

Der Maklervertrag kann ein Exklusivangebot sein mit Wertermittlung, Exposé, Vermarktung, Besichtigungsterminen und anderen Leistungen. Du verpflichtest dich im Gegenzug, den Aufwand über eine Provision zu bezahlen, wenn der:die Makler:in erfolgreich ist. In der Regel ist das auch der Fall, Makler:innen arbeiten effizient und zielorientiert, um am Ende für Ihre Arbeit auch entlohnt zu werden. Man spricht hier von einem qualifizierten Makleralleinauftrag, der dich verpflichtet, jede:n Interessent:in an den:die Makler:in zu verweisen

Der einfache Makleralleinauftrag unterscheidet sich vom qualifizierten Auftrag darin, dass du parallel ebenfalls nach einem: einer Käufer:in suchen darfst. Bist du erfolgreich, kannst du den Vertrag kündigen und das Haus trotz Makler:in privat verkaufen. Es fällt dann keine Provision an, aber je nach vertraglicher Vereinbarung eventuell eine Aufwandsentschädigung.


Der allgemeine Maklerauftrag

Der allgemeine Maklerauftrag ist im Gegensatz zu den Alleinaufträgen zeitlich unbegrenzt und wird häufig mündlich abgeschlossen. Er eignet sich für beliebte Immobilien in guter Lage. Für Makler:innen besteht keine Verpflichtung, aktiv zu werden. Es steht dir außerdem frei, weitere Makler:innen zu engagieren und auch selbst nach Käufer:innen zu suchen.


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Maklervertrag individuell schriftlich ausarbeiten

Die genauen Bedingungen sowie die Höhe der Provision sind im Maklervertrag festgehalten. Wir empfehlen dir, den Maklervertrag individuell schriftlich auszuarbeiten.  
Zwar ist die Textform bei einem Immobilienverkauf/-kauf per Gesetz ohnehin erforderlich, aber es würde auch eine E-Mail genügen. In einem ausgearbeiteten Vertrag lassen sich jedoch Vereinbarungen und Bedingungen wie die Höhe der Provision sehr konkret und rechtswirksam erfassen. Er ist grundsätzlich einer formlosen Willenserklärung vorzuziehen.


Es ist grundsätzlich möglich, ein Haus trotz Maklerauftrag privat zu verkaufen. Fraglich ist dabei nur, ob es sich wirklich lohnt. Bist du bereit, mehrere Monate an deinem Ziel zu arbeiten und sich neues Wissen anzueignen? Wenn du dich informieren möchtest, wie du dein Haus privat verkaufst oder wie du den Verkauf abwickelst, wenn du schon eine:n Käufer:in hast, dann besuche unseren Ratgeber zum Thema Haus privat verkaufen.

Wie gehe ich vor, wenn ich selbst einen Käufer gefunden habe?

Wenn du privat Käuferinteressierte für dein Objekt gefunden hast, hängt das weitere Vorgehen also deutlich vom Maklervertrag ab. Der qualifizierte Alleinauftrag, der bei Makler:innen besonders beliebt ist, verbietet es dir, ohne Mitarbeit der Immobilienprofis den Verkauf zu organisieren. In diesem Fall musst du die Interessent:innen daher in Kontakt zu den Makler:innen setzen, diese erhalten dann die vereinbarte Provision.

Mann sucht Käufer und informiert sich zur Maklerkündigung

Verkauf nach Ende des Maklervertrags

Alternativ ist es natürlich möglich, den Alleinauftrag auslaufen zu lassen. Dieser ist meistens auf drei Monate begrenzt. Nach Ablauf dieser Zeit kannst du ohne Mitarbeit des:der Maklers:Maklerin und somit ohne Provision den Verkauf abwickeln. Auch nach Ablauf des Maklervertrags besteht eine mindestens viermonatige Bindungsfrist, die gegebenenfalls zu einer Provisionszahlung führen kann. Hier erfährst du mehr über Themen rund um den Maklervertrag.

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Wie du den besten Verkaufspreis erzielst

Wenn du dich auf dem Immobilienmarkt nicht auskennst, empfehlen wir dir, auf jeden Fall mit Makler:innen zusammenzuarbeiten. Denn so ersparst du viel Zeit und Mühe und erzielst den besten Verkaufspreis. Unser Service: Wir empfehlen dir gute Makler:innen aus deiner Region.

Beim einfachen Maklerauftrag sowie beim Makleralleinauftrag hingegen darfst du trotz bestehendem Vertrag selbst nach Käufern suchen und den Verkauf ohne Unterstützung des Maklers abwickeln. Wichtig ist dann allerdings, dass diese Käufer wirklich durch dich und nicht durch den Makler auf das Objekt aufmerksam geworden sind. Auch nach Ablauf des Maklervertrags besteht die Kundenbindung, die gegebenenfalls zu einer Provisionszahlung führen kann. Wenn du die Dienste des Maklers nicht mehr benötigst, kannst du den Vertrag einfach auslaufen lassen. Gebe dem Makler Bescheid, damit dieser seine Bemühungen einstellt.

Wie kann ich den Maklervertrag kündigen?

Du hast eine:n Makler:in beauftragt, aber selbst den:die Käufer:in gefunden. Zu Recht fragst du dich, ob du den Maklervertrag kündigen kannst, um den Verkauf der Immobilie an den:die Interessent:in selbst vorzunehmen. 

Eine Möglichkeit zur Beendigung des Vertrags ist der Widerruf: Die normale Widerrufsfrist des Maklervertrags beträgt 14 Tage. Hat der Makler vergessen, dich darüber zu belehren, hast du sogar zwölf Monate und zwei Wochen Zeit, den Vertrag zu widerrufen.

Unbefristete Maklerverträge, die meistens einfache Verträge sind, darfst du ohne Angabe von Gründen jederzeit kündigen. Dies ist sogar mit sofortiger Wirkung möglich. Dies hat zur Folge, dass der Makler seine Bemühungen direkt einstellen muss. Andernfalls endet der unbefristete Vertrag erst mit Abschluss eines notariell beurkundeten Kaufvertrags. Weitere Informationen zum Immobilienkaufvertrag haben wir dir hier zusammengestellt.

Befristete Verträge hingegen enthalten normalerweise eine Klausel zur Laufzeit und zur möglichen Art der Kündigung. Beispielsweise ist es möglich, dass sich der Vertrag nach den vereinbarten drei oder fünf Monaten automatisch verlängert, solange du keinen Widerspruch einlegst, bis die Immobilie verkauft ist. Eine ordentliche Kündigung lässt sich erst zum Endzeitpunkt der Laufzeit umsetzen. Andere befristete Verträge laufen automatisch aus, sodass gar keine Kündigung nötig ist. 

Wenn du eine:n Makler:in beauftragt, aber den:die Käufer:in selbst gefunden hast, ist die Kündigung der erste Schritt. Allerdings bedeutet eine Kündigung nicht zwangsläufig, dass du kostenfrei aus dem Vertrag kommst. Bei der Kündigung eines Maklerauftrags kann eine Aufwandsentschädigung anfallen. Dies ist der Fall, wenn der Immobilienprofi bereits aktiv geworden ist. Findet der Verkauf innerhalb der Bindungsfrist mit einem Kaufinteressierten des:der Makler:in statt, kann dennoch eine Provisionszahlung fällig werden. Grundsätzlich gilt hier, dass Nebenabreden wie diese im Vertrag schriftlich vereinbart werden müssen.

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Vorsicht vor Schadensersatzforderungen

Erkundige dich vor der Kündigung des Maklervertrags auf jeden Fall nach den rechtlichen Fallstricken. Unter Umständen hast du bei unsachgemäßen Kündigungen mit Schadensersatzforderungen des:der Makler:in zu rechnen. Unser Ratgeber zum Thema Maklervertrag kündigen stellt die wichtigsten Informationen für dich zusammen.

Um einen befristeten Maklervertrag außerordentlich zu kündigen, muss ein besonderer Grund vorliegen, beispielsweise:

  • gravierende Pflichtverletzungen
  • Vertragsverletzungen
  • zerrüttetes Vertrauen


In dem Fall, dass du selbst einen Käufer gefunden hast, ist die außerordentliche Kündigung daher nicht möglich, die ordentliche Kündigung jedoch zu empfehlen.


FAQ: Häufige Fragen zur Kündigung des Maklervertrags, wenn man selbst einen Käufer gefunden hat

Kann man einen Maklervertrag vorzeitig kündigen?

Du kannst einen unbefristeten Maklervertrag jederzeit ohne Angabe eines Grundes kündigen. Den Maklervertrag zu kündigen, wenn man selbst einen Käufer gefunden hat, ist dafür ein besonders typischer Anlass. Bei einem befristeten Maklervertrag kannst du nur fristgerecht zum Ablauf der Laufzeit kündigen oder von deinem „außerordentlichen Kündigungsrecht“ Gebrauch machen.

Kann ich trotz Maklervertrags mein Haus verkaufen?

Bei einem qualifizierten Alleinauftrag musst du alle Kaufinteressent:innen an den:die Makler:in weiterleiten. Der einfache Makleralleinauftrag sowie der einfache Maklerauftrag lässt es zu, dass du als Verkäufer:in selbst aktiv wirst. In diesem Fall ist es möglich, dass man den Maklervertrag kündigt, wenn man selbst einen Käufer gefunden hat.

Wie komme ich aus einem Maklervertrag wieder raus?

Zum einen kannst du vom Widerrufsrecht Gebrauch machen und den innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Hat keine Belehrung seitens des:der Maklers: Maklerin stattgefunden, erlischt das Widerrufsrecht erst 12 Monate und 2 Wochen nach Vertragsabschluss. Zum anderen kannst du bei empfindlichen Störungen des Vertragsverhältnisses außerordentlich kündigen, in allen anderen Fällen gelten die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen.

Kann man als Verkäufer vom Maklervertrag zurücktreten?

Innerhalb der Widerrufsfrist von 14 Tagen oder wenn du triftige Gründe für eine außerordentliche Kündigung hast, kannst du vom Maklervertrag zurücktreten. In allen anderen Fällen gelten die vertraglichen Vereinbarungen mit ihren Kündigungsfristen.


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Nadine Kunert
Expertin für Verkauf & Vermietung

Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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