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Im Rahmen von Immobilienkäufen geht es in der Regel um beträchtliche Geldsummen. Um sich vor eine Zahlungsweigerung seitens des Käufers zu schützen, kann im notariell beurkundeten Kaufvertrag eine sogenannte Vollstreckungsunterwerfung vereinbart werden. Was diese Vertragsklausel im Detail regelt und welche Besonderheit sie aufweist, erfahren Sie nachstehend.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Vollstreckungsunterwerfung als Klausel in einem notariell beurkundeten Vertrag kommt einem Vollstreckungstitel gleich.
  • Eine Vollstreckungsunterwerfung als Klausel in einem Mietvertrag ist unwirksam. Ist sie jedoch individuell vereinbart und notariell beglaubigt, ist sie rechtlich gültig.
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Was ist eine Vollstreckungsunterwerfung und wozu dient sie?

Bei einer Vollstreckungsunterwerfung handelt es sich um eine Vertragsklausel, die es dem Verkäufer einer Immobilie bei Zahlungsweigerung seitens des Käufers ermöglicht, auf das Vermögen des Schuldners zuzugreifen. Damit dies aber gelingt, muss der zugrundeliegende Vertrag notariell beurkundet sein.

Die Vollstreckungsunterwerfung dient dem Verkäufer also als gewisse (finanzielle) Sicherheit, falls der Käufer die im Kaufvertrag vereinbarte Summe gar nicht oder nicht vollständig begleicht. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn der Veräußerer durch den Erhalt der Kaufsumme eventuell noch laufende Darlehen begleichen möchte beziehungsweise muss.

Was ist die Besonderheit einer Vollstreckungsunterwerfung?

Ist eine Vollstreckungsunterwerfung als Klausel in einem notariell beurkundeten Vertragswerk integriert, hat der Gläubiger auch ohne entsprechendes Gerichtsverfahren die Möglichkeit, auf das Vermögen des Schuldners zuzugreifen. Diese Klausel kommt also einem Vollstreckungstitel gleich.

Es ist in der Regel ein zäher und womöglich kostspieliger Gerichtsweg, bis eine Vollstreckungsunterwerfung zum Tragen kommt. Durch die notarielle Beurkundung des zugrundeliegenden Vertrags kann dieser langwierige Prozess aber umgangen werden und ermöglicht einen schnellen Zugriff auf das Vermögen des Schuldners.

Ist eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Mieters zulässig?

Die Antwort lautet hier: Ja! So hat das Bundesgerichtshof im Jahr 2017 entschieden, dass eine individuell vereinbarte Zwangsvollstreckungsunterwerfung, die notariell beglaubigt ist, für maximal drei Nettomonatskaltmieten durchgesetzt werden kann, sofern Rückstände seitens des Mieters gegenüber seinem Vermieter entstehen (Az. VIII ZR 76/16).

Hinweis

Formularvertraglich ist eine Vollstreckungsunterwerfung des Mieters unwirksam. Das heißt, dass diese Klausel als Bestandteil des Mietvertrags ungültig ist.

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