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Welche Eigentumswohnung passt zu mir?

Der Kauf einer Eigentumswohnung stellt ein einschneidendes Lebensereignis dar und sollte daher sorgfältig durchdacht werden. Die folgende Übersicht dient als Leitfaden und gliedert das Thema in die wichtigsten Einzelfragen – damit auf den Traum von der perfekten Eigentumswohnung kein böses Erwachen folgt.

Inhalt

Die passende Eigentumswohnung finden

Zunächst sollte der Zweck der Eigentumswohnung bedacht werden. Soll die eigene Familie darin wohnen? Oder dient die Wohnung der Altersvorsorge? Daraus ergeben sich Unterschiede bei der Wahl der passenden Eigentumswohnung.

Passende Eigentumswohnung finden

Die Eigentumswohnung als Renditeobjekt

Derzeit sprechen zahlreiche Argumente für den Erwerb einer Eigentumswohnung zu Renditezwecken. So zum Beispiel niedrige Zinsen und steigende Mietpreise in Großstädten und beliebten Universitätsstandorten.

Außerdem gelten Immobilien als inflationssichere Kapitalanlagen. Die monatlichen Mietzahlungen stellen eine konstante Einnahmequelle dar.

Expertenschätzungen zufolge lässt sich eine Rendite von vier bis sechs Prozent nach Steuern erzielen, sofern die Eigentumswohnung gehoben ausgestattet und gut gelegen ist.

Dementsprechend sollte die Suche bei diesen beiden Faktoren ansetzen. Auch die Größe der Wohnung spielt eine Rolle: je größer die Wohnung, desto seltener der Mieterwechsel. Der Zustand des Mietshauses sollte ebenfalls untersucht werden.

In der Regel entscheidet die Eigentümergemeinschaft über bauliche Veränderungen und Sanierungsarbeiten - hier lauern unter Umständen hohe Zusatzkosten.

Privatinvestoren sollten sich den Schritt jedoch gut überlegen. Zum einen sind Immobilien in Top-Lagen für die meisten Privatpersonen unerschwinglich, zum anderen lassen sich keine zuverlässigen Prognosen über die Renditeerwartungen anstellen. Bei Immobilien abseits des Dauerbooms kann etwa die Mietnachfrage stark nachlassen – und die Eigentumswohnung über einen längeren Zeitraum leer stehen.

Ein weiterer Aspekt ist der häufig unterschätzte Aufwand für den Vermieter. Dieser ist für die Instandhaltung und Verwaltung der Eigentumswohnung verantwortlich und muss sich im schlimmsten Fall mit säumigen Mietern herumärgern. Eine professionelle Hausverwaltung schafft Abhilfe, schmälert allerdings die Rendite.

Insgesamt empfiehlt sich der Schritt zum Privatinvestor also vor allem dann,

  • wenn ein Eigenkapital von rund 20 Prozent des Kaufpreises vorhanden ist. Dadurch sinken die Kosten für die Tilgung des Darlehens, ebenso sinkt die Abhängigkeit von den Mieteinkünften.
  • wenn die Eigentumswohnung nur bis zum eigenen Ruhestand vermietet wird und anschließend selbst genutzt wird.
  • wenn eine langfristige Planung möglich ist und die Eigentumswohnung vererbt werden kann.

Die Eigentumswohnung zur Selbstnutzung

Falls die Eigentumswohnung für den Eigengebrauch gedacht ist, spielen andere Faktoren eine Rolle:

Größe

Größe von Eigentumswohnungen

Die benötigte Größe der Wohnung bestimmt sich durch die Anzahl der darin lebenden Personen. Ausgangspunkt ist die Bedarfsfläche, die pro Bewohner rund 45 Quadratmeter beträgt. Die Wohnungsgröße wirkt sich selbstverständlich auf den Kaufpreis aus.

Doch Vorsicht: die Berechnungsgrundlage der Wohnfläche ist nicht einheitlich geregelt und sollte vor dem Kauf vom Verkäufer offengelegt werden.

Schnitt

Der Grundriss der Eigentumswohnung sagt häufig mehr aus als die reine Größe. Im Idealfall hat die Eigentumswohnung einen quadratischen oder rechteckigen Grundriss. Dadurch lassen sich die Räume fair unter den Bewohnern aufteilen.

Auch der persönliche Lebensstil sollte in die Bewertung des Grundrisses einfließen: einige bevorzugen ein großes Wohnzimmer, andere legen mehr Wert auf eine lichtdurchflutete Wohnküche.

Grundsätzlich sollten sich die Wohn- und Aufenthaltsräume auf der Südseite der Wohnung befinden, die Funktionsräume können gen Norden ausgerichtet sein.

Für große Familien und Wohngemeinschaften bietet sich ein großes Badezimmer mit zwei Waschbecken an – optimal sind zwei separate Bäder mit je eigenem WC.

Vorsicht ist bei Durchgangs- und fensterlosen Zimmern angebracht. Hier sollte vorher überlegt werden, wie der Raum genutzt werden kann.

Der Wohnungstyp

Eine Eigentumswohnung kann die unterschiedlichsten Bauformen annehmen. Folgende Arten lassen sich unterscheiden:

Wohnungstyp Beschreibung
Maisonette-Wohnung Die Maisonette-Wohnung zeichnet sich durch einen hohen Charakter aus. Sie erstreckt sich über mehrere Etagen innerhalb eines Miethauses, wobei es sich bei der obersten Etage meist um das Dachgeschoss handelt.
Souterrainwohnung Die Souterrainwohnung befindet sich im Kellergeschoss unter der Erdoberfläche. Der fehlende Ausblick wird häufig durch eine ausgedehnte Terrasse wettgemacht.
Penthouse-Wohnungen Die Penthouse-Wohnung ist der Antipode zur Souterrainwohnung. Sie liegt im obersten Stockwert eines Wohnhauses – dies garantiert einen tollen Ausblick über die Stadt. Oftmals führt ein Fahrstuhl direkt in die Wohnung.
Lofts Das Loft befindet sich in renovierten Lagerhallen in ehemaligen Industrie- oder Hafenvierteln. Die Raumgestaltung fällt äußerst großzügig aus, doch hohe Investitions- und Unterhaltungskosten schrecken viele potentielle Käufer ab.
Appartement Das Appartement eignet sich vor allem für Alleinstehende oder für junge Paare. Es umfasst einen meist recht kompakten Wohnraum mit einer Wohn/Schlafzimmer-Kombination sowie Küche und Bad.
Einliegerwohnung Die Einliegerwohnung befindet sich in einem Einfamilienhaus und zeichnet sich in den meisten Fällen durch eine gewisse Kompaktheit aus. Dafür verfügt sie über einen separaten Zugang. Die wenigsten Einliegerwohnungen können als Eigentumswohnungen erworben werden.

Altbau oder Neubau?

Unabhängig vom Wohnungstyp stellt sich die folgende Grundsatzfrage: Altbau oder Neubau? Beide haben ihre spezifischen Vor- und Nachteile, die in einer Tabelle zusammengefasst sind:

  Vorteile Nachteile
Altbauwohnung
  • Imposante Fassadengestaltung
  • Großzügiger Zuschnitt
  • Hohe Decken bieten viel Raum für Individualität
  • Stilvolles Ambiente durch Verzierungen und Stuck
  • Hohe Reparaturanfälligkeit
  • Hoher Sanierungsbedarf
  • Hohe Nebenkosten
Neubauwohnung
  • Zeitgemäße Ausstattung
  • Funktionale Raumaufteilung
  • Geringe Nebenkosten durch moderne Technik
  • Hohe Mobilität durch Aufzüge etc.
  • Einheitliche Bauweise
  • Bisweilen periphere Lage

Lage

Die Lage der Eigentumswohnung entscheidet unter Umständen über den Hausfrieden. Potentielle Wohnungskäufer sollten sich unbedingt über die anderen Parteien im Wohnhaus informieren. Dadurch lassen sich mögliche Lärmquellen wie nächtliche Partys oder Geigenunterricht einfach umgehen. Vor allem sollte der anstehende Renovierungsbedarf in Erfahrung gebracht werden. Unter Umständen muss sich der Neuzugang in der Eigentümergemeinschaft umfassend an den Renovierungskosten beteiligen.

Auch die unmittelbare Nachbarschaft und der Stadtteil sollten näher inspiziert werden. Hier sind die folgenden Punkte von Interesse:

  • Gibt es genügend Einkaufsmöglichkeiten?
  • Stehen Parkplätze zur Verfügung?
  • Wie ist es um die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr bestellt?
  • Ist nächtlicher Lärm durch Fernstraßen oder einen Flughafen zu erwarten?
  • Wie weit ist die Eigentumswohnung vom Arbeitsplatz entfernt?
  • Wie steht es mit Erholungsmöglichkeiten in der Nähe?

 

Bei Menschen mit eingeschränkter Mobilität oder Senioren treten folgende Punkte hinzu:

  • In welchem Stockwerk befindet sich die Eigentumswohnung?
  • Gibt es im Haus einen Fahrstuhl?
  • Ist der Zugang zur Wohnung ggfs. mit einem Gehwagen möglich?
  • Sind sämtliche Bedienelemente (Türen- und Fenstergriffe, Lichtschalter) leicht zugänglich?
  • Öffnet sich die Badezimmertür nach außen?

 

Das Stadtviertel kann durch eine kurze Vorabrecherche sowie einen Erkundungsspaziergang erkundet werden. Der Mietspiegel zeigt, ob die Lage dem finanziellen Spielraum entspricht. Eigentumswohnungen in „kommenden“ Stadtvierteln sind zwar günstig zu erstehen, weisen aber einen hohen Investitionsbedarf auf. Nicht alle Familien kommen mit dem alternativ geprägten Umfeld klar. Eigentumshäuser in Szenevierteln sind häufig sehr teuer, dafür werden die Eigentümer mit einer Top-Lage belohnt.

Vorteile und Nachteile einer Eigentumswohnung

Eine Eigentumswohnung bietet gegenüber einer Mietwohnung einige klare Vorteile, birgt jedoch auch Risiken. Die folgende Tabelle listet beide Seiten der Medaille auf:

  Eigentumswohnung Mietwohnung
Vorteile
  • Monatliche Mietkosten entfallen
  • Altersvorsorge
  • Bestandteil der Erbmasse
  • Hohe Flexibilität
  • Geringe Verantwortung
Nachteile
  • Geringere Flexibilität bei einer Veränderung der Lebensumstände
  • Teilweise umfassende Vorgaben der Eigentümergemeinschaft
  • Laufende Mietkosten
  • Keine Schaffung von Mehrwert
  • Abhängigkeitsverhältnis zum Vermieter

Wie wird eine Eigentumswohnung finanziert?

Vor den Kauf einer Eigentumswohnung muss die eigene finanzielle Lage geklärt werden. Die folgenden Faktoren müssen hierbei beachtet werden:

  • Das Eigenkapital für den Kauf sollte möglichst hoch sein, dadurch sinkt die Belastung durch die Schuldentilgung. Derzeit bewegen sich die Zinsen bei der Immobilienfinanzierung auf einem historischen Tiefstand.
  • Nach dem Kauf fallen meist noch zusätzliche Kosten für die Eigentumswohnung an. Diese können bisweilen 300 Euro über der monatlichen Miete liegen. Die Kosten beinhalten die Instandhaltungsrücklage. Die Eigentümergemeinschaft bildet die Rücklage für Sanierungsarbeiten am Wohnhaus. Sie kann auf Beschluss der Gemeinschaft angehoben werden. Hinzu kommen die Nebenkosten, die bei einer Eigentumswohnung höher sind als bei einer Mietwohnung.
  • Daher sollte zunächst ein Budgetplan aufgestellt werden, der das frei verfügbare Einkommen pro Monat aufzeigt.
  • Dieses Geld sollte dazu genutzt werden, um eine Rücklage für eventuell anfallende Reparatur-, Renovierungs- oder Wartungskosten zu bilden.
  • Zu guter Letzt sollte der angegebene Kaufpreis der Wohnung mit anderen Wohnungen in der Gegend verglichen werden. In der Regel geben Banken, Makler und die Gemeinde gerne Auskunft über Mietspiegel und Immobilienpreise.

Wie funktioniert die Suche nach einer Eigentumswohnung?

Eigentumswohnung Suche

Die Suche nach einer Eigentumswohnung findet vor allem im Internet statt. Begehrte Wohnungen in Top-Lagen werden auf einschlägigen Internetportalen wie immobilienscout24.de inseriert. Die folgenden Tipps helfen bei der Suche:

  • Neben dem Internet sollten auch die Inserate in Tageszeitungen durchgesehen werden.
  • Vor Ort ist die Kommune, Gemeinde oder Stadt eine wichtige Anlaufstelle.
  • Der Immobilienwunsch sollte gezielt im Familien- und Bekanntenkreis und am Arbeitsplatz kommuniziert werden.
  • Ein Makler sucht gezielt nach der passenden Eigentumswohnung – ein ausführliches Gespräch über die eigenen Vorstellungen und Wünsche vorausgesetzt. Bei absoluten Top-Immobilien kommt man um seine Dienste nur schwerlich herum. In der Regel verlangt der Makler zwei monatliche Kaltmieten als Provision.
  • Häufig werden Immobilienanzeigen in Schaufenstern von Banken und Versicherungsgesellschaften ausgestellt. Ein Anruf oder Besuch verschafft Klarheit.

Was muss bei der Wohnungsbesichtigung beachtet werden?

Neben den oben genannten Faktoren (Größe. Schnitt, Lage) sollten bei der Wohnungsbesichtigung die folgenden Punkte untersucht werden:

  • Mängel an der Bausubstanz sollten bereits durch ein Gespräch mit dem Vorbesitzer geklärt werden. In der Regel wird er nicht alle Mängel offen preisgeben, da sie den Verkaufspreis drücken. Die meisten Mängel lassen sich zwar als Laie erkennen (Feuchtigkeit, Risse im Mauerwerk etc.), doch ein Sachverständiger sollte die Wohnungsbesichtigung fachmännisch begleiten. Ein wichtiger Grundsatz beim Wohnungskauf lautet: wie gesehen, so gekauft.
  • Vor Ort sollte sich der zukünftige Eigenheimbesitzer ein klares Bild von den anstehenden gemeinschaftlichen Kosten machen. Hierbei hilft ein Blick auf die Mitschriften vergangener Eigentümerversammlungen. Häufig wurde dort eine Mängelliste samt einem Kostenvoranschlag für die Behebung aufgestellt.
  • Der Einblick in die letzte Betriebskostenabrechnung gibt Aufschluss über die Nebenkosten.
  • Auch der energetische Stand der Wohnung sollte inspiziert werden. Ab dem ersten Mai 2014 ist ein Energieausweis Pflicht. Dieser gibt Auskunft über die Energiebilanz des Wohnhauses.
  • Mögliche Fallstricke können zu diesem Zeitpunkt durch ein Gespräch mit den Parteien im Wohnhaus aufgedeckt werden.
  • Bei der Besichtigung sollte auch der veranschlagte Kaufpreis mit der Realität abgeglichen werden. Die gefundenen Mängel dienen später als ausdrucksstarke Argumente bei der Preisverhandlung.

Der Eigentumswohnungsmarkt in Deutschland

Eigentumswohnungsmarkt

Der Eigentumswohnungsmarkt in Deutschland ist derzeit sehr heterogen. Auf der einen Seite gibt es Regionen mit einer rückläufigen Bevölkerungsentwicklung und sinkenden Miet- und Kaufpreisen. In wirtschaftlich dynamischen Regionen ziehen die Preise dagegen stark an. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Preise für Wohneigentum um 3,8 Prozent. Dementsprechend stark variiert die Eigentümerquote, also die Anzahl von Haushalten in Immobilienbesitz. In den vergangenen Jahren hat der Bau neuer Wohngebäude stark abgenommen.

Häufige Fragen zu Eigentumswohnungen

1. Was ist eine Eigentumswohnung?

Eine Eigentumswohnung ist eine Wohnung, die als Kaufobjekt am Markt angeboten wird. Das Eigentumsverhältnis wird durch eine Eintragung ins Grundbuch begründet. Üblicherweise ist eine Eigentumswohnung in einem Wohnhaus mit weiteren Wohnungen gelegen, daher befindet sich auch ein Anteil am sogenannten Gemeinschaftseigentum (Grundstück, Nebengebäude, gemeinsame Einrichtungen) im Besitz des Eigentümers. Rund 13 Prozent aller Haushalte in Deutschland verfügen über eine Eigentumswohnung.

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