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Der Immobilienkaufvertrag gehört zu den wichtigsten Dokumenten, die du in deinem Leben unterschreibst. Hier erfährst du, wie du den Immobilienkaufvertrag vor Unterschrift überprüfen kannst und welche Inhalte des Vertrags besonders wichtig sind. Zudem erhältst eine praktische Immobilienkaufvertrag Checkliste.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bevor du den Immobilienkaufvertrag unterschreibst, solltest du eventuelle Fragen klären und überprüfen, dass der Kaufvertrag alle wichtigen Inhalte enthält.
  • Achte besonders auf die Regelungen zu Grundpfandrechten, Genehmigungen und Gewährleistung bei Mängeln und lasse dich im Zweifel vom Notar oder einem Fachanwalt beraten.
  • Nutze unserer praktische Immobilienkaufvertrag Checkliste, um das Dokument ausführlich zu überprüfen, und lasse dir dafür ruhig die zwei gesetzlich vorgesehenen Wochen Zeit.

Immobilienkaufvertrag: Worauf muss ich achten?

Vor dem Erwerb oder Verkauf einer Immobilie ist es sinnvoll, sich mit den Inhalten eines Immobilienkaufvertrages zu beschäftigen. Ist man nämlich bereits beim Notartermin, bestehen oft Hemmungen, bei Unklarheiten nachzufragen. Jedoch solltest du das wichtige Dokument erst dann unterschreiben, wenn du alle Fragen zu den Klauseln des Immobilienkaufvertrag geklärt hast. Dafür solltest du dir im Klaren darüber sein, was man beim Immobilienkaufvertrag beachten muss.

Notare sind verpflichtet, den Vertragstext bei Beteiligung von Verbrauchern mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung den Verbrauchern zur Verfügung zu stellen. So hast du ausreichend Zeit, den Vertrag von einem Experten wie deinem Makler oder einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Ein Kaufvertrag ohne Notar ist nicht möglich, da Immobilienverkäufe immer notariell beurkundet werden müssen.

Wichtig:

In der Praxis kommen Notare ihrer Verpflichtung, dem Käufer den Vertragsentwurf zwei Wochen vor Unterschrift zukommen zu lassen, leider nicht immer nach. Du solltest jedoch auf die Einhaltung deines Informationsrechtes als Verbraucher bestehen und bei Bedarf den Termin zur Unterschrift des Immobilienkaufvertrags verschieben.

Wichtige Grundlagen für Verträge aller Art, so auch für den Immobilienvertrag, findest du im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Zwar musst du dieses Gesetz nicht ausführlich studieren, aber bei Fragen zum Kaufvertrag der Immobilie kannst du das BGB konsultieren. Alternativ solltest du einen Rechtsanwalt um Hilfe bitten. Gern vermitteln wir dir einen Experten in deiner Nähe, der überprüfen kann, ob dein Immobilienvertrag BGB-konform ist .

Übrigens:

Falls du noch nicht bereit bist, den Immobilienkaufvertrag zu unterschreiben, ist auch ein Immobilienkaufvertrag als Vorvertrag denkbar. Mit diesem vorläufigen Kaufvertrag für das Haus hast du Zeit, deine Finanzierung oder andere Fragen zu klären. Jedoch sind auch die Vorverträge verbindlich für den späteren Immobilienkauf.

Was benötigt der Notar für den Kaufvertragsentwurf? Welche Klauseln und Inhalte des Immobilienkaufvertrags sind außerdem noch wichtig? Antworten sowie weiterführende Informationen zu diesen Fragen erfährst du in den folgenden Abschnitten.

Vertragsparteien: Wer kauft die Immobilie von wem?

In einem Immobilienkaufvertrag werden zunächst einmal die beteiligten Parteien aufgenommen. Soweit dem Notar nicht persönlich bekannt, müssen sie sich durch einen amtlichen Ausweis ausweisen. Vertragspartner können Verbraucher, Unternehmer, Erbengemeinschaften oder juristische Personen sein. Mehr über den Notartermin, bei dem du dich ausweisen musst, liest du hier.

Grundbuch: Was wird verkauft?

Mac-Tastatur mit Haussymbol

Vereinbarungen über einen festen Kaufpreis schützen vor Zusatzgebühren des Verkäufers.

Selbstverständlich wird das Kaufobjekt im Immobilienkaufvertrag präzise beschrieben. Der Notar sieht hierfür vor der Beurkundung das Grundbuch ein und bezeichnet das Objekt entsprechend. Dies solltest du genau überprüfen, da nur das verkauft wird, was im Vertrag laut Grundbuch genannt ist.

Achtung Stolperfalle:

Im Grundbuch können Dienstbarkeiten, zum Beispiel zu Gunsten von Nachbargrundstücken (z. B. gemeinsame Hofeinfahrt) oder Versorgungsunternehmen eingetragen sein. Ist das der Fall, lohnt sich auf jeden Fall eine genauere Überprüfung.

Werden Eigentumswohnungen verkauft, wird bezüglich der Beschreibung der Wohnung im Immobilienkaufvertrag immer auf eine Teilungserklärung der Wohnungseigentumsanlage Bezug genommen, die du als Käufer unbedingt kennen musst. Beispielsweise ist es wichtig, ob ein Gartenanteil voll im Eigentum steht oder nur ein Sondernutzungsrecht daran begründet ist.


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Auflassung und Eintragung des neuen Eigentümers

Der Immobilienkaufvertrag ist zur Absicherung des Verkäufers und des Käufers meist zweistufig aufgebaut. Der Käufer muss den Kaufpreis nach Vertragsschluss erst zahlen, wenn im Grundbuch zu seinen Gunsten eine so genannte Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Diese sichert den späteren Erwerb des Käufers ab, da nach Eintragung dieser Auflassungsvormerkung das Objekt nicht noch vom Verkäufer an einen Dritten veräußert werden kann. Auf der anderen Seite wird der Käufer erst nach Zahlung des Kaufpreises im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

Tipp:

Deinen Darlehensvertrag solltest du erst nach dem Immobilienkaufvertrag unterschreiben, um auf Nummer Sicher zu gehen und eine teure Rückabwicklung des Kaufvertrags zu vermeiden. Zum Notartermin kannst du eine verbindliche Finanzierungszusage der Bank mitbringen. Weitere Informationen zur Immobilienfinanzierung findest du hier.

Die Vertragsparteien haben mit diesen weiteren Abwicklungsschritten nach dem Notartermin meist nichts mehr zu tun. Im Kaufvertrag für die Immobilie wird der Notar bereits mit der Abgabe der entsprechenden Erklärungen, insbesondere die so genannte Auflassung des Grundstückes, bevollmächtigt. Mehr zu den Aufgaben des Notars liest du hier.

Genehmigungen, Vorkaufsrecht, Grundpfandrecht

Nach der Beurkundung des Immobilienkaufvertrags prüft der Notar, ob öffentlich-rechtliche Genehmigungen oder die Genehmigung eines Hausverwalters nötig sind oder die Gemeinde vom Vorkaufsrecht Gebrauch macht.

Sind von einer früheren Finanzierung des Objektes noch Grundpfandrechte einer Bank eingetragen, wird bei dieser angefragt, wie hoch der Betrag für deren Ablösung ist. Dieser Betrag kann dann gleich aus dem Kaufpreis gezahlt werden, sofern der Käufer das Grundpfandrecht für seine eigene Finanzierung nicht übernehmen will.

Übergabetermin - Besitzwechsel

Im Immobilienkaufvertrag wird auch der konkrete Übergabetermin des Objektes geregelt. Meist fällt dieser zeitlich mit der Zahlung des Kaufpreises zusammenfällt. So kannst du als Käufer möglichst früh einziehen, während der Verkäufer die Sicherheit hat, seinen Besitz erst nach Eingang des Kaufpreises übergeben zu müssen.

Wichtig:

Beim Übergabetermin solltest du darauf bestehen, ein ausführliches Protokoll anzulegen. So hast du Beweismittel, falls du zeigen möchtest, dass der Verkäufer dir Mängel verschwiegen hat.

 

Gewährleistung: Was passiert bei Mängeln?

Es gibt keine Immobilie ohne Mängel. Aus diesen Gründen werden im Immobilienkaufvertrag auch die Gewährleistungsrechte des Käufers geregelt. Während bei dem Kauf einer gebrauchten Immobilie üblicherweise die Gewährleistung vom Verkäufer ausgeschlossen wird, besteht beim Kauf einer neuen Immobilie per Gesetz eine Gewährleistung für Mängel für den Zeitraum von fünf Jahren.

Wird eine gebrauchte Immobilie verkauft, darf der Verkäufer hingegen keine ihm bekannten Mängel verschweigen, sofern er davon ausgehen muss, dass der Mangel für den Käufer von Interesse ist. Verschweigt er diesen Mangel trotzdem, haftet er dafür. Der Käufer muss dem Verkäufer aber nachweisen, dass er den Mangel, beispielsweise einen Feuchtigkeitsschaden im Keller, gekannt hat.

Tipp:

Für dich als Käufer ist es essenziell, das Objekt vor dem Kauf mit fachkundigem Beistand zu besichtigen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Der spätere Nachweis darüber, dass der Verkäufer über Mängel Bescheid wusste und diese verschwiegen hat, ist schwierig.

Maklercourtage: Wie wird die Provision vertraglich geregelt?

Wurde das Objekt durch einen Makler vermittelt, finden sich im Kaufvertrag der Immobilie häufig Klauseln zur Maklerprovision. Da der Makler nicht Vertragspartei ist – schließlich beteiligt er sich ja auch nicht an den Beurkundungskosten – handelt es sich dabei regelmäßig um ein Zahlungsversprechen zu Gunsten Dritter.

Üblicherweise hat der Makler sich aber seine Provision schon vor der Beurkundung verdient, so dass für die Aufnahme einer bestimmten Klausel in den Vertrag seitens der Vertragsparteien eigentlich keine Notwendigkeit besteht. Der Makler will damit regelmäßig seine Provision nur "zementieren", was übrigens auch im Maklervertrag möglich ist.

Energieausweis: Was ist zu beachten?

Mit der Energieeinsparungsverordnung will der Gesetzgeber erreichen, dass der Energieverbrauch jeder Immobilie transparent dargestellt und dies auch eine Komponente des Immobilienmarktes wird. In der Praxis wird häufig auf die Vorlage eines Energieausweises verzichtet.

Seit 2009 ist der Verkäufer verpflichtet, bereits einem ernsthaften Interessenten einen Energieausweis vorzulegen. Weigert sich der Verkäufer, kann gegen ihn sogar ein Bußgeld verhängt werden. Im Kaufvertrag der Immobilie steht daher, dass der Energieausweis an den Käufer übergeben werden muss.

Damit du als Käufer einschätzen kannst, mit welchen Heizkosten du rechnen solltest, ist eine genaue Analyse des Energieausweises wichtig. Dort siehst du unter anderem auch, welche Sanierungen eventuell in nächster Zeit anstehen. Diese beiden Arten des Energieausweises lassen sich voneinander unterscheiden:

  • Verbrauchsausweis: Dieser Energieausweis ist kürzer und günstiger. Er gibt an, wie viel Energie die Bewohner der Immobilie in den letzten Jahren tatsächlich verbraucht haben.
  • Bedarfsausweis: Im Bedarfsausweis siehst du, welcher theoretische Energiebedarf sich aus dem Gebäudezustand ergibt. Dieser Ausweis ist ausführlicher und meist aufschlussreicher.

Wer erstellt den Immobilienkaufvertrag und wie viel kostet er?

Der Immobilienkaufvertrag gehört zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf. Es handelt sich um einen Service, den der Notar zur Verfügung stellt. Diese Kosten werden von einer Gebührenverordnung geregelt, die je nach Bundesland ein wenig anders ausfallen kann.

Grundsätzlich gilt, dass die Notarkosten sich beim Immobilienvertrag auf 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises belaufen. Dazu gehören auch Services wie die Beurkundung des Kaufvertrags und einer Grundschuld.

Übrigens:

Manchmal ist für die Bezahlung des Kaufpreises ein Notaranderkonto vorhanden, für das du als Käufer normalerweise die Gebühren übernimmst. Mehr zu diesem Konto liest du hier.

Wie gehe ich bei Fragen zum Immobilienkaufvertrag vor?

Wenn du dir über einzelne Punkte im notariellen Vertragsentwurf für den Immobilienkauf unklar bist, lohnt sich eine fachkundige Überprüfung durch einen im Immobilienrecht versierten Rechtsanwalt, der sich Zeit für die Beratung nimmt und nicht nur einfach die Vertragsurkunde "abnickt". Zudem solltest du wissen, dass der Notar als neutrale Beratungsinstanz fungiert und sowohl dich als auch den Verkäufer nach bestem Wissen und Gewissen beraten kann.

Wichtig:

Bei Fehlern im Kaufvertrag einer Immobilie kann es dazu kommen, dass das ganze Dokument ungültig ist. Informiere dich hier über Klauseln im Immobilienkaufvertrag, die fehleranfällig sind, und überprüfe diese besonders genau.

Du hast noch Fragen zum Immobilienkaufvertrag? Dann kannst du hier unsere Immobilienkaufvertrag Checkliste herunterladen, um deinen Kaufvertrag für die neue Immobilie gründlich zu prüfen.


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