Maklervertrag kün­di­gen und pri­vat ver­kau­fen – geht das?

Ob du deinen Maklervertrag kündigen und privat verkaufen kannst, hängt von der Art des Maklervertrags ab. Es gibt drei Arten von Makleraufträgen, die das Engagement und die Leistungen des Maklers bestimmen und sich zusätzlich in den Kündigungsbedingungen unterscheiden.

Hier erfährst du mehr über die verschiedenen Auftragsarten, ihre Kündigungsbedingungen und wie du korrekt vorgehst, um dein Haus ohne Makler zu verkaufen.

Die Frage ist deshalb so relevant, weil zwei von drei Maklerverträgen dir den Spielraum lassen, dein Haus ohne Makler:in zu verkaufen.

Diese Freiheit spielt dir in die Karten, wenn du dich nicht so recht entscheiden kannst, ob du dein Haus mit oder ohne Makler:in verkaufst. Vielleicht erhältst du aber auch durch eigene Bemühungen ein sehr gutes Kaufangebot, dass du nicht verfallen lassen möchtest.

Wählst du die Komfortvariante, den qualifizierten Makleralleinauftrag, musst du alle Interessent:innen an den: die Makler:in weiterleiten und zusätzlich bist du
 

• im Erfolgsfall zur Provisionszahlung verpflichtet.
• über einen bestimmten Zeitraum an den Vertrag gebunden.

Weniger exklusive Vertragsmodelle erlauben dir:
 

• selbst nach Käufer:innen zu suchen.
• relativ problemlos zu kündigen.
• und die Provision bestenfalls zu sparen.
  

Der Maklervertrag kann ein Exklusivangebot sein mit Wertermittlung, Exposé, Vermarktung, Besichtigungsterminen und anderen Maklerleistungen. Du verpflichtest dich im Gegenzug, den Aufwand über eine Provision zu bezahlen, wenn der:die Makler:in erfolgreich ist.

In der Regel ist das auch der Fall, denn Makler:innen arbeiten effizient und zielorientiert, um am Ende für ihre Arbeit auch entlohnt zu werden. Man spricht hier von einem qualifizierten Makleralleinauftrag, der dich dazu verpflichtet, jede:n Interessent:in an den:die Makler:in zu verweisen. Deine Entscheidung, dein Haus mit Makler zu verkaufen, hat bei diesem Vertrag die höchste Verbindlichkeit.

Der einfache Makleralleinauftrag unterscheidet sich vom qualifizierten Auftrag darin, dass du parallel zu den Bemühungen des:der einen beauftragen Makler:in ebenfalls nach einem:einer Käufer:in suchen darfst. Bist du erfolgreich, kannst du den Vertrag kündigen und das Haus trotz Makler:in privat verkaufen. Es fällt dann keine Provision an, aber je nach vertraglicher Vereinbarung eventuell eine Aufwandsentschädigung.

Der allgemeine Maklerauftrag ist im Gegensatz zu den Alleinaufträgen zeitlich unbegrenzt und wird häufig mündlich abgeschlossen. Er eignet sich für beliebte Immobilien in guter Lage. Für Makler:innen besteht keine Verpflichtung, aktiv zu werden. Es steht dir außerdem frei, deine Immobilie über mehrere Makler anzubieten und auch selbst nach Käufer:innen zu suchen.

Ja, bestimmte Maklerverträge, der einfache Makleralleinauftrag und der Maklerallgemeinauftrag, lassen es zu, dass du dein Haus trotz Maklerauftrag privat verkaufst.

Am besten überprüfst du für dich, ob es sich wirklich lohnt. Bist du bereit, mehrere Monate an deinem Ziel zu arbeiten und dir neues Wissen anzueignen? Wenn du dich informieren möchtest, wie du dein Haus privat verkaufst oder wie du den Verkauf abwickelst, wenn du schon eine:n Käufer:in hast, dann besuche unseren Ratgeber zum Thema Haus privat verkaufen.

Wenn du privat Kaufinteressierte für dein Objekt gefunden hast, hängt das weitere Vorgehen deutlich vom Maklervertrag ab. Der qualifizierte Alleinauftrag, der bei Makler:innen besonders beliebt ist, verbietet es dir, ohne Mitarbeit der Immobilienprofis den Verkauf zu organisieren. In diesem Fall musst du die Interessent:innen daher in Kontakt zu den Makler:innen bringen. Diese erhalten dann die vereinbarte Provision.

Alternativ ist es möglich, den qualifizierten Alleinauftrag auslaufen zu lassen. Dieser ist meistens auf drei Monate begrenzt. Nach Ablauf dieser Zeit kannst du ohne Mitarbeit des:der Maklers:in und somit ohne Courtage den Verkauf abwickeln. Allerdings besteht auch nach Ablauf des Maklervertrags eine mindestens viermonatige Bindungsfrist, die gegebenenfalls zu einer Provisionszahlung führen kann. Hier erfährst du mehr über Themen rund um den Maklervertrag.

Beim einfachen Maklerauftrag sowie beim Makleralleinauftrag darfst du trotz bestehendem Vertrag selbst nach Käufer:innen suchen und den Verkauf ohne Unterstützung des:der Maklers:in abwickeln. Wichtig ist dann allerdings, dass diese:r Käufer:in wirklich durch dich und nicht durch den:die Makler:in auf das Objekt aufmerksam geworden sind.

Auch nach Ablauf dieser einfachen Maklerverträge besteht die Kundenbindung, die gegebenenfalls zu einer Provisionszahlung führen kann. Ob das bei dir der Fall ist, kannst du im Maklervertrag nachlesen.

Wenn du die Dienste des:der Maklers:in nicht mehr benötigst, kannst du den Vertrag einfach auslaufen lassen. Es reicht, wenn du dem:der Makler:in Bescheid gibst, dass diese:r die Bemühungen einstellen kann.

Du hast eine:n Makler:in beauftragt, aber selbst den:die Käufer:in gefunden. Zu Recht fragst du dich, ob du den Maklervertrag kündigen kannst, um den Verkauf der Immobilie an den:die Interessent:in selbst vorzunehmen.

Eine Möglichkeit zur Beendigung des Vertrags ist der Widerruf: Die normale Widerrufsfrist des Maklervertrags beträgt 14 Tage. Hat der Makler vergessen, dich darüber zu belehren, hast du sogar zwölf Monate und zwei Wochen Zeit, den Vertrag zu widerrufen.

Unbefristete Maklerverträge, die meistens einfache Verträge sind, darfst du ohne Angabe von Gründen jederzeit kündigen. Die Kündigung tritt mit sofortiger Wirkung in Kraft und der:die Makler:in muss seine:ihre Bemühungen direkt einstellen. Andernfalls endet der unbefristete Vertrag erst mit Abschluss eines notariell beurkundeten Kaufvertrags.

Beachte auch hier die Bindungsfrist, die ursprünglich vom:von der Makler:in akquirierte Interessent:innen für weitere sechs Monate ab dem Kündigungszeitpunkt an den:die Makler:in provisionspflichtig binden. Weitere Informationen zum Immobilienkaufvertrag haben wir dir in unserem Beitrag zusammengestellt.

Befristete Verträge hingegen, wie der qualifizierte Alleinauftrag, enthalten normalerweise eine Klausel zur Laufzeit und zur möglichen Art der Kündigung.

Beispielsweise ist es möglich, dass sich der Vertrag nach den vereinbarten drei oder fünf Monaten automatisch verlängert, solange du keinen Widerspruch einlegst, bis die Immobilie verkauft ist. Eine ordentliche Kündigung lässt sich erst zum Endzeitpunkt der Laufzeit umsetzen. Andere befristete Verträge laufen automatisch aus, sodass gar keine Kündigung nötig ist.

Wenn du eine:n Makler:in beauftragt, aber den:die Käufer:in selbst gefunden hast, ist die Kündigung der erste Schritt. Allerdings bedeutet eine Kündigung nicht zwangsläufig, dass du kostenfrei aus dem Vertrag kommst. Bei der Kündigung eines Maklerauftrags kann eine Aufwandsentschädigung anfallen. Dies ist der Fall, wenn der Immobilienprofi bereits aktiv geworden ist.

Findet der Verkauf innerhalb der Bindungsfrist mit einem Kaufinteressierten des:der Makler:in statt, kann dennoch eine Provisionszahlung fällig werden. Grundsätzlich gilt hier, dass Nebenabreden wie diese im Vertrag schriftlich vereinbart werden müssen.

Um einen befristeten Maklervertrag außerordentlich zu kündigen, muss ein besonderer Grund vorliegen, beispielsweise:
 

• gravierende Pflichtverletzungen
• Vertragsverletzungen
• zerrüttetes Vertrauen

In dem Fall, dass du selbst einen Käufer gefunden hast, ist die außerordentliche Kündigung daher nicht möglich.

Das Kündigen eines Maklervertrags, wenn du selbst eine:n Käufer:in gefunden hast, kann je nach Vertragsart unterschiedlich komplex sein. Während einfache Makler- und Makleralleinaufträge dir mehr Freiheiten bieten, erfordert ein qualifizierter Makleralleinauftrag strikteres Vorgehen.

Es ist wichtig, die Bedingungen deines Vertrags genau zu prüfen und die rechtlichen Fallstricke zu kennen. Ein privat organisierter Verkauf kann dir viel Geld sparen, erfordert jedoch Eigeninitiative und Marktkenntnisse.

Wenn du unsicher bist, empfiehlt es sich, weiterhin die Dienste eines:einer Maklers:in in Anspruch zu nehmen, um den besten Verkaufspreis zu erzielen und rechtliche Probleme zu vermeiden.