Verschweigen von Provisionszahlungen
Mehrfach hatte sich der Bundesgerichtshof in der Vergangenheit mit versteckten Innenprovisionszahlungen zu befassen, die z.B. beim dem Kauf von Eigentumswohnungen vom Verkäufer an den Vermittler gezahlt worden sind. Von versteckten Innenprovisionen spricht man, weil der Käufer von diesen Zahlungen nichts weiß. Werden solche Zahlungen bekannt und liegen sie oberhalb der als normal empfundenen Höhe, fühlen sich Kapitalanleger oftmals getäuscht. Ob sich bei Vorliegen einer hohen Innenprovision ein Schadensersatzanspruch ergibt, kann dabei immer nur für den Einzelfall beantwortet werden.
Zu unterscheiden ist insbesondere, ob Ansprüche gegen den Verkäufer oder gegen den Vermittler geltend gemacht werden sollen. Der Bundesgerichtshof kommt hier - vereinfacht ausgedrückt - zu unterschiedlichen Ergebnissen.
In diesem Fall hatte der BGH unter anderem darüber zu entscheiden, ob eine Provisionszahlung an den Vertrieb in Höhe von DM 45.744,00 bei einem Kaufpreis von insgesamt DM 131.000,00 aufklärungspflichtig ist. Die Vorinstanz hatte eine solche Aufklärungspflicht angenommen, der BGH hat sie verneint. Gleichzeitig hat der BGH jedoch auch festgestellt, dass, wenn weitere Aspekte hinzutreten, eine Haftung des Verkäufers bei einer derart hohen Provisionszahlung durchaus gegeben sein kann.
Das Nichtbestehen einer Aufklärungspflicht hat der BGH im Wesentlichen damit begründet, dass es den Vertragsparteien grundsätzlich selbst überlassen ist, über die Höhe des Kaufpreises zu verhandeln und diesen festzulegen. Der Käufer einer Immobilie hat nach den Ausführungen des BGH keinen Anspruch auf den Erwerb einer Wohnung zu dem tatsächlichen Verkehrswert. Der Verkäufer ist daher nicht ohne weiteres dazu verpflichtet den Käufer auf ein für diesen ungünstiges Geschäft hinzuweisen. Dieser Grundsatz findet seine Grenzen jedoch bei einer sittenwidrigen Kaufpreiserhöhung. Eine hohe Innenprovisionszahlung kann ein erstes Indiz für eine solche Kaufpreisüberhöhung sein. Dies muss jedoch immer im Einzelfall festgestellt werden.
Eine Haftung des Verkäufers kann sich bei Vorliegen einer hohen Innenprovisionszahlung dann ergeben, wenn mit dem Verkäufer auch ein Beratungsvertrag geschlossen wurde. Sofern der Verkäufer selbst oder über Dritte zum Kauf der Wohnung eine Beratung vorgenommen hat und hierbei Angaben beispielsweise zur Rentabilität gemacht wurden, können sich diese Angaben in Anbetracht einer hohen Innenprovisionszahlung als falsch erweisen. Ein Schadensersatzanspruch des Käufers kann in diesem Fall bestehen.
Der BGH hatte in diesem Rechtsstreit darüber zu entscheiden, wann einen Vermittler von Immobilienfondsanteilen eine Aufklärungspflicht über erhaltene Innenprovisionen trifft. Der BGH hat geurteilt, dass eine Aufklärungspflicht generell dann besteht, wenn mehr als 15% an Provisionen gezahlt werden. Zu beachten ist jedoch, dass in dem Fall ein Prospekt vorlag und dieser nicht richtig über die tatsächliche Höhe der Provisionen informierte. Obwohl der BGH in seiner Entscheidung auf das Vorliegen eines Prospekts eingeht, spricht er davon, dass ab 15% generell eine Aufklärungspflicht besteht. Aus der Entscheidung geht daher nicht mit der notwendigen Deutlichkeit hervor, wie es sich verhält, wenn kein Prospekt vorliegt.
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