Immobilienverkauf

Immobilien gehören zu den unbeweglichen Sachgütern. Bei deren Verkauf gilt es einige Besonderheiten zu beachten, andernfalls können juristische Probleme die Folge sein.

Unter einem Immobilienverkauf ist grundsätzlich die Veräußerung von Grundstücken oder Bauwerken, also Gebäuden oder Wohnungen, zu verstehen. Immobilien werden in der Wirtschafts- und Rechtssprache auch als unbewegliche Sachgüter bezeichnet. Diese unterliegen im Hinblick auf die Eigentumsübertragung und den Gebrauch nicht den gleichen gesetzlichen Bestimmungen wie bewegliche Güter. Im Gegensatz zum Verkauf beweglicher Güter sind beim Immobilienverkauf drei Vorgänge erforderlich:

  • ein Kaufvertrag
  • eine Einigung über den Eigentumsübergang
  • und die Eintragung in das Grundbuch.

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Rechtliche Voraussetzungen für einen Immobilienverkauf

Für einen Immobilienverkauf ist zunächst ein Kaufvertrag erforderlich. Laut § 311b BGB bedarf es der notariellen Beurkundung, wenn das Eigentum an einem Grundstück oder grundstücksgleichen Rechten übertragen werden soll. Wird ein Kaufvertrag ohne eine notarielle Beurkundung geschlossen, ist er dennoch gültig, wenn im Nachhinein die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgt.

Ein besonderes Charakteristikum des deutschen Rechts ist das Abstraktionsprinzip, wonach Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft zwei getrennte Vorgänge sind. Das bedeutet, dass für den Eigentumswechsel der Kaufvertrag (Verpflichtungsgeschäft) nicht ausreicht, sondern zusätzlich eine Übertragung des Eigentums (Verfügungsgeschäft) erfolgen muss. Gemäß § 873 BGB ist hierfür die Einigung der Beteiligten über die Eigentumsübertragung (Auflassung) und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Auflassung vor einer zuständigen Stelle, in der Regel ein Notar, erklärt werden muss (§ 925 BGB). In einem letzten Schritt muss dann noch der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.