Mit von bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises ist die Maklerprovision ein wesentlicher Kostenfaktor. Doch besteht eigentlich auch Anspruch auf die Maklerprovision, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt? Hier erfahren Sie, was passiert, wenn Voraussetzungen des Vertrags nicht erfüllt wurden. Zudem informieren wir Sie darüber, wann der Anspruch auf Maklerprovision verjährt und wann Sie eine Rückzahlung der Provision erwarten können.
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Achten Sie schon bei Abschluss des Maklervertrags genau darauf, unter welchen Bedingungen die Provision fällig wird.
Die Makler:innen müssen der Aufgabe, Kaufinteressierte zu finden, nachkommen und dürfen die Provision in der Regel erst nach unterschriebenem Kaufvertrag berechnen.
Bei grober Fahrlässigkeit, falschen Angaben oder Nichtzustandekommen des Hauskaufs können Sie die Provision in vielen Fällen zurückverlangen.
Auch, wenn Sie den Maklervertrag vor Vermittlung der Immobilie kündigen, kann es sein, dass die Makler:innen aufgrund der Bindungsfrist ihrer Kaufinteressierten ein Anrecht auf die Provision haben.
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- Was passiert mit der Maklerprovision, wenn der Hauskauf nicht zustande kommt?
- Wann habe ich einen Anspruch auf Rückzahlung der Maklerprovision?
- Wann verjährt der Anspruch auf Maklerprovision?
- Checkliste: So sparen Sie sich die Maklerprovision, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt
- FAQ: Häufige Frage zur Maklerprovision bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags
Es gibt in Deutschland kein Maklergesetz. Für die Frage „muss ich Provision zahlen, wenn der Hausverkauf nicht zustande gekommen ist?”, gilt als erste Anlaufstelle zunächst einmal das Bürgerliche Gesetzbuch.cDort finden Sie ab § 652 BGB Informationen darüber, ab wann Makler:innen einen Provisionsanspruch haben.
Makler:innen müssen laut BGB folgende Kriterien erfüllen, um die Maklerprovision zu erhalten:
- Zustandekommen eines erfolgreichen Kaufvertrags
- Erfolgreiche Nachweistätigkeit der Makler:innen
- Erfüllung aller im Maklervertrag festgelegten Bedingungen
- Inhaber:in einer Gewerbezulassung
Leider lässt sich daraus nicht zwangsläufig ableiten, dass die Maklerprovision nicht fällig wird, wenn kein Hauskauf zustande kommt. Der abgeschlossene Maklervertrag bestimmt vorrangig darüber, wann Provisionsansprüche entstehen. Achten Sie daher schon bei Vertragsabschluss genau darauf, unter welchen Bedingungen und zu welchem Zeitpunkt die Provision fällig wird! Bezeichnend in diesem Zusammenhang sind Formulierungen wie „Sollte der Hauskauf durch eine Ursache, die weder Verkäufer:in noch Makler:in zu verschulden haben, nicht zustande kommen, ist dennoch eine Maklerprovision fällig“.
Angenommen, die Maklerleistung besteht laut Vertrag darin, Kaufinteressierte zu finden, können sie die Provision auch genau dann verlangen. Der Vertragsabschluss muss nicht erfolgen, denn der Immobilienprofi ist seiner Verpflichtung schließlich nachgekommen. Wenn also der Klassiker eintritt und die Kaufinteressierten in letzter Minute vom Kaufvertrag zurücktreten, muss die Maklerprovision dennoch gezahlt werden.
Achten Sie sowohl als Käufer:in, als auch als Verkäufer:in einer Immobilie genau auf eine Vereinbarung im Maklervertrag, dass die Provision erst mit erfolgreicher Übergabe des Hauses fällig wird.
Sie überlegen noch, ob Sie Ihre Immobilie selbst verkaufen möchten oder lieber eine:n Makler:in damit beauftragen? Lesen Sie mehr zu den Vor- und Nachteilen, die der Hausverkauf mit Makler:in bringt!
Grundsätzlich gilt, dass Sie die Maklerprovision nicht nachträglich reduzieren dürfen. Der Paragraf § 655 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist die rechtliche Grundlage für diese Regelung.
Was aber tun, wenn die Maklerprovision bereits bezahlt ist und es Anlass zur Beschwerde folgender Art gibt?
Eine vertraglich vereinbarte Provision ist nachweislich zu hoch.
Der:die Makler:in hat unerlaubterweise gleichzeitig für Verkäufer:in und Käufer.in gearbeitet.
Der:die Makler:in hat wesentliche Mängel verschwiegen.
Trifft auch nur einer dieser Beschwerden zu, sollten Sie als Verkäufer:in vor Gericht eine Klage einreichen, um die Maklerprovision zu reduzieren oder zurückzuerhalten. Wenn Sie die Maklerprovision noch nicht gezahlt haben und oben genannte Gründe nachweislich zutreffen, müssen Sie die Provision auch nicht bezahlen.
Der ortsübliche Rahmen der Provisionshöhe bewegt sich je nach Bundesland zwischen 5,95 und 7,14 Prozent auf den Verkaufspreis für alle notwendigen Maklerleistungen in einem einzigen Vermittlungsauftrag. Geht es lediglich um das Annoncieren Ihrer Immobilie in einem Immobilienportal und um ein bis zwei Massenbesichtigungstermine, liegen gute Gründe vor, die Maklerprovision zu verhandeln.
Sie können Makler:innen laut § 626 des BGB jederzeit kündigen. Vorsichtshalber sollten Sie den Maklervertrag nach Klauseln überprüfen, die die Kündigung betreffen.
Dennoch kann eine erfolgte Kündigung Sie nicht immer vor der Zahlungsverpflichtung der Maklerprovision schützen. Bis zu vier Monate nach der Kündigung gilt die Bindungsfrist für Kaufinteressent:innen. Das bedeutet, dass die vom Immobilienprofi vermittelten Kaufinteressierte mit einem notariellen beurkundeten Kaufvertrag erst dann keine Provision mehr auslösen, wenn vier Monate verstrichen sind. Wobei vier Monate die kürzeste Bindungsfrist darstellen. Je nachdem wie groß die Immobilie ist und wie die vertraglichen Regelungen aussehen, kann sie bis zu zwölf Monaten andauern. Ob der:die Makler:in die Bindungsfrist im Falle Ihres Objekts überstrapaziert hat, kann abschließend nur ein Gericht beurteilen.
Bei Abschluss eines Maklervertrags sollten Sie auf verschiedene Faktoren achten, damit Sie bei Nichtzustandekommen eines notariellen Kaufvertrags keine Courtage zahlen müssen.
Achten Sie auf Klauseln im Maklervertrag! Es gibt immer wieder Makler:innen, die mit unwirksamen Klauseln versuchen, auch bei Nichterfolg eine Maklerprovision zu erhalten.
Im Maklervertrag werden auch immer die Maklerleistungen und Verpflichtungen der Makler:innen aufgelistet. Achten Sie hierauf, dass der richtige Wortlaut vorliegt! Wird beispielsweise vereinbart, dass der:die Makler:in die Courtage schon bei Interessentenvermittlung erhält, ist ein Zustandekommen eines notariellen Kaufvertrags keine Pflicht. Der:die Makler:in würde die Courtage erhalten, auch wenn kein Kaufvertrag entsteht.
Achten Sie auf den Fälligkeitszeitpunkt der Maklergebühr! Wichtig ist hier, dass die Maklerprovision erst dann anfällt, wenn es zu einem notariellen Kaufvertrag kommt. Hier erfahren Sie mehr zur Zahlungsfrist der Maklerprovision.
Sie sollten den Maklervertrag immer genau durchlesen. Es gibt verschiedene Formulierungen, die letztendlich zur Zahlung der Courtage auch ohne den Abschluss eines Kaufvertrags verpflichten. Bei fragwürdigen Formulierungen sollten Sie lieber nochmal genauer hinschauen – oder einen Experten befragen.
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Was, wenn der Makler das Haus nicht verkauft?
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Grundsätzlich ist der notariell beurkundete Kaufvertrag die Voraussetzung für die Provisionsansprüche des:der Makler:in. Die Aktivitäten der:des Immobilienmaklers sollte ursächlich sein für den Verkauf. Dennoch kann eine Provision auch bei Nichtzustandekommen des Hausverkaufs anfallen.
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Wann verfällt die Maklerprovision?
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Der Anspruch auf Maklerprovision verjährt vier Monate nach Kündigung des Maklervertrags. Je nach Größe des Objekts und vertraglicher Ausgestaltung kann diese Bindungsfrist bis zu zwölf Monate betragen.
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Wie komme ich aus einem Maklervertrag wieder raus?
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Befristete Maklerverträge enden entweder von selbst oder werden nach der Vertragslaufzeit, die mindestens drei Monate beträgt, automatisch verlängert. Unbefristete Verträge können jederzeit gekündigt werden.
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Wann muss ein Makler seine Provision zurückzahlen?
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Ist die Maklerprovision erst einmal bezahlt, lässt sie sich ausschließlich über eine Klage vor Gericht zurückfordern. Dazu müssen gravierende Gründe vorliegen wie die ungerechtfertigte Höhe, dass der:die Immobilienexpert:in für Käufer:in und Verkäufer:in gearbeitet hat oder Mängel verschwiegen worden sind.
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Was passiert, wenn der Makler keinen Käufer findet?
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Nicht immer ist ein erfolgreicher Verkaufsabschluss Voraussetzung für die Entlohnung des:der Makler:in. Mitunter finden sich im Maklervertrag Formulierungen, die auch bereits die Suche nach Kaufinteressierten gelten lassen als Leistung, die mit einer Provisionszahlung entlohnt wird.
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